Beweislast für befristetes Mietverhältnis (hier: Gewerberaum)

Der Kläger kündigte das Mietverhältnis des Beklagten über Gewerberäume mit der gesetzlichen Kündigungsfrist. Im Räumungsverfahren wurden diverse Mietverträge vorgelegt, unter anderem zwei Mieterträge datierend auf den 25.03.2014, bei dem der eine ein unbefristetes Mietverhältnis (ein Original, von dem der Beklagte behauptete, es sei eine Fälschung), der andere ein bis zum 31.12.2044 befristetes Mietverhältnis (eine vom Beklagten vorgelegte Kopie eines Mietvertrages) betraf. Das Landgericht gab der Räumungsklage statt. Die dagegen vom Beklagten eingelegte Berufung wurde vom Oberlandesgericht (OLG) zurückgewiesen.

Für die Beantwortung der Rechtsfrage, ob die Kündigung (mit gesetzlicher Kündigungsfrist) zur Beendigung des Mietverhältnisses führte und damit den Räumungsanspruch des Klägers begründete, kam es darauf an, wer für welche Tatsachenbehauptung darlegungs- und beweisbelastet war. Entscheidend war, ob die (vom Beklagten behaupteten) Befristungen des Mietverhältnisses bis zum 31.12.2044 bestand oder aber (so der Kläger) das Mietverhältnis unbefristet begründet wurde und von daher jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden konnte.  

Der vom Kläger vorgelegte Mietvertrag vom 25.03.2014 enthalte unter § 3.3 keine längere Kündigungsfrist (also keine Befristung, wie vom Beklagten für das Mietverhältnis behauptet). Dies vorausschickend wies das OLG darauf hin, dass dem Beklagten die Beweislast für seine Behauptung der Befristung bis zum 25.03.2014 treffe und er ihn nicht geführt habe. Der von ihm eine Befristung enthaltene Vertrag sei von dem Beklagten nur als Kopie, nicht als Original vorgelegt worden. Zwar habe der Beklagte erklärt, er werde zum Beweis dafür, dass der klägerseits unter dem Datum des 25.03.2014 eingereichte Mietvertrag erst Jahre später ausgefertigt worden sei und es sich um eine Fälschung handle, Antrag auf Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens stellen. Diesem Antrag müsse aber nicht nachgegangen werden. Denn auch wenn mit dem Beklagten unterstellt würde, dass der klägerseits vorgelegte Mietvertrag eine Fälschung sei, verbliebe es bei dem unstreitigen Vortrag der Parteien zu einen Vertragsabschluss am 25.03.2014 (mit einem ab dem 01.04.2014 laufenden Mietverhältnis). Selbst bei Annahme einer Fälschung des keine Befristung enthaltenen Mietvertrages würde sich daraus nicht der Rückschluss ergeben, dass das Mietverhältnis befristet gewesen sei. Von daher sah das OLG keine Veranlassung, den Beweis zu erheben.

Ferner behauptete der Beklagte, er habe das Original des die Befristung enthaltenen Mietvertrages dem Kläger ausgehändigt und benannte dazu Zeugen. Wäre der Vortrag zutreffend, so das OLG, wäre verständlich, weshalb der Beklagte diesen nicht (mehr) vorlegen könne. Doch hätten die benannten Zeugen nicht vernommen werden müssen, da der Beklagte erklärt habe, diese könnten zwar die Übergabe eines Dokuments durch ihn an den Kläger bestätigen, würden aber keine Kenntnis von dem Inhalt des Dokuments haben. Dann aber könnte sie auch nicht bestätigen, dass es sich bei dem Dokument um das Original des beklagtenseits benannten Mietvertrages gehandelt habe.

Anmerkung: Das OLG geht hier (zutreffend) von der prozessualen Grundregel aus, dass jede Partei die ihr günstigen Tatsachen darzulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen habe, soweit sie für die Entscheidung erheblich seien und (wie hier) keine gesetzliche Beweislastregelung existiert. Die Anwendung der Beweislastregeln zur Streitentscheidung stellt eine ultima ratio dar, die zum Tragen kommt, wenn vom Gericht alle zulässigen Beweismöglichkeiten ohne Erfolg ausgeschöpft sind und weitere Feststellungen nicht möglich erscheinen (BGH, Urteil vom 07.02.2017 – VII ZR 274/17 -), weshalb hier der Entscheidung des OLG zuzustimmen ist, nachdem auch die Anhörung der Parteien (§ 141 ZPO) vorliegend nicht die Feststellung iSv. § 286 ZP ermöglichte, ob der Mietvertrag unbefristet (so der Kläger) oder unbefristet (so der Beklagte) abgeschlossen wurde. Da eine Befristung eines Mietverhältnisses von länger als einem Jahr notwendig der Schriftform bedarf (§ 550 BGB), musste hier der sich gegen die Zulässigkeit der Kündigung wendende beklagte Mieter den Nachweis erbringen, dass eine Befristung in einem (schriftlichen) Mietvertrag vereinbart wurde, da ohne diese Schriftform der befristete Mietvertrag unabhängig von der vereinbarten Dauer der Befristung jedenfalls nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar ist (BGH, Urteil vom 29.10.1986 - VII ZR 53/85 -). Da es sich hier bei der Befristung des Mietverhältnisses um einen Umstand zugunsten des sich gegen die Räumungsklage wendenden Beklagten handelte, war dieser beweisbelastet und musste unterliegen, da er den Beweis nicht führen konnte.

OLG Dresden, Urteil vom 12.07.2023 - 5 U 255/23 -

Kündigung: Empfangsbevollmächtigter bei Erbengemeinschaft als Mieter einer Wohnung

Die Beklagte war Miterbe in einer Erbengemeinschaft, die als Rechtsnachfolger in das Mietverhältnis mit der Klägerin nach dem Ableben des ursprünglichen Mieters eintrat. Mit Schreiben vom 21.09.2020 kündigte die Klägerin der Beklagten als einen der Miterben das Mietverhältnis zum 31.12.2020. In der Räumungsklage wurde eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit neun Mieten erklärt. In einem weiteren Schriftsatz vom 02.06.2021 in dem gegen die Beklagte geführten Räumungsprozess kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber allen Erben fristlos, vorsorglich ordentlich.

Voraussetzung für eine Räumungsklage ist, dass eine dieser vorausgegangene Kündigung gegenüber allen Mieter ausgesprochen wird, mithin hier gegenüber allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft. Tatsächlich erfolgte die Kündigung nur gegenüber der Beklagten als ein Mitglied der Erbengemeinschaft. Erstmals im Schriftsatz vom 02.06.2021 wurde die Kündigungserklärung auch gegenüber den Miterben der Beklagten ausgesprochen, die allerdings nicht am Verfahren beteiligt waren.

Das Amtsgericht gab der gegen die Beklagte erhobenen Räumungsklage gleichwohl statt. Es sah das Mietverhältnis (bei bejahten Kündigungsgrund infolge Mietzahlungsverzugs, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a und b BGB) als durch die Kündigungserklärung im Schriftsatz vom 02.06.2021 als beendet an. Insoweit nahm es eine passive Vertretungsberechtigung der Beklagten zur Empfangnahme der Kündigungserklärung im Rahmen des Schriftsatzes vom 02.06.2021 unter Bezugnahme auf § 2038 Abs. 1 S. 1 2. Halbs. BGB. Allerdings enthält S. 1 keinen zweiten Halbsatz. Die Norm des § 2038 BGB betrifft die (gemeinschaftliche) Verwaltung des Nachlasses.

Weiterhin verwies das Amtsgericht auf § 14 Abs. 2 des Mietvertrages. Danach soll zur Wirksamkeit des Zugangs einer Willenserklärung (hier mithin der Kündigung) ausreichend sein, wenn diese gegenüber einem der Mieter ausgesprochen würde. Hier ist vom Amtsgericht nicht thematisiert, ob es sich um eine Empfangsvollmacht in einem Formularmietvertrag handelt. Die Wirksamkeit einer solchen Klausel in einem Formularmietvertrag strittig (vgl. KG, Rechtsentscheid KG vom 25.10.1984 - 8 RE-Miet 4148/84 - und LG München I, Urteil vom 12.10.2016 – 14 S 6395/16 -).

Das Amtsgericht ging von einer Empfangsvollmacht der Beklagten aus und hatte daher der Klage stattgegeben.

Auch wenn man mit dem Amtsgericht von einer wirksamen Empfangsvollmacht ausgehen wollte, so verhilft das Urteil den Vermieter noch nicht weiter. Denn er kann keine Räumung durchführen, insoweit die weiteren Mitglieder der Erbengemeinschaft, die nicht mitverklagt wurden, nicht freiwillig räumen. Dazu würde ihm vorliegend ein auch gegen diese wirkender vollstreckungsfähiger Titel fehlen. Ebenso ist es angezeigt, bei Kenntnis davon, dass mehrere volljährige Personen in der Wohnung wohnen, diese mit zu verklagen, da mit dem Titel gegen den Mieter alleine die Vollstreckung zur Herausgabe der Wohnung nicht vollzogen werden kann.

AG Frankfurt am Main, Urteil vom 04.08.2021 - 33 C 100/21 -

Rechtliches Gehör und Kündigung wegen geringer Mietdifferenz über längere Zeit

Die Parteien (Brüder) hatten einen schriftlichen Mietvertrag mit einer Bruttomiete von € 562,42 vereinbart. Nach Darstellung des Beklagten soll die Miethöhe mündlich reduziert worden sein. Der Kläger kündigte fristlos wegen einer Mietdifferenz von € 162,42/Monat für den Zeitraum Januar 2015 bis Januar 2018 und machte die offene Mietdifferenz von € 9.709,54 geltend. Die Klage wurde - auch im Berufungsverfahren vor dem Landgericht - diesbezüglich abgewiesen, da die Beweisaufnahme ergeben habe, dass eine Mietreduzierung vereinbart worden sei. . Auf die Nichtzulassungsbeschwerde hin hob der BGH das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an eine andere Kammer des Landgerichts zurück, § 544 Abs. 9 ZPO.

Der BGH sah eine verfahrenserhebliche Verletzung rechtlichen Gehörs (Art. 103 GG) darin, dass das Landgericht das Vorbringen des Klägers nicht berücksichtigt habe, dass auch bei Zugrundelegung der Zeugenaussagen eine monatliche Mietdifferenz von € 12,42 vorliege. Es läge daher eine nach seiner Ansicht ein nach § 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB relevanter Mietrückstand von (mehr als) einer Monatsmiete seit März 2017 vor, der auch bei Ausspruch der Kündigung bestanden habe und bis zu diesem Zeitpunkt noch angestiegen sei. 

Das Gebot des rechtlichen Gehörs erfordere vom erkennenden Gericht, die Ausführungen der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen, ohne dass es allerdings gehalten sei, sich ausdrücklich mit jedem Vorbringen in den Entscheidungsgründen zu befassen. Wenn allerdings im Einzelfall besondere Umstände vorlägen, aus denen sich ergebe, dass tatsächliches Vorbringen nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung nicht erwogen worden seien, sei ein Verstoß gegen die Pflicht aus Art. 103 Abs. 1 GG gegeben. Hier habe das Landgericht nicht den vom Kläger geltend gemachten Umstand berücksichtigt, dass sich bei der Berechnung der Mietreduzierung von € 562,42 um € 300,00 noch ein Betrag von € 312,42 ergäbe, nicht lediglich von € 300,00, wie vom Beklagten gezahlt. Zudem wurde vom Kläger auf ein Schreiben des Beklagtenvertreters verwiesen, demzufolge der Beklagtenvertreter in einem Schreiben vom 17.09.2009 (unstreitig) eine geschuldete Miete von € 312,00 benannt habe und weder dort noch im Rahmen der Verhandlung vor dem Amtsgericht erklärt hätte, warum er, wenn sich die Miete um € 250,00/Monat reduziert habe, nicht den Differenzbetrag von € 312,42 sondern nur € 300,00 zahle. Zudem habe er geltend gemacht, dass ausgehend von einer Miete in Höhe von € 312,00 im Zeitraum von Januar 2015 bis Januar 2018 ein Mietrückstand von € 444,00 bestünde und damit die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung gerechtfertigt sei. Damit und mithin mit der Kernfrage des Rechtsstreits für die (noch) rechtshängigen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe und Zahlung von rückständiger Miete) habe sich das Landgericht nicht auseinandergesetzt, also mit der Frage, welche konkrete Miete letztlich geschuldet würde. Es habe das Vorbringen des Klägers ausgeblendet.  Es habe damit einen wesentlichen Punkt des Berufungsvorbringens des Klägers nicht nur im Kern, sondern vollständig übergangen. 

Dies sei aber sowohl für die Berechnung des Zahlungsanspruchs für die Miete als auch für die am 23.01.2018 erklärte (ordentliche) Kündigung von Relevanz gewesen. Bei Beachtung dieses Vorbringens hätte das Berufungsgericht nicht zur vollständigen Abweisung der Berufung gelangen können. Ausgehend von einer Miete in Höhe von € 312,42 hätte sich ein Mietrückstand für die Zeit Januar 2015 bis Januar 2018 von € 459,54 ergeben, was zwar für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB nicht ausreichend gewesen wäre, allerdings die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt hätte, die hilfsweise ausgesprochen worden war, da bis zum Zugang der Kündigungserklärung vom 23.01.2018 ab März 2017 ununterbrochen mehr als € 312,42 an Miete offen gestanden habe (BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 -). Damit hätte das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.10.2019 geendet. 

Der BGH ging auch auf die Subsidiarität der Rüge der Gehörsverletzung ein. Danach hätten die Prozessbeteiligten alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten zu ergreifen, um eine Korrektur der geltend gemachten Gehörsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (z.B. BGH, Urteil vom 09.02.2011 - VIII ZR 285/09 -). Dies entspräche dem sich aus § 295 ZPO ersichtlichen Rechtsgedanken, wonach eine Gehörsverletzung nicht mehr gerügt werden könne, wenn nach Erkennen derselben die verbliebene Möglichkeit einer Äußerung nicht genutzt würde. Hier sei sie vom Kläger im Rahmen zulässig im Rahmen der Berufung genutzt worden. 

Es sei auch vorliegend nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht bei Berücksichtigung des Vortrages des Klägers, anders entschieden hätte, wenn es den Vortrag des Klägers zum amtsgerichtlichen Urteil in Bezug auf die  Diskrepanz im Beklagtenvortrag berücksichtigt hätte, nach dem das Landgericht der Darstellung des Beklagten nach Beweisaufnahme folgte, und nicht aufgeklärt und damit offen gelassen habe, ob nur € 281,21 (die Hälfte von € 562,42), € 300,00 (so die letzte Überweisung) oder € 312,42 (€ 564,42 abzüglich € 250,00) als Miete geschuldet würden. 

Das Berufungsgericht sei schon deswegen nicht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Beweiswürdigung des Amtsgerichts gebunden gewesen, da dieses nur unvollständig und zur Höhe der geschuldeten Miete widersprüchlich (€ 562,42 abzüglich € 250,00 ergeben nicht die Hälfte von € 562,42) sei. Selbst bei Zugrundelegung des vom Berufungsgericht angenommenen, auf das Vorliegen von Rechtsfehlern iSv. § 286 Abs. 1 ZPO beschränkten Prüfungsmaßstabs gehalten gewesen sei, eigene Feststellungen zu treffen. Zudem handele es sich bei dem Berufungsverfahren um eine zweite Tatsacheninstanz, die das erstinstanzliche Urteil nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen habe. Auch als „eingeschränkte Tatsacheninstanz“ bestünde seine Aufgabe in der Gewinnung von „fehlerfreien und überzeugenden“ und damit „richtigen“ Entscheidungen (BGH, Urteil vom 26.05.2020 - VIII ZR 64/19 -). 

BGH, Beschluss vom 10.11.2020 - VIII ZR 18/20 -

Kündigung des Wohnraums durch einen Vertreter und Folge der Angabe „i.A.“

Die Entscheidung des LG Wuppertal erging im Rahmen eines Antrages der Beklagten auf Gewährung von Prozesskostenhilfe (§§ 114ff ZPO). Nachdem diese nach einer ihr gegenüber ausgesprochenen Kündigung von Wohnraum vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung verklagt wurde, beantragte sie zur Rechtsverteidigung die Gewährung von Prozesskostenhilfe, die ihr vom Amtsgericht versagt wurde. Der dagegen von der Beklagten eingelegten Beschwerde half das Landgericht (LG) ab.

Insgesamt wurden der Beklagten gegenüber zwei Kündigungen ausgesprochen, die jeweils von einer (mit dem Vermieter namensgleichen) Person mit der Angabe „i.A.“ unterschrieben wurden.

Die Kündigungserklärung bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform, wobei sich der Vermieter bei der Abgabe der Kündigungserklärung auch vertreten lassen kann. Das Landgericht wies darauf hin, dass bei der Kündigung durch einen vom Vermieter bestellten Vertreter nicht nur dessen eigenhändige Unterschrift auf der Kündigungserklärung erforderlich sei, sondern auch die Offenlegung der Stellvertretung zur Formwirksamkeit der Kündigungserklärung gehöre. Es müsse sich mithin aus der Kündigungserklärung ergeben, dass der diese Erklärung Unterzeichnende als Vertreter des Vermieters handelt, nicht etwa nur als Bote. Dies würde selbst dann gelten, wenn zwischen dem kündigenden Vermieter und dem Unterzeichner der Kündigungserklärung Namensgleichheit bestünde.

Auch wenn der Kündigungsempfänger wüsste, dass der Unterzeichner der Kündigungserklärung den Vermieter in allen Mietangelegenheiten vertrete, sei die Offenlegung der Stellvertretung nicht entbehrlich. An dieser Offenlegung würde es bei der Angabe „i.A.“ fehlen, da dieser Zusatz grundsätzlich nicht zu einer für die Kündigungserklärung durch einen Vertreter erforderliche Übernahme der Verantwortung des Unterzeichners für den Inhalt des Schriftstückes zu erkennen gäbe, vielmehr den Unterzeichner lediglich als Erklärungsboten erscheinen lasse (BGH, Beschluss vom 25.09.2012 - VIII ZB 22/12 -).

Das LG ließ dahinstehen, ob es einer Entscheidung des LG Berlin (Urteil vom 24.09.2014 - 65 S 64/14 -) folgen würde, dass die Angabe „i.A. unschädlich sei, wenn ausdrücklich auch der Zusatz im Kündigungsschreiben „namens und in Vollmacht des Vermieters“ aufgenommen würde, da dieser Fall hier nicht vorlag und besondere Umstände nicht ersichtlich seien, aus denen sich ergäbe, dass der Unterzeichner bei der Kündigungserklärung als Vertreter handele. Zwar sei ein Briefbogen des Vermieters verwandt worden, aber nirgends im Text auf eine Bevollmächtigung des Unterzeichners hingewiesen worden. Es sei sogar in der wir-Form formuliert worden, was gegen eine Bevollmächtigung spräche.

Weiterhin ging das LG darauf ein, ob in der Räumungsklage eine neue Kündigungserklärung zu sehen sei. Das Wort „Kündigung“ müsse nicht unbedingt genannt werden, wenn nach den Gesamtumständen von einer entsprechenden Erklärung in der Klage oder einem nachfolgenden Schriftsatz ausgegangen werden könne (BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 26/03 -). So sei zwar auf weitere Mietrückstände hingewiesen worden, doch sei gleichwohl nicht von einer Kündigung mittels der Klageschrift oder eines nachfolgenden Schriftsatzes auszugehen: Anders als in den vorgerichtlichen Kündigungsschreiben sei der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht widersprochen worden (§ 545 BGB), zudem sei der Wille zur einseitigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinreichend klar zum Ausdruck gebracht worden. Eine eindeutige Erklärung sei auch deshalb zu fordern, damit der Mieter wisse, ob er eine  einseitige Kündigungserklärung unverzüglich gem. § 174 BGB (Zurückweisung wegen mangelnder Vollmachtsvorlage) zurückweisen kann und das zuständige Gericht wissen muss, ob es aufgrund der schriftsätzlichen Kündigung zur Vermeidung einer möglichen Obdachlosigkeit die Sozialbehörde einschalten muss (§ 36 Abs. 2 SGB XII). Stattdessen würde es am Ende der Klageschrift heißen, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gem. § 534 BGB mit den beiden Kündigungsschreiben erfüllt seien.

Anmerkung: Der Entscheidung ist zuzustimmen. Allerdings kann der Argumentation des Landgerichts zur Auslegung einer Klageschrift/eines Schriftsatzes als eigenständige Kündigung nicht gefolgt werden, soweit es darauf verweist, im Schriftsatz sei nicht gem. § 545 BGB einer Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen worden. Unabhängig davon, dass es einer solchen Erklärung nicht bedarf, wenn entsprechendes bereits im Mietvertrag aufgenommen ist (was hier nicht bekannt ist), verlangt zwar § 545 BGB einer Erklärung binnen zwei Wochen nach Vertragsende, dass einer Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen wird, andernfalls es sich auf unbestimmte Zeit verlängert. Allerdings ist anerkannt, dass ein Räumungsverlangen eine ausreichende schlüssige Erklärung iSv. § 545 BGB darstellt (BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16 -), was jedenfalls in einer hier vorliegenden Räumungsklage zu sehen wäre.

LG Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021 - 9 T 128/21 -

Ausreichende Identifizierbarkeit des Kündigungsgrundes bei Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarf

Die Kläger sprachen mit Kündigungsschreiben vom 30.07.2017 eine Eigenbedarfskündigung gegenüber der Beklagten aus und gaben dazu an, ihr Sohn benötige die (62qm große) Wohnung, da er einen größeren Wohnraumbedarf habe und insbesondere für seine regelmäßige Home-Office-Tätigkeit  ausreichend Platz benötige. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, da die Kündigung in Ermangelung ausreichender Begründung gem. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB aus formellen Gründen unwirksam sei. Das Landgericht wies die dagegen von den Klägern eingelegte Berufung mit Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Es schloss sich der Rechtauffassung des Amtsgerichts an und vertrat die Auffassung, es hätten im Kündigungsschreiben Angaben zur Größe der bisherigen Wohnung und Anzahl der Zimmer gemacht werden müssen, damit der Mieter zumindest überschlägig die gemachten Angaben überprüfen könne.

Die Kläger erhoben Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH. Nach Beschwerdebegründung und -erwiderung erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt. Der BGH hob die Kosten gegeneinander auf. Für die Kostenentscheidung käme es darauf an, wie das Verfahren letztlich ohne das erledigende Ereignis ausgegangen wäre. Dann wäre, so der BGH, die Revision zugelassen, das landgerichtliche Urteil aufgehoben und der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen worden.

Anders als Amts- und Landgericht sah der BGH die Angaben im Kündigungsschreiben als ausreichend an. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB seien im Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses mitzuteilen.  Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 6/1549, S. 6f zu § 564a Abs. 1 S. 2 BGB a.F.) solle dies dem Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen und in die Lage versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Erforderlich und im Allgemeinen ausreichend sei, wenn der Kündigungsgrund identifizierbar bezeichnet würde, sich mithin von anderen Gründen unterscheiden könne. Ausreichend sei daher bei der Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarfs die Angabe zur Person, für die die Wohnung benötigt würde, und die Angabe des Interesses, welches diese Person an der Erlangung der Wohnung habe.

Zwar habe das Berufungsgericht die rechtlichen Maßstäbe erkannt und zitiert. Allerdings habe es die Anwendung nahezu in das Gegenteil verkehrt, da es nicht den entscheidenden Gesichtspunkt der Individualisierung des Kündigungsgrundes bedacht habe. Die Individualisierung (Identifizierbarkeit) diene dazu, dass Kündigungsgründe voneinander unterschieden werden können und es so dem Vermieter verwehrt wird, nachträglich dem Kündigungsbegehren einen anderen Grund zu benennen (unzulässiges Auswechseln des Kündigungsgrundes). Diese Individualisierung sei durch die Angaben zur Bedarfsperson (Sohn der Kläger), Interesse (größerer Raumbedarf im Hinblick auf Home-Office) erfolgt. Mit diesen Angaben könne der Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund ausrichten, dessen Auswechseln durch das Begründungserfordernis der Kündigung ausgeschlossen sei.

Der BGH folgte ausdrücklich nicht dem Berufungsgericht, dass das Begründungserfordernis auch dazu diene, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder gar ihn schon im Vorfeld eines Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen. Die Frage, ob der identifizierbare Kündigungsgrund tatsächlich besteht, sei eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, nicht einer formalen Voraussetzung für eine solche, und von daher im Falle des Bestreitens des Kündigungsgrundes im Prozess durch den Mieter durch Beweiserhebung des Gerichts zu klären.

Da hier die Zulassung der Revision zur Zurückverweisung des Verfahrens geführt haben würde, dort am Landgericht dann die materielle Berechtigung zur Kündigung (durch Beweisaufnahme) zu klären gewesen wäre, sei der Prozessausgang offen, was nach der Erledigungserklärung eine Kostenaufhebung rechtfertige.  

BGH, Beschluss vom 09.02.2021 - VIII ZR 346/19 -

Power Plate: Medizinische Sportuntauglichkeit begründet keinen Kündigungsgrund

Die Klägerin betrieb ein Power Plate Studio.  Die Beklagte war Nutzerin mit einem mit einem Vertrag über eine Festlaufzeit von 12 Monaten. Die Parteien stritten um die Pflicht zur Weiterzahlung des vereinbarten monatlichen Entgelts, da die Beklagte eine gesundheitliche Sportuntauglichkeit behauptete.

Das Amtsgericht gab der Klage (mit Ausnahme eines Teils der Nebenforderung) statt.

Ob hier die Beklagte, wie von ihr behauptet, gekündigt habe, hielt das Amtsgericht für unwahrscheinlich. Ohne Kündigung wäre aber jedenfalls das Entgelt zu zahlen. Aber auch für den Fall einer (fristlosen) Kündigung durch die Beklagte wäre der Klage nach Annahme des Amtsgerichts stattzugeben gewesen.  

Eine vorzeitige Kündigung sei der Beklagten nur aus wichtigem Grund möglich, was voraussetze, dass dem Kündigenden ein Zuwarten bis zum ordentlichen Vertragsende unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin nicht zumutbar sei(arg § 314 BGB). Grundsätzlich läge die persönliche Nutzbarkeit der Einrichtung im Risikobereich des Nutzers.

Vorliegend habe die Beklagte ohnehin nicht dargelegt, dass sie aus gesundheitlichen Gründen die Einrichtung nicht nutzen könnte. Nach dem Attest sei sie lediglich „nicht mehr in der Lage an jeglichen Sportarten teilzunehmen“. Die Nutzung von Power Plate stelle aber weder Sport noch die Teilnahme an einer Sportart dar. Es handele sich um eine Vibrationsbehandlung, die physiologischen Nutzen gerade unter Vermeidung von Sport erbringen soll. Da diese auch nach dem Attest nicht ausgeschlossen war, nahm das Amtsgericht auch unter diesem Hintergrund keinen Kündigungsgrund an.

AG Brühl, Urteil vom 05.05.2020 - 20 C 213/19 -

Der vom Wohnraummietvertrag isolierte Stellplatzmietvertrag und die Krux mit der Schriftform

Im Kern streiten die Parteien um die Frage, ob die Kündigung eines Stellplatzmietvertrages bei nicht schriftlicher vereinbarter Vertragsdauer mit ordentlicher Kündigungsfrist möglich ist. Hintergrund (verkürzt wiedergegeben) war der Mietvertrag aus 1990 des (inzwischen verstorbenen) Ehemanns der Beklagten mit seinem damaligen Vermieter der Wohnung über einen Einstellplatz. Die Beklagte heiratete den Mieter 1993 und zog mit in die Wohnung ein. In 2005 verstarb der Ehemann der Beklagten.  Die Beklagte blieb in der Wohnung wohnen und nutzte den Stellplatz weiter, zahlte auch dafür das zuvor mit ihrem Ehemann bereits vereinbarte Entgelt. Die Klägerin erwarb in  2016 eine Eigentumswohnung, die mit dem Sondernutzungsrecht zu der hier fraglichen Stellplatz verbunden war. Sie kündigte den Stellplatzmietvertrag und begehrte das Unterlassen der Nutzung durch die Beklagte. Ihre Klage war im Berufungsrechtszug erfolgreich; die (zugelassene) Berufung der Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen.

Grundsätzlich würde gelten: Für den Fall, dass der Vermieter eines in einem einheitlichen Vertrag vermieteten Stellplatzes und einer Wohnung ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert, tritt der Erwerber des Stellplatzes ebenfalls in den Mietvertrag ein. Gleiches gilt, wenn der Mieter von vornherein mittels zweier voneinander getrennter Verträge mit dem gleichen Vermieter von die Wohnung und den Stellplatz anmietet und sodann der Vermieter Wohnung und Stellplatz getrennt veräußert.  

Der BGH ging davon aus, dass es sich bei dem Stellplatz um jenen im schriftlichen Mietvertrag mit dem Ehemann der Beklagten handeln würde. Allerdings würden hier Wohnraummietvertrag und Stellplatzmietvertrag keine rechtliche Einheit bilden, weshalb der Übergang des Wohnraummietvertrages auf die Beklagte gem. § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) nicht auch zu einem Übergang des Stellplatzvertrages geführt habe. Zwar sei nach dem Tod des Ehemanns der Beklagten von einem konkludenten Abschluss eines Stellplatzvertrages zwischen dem Vermieter und der beklagten auch zu den Bedingungen des Stellplatzvertrages auszugehen, da weiterhin eine Nutzung erfolgte und die Miete gezahlt worden sei und die Beklagte auch als Mieterin angeschrieben worden sei. Allerdings sei der Stellplatzmietvertrag gem. §§ 578, 576 BGB gesondert von der anderweitig zugeordneten Wohnung auf die Klägerin übergegangen (nicht die Wohnung). Es habe sich um einen vom Wohnraummietvertrag isolierten Stellplatzvertrag zwischen dem verstorbenen Ehemann der Beklagten und dem damaligen Vermieter gehandelt; eine Verbindung beider Verträge sei nicht vereinbart gewesen.

Zwar sei der ursprüngliche schriftliche Mietvertrag über den Stellplatz über eine längere Zeitdauer als ein Jahr abgeschlossen gewesen, wie die Staffelung des Mietzinses in dem Vertrag zeige. Der mit der Beklagten konkludent neu abgeschlossene Mietvertrag wahre aber nicht die Verträge mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr vorgesehene Schriftform, §§ 578, 550 BGB, mit der Folge, dass er ordentlich nach § 580a BGB kündbar sei. Der Umstand, dass davon auszugehen sei, dass der neue Vertrag der Beklagten mit dem Vermieter nach dem Ableben ihres Ehemanns die gleichen Bedingungen enthalte, wie der Vertrag mit ihrem Ehemann, ändere daran nichts. Es ermangelt an einer von beiden Parteien unterzeichneten Vertragsurkunde. Die Beklagte habe erst (und damit verspätet und unbeachtlich) im Revisionsverfahrens geltend gemacht, sie sei Erbin ihres verstorbenen Ehemanns geworden und als solche Rechtsnachfolgerin von ihm im (schriftlichen) Mietvertrag über den Stellplatz.

BGH, Urteil vom 15.01.2020 - XII ZR 46/19 -

Kündigung im zeitlichen Zusammenhang mit Krankheit und Entgeltfortzahlung über das Kündigungsende hinaus

Die Klägerin eine Krankenkasse, klagte aus übergegangenen Recht (§ 115 SGB X) gegen den Arbeitgeber (AG) ihres Mitglieds auf Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall gem. §§ 3 und 8 EFZG für den Zeitraum 10.03. – 18.04.2018. Das Mitglied war seit dem 08.02.2018 bei dem Arbeitgeber tätig gewesen und ab dem 12.02.2018 arbeitsunfähig erkrankt. Trotzdem versuchte sie noch am 14. und 15.02.2018 zu arbeiten, da der AG eine Kündigung avisiert habe, wenn es in der Einarbeitungsphase krankheitsbedingt nicht arbeite. Am 23.02.2018 kündigte der AG das Arbeitsverhältnis ordentlich zum 09.03.2019 innerhalb der Probezeit.

Das Arbeitsgericht hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin war erfolgreich.

Grundsätzlich hat ein Arbeitnehmer einen Anspruch auf Entgeltfortzahlung bei unverschuldeter Arbeitsunfähigkeit im Krankheitsfall durch den AG für die Dauer von sechs Wochen, § 3 EFZG. Die Voraussetzung, dass eine Wartezeit von vier Wochen nach Arbeitsbeginn erfüllt sein müsse (§ 3 Abs. 3 EFZG) war zum Zeitpunkt des Kündigungstermins gegeben. Der Entgeltfortzahlungsanspruch endet grundsätzlich mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses (§ 8 Abs. 2 EFZG); dies gilt ausnahmsweise dann nicht, wenn der AG das Arbeitsverhältnis wegen der Erkrankung kündigt (§ 8 Abs. 1 S. 1 EFZG).

Eine Kündigung aus Anlass der Arbeitsunfähigkeit läge vor, so das LAG, wenn diese wesentliche Bedingung derselben sei, wobei es auf die objektive Ursache, nicht auf das Motiv ankäme. Entscheidend sei, ob die Arbeitsunfähigkeit wesentlicher Anstoß für die Kündigung ist. Darlegungs- und beweisbelastet dafür sei der Arbeitnehmer, bei dem Fall des Forderungsübergangs hier die Krankenkasse. Allerdings käme dem Gekündigten (und damit auch der Krankenkasse) der Anscheinsbeweis zu Gute, wenn die Kündigung in zeitlich engem Zusammenhang mit dem zeitlichen Eintritt der Arbeitsunfähigkeit erfolge (LAG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16.03.2006 - 5 AZR 2/01 -); ausreichend sei, wenn zwar die Arbeitsunfähigkeit nicht alleiniger Grund, aber Anlass für den Ausspruch der Kündigung ist. Dieser Anscheinsbeweis wäre vom AG zu erschüttern.  Diese Voraussetzungen sah das LAG als gegeben an.

Der Anscheinsbeweis sei gegeben, da ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Anzeige der Arbeitsunfähigkeit und dem Ausspruch der Kündigung bestanden habe. Bekräftigt würde der Anscheinsbeweis auch dadurch, dass die vierwöchige Wartefrist des § 3 Abs. 3 EFZG am 09.03.2018 geendet habe, mithin der AG ab dem 10.03.2018 zur Entgeltfortzahlung verpflichtet gewesen wäre.

Der Anscheinsbeweis sei vom AG nicht entkräftet worden. Er habe zwar darauf verwiesen, dass das Mitglied der Klägerin nicht an einer „Initialschulung“ nicht habe teilnehmen können, die Voraussetzung für die vorgesehene Tätigkeit sei und für ihn die Ursache der Nichtteilnahme irrelevant gewesen sei. Da es aber auf das objektive Motiv der Kündigung nicht ankäme verbliebe es dabei, dass die Arbeitsunfähigkeit und die Nichtteilnahme Anlass für die Kündigung gewesen seien. Damit aber würde der über das Vertragsende hinausgehende Entgeltfortzahlungsanspruch nach § 8 Abs. 1 S. 1 EFZG greifen mit der Folge, dass der AG für den sechswöchigen Zeitraum ab Ablauf der Wartefrist von vier Wochen gem. § 3 Abs. 3 EFZG (hier also für die Zeit vom 10.03. bis 18.04.2018) das Entgelt trotz am 09.03.2018 beendeten Arbeitsverhältnisses weiter zahlen müsse.

LAG Nürnberg, Urteil vom 04.07.2019 - 5 Sa 115/19 -

Private Hochschule: Kündigungsfrist für Studienverträge

Die Beklagte hatte bei der Klägerin, bei der es sich um eine staatlich anerkannte private Anbieterin von Studiengängen im Bereich Design handelte, ein Bachelor-Studium gemäß Studienvertrag vom 22.06.2016 mit Studienbeginn 01.09.2016 begonnen. Die vertragliche vorgesehene Studienzeit betrug 36 Monate. Nach § 7 Abs. 1 des Studienvertrages sollte dieser jeweils zum Ende eines Studienjahres (erstmals 31.08.2017) mit einer Frist von drei Monaten ordentlich kündbar sein. Zu zahlen waren pro Monat € 490,00 Studiengebühren und pro Semester € 150,00 Prüfungsgebühren.

Mit Schreiben vom 26.06.2017 kündigte die Beklagte mit der Begründung fristlos zum 30.06.2017, ihr Vater sei an Lungenkrebs erkrankt und sie müsse in dessen Firma, in der sie auch Gesellschafterin sei, aushelfen. Die Klägerin bestätigte die Kündigung gemäß Vertrag zum 31.08.2018 und begehrte die vereinbarte  Zahlung für den Zeitraum Juli 2017 bis August 2018, wobei für Juli 2017 im August 2017 die Studiengebühr von der Beklagten gezahlt worden war. Das Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten, mit der sich die Beklagte nicht mehr gegen die Verurteilung zur Zahlung der Studiengebühr für August 2017 wandte, wurde das Urteil abgeändert und die Klage, mit Ausnahme der von der Berufung nicht mehr erfassten Studiengebühr für August 2017, abgewiesen.

Mit der Kündigung vom 26.06.2017, so das OLG, habe die Beklagte das Vertragsverhältnis rechtzeitig zum 31.08.2017 beendet. Zwar sei nicht die Kündigungsfrist von drei Monaten des § 7 des Studienvertrages eingehalten worden (dann hätte die Kündigung bis zum 31.05. erfolgen müssen); die Regelung dort sei aber gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Die Klägerin würde entgegen Treu und Glauben durch diese Regelung unangemessen benachteiligt, da sie zur Folge habe, dass ein Studierender im Hinblick auf das Ende des Studienjahres (31.08.) bereits zum 31.05. kündigen müsse, ohne zu diesem Zeitpunkt die Ergebnisse der Studienjahresabschlussprüfungen zu kennen.

Zwar habe die Klägerin ein wirtschaftliches Interesse daran, rechtzeitig zu wissen, wie viele ihrer Studierenden im neuen Studienjahr die Ausbildung fortsetzen um Planungssicherheit zu haben;  allerdings müssen auch das Interesse der Studierenden beachtet werden, sich ohne erhebliche finanzielle Einbußen vom Studienvertrag lösen zu können. Zugunsten der Studierenden würde besonders ins Gewicht fallen, dass es sich bei dem Studium um eine Berufsausbildung handele und die Wahl des Berufs und der Ausbildungsstätte von großer, von der Rechtsordnung anerkannter Bedeutung sei (Art. 12 Abs. 1 GG). Die Entscheidung zur richtigen Ausbildungsart und –stätte könne am sichersten nach Prüfungen und (objektiv) ihren Ergebnissen bemessen werden und würden sich als Zwischenbilanz und Prognose darstellen, die die Klägerin daher auch jeweils zum Ende eines Studienjahres anbiete. Daher sei es nicht zumutbar von dem Studierenden zu erwarten, dass er nach schlechter Prüfung oder wenn er dabei durchfällt in der Ausbildung verbleiben müsste und erst ein Jahr später eine andere Berufswahl treffen könnte, jedenfalls aber über ein Jahr weiter die Studiengebühren (evtl. neben neuen Kosten für einen anderen Studiengang) tragen müsste. Von daher sei eine Regelung wie hier, die es dem Studierenden nicht ermöglicht, nach Bekanntgabe der Prüfergebnisse (regelmäßig im Juli) noch zu entscheiden, ob er das Studium im nächsten Studienjahr fortsetzt, unangemessen, weshalb eine Kündigung zu Ende August zulässig sei. Die Nachteile der Klägerin, bedingt durch die Verkürzung der Kündigungsfrist, müssten demgegenüber zurücktreten.

Keine Relevanz habe, dass die Klägerin sich zur Begründung der Kündigung nicht auf eine verfehlte Berufswahl berief. Die Wirksamkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, um die es sich bei dem Studienvertrag handele, orientiere sich nach allgemeinen Maßstäben, wobei objektive Umstände unabhängig von einzelfallbezogenen oder individuellen Umständen entscheidend seien. Entscheidend sei, dass das Auslegungsergebnis als allgemeine Lösung des stets wiederkehrenden Interessengegensatzes angemessen sei.

Damit sei die Klausel zur Kündigungsfrist nichtig. Dispositive gesetzliche Regelungen, die sie nach § 306 Abs. 2 BGB ersetzen könnten, existieren nicht, weshalb der Vertrag jedenfalls nah der Kündigung zum 31.08.2017 endete und weitergehende Studiengebühren von der Beklagten nicht geschuldet wurden.

OLG Dresden, Urteil vom 28.06.2019 - 2 U 273/19 -

Zurückbehaltungsrecht des Mieters und Behauptung der Mängelbeseitigung durch Vermieter

Die Beklagten (Mieter) hatten in den Monaten ab April 2015 bis Oktober 2015 die Miete um 40% gemindert und weiterhin von April bis August 2017 ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 60% wegen von ihnen behaupteter Mängel geltend gemacht; ab Oktober 2015 beschränkten sich die Beklagten auf eine Minderung von 20%. Von der Klägerin (Vermieterin) wurde daraufhin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs unter Verweis auf die benannten Monate das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Im Rahmen des Räumungsprozesses sprach die Vermieterin am 01.07.2017 eine weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Berufungsverfahren aus; mit bereits erstinstanzlichen Schriftsatz vom 16.03.2017 hatte sie geltend gemacht, sie habe den von den Beklagten gerügten, allerdings auf deren Wohnverhalten zurückzuführenden Schimmelbefall im Juni 2016 beseitigen lassen. Das Amtsgericht hatte unter Abweisung der Räumungsklage der Zahlungsklage teilweise stattgegeben; auf die Berufung der Klägerin wurde dem Zahlungs- und Räumungsantrag umfassend stattgegeben. Mit ihrer zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Revision führte zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und Rückverweisung.

Der BGH folgt dem Landgericht, dass ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegt, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug sei, der zwei Monatsmieten entspräche.

Für den relevanten Kündigungszeitpunkt 01.07.2017 ergäbe sich daraus und aus dem Umstand, dass die Beklagten ihre Anschlussberufung gegen die amtsgerichtliche Entscheidung zurückgenommen hätten, nicht, dass sie sich mit der Zahlung eines kündigungsrelevanten Betrages in Verzug befunden hätten.  Die durch die Rücknahme der Anschlussberufung erfolgte Rechtskraftwirkung erstrecke sich hier nicht gem. § 322 ZPO auf die Frage eines kündigungsrelevanten Verzugs. Dann, wenn es Gericht in einem Vorprozess bereits über einen Streitgegenstand rechtskräftig entschieden habe und dies Vorfrage für einen aktuellen Prozess sei, trete die Bindungswirkung ein, die sich aber ausschließlich auf die im Vorprozess ausgesprochene Rechtsfolge beziehe. Diese Präjudizialität nahm der BGH aber für das rechtskräftige Zahlungsurteil des Amtsgerichts (durch Rücknahme der Berufung der Beklagten bewirkt) nicht an. Die Rechtskraft des Zahlungsurteils würde das Gericht nicht davon entbinden, im Rahme des Streitgegenstandes Kündigung das Vorliegen eines kündigungsrelevanten Zahlungsverzugs am 01.07.2017 zu prüfen. Diese Vorfrage sei durch die Rechtskraft des Zahlungsurteils noch nicht bindend festgestellt. Festgestellt wurde lediglich, dass ein bestimmter Betrag an Mieten offen sei, der der Klägerin zugesprochen worden sei. Hieraus ließe sich für die mit entscheidende Vorfrage für den Räumungsprozess nicht schließen, dass zu den jeweiligen Kündigungszeitpunkten eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB gerechtfertigt sei.

Ob ein verzugsausschließendes Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB bestünde liegt nach Darlegung des BGH im Beurteilungsermessen aufgrund einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung von Trau und Glauben durch den Tatrichter. Insoweit bestünde nur eine eingeschränkte Prüfungsmöglichkeit durch den BGH im Rahmen der Revision, der allerdings das Urteil des Landgerichts nicht standhalten würde.  

Die Würdigung des Landgerichts zum Zurückbehaltungsrecht sei verfehlt. Die Angabe der Klägerin über eine Mängelbeseitigung im Juni 2016 ließe nach Auffassung des Landgerichts nicht erwarten, dass die Klägerin weitere Mängelbeseitigungsmaßnahmen vornehmen würde, weshalb der Zweck des Zurückbehaltungsrechts nicht erfüllt sei. Zwar diene das Zurückbehaltungsrecht dazu, Druck zur Mängelbeseitigung auf den Vermieter auszuüben, was dann nicht möglich sei, wenn der Zweck verfehlt würde oder nicht mehr erreicht werden könne. Es ende bei Beseitigung des Mangels und bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie dann, wenn der Mieter seine Mitwirkung (so Zutrittsgewährung zur Wohnung) verweigere. Ein solcher Fall läge aber hier nicht vor. Alleine die klägerische Behauptung zur Mängelbeseitigung würde das Recht nicht ausschließen können; andernfalls könnte der Vermieter dieses Recht alleine dadurch hindern, dass er den Mangel bestreitet oder Beseitigung behaupte. Auch würde die Behauptung der Mängelbeseitigung im Prozess nicht bedeuten, dass der Vermieter, sollte der Bestand des Mangels festgestellt werden, nicht doch noch den Mangel beseitigt. Entscheidend sei daher, ob die Behauptung der Mängelbeseitigung zutreffe oder sonstige Gründe den Schluss zulassen würden, dass das Zurückbehaltungsrecht dazu dient, Druck auf den Vermieter auszuüben. Feststellungen dazu, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wurde, habe das Landgericht nicht getroffen. Sonstige Umstände, die gegen die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts sprechen könnten, lägen nicht vor. Sie lägen weder in Bezug auf die Höhe des in 2015 zurückbehaltenen Betrages (€ 2.301,00) noch im Hinblick auf den seitherigen Zeitablauf vor. Zwar unterliege das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB in Ansehung des Umstandes, dass das Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch Minderung wiederhergestellt sei, einer zeitlichen und  betragsmäßigen Begrenzung, wobei der zurückbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen müsse.

Bei hier zugunsten der Beklagten im Revisionsverfahren (mangels nachzuholender Feststellungen nach der Rückverweisung) anzunehmender zumindest auch bauseitiger Ursachen von Schimmelbefall in Küche und Schlafzimmer sei der Betrag noch als angemessen anzusehen. Die Zeitdauer (bis zur Kündigung am 01.07.2017) könne auch nicht die Annahme rechtfertigen, das Leistungsverweigerungsrecht habe seinen Zweck verfehlt. De Mieter könne zwar von dem Leistungsverweigerungsrecht nicht unbegrenzt Gebrauch machen sondern ist nach einem gewissen Zeitraum verpflichtet, seine sonstigen Rechte (BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VII ZR 19/14 -) neben der Minderung) geltend zu machen. Vorliegend sei aber zu berücksichtigen, dass die Klägerin noch während der Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts im August 20915 bei Bestreiten des Mangels Klage auf Zahlung und wegen Kündigung wegen Zahlungsverzugs Räumungsklage erhoben.  Das Amtsgericht habe ein Gutachten eines Bausachverständigen eingeholt und die Klägerin habe sich dann auf eine Mängelbeseitigung berufen, wobei sie Fehler des Gutachtens rügte. Aus diesem Bestreiten der Klägerin ließe sich angesichts des laufenden Prozesses gerade nicht folgern, das Zurückbehaltungsrecht verfehle jetzt seinen Zweck. Auch von der Klägerin wurde selbst im Berufungsverfahren ausgeführt, das Leistungsverweigerungsrecht verfehle deshalb hier seien Zweck, da der Mangel, soweit er vorhanden gewesen sei, beseitigt worden sei.

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 39/18 -

Rechtsweg Zivil- oder Arbeitsgericht: Kündigung des angestellten Geschäftsführers

Die Parteien stritten über eine von der Beklagten ihrer angestellten Geschäftsführerin (Klägerin) gegenüber ausgesprochene fristlose Kündigung, gegen die der Kläger Klage zum Arbeitsgericht erhob. Auf die Rüge der sachlichen Unzuständigkeit seitens der Beklagten stellte das Arbeitsgericht seine Zuständigkeit mit Beschluss fest, gegen die die Beklagte Beschwerde zum Landesarbeitsgericht einlegte. Dieses wies die Beschwerde als unbegründet zurück. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde begehrte die Beklagte weiterhin die Verweisung des Rechtsstreits an das örtlich zuständige Landgericht. Das BAG folgte dem.

Das BAG verwies darauf, dass die Arbeitsgerichte nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a und b ArbGG ausschließlich für bürgerliche Rechtsstreitigkeiten zwischen Arbeitnehmern und Arbeitgebern aus dem Arbeitsverhältnis über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Arbeitsverhältnisses zuständig seien. Die Arbeitnehmereigenschaft bestimme sich nach § 5 ArbGG. Dabei sei von einem nationalen und nicht unionsrechtlichen Arbeitnehmerbegriff auszugehen, da die Frage des Zugangs zu den Gerichten für Arbeitssachen und der Abgrenzung der Zuständigkeit nationaler Gerichte nicht in den Anwendungsbereich des Unionsrechts falle, ohne dass deshalb dem Dienstverpflichteten ein unionsrechtlicher Schutz versagt würde.

Eine Wahlfeststellung scheide (anders als die Vorinstanzen angenommen hätten) vorliegend aus. Zwar sei dies möglich, wenn die klagende Partei entweder Arbeitnehmer oder arbeitnehmerähnliche Person sei, was aber für die Klägerin nicht zuträfe. Die Klägerin sei von ihrem Amt als Geschäftsführerin mit sofortiger Wirkung abberufen worden. Das verschließe den Rechtsweg zu den Arbeitsgerichten, § 5 Abs. 1 S. 1 und 2 ArbGG. Der Charakter des Anstellungsverhältnisses eines Organvertreters ändere sich nicht durch die Abberufung und würde daher auch nicht deshalb zum Arbeitsverhältnis (BAG, Beschluss vom 15.11.2013 - 10 AZB 28/13 -) und der Organvertreter nicht zur arbeitnehmerähnlichen Person.

Es sei auch nicht alleine auf die Behauptung der Klägerin abzustellen, da auch zu berücksichtigen sei, dass über den engen Wortlaut des Antrages hinaus die Klägerin nach der Klagebegründung (die bei der Auslegung des Klageantrages zu berücksichtigen sei) unabhängig von der rechtlichen Einordnung die fristlose Kündigung aus allen rechtlichen Gründen heraus angreifen wolle.

Dass die nicht am Kapital der Gesellschaft beteiligte Klägerin iSv. § 7 Abs. 1 SGB IV als abhängig beschäftigt gilt (BSG, Urteil vom 14.03.2018 - B 12 KR 13/17 R -) stünde einem freien Dienstverhältnis nicht entgegen, da der Begriff des Arbeitnehmers iSv. § 5 ArbGG nicht deckungsgleich sei mit dem des sozialversicherungsrechtlichem Dienstverhältnis.

Ebensowenig sei die Klägerin eine arbeitnehmerähnliche Person (§ 5 Abs. 1 S. 2 ArbGG). Hier handele es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der vom Revisionsgericht nur eingeschränkt prüfbar sei. Hier habe das Landesarbeitsgericht eine soziale Schutzbedürftigkeit angenommen. Danach müsste das Maß der Abhängigkeit einen Grad angenommen haben, wie er im Allgemeinen nur bei Arbeitsversverhältnissen vorkomme. Das sei bei der sozialen Stellung der Klägerin nicht der Fall. Der Geschäftsführer einer GmbH nehme Arbeitgeberfunktionen wahr, weshalb er nicht arbeitnehmerähnliche, sondern eine arbeitgebergleiche Person sei. Durch die nach außen nicht beschränkte Vertretungsmacht unterscheide er sich von anderen leitenden oder nicht leitenden Arbeitnehmern einer GmbH.

Dies spiegele sich hier auch im Dienstvertrag, wonach die Klägerin uneingeschränkt Vertreterin der Arbeitgeberin und damit Gegenspielerin der Arbeitnehmerschaft sei.

Nach alledem handele es sich um eine bürgerlich-rechtliche Streitigkeit, für die der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet sei, § 13 GVG.

BAG, Beschluss vom 21.01.2019 - 9 AZB 23/18 -

Kündigung durch den verbliebenen Mieteigentümer-Vermieter alleine ist unwirksam (keine Analogie zu § 566 Abs. 1 BGB)

Die Klägerin und ihr Ehemann waren Mieteigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie vermieteten eine der Wohnungen an den Beklagten zu 1. (der dort dann mit seinem Sohn, den Beklagten zu 2. wohnte); in der weiteren Wohnung wohnte die Klägerin selbst. Zeitlich nach Begründung des Mietverhältnisses wurde die Klägerin durch Übertragung des Mieteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin. Als solche kündigte sie das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten zu 1. und verlangte die Räumung und Herausgabe von den Beklagten.  Im Laufe des Rechtsstreits zogen die Beklagten aus und das Amtsgericht erlegte nach beidseitiger Hauptsacheerledigungserklärung den Beklagten die Kosten auf. Die sofortige Beschwerde gegen die Kostenentscheidung wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Dagegen legten die Beklagten die vom Landgericht zugelassene Rechtsbeschwerde zum BGH ein. Dieser hob den Beschluss des Landgerichts auf und erlegte der Klägerin die Kosten des Verfahrens auf.

Entgegen der Annahme des Landgerichts ging der BGH davon aus, dass ohne Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache die Klage abzuweisen gewesen wäre, weshalb eine Kostenentscheidung zugunsten der Beklagten hätte erfolgen müssen, § 91a ZPO. Fehlerhaft sei die Annahme des Landgerichts, wonach vorliegend § 566 Abs. 1 BGB analog anzuwenden sei.

§ 566 Abs. 1 BGB regelt den Fall der Veräußerung des Eigentums an der Mietsache an einen Dritten, wodurch der Dritte in das bestehende Mietverhältnis zwischen dem bisherigen Eigentümer und dem Mieter eintritt. Der BGH verwies darauf, dass nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB die Veräußerung an einen Dritten erfolgen müsse, was eine Personenverschiedenheit zwischen Eigentümer und Erwerber bedeute. Der Erwerber dürfe bis zum Erwerb nicht bereits Vermieter gewesen sein (BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1994 - VIII AZR 2/94 – zu der Vorgängerregelung in § 571 BGB a.F.). Eine Analogie, wie vom Landgericht angenommen, setze eine planwidrige Regelungslücke des Gesetzes und eine Vergleichbarkeit des zu beurteilenden Sachverhalts in rechtlicher Hinsicht mit dem Tatbestand, der vom Gesetzgeber geregelt worden sei, voraus, nach dem angenommen werden könne, dass der Gesetzgeber hätte bei einer Interessensabwägung unter Berücksichtigung der Grundsätze, die ihn zur Gesetzessvorschrift geleitet hätten, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Es müsste sich also um ein unbeabsichtigtes Abweichen vom Regelungsplan handeln. Dies wurde vom BGH negiert.

Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung im Falle der Veräußerung gegenüber einem neuen Erwerber. Dieser Schutzzweck sei aber von vornherein nicht tangiert, wenn nur einer von (hier) zwei Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage mit der Folge, dass dieser Alleineigentümer werde. Dieser sei weiterhin an den Mietvertrag gebunden, weshalb eine Gefährdung des Mieters von vornherein nicht bestünde.

Daraus schlussfolgert der BGH folgerichtig, dass hier das Mietverhältnis insgesamt durch die Übertragung des Mieteigentums an einen Miteigentümer nicht das Mietverhältnis tangiert und mithin auch nach der Übertragung der ehemalige Miteigentümer Mietvertragspartei bleibe. Da aber die Kündigung nur von der verbliebenen Eigentümerin (Klägerin) ausgesprochen wurde, war diese unwirksam, da die Kündigung von dem Vermieter auszusprechen ist, was bei einer Mehrzahl von Vermietern bedeutet, dass alle Vermieter die Kündigung aussprechen müssen.

BGH, Beschluss vom 09.01.2019 - VIII ZB 26/17 -

Kündigung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Feststellungsanspruch auf Auflösung und Gewinnbeteiligung

Der Kläger hatte die als „B… G… H… Rechtsanwälte Steuerberater Wirtschaftsprüfer“ firmierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) am 29.12.2011 gekündigt. Seine Klage auf Feststellung der Auflösung der Gesellschaft und der Gewinnbeteiligung zu gleichen Teilen wurde vom Berufungsgericht als unzulässig abgewiesen.  Auf seine vom BGH zugelassene Revision hob der BGH das Urteil auf und verwies den Rechtstreit insoweit an das Berufungsgericht zurück.

Der BGH verwies darauf, dass der Antrag des Klägers auf Feststellung der Gewinnbeteiligung zu gleichen Teilen ein Rechtsverhältnis der Parteien iSv. § 256 Abs. 1 ZPO betreffen würde. Dem Kläger sei schon deshalb ein schutzwürdiges Interesse zuzubilligen, da die Voraussetzungen für die Geltendmachung eines Zahlungsanspruchs mangels Auseinandersetzung der Gesellschaft und Erstellung einer Schlussabrechnung (§ 734 BGB) nicht vorlägen (BGH, Urteil vom 07.04.2008 - II ZR 181/04 -). Auch die Erwägung des Landgerichts, das Feststellungsbegehren sei deckungsgleich mit einem weiteren, später rechtshängig gewordenen Rechtsstreit vor dem Landgericht, mit dem der Kläger im Wege der Stufenklage gegen die Beklagten die Gewinnermittlung und Liquiditätsschlussrechnung zum 29.12.2011 fordert, sei fehlerhaft.

Ebenfalls fehle dem Kläger entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht das Feststellungsinteresse iSv. § 256 Abs. 1 ZPO für die von ihm begehrte Feststellung der Auflösung der Gesellschaft. Auch hier habe er ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass die Gesellschaft infolge seiner Kündigung vom 29.12.2011 mit sofortiger Wirkung aufgelöst sei. Das rechtliche Interesse an einer Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses sei immer gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtsposition des Klägers eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit drohe und das Urteil geeignet wäre, diese Gefahr zu beseitigen (so BGH, Urteile vom 25.07.2017 - II ZR 235/15 - und vom 25.10.2004 - II ZR 413/02  -). Die Beklagten hätten das Recht des Klägers durch Bestreiten des Abschlusses eines Gesellschaftsvertrages in Abrede gestellt, weshalb das Recht des Klägers, eine Liquidationsbilanz zu fordern nicht zweifelsfrei feststehen würde. Mit der vom Kläger begehrten Feststellung wäre geklärt, dass die Gesellschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt aufgelöst worden sei. Auch wenn die die Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht unstreitig gestellt, dass die Gesellschaft mittlerweile beendet sei,  nicht aber sei von den Beklagten unstreitig gestellt worden, dass die Gesellschaft aufgelöst worden sei, vielmehr behauptet, eine Gesellschaft zwischen den Parteien läge nicht vor, weshalb ihre Auflösung nicht in Betracht käme, hilfsweise einen Ausschluss des Klägers behauptet und nur weiter hilfsweise die Auflösung der Gesellschaft aufgrund der Kündigung des Klägers unstreitig gestellt.

Im weiteren Verfahren sei zu beachten, dass dem Antrag auf Feststellung der Gewinnbeteiligung mit einer Quote von 1/3  nicht per se § 308 Abs. 1 ZPO entgegenstünde. Sollte das Berufungsgericht eine Gewinnbeteiligung des Klägers zu dem benannten Bruchteil nicht feststellen können und sich wegen § 308 Abs. 1 ZPO (Bindung an die Anträge) an einer anderen Feststellung zu anderen einem Bruchteil gehindert sehen, habe es auf eine sachgemäße Antragstellung hinzuwirken. Es entspräche ersichtlich dem Interesse des Klägers, seine ihm am Gewinn der Gesellschaft zustehende Beteiligung feststellen zu lassen.

BGH, Urteil vom 22.01.2019 - II ZR 59/18 -

Zur Kündigung des Dienstvertrages des abberufenen Geschäftsführers einer GmbH durch deren neuen Geschäftsführer

Die Rechtsanwälte Dr. N., Dr. K und der Kläger gründeten mit einem Anteil von je 1/3 eine Rechtsanwalts-GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), die ihrerseits Alleingesellschafterin der beklagten GmbH wurde.  Der Kläger war bis zu seiner Abberufung am 31.10.2014 Geschäftsführer derselben gewesen.  Die Beklagte schloss mit den Gesellschaftern der GbR Anstellungsverträge ab. In dem Anstellungsvertrag des Klägers hieß es: „Die Zuständigkeit des Dienstnehmers umfasst den anwaltlichen und kaufmännischen Bereich der Geschäftsführung.“ An Mai 2015 zahlte die Beklagte dem Kläger keine Vergütung mehr. Im Juni mahnte der Kläger seine Vergütung für Mai und Juni 2015 an, woraufhin die Beklagte die Beklagte den Dienstvertrag des Klägers zum 31.07.2015 kündigte, verbunden mit einer sofortigen Freistellung. Nach erneuter Anmahnung seiner ausstehenden Vergütung kündigte der Kläger seinen Dienstvertrag mit Schreiben vom 10.07.2015 fristlos. Mit seiner Klage forderte er die Vergütung für den Zeitraum vom 01.05. bis 09.07.2015 sowie für die Zeit vom 10.07. bis 31.08.2015 Schadensersatz und die Feststellung, dass sein Arbeitsverhältnis durch seine fristlose Kündigung vom 10.07.2015 beendet worden sei.

Das Landgericht gab der Klage bezüglich des Vergütungsanspruchs bis 09.07.2015 sowie dem Feststellungsantrag statt. Das OLG hatte auf die Berufung beider Parteien die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und dem Kläger, der seinen Feststellungsantrag nicht aufrechterhalten hatte, den begehrten Schadensersatzanspruch zugesprochen.

Die Revision der Beklagten führte zur Aufhebung des Urteils des OLG und zur Zurückverweisung.

Der BGH stellte darauf ab, dass zum Abschluss, zur Änderung und Beendigung des Dienstvertrages eines Geschäftsführers bei Fehlen abweichender Regelungen in der Satzung der Gesellschaft nur die Gesellschafterversammlung befugt sei. Diese Annexkompetenz begründe sich daraus, dass derartige Änderungen geeignet seien, die Entscheidungen der Gesellschafter über seine Organstellung in erheblicher Weise zu beeinflussen und eine kollegiale Rücksichtnahme durch den aktuellen Geschäftsführer begegnet werden solle (BGH vom 08.12.1997 - II ZR 236/96 -). Keinen Einfluss habe es allerdings, dass der Kläger bereits am 31.10.2014 abberufen worden sei, da der Dienstvertrag des abberufenen Geschäftsführers erst dann unter die Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis des (neuen) Geschäftsführers falle, wenn sich das Geschäftsführerverhältnis nach der Abberufung in ein gewöhnliches Anstellungsverhältnis umgewandelt hätte (BGH vom 23.02.1984 - II ZR 2/83 -). Der Zeitablauf führe nicht zu einer Umwandlung. Es würde vorliegend an einem Vortrag ermangeln, weshalb sich der Dienstvertrag in ein normales Anstellungsverhältnis umgewandelt haben sollte. Der ursprüngliche Dienstvertrag sei auch nicht als gewöhnlicher Anstellungsvertrag abgeschlossen worden, sondern umfasse ausdrücklich die Geschäftsführung.

Die Beklage habe aber vorgetragen, es habe eine Vereinbarungen der drei Gesellschafter am 23.03. und/oder 04.05.2015 gegeben. Dazu müsste das Berufungsgericht Feststellungen treffen. Es käme in Betracht, dass diese Vereinbarung der drei Gesellschafter der GbR  einen Beschluss der Alleingesellschafterin der GmbH darstellen könnten und damit des für eine Abänderung des Dienstvertrages zuständigen Organs derselben, welches für die Abänderung zuständig sei. Aber auch wenn es sich nicht um einen Beschluss der Alleingesellschafterin handele, käme in Betracht, dass sich die Beklagte nach § 328 Abs. 1 BGB auf die Vereinbarung berufen könne, da die Gesellschaft als Dritte aus einer Vereinbarung ihrer Gesellschafter selbst Rechte herleiten könne und damit Ansprüche eines an der Vereinbarung beteiligten Gesellschafters abwehren könne ( BGH vom 15.03.2010 - II ZR 4/09 -), was auch dann gelte, wenn die Vereinbarung nicht die Gesellschafter der Gesellschaft getroffen hätten, sondern die Gesellschafter ihrer Alleingesellschafterin.

BGH, Urteil vom 03.07.2018 - II ZR 452/17 -

Eigenbedarfskündigung: Beweislast und Härtegründe nach § 574 BGB

Das Amtsgericht hat die Eigenbedarfskündigung des Klägers als gerechtfertigt angesehen und die Beklagten zur Räumung verurteilt. Auf die Berufung hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Amtsgericht zurückverwiesen.

Im Rahmen der Entscheidung setzte sich das Landgericht mit der Frage der Beweislastverteilung bei einer Eigenbedarfskündigung und den von den beklagten Mietern erhobenen Einwendungen gesundheitlicher Gründe sowie fehlender Möglichkeit zur Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums auseinander. Auf einen weitere Kündigungsgründe des Klägers, der vom Amtsgericht als unwirksam angesehen wurde, ist das Landgericht mangels einer Anschlussberufung des Klägers nicht eingegangen.

Beginnen wir mit Nichtbeachtung eines offenbar vom Kläger erstinstanzlich geltend gemachten weiteren Kündigungsgrundes neben der Eigenbedarfskündigung. Hier ist die Entscheidung ersichtlich rechtsfehlerhaft und stellt sich als Verstoß gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs und des Rechtsstaatsprinzips dar. Eine Berufung gegen ein Urteil ist nur der (teilweise) unterlegenen Partei möglich. Vorliegend war aber der Kläger erstinstanzlich nicht unterlegen sondern drang auf der Grundlage der Eigenbedarfskündigung mit seinem Räumungsklage durch. Eine Berufung ist grundsätzlich unzulässig, mit der lediglich der Grund des Anspruch, der erstinstanzlich angenommen wurde, angefochten werden soll, ohne dass sich vom Ergebnis etwas ändert (fehlende notwendige Beschwer). Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die geltend gemachten Ansprüche nicht in einer Stufenfolge geltend gemacht wurden und mithin mit der Versagung einer Stufe ein weiterer materieller Anspruch untergehen würde, was bei einer auf Räumung zielenden Klage, der stattgegeben wird, nicht der Fall ist. Von daher hätte hier auch das Landgericht den offenbar vom Kläger erhobenen Einwand gegen die Annahme einer Unwirksamkeit einer weiteren Kündigung beachten müssen.

Das Landgericht weist zum vom Amtsgericht bejahten Eigenbedarf (zutreffend) darauf hin, dass das Amtsgericht hier Einreden der Beklagten, so vorgerichtliche Äußerungen des Klägers zur beabsichtigten künftigen Nutzung der Wohnung, übergangen habe. Es hätte daher hier den klägerseits offenbar angebotenen Beweis für einen Eigenbedarf erheben müssen, da die auf Eigenbedarf gerichtete Klage abzuweisen sei, wenn dem Kläger nicht der Nachweis des Eigenbedarfs gelinge.

Vorsorglich geht das Landgericht auch auf die weiteren Einwendungen der Beklagten ein.

Das Amtsgericht habe eine besondere Härte der Kündigung gem. § 574 BGB in Ansehung von gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten allein wegen einer derzeitigen „Umzugsfähigkeit“ bejaht. Es habe verkannt, dass fpür die Bejahung des § 574 Abs. 1 BGB due Nachteile des Mieters nicht mit absoluter Sicherheit feststehen müssten, sondern die ernsthafte Gefahr ihres Eintretens ausreichend sei (vgl. dazu auch BGH vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13 -). Damit habe sich das Amtsgericht nicht auseinandergesetzt.

Ferner ahbe das Amtsgericht zu dem weiteren zwischen den Parteien streitigen Härtegrund gem. § 574 Abs. 2 BGB keine Stellung bezogen und Feststellungen getroffen, demzufolge die Beklagten keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden könnten, wobei für die Frage der Angemessenheit nicht nur auf Alter und Krankheit des Mieters abzustellen sei, sondern auch von einer dadurch bedingten Nähe zu bestimmten Angehörigen. Bei den Feststellungen zu § 574 Abs. 2 BGB sei auch zu erwägen, on dem Mieter deshalb Beweiserleichterungen zugute kommen würden, da nach der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats der Stadt Berlin vom 28.04.2915 eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Zu der letzteren Erwägung ist festzuhalten, dass die hier entscheidende Kammer in einem späteren Urteil vom 12.04.2018 - 67 S 328/17 - die Verordnung als rechtswidrig eingestuft hat, weshalb sich die Frage stellt, ob mithin auf eine solche Verordnung zum Zwecke einer Beweiserleichterung für einen Mieter auch dann abgestellt werden kann, wenn diese unwirksam ist.

LG Berlin, Urteil vom 25.01.2018 - 67 S 272/17 -

Zur Unwirksamkeit einer Vertragsverlängerungsklausel eines Werbevertrages wegen fehlender Transparenz

Die Klägerin erwirbt Fahrzeuge, die sie sozialen Einrichtungen u.ä. kostenlos zur Verfügung stellt. Die Finanzierung erfolgt dergestalt, dass die Klägerin mit Sponsoren Werbeverträge über die Anbringung von Werbefläche auf Fahrzeugen und/oder Anhängern abschließt. Im streitbefangenen Fall hatte die Klägerin mit dem Beklagten einen entsprechenden Vertrag über Werbung an einem einer Schule zur Verfügung gestellten Anhänger abgeschlossen, der eine Laufzeit von 5 Jahren hatte und sich um diese Zeit auch verlängern sollte, wenn er nicht drei Monate vor Ablauf des Vertrages gekündigt würde. In den Auftragsbedingungen des Formularvertrages wurde ausgeführt, dass die Werbelaufzeit mit Auslieferung des Fahrzeugs an den Vertragspartner beginne. Das Fahrzeug wurde der Schule am 14.01.2011 übergeben; der Beklagte war zur Übergabe eingeladen worden. Mit Schreiben vom 15.08.2015 bedankte sich die Klägerin bei dem Beklagten dafür, dass dieser neuerlich die Schule unterstützen wolle und stellte ihm die Werbefläche für weitere fünf Jahre in Rechnung mit Fälligstellung zum 23.08.2015. Ein Ausgleichung durch den Beklagten erfolgte nicht.

Der BGH verwies unter Bezugnahme auf seine Entscheidung vom 25.10.2017 - XII ZR 1/17 - darauf, dass Verstöße gegen das Transparenzgebot nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs entsprächen (§ 310 Abs. 1 S. 2 BGB) und von daher zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel auch gegenüber Unternehmern führen würden. So habe er bereits in der Entscheidung vom 25.10.2017   darauf verwiesen, dass eine Klausel über die automatische Verlängerung der Vertragslaufzeit wegen Verstoßes gegen das Tarnsparenzgebot unwirksam sei, wenn bei vertragsbeginn nicht feststehen würde, bis wann die Kündigung zur Abwendung der Verlängerung ausgesprochen werden müsse.

Im vorliegenden Fall sei der Vertragsbeginn unklar. Entscheidend soll die Auslieferung an den „Vertragspartner“ sein. Vertragspartner seien aber die Parteien des Vertrages (und des hiesigen Rechtsstreits). Die Schule sie nicht Vertragspartei gewesen; sie würde im Vertrag als „Organisation“ bzw. „Verein“ bezeichnet. Damit aber bliebe unklar, ob eine Auslieferung an den Beklagten oder die Schule gemeint sei. Der Wortlaut der Klausel würde für eine Auslieferung an den Beklagten sprechen, ferner, dass die Klägerin ab dem Zeitpunkt Aufwendungen für das Fahrzeug habe und deshalb Interesse an gleichzeitigen Einnahmen habe. Für eine Maßgeblichkeit der Auslieferung an die Schule spräche, dass erst ab dann der mit dem Sponsoring gewollte Werbeeffekt durch Einsatz des Fahrzeuges im Straßenverkehr zur Entfaltung käme (vgl. Urteil vom 25.10.2017).

Eine Unsicherheit ließe sich hier auch nicht aus dem Vertragsinhalt und seinen Umständen auflösen (womit der BGH inzident bestätigt, dass auch bei AGB-Klauseln §§ 133, 157 BGB greifen). Von der Revision der Klägerin sei geltend gemacht worden, dass für den Beginn der Werbelaufzeit auf die (dem Beklagten bekannt gegebene) Übergabe des Fahrzeuges abzustellen sei. Andererseits sei sie aber offenbar bei ihrem Schreiben vom 15.08.2015 offensichtlich davon ausgegangen, dass weder der Vertragsschluss noch die spätere Übergabe maßgeblich sein sollten, da sie die Zahlung für die Verlängerung bereits mit Fälligkeit zum 23.08.2015 in Rechnung stellte, während der Vertragsschluss erst am 03.09.2010 war, die Übergabe des Fahrzeuges an die Schule am 14.01.2011 stattfand und mithin  eine Fälligkeit für die Verlängerung am 23.08.2015 nicht hätten auslösen können.

Damit halte die Klausel einer Prüfung nach § 307 Ans. 1 BGB nicht stand. Die Intransparenz des letzten möglichen Kündigungszeitpunkts führe dazu, dass der Werbekunde eine Kündigung nicht effektiv ausüben könne. Eine geltungserhaltende Reduktion scheide aus (vgl. Urteil vom 25.10.2017).

BGH, Urteil vom 13.03.2018 - XII ZR 31/17 -

Zum Schadensersatzanspruch der Bank bei berechtigter Kündigung eines Darlehens

Zu Finanzierung einer Immobilie hatten B. und N. bei der Beklagten vier Darlehen in 2007  mit unterschiedlichen Darlehensbeträgen, Zinsen und Laufzeiten aufgenommen. Ein Darlehen sollte im Februar 2042 endfällig sein; im übrigen handelte es sich um Annuitätsdarlehen. Ein Sicherung der Darlehen erfolgte durch Grundschulden auf der Immobilie. In 2012 kündigte die Beklagte die Darlehen außerordentlich wegen Zahlungsverzugs (ein Darlehen) bzw. wegen wesentlicher Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse (drei Darlehen). Auf die jeweilige Restvaluta verlangte die Beklagte Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen gesetzlichen Basiszinssatz sowie Erstattung von Refinanzierungsschäden auf drei der Darlehen. Sie betrieb aus den Grundschulden das Zwangsversteigerungsverfahren; während des Verfahrens erfolgte ein Verkauf der Immobilie mit Zahlung an die Beklagte. Von dem Kaufpreis behielt die Beklagte neben den Verzugszinsen ab Kündigung bis zur Rückführung der Darlehensvaluten einen weiteren Betrag von € 245.703,18 für Refinanzierungsschäden ein. Die Refinanzierungsschäden hatte sie für die Zinsforderungen anhand der erzielbaren Wiederanlagezinsen und abgezinst auf das Datum der Wirksamkeit der Kündigungen berechnet. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin als Nachlassverwalterin des verstorbenen B. den als Vorfälligkeitsentschädigung einbehaltenen Betrag von € 245.703,18 nebst Rechtshängigkeitszinsen und vertrat die Ansicht, es handele sich um Verbraucherdarlehensverträge, weshalb der Beklagten wegen der Sperrwirkung des § 497 Abs. 1 BGB keine Vorfälligkeitsentschädigung zugestanden habe. Das Landgericht hatte der Klage in Höhe von € 83.501,12 nebst Zinsen (auf Zahlung an die Klägerin als Gesamtgläubigerin mit N.) stattgegeben; auf die Berufung beider Parteien wurde die Klage insgesamt abgewiesen. Der BGH hob auf die Revision der Klägerin das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück.

Entgegen der Ansicht der Klägerin bejahte der BGH einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung aus §§ 380 Abs. 1 und 3, 281 BGB. Bei einem Darlehensvertrag mit fester Laufzeit habe die kreditgebende Bank bei Kündigung aus wichtigem Grund einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihr durch die vorzeitige Beendigung des Vertrages entstünde. Hier hätten die Darlehensnehmer ihrer Zahlungsverpflichtung nach § 488 Abs. 1 S. 2 BGB nicht genügt. Damit seien die Kündigungen aller Darlehensverträge gerechtfertigt gewesen. Dem stünde nicht entgegen, dass die Klägerin gemäß ihren AGB für die zweite Kündigung (von drei Darlehensverträgen) auf eine wesentliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse gem. § 490 Abs. 1 BGB  abgestellt habe. Die  Nichterfüllung der Zins- und Tilgungsbestimmungen aus dem ersten (gekündigten) Darlehensvertrag sei adäquat kausal für die weiteren Kündigungen gewesen und habe nicht lediglich in einer lediglich äußerlichen Verbindung zu dem Zahlungsverzug gestanden, sondern in einem inneren Zusammenhang.

Die wirksame Kündigung führe dazu, dass der Darlehensgeber keinen Anspruch ehr auf den vertraglich vereinbarten Zins nach Wirksamwerden der Kündigung habe (BGH vom 08.02.2000 - XI ZR 313/98 -).  Dem Darlehensgeber stehe wahlweise ein Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens nach §§ 280 Abs. 1,und 2, 281 BGB.

Vorliegend handele sich auch nicht um eine Verbraucherkreditvertrag gem. § 497 Abs. 1 BGB (in der bis 20.06.2010 geltendem Fassung), § 492 Abs. 1a S. 2 BGB a.F., da die Tätigkeit der Darlehensnehmer B. und N. eine gewerbliche Verwaltung eigenen Vermögens dargestellt habe. Der Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen organisatorischen und zeitlichen Aufwendungen vermittle das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebs (1 Immobilienobjekt mit 2 Wohnungen und einer Gaststätte, ein Einfamilienhaus , ein Objekt mit 6 Wohnungen, 1 Objekt mit 9 Apartments zur tageweisen Anmietung und 2 Apartments für Mitarbeiter).

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung könne auch auf den Zeitpunkt des Wriksamwerdens der Kündigung der jeweiligen Darlehen abgestellt werden.  Dies sei Folge der durch § 281 Abs. 1 BGB ermöglichten Umwandlung des Leistungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung. Im Falle einer hier vorliegenden abstrakten Schadensberechnung sei dies der Zag der Entstehung des Schadensersatzanspruchs.

Allerdings sei die Revision insoweit begründet, als sie sich gegen die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch das OLG wende. Stelle der Darlehensgeber das Darlehen fällig und verlange er die offene Darlehensvaluta in voller Höhe zurück, könne er (neben möglichen Zahlungsrückständen) nur diese und mögliche weitere Verzugszinsen nach den allgemeinen Regeln begehren. Mache er aber neben Zahlungsrückständen und darauf beschränkten Verzugsschäden Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung geltend, könne er verlangen, so gestellt zu werden, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages durch den Darlehensnehmer gestanden hätte.

Im letzteren Fall bedürfe es zur Berechnung des Schadens eines Vergleichs zwischen den Vermögenslagen

1. bei ordnungsgemäßer Erfüllung durch den Darlehensnehmer
2. der durch die Nichterfüllung entstandenen tatsächlichen  Vermögenslage.

Die Vorfälligkeitsentschädigung sei daher auf der Grundlage des bisherigen Vertragszinses zu berechnen, bezogen auf das noch offene Darlehenskapital  und beschränkt durch eine rechtlich geschützte Zinserwartung des Darlehensgebers. Denn der Darlehensgeber solle so gestellt werden, wie er stehen würde, wenn das Darlehen während der Festschreibungsfrist ordnungsgemäß bedient worden wäre. Bei der von der Beklagten angewandten Aktiv-Passiv-Methode (auch möglich wäre die Aktiv-Aktiv-Methode) stelle sich der finanzielle Nachteil des Darlehensgebers als Differenz zwischen den Zinsen dar, die der Darlehensnehmer bei der Abnahme des Darlehens tatsächlich gezahlt habe und der Rendite, die sich aus einer laufzeitkongruenten Wiederanlage der freigewordenen Beträge in sicheren Kapitalmarkttiteln ergäbe. Der so ermittelte Differenzbetrag sei um die ersparte Risikovorsorge und die ersparten jährlichen Verwaltungskosten zu kürzen.

Das bedeute, dass der Schadensersatz statt Leistung so berechnet werden könne, dass die ab dem Tag des Wirksamwerdens der Kündigung noch geschuldeten Zahlungen aus Zins- und Tilgungsleistungen ermittelt würden, davon die Beträge für ersparte Risikovorsorge und jährlicher Verwaltungsaufwand abgezogen würden und sodann eine Abzinsung erfolge. Bei der Abzinsung sei der Zinssatz anzusetzen, der auf dem Kapitalmarkt bei einer laufzeitkongruenten Anlage zu erzielen wäre.

Diesen Vorgaben sei das Urteil des OLG nicht gerecht geworden. Dort sei die nicht abgezinste Restdarlehensvaluta zugrunde gelegt worden und daneben (lediglich) für die entgangenen Zinszahlungen Schadensersatz statt Leistung gemäß dem Beklagtenvortrag zugrunde gelegt worden. Die Beklagte habe die zwei Schadensarten (Geltendmachung von Verzögerungsschaden und Schadensersatz statt der Leistung) unzulässig vermischt.

BGH, Urteil vom 20.02.2018 - ZR 445/17 -