Mieterhöhung bei Wohnraummietvertrag mit Stellplatz

Die Beklagte hatten eine Wohnung und einen Stellplatz von der Vermieterin gemietet. Der Mietzins für die Wohnung und den Stellplatz war in dem Mietvertrag nicht als einheitlicher Mietzins ausgewiesen, vielmehr war er gesondert für die Wohnung und den Stellplatz benannt. Im Rahmen einer Mieterhöhung bezog sich die Klägerin zur Begründung der Erhöhung der Miete für den Wohnraum auf den Mietspiegel, für die Stellplätze auf vier Vergleichsmieten.

Der BGH wies darauf hin, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision zurückweisen zu wollen, da kein Grund für eine Revisionszulassung vorläge. Für die Einordnung des Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis nach § 549 Abs. 1 BGB, auf welches die Vorschriften der Wohnraummiete Anwendung finden würden und mithin auch §§ 558 ff BGB, oder als ein sonstiges Mietverhältnis, sei der prägende Vertragszweck entscheidend, als die Vorstellung der Parteien über die Nutzung des Mietobjekts. Entscheidend sei, was im Vordergrund stehen würde. Hier sei dies die Anmietung zu Wohnzwecken gewesen, wobei als Indiz auch die Flächen in Betracht kämen und deren Verhältnis zueinander. Hier sei der Schwerpunkt nach zutreffender Erwägung des Berufungsgerichts bei einer Wohnungsgröße von rund 94qm, dem nur ein Stellplatz gegenüberstünde, die Wohnnutzung.

Vorliegend sei das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Vorschriften der §§ 558 ff BGB auch hinsichtlich des auf den Stellplatz entfallenden Mietanteils anwendbar seien.  Der Vermieter könne nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung ein treten soll, 15 Monate unverändert gewesen sei. Das Mieterhöhungsverlangen habe die formellen Anforderungen erfüllt.

Das Mieterhöhungsverlangen müsse auch begründet werden, damit der Mieter dieses überprüfen könne und sich schlüssig werden könne, ob er dem zustimme oder nicht.  Dazu müsse das Erhöhungsverlangen Angaben über Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleite, und zwar in dem Umfang, die der Mieter benötige, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

Dem sie die Klägerin nachgekommen. Sie habe die Erhöhung der Miete für den Wohnraum auf den Mietspiegel gestützt, bei dem es sich gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB um ein zulässiges Begründungsmittel handele. Aber auch die Heranziehung der monatlich zu zahlenden Entgelte für vier Vergleichsstellplätze zur Erhöhung der Stellplatzmiete sei in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Zwar würde derartige Entgelte in § 558a Abs. 2 BGB nicht explizit genannt, doch enthalte die Norm keine abschließende Aufzählung (BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -).

Die ortsübliche Vergleichsmiete würde nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet.

Offen bleibe, ob die ortsübliche Vergleichsmiete iSv. § 558 Abs. 2 S. 1 BGB bei Vorliegen eines einheitlichen Mietverhältnisses über eine Wohnung und einen Stellplatz – wie hier – durch die Heranziehung eines Mietspiegel für die Wohnung und unter Zugrundelegung der ortsüblichen Stellplatzmiete für den Stellplatz bestimmt werden könne (so LG Rottweil, Urteil vom 03.04.1998 - 1 S 29/97 -), oder ob auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt (Wohnung und Stellplatz) abzustellen sei (so AG Koblenz, Urteil vom 25.01.2024 - 142 C 1742/23 -; AG Köln, Urteil vom 27.01.2026 - 220 C 409/15 -). Vorliegend würde dies auf den selben Mietzins hinauslaufen.

Nach den Hinweisen wurde die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen.

BGH, Hinweisbeschluss vom 22.10.2024 - VIII ZR 249/23 -

Der vom Wohnraummietvertrag isolierte Stellplatzmietvertrag und die Krux mit der Schriftform

Im Kern streiten die Parteien um die Frage, ob die Kündigung eines Stellplatzmietvertrages bei nicht schriftlicher vereinbarter Vertragsdauer mit ordentlicher Kündigungsfrist möglich ist. Hintergrund (verkürzt wiedergegeben) war der Mietvertrag aus 1990 des (inzwischen verstorbenen) Ehemanns der Beklagten mit seinem damaligen Vermieter der Wohnung über einen Einstellplatz. Die Beklagte heiratete den Mieter 1993 und zog mit in die Wohnung ein. In 2005 verstarb der Ehemann der Beklagten.  Die Beklagte blieb in der Wohnung wohnen und nutzte den Stellplatz weiter, zahlte auch dafür das zuvor mit ihrem Ehemann bereits vereinbarte Entgelt. Die Klägerin erwarb in  2016 eine Eigentumswohnung, die mit dem Sondernutzungsrecht zu der hier fraglichen Stellplatz verbunden war. Sie kündigte den Stellplatzmietvertrag und begehrte das Unterlassen der Nutzung durch die Beklagte. Ihre Klage war im Berufungsrechtszug erfolgreich; die (zugelassene) Berufung der Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen.

Grundsätzlich würde gelten: Für den Fall, dass der Vermieter eines in einem einheitlichen Vertrag vermieteten Stellplatzes und einer Wohnung ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert, tritt der Erwerber des Stellplatzes ebenfalls in den Mietvertrag ein. Gleiches gilt, wenn der Mieter von vornherein mittels zweier voneinander getrennter Verträge mit dem gleichen Vermieter von die Wohnung und den Stellplatz anmietet und sodann der Vermieter Wohnung und Stellplatz getrennt veräußert.  

Der BGH ging davon aus, dass es sich bei dem Stellplatz um jenen im schriftlichen Mietvertrag mit dem Ehemann der Beklagten handeln würde. Allerdings würden hier Wohnraummietvertrag und Stellplatzmietvertrag keine rechtliche Einheit bilden, weshalb der Übergang des Wohnraummietvertrages auf die Beklagte gem. § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) nicht auch zu einem Übergang des Stellplatzvertrages geführt habe. Zwar sei nach dem Tod des Ehemanns der Beklagten von einem konkludenten Abschluss eines Stellplatzvertrages zwischen dem Vermieter und der beklagten auch zu den Bedingungen des Stellplatzvertrages auszugehen, da weiterhin eine Nutzung erfolgte und die Miete gezahlt worden sei und die Beklagte auch als Mieterin angeschrieben worden sei. Allerdings sei der Stellplatzmietvertrag gem. §§ 578, 576 BGB gesondert von der anderweitig zugeordneten Wohnung auf die Klägerin übergegangen (nicht die Wohnung). Es habe sich um einen vom Wohnraummietvertrag isolierten Stellplatzvertrag zwischen dem verstorbenen Ehemann der Beklagten und dem damaligen Vermieter gehandelt; eine Verbindung beider Verträge sei nicht vereinbart gewesen.

Zwar sei der ursprüngliche schriftliche Mietvertrag über den Stellplatz über eine längere Zeitdauer als ein Jahr abgeschlossen gewesen, wie die Staffelung des Mietzinses in dem Vertrag zeige. Der mit der Beklagten konkludent neu abgeschlossene Mietvertrag wahre aber nicht die Verträge mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr vorgesehene Schriftform, §§ 578, 550 BGB, mit der Folge, dass er ordentlich nach § 580a BGB kündbar sei. Der Umstand, dass davon auszugehen sei, dass der neue Vertrag der Beklagten mit dem Vermieter nach dem Ableben ihres Ehemanns die gleichen Bedingungen enthalte, wie der Vertrag mit ihrem Ehemann, ändere daran nichts. Es ermangelt an einer von beiden Parteien unterzeichneten Vertragsurkunde. Die Beklagte habe erst (und damit verspätet und unbeachtlich) im Revisionsverfahrens geltend gemacht, sie sei Erbin ihres verstorbenen Ehemanns geworden und als solche Rechtsnachfolgerin von ihm im (schriftlichen) Mietvertrag über den Stellplatz.

BGH, Urteil vom 15.01.2020 - XII ZR 46/19 -