Im Kern streiten die Parteien um
die Frage, ob die Kündigung eines Stellplatzmietvertrages bei nicht schriftlicher
vereinbarter Vertragsdauer mit ordentlicher Kündigungsfrist möglich ist. Hintergrund
(verkürzt wiedergegeben) war der Mietvertrag aus 1990 des (inzwischen
verstorbenen) Ehemanns der Beklagten mit seinem damaligen Vermieter der Wohnung
über einen Einstellplatz. Die Beklagte heiratete den Mieter 1993 und zog mit in
die Wohnung ein. In 2005 verstarb der Ehemann der Beklagten. Die Beklagte blieb in der Wohnung wohnen und
nutzte den Stellplatz weiter, zahlte auch dafür das zuvor mit ihrem Ehemann bereits
vereinbarte Entgelt. Die Klägerin erwarb in
2016 eine Eigentumswohnung, die mit dem Sondernutzungsrecht zu der hier
fraglichen Stellplatz verbunden war. Sie kündigte den Stellplatzmietvertrag und
begehrte das Unterlassen der Nutzung durch die Beklagte. Ihre Klage war im Berufungsrechtszug
erfolgreich; die (zugelassene) Berufung der Beklagten wurde vom BGH
zurückgewiesen.
Grundsätzlich würde gelten: Für
den Fall, dass der Vermieter eines in einem einheitlichen Vertrag vermieteten
Stellplatzes und einer Wohnung ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und
veräußert, tritt der Erwerber des Stellplatzes ebenfalls in den Mietvertrag
ein. Gleiches gilt, wenn der Mieter von vornherein mittels zweier voneinander
getrennter Verträge mit dem gleichen Vermieter von die Wohnung und den
Stellplatz anmietet und sodann der Vermieter Wohnung und Stellplatz getrennt
veräußert.
Der BGH ging davon aus, dass es
sich bei dem Stellplatz um jenen im schriftlichen Mietvertrag mit dem Ehemann
der Beklagten handeln würde. Allerdings würden hier Wohnraummietvertrag und
Stellplatzmietvertrag keine rechtliche Einheit bilden, weshalb der Übergang des
Wohnraummietvertrages auf die Beklagte gem. § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod
des Mieters) nicht auch zu einem Übergang des Stellplatzvertrages geführt habe.
Zwar sei nach dem Tod des Ehemanns der Beklagten von einem konkludenten
Abschluss eines Stellplatzvertrages zwischen dem Vermieter und der beklagten
auch zu den Bedingungen des Stellplatzvertrages auszugehen, da weiterhin eine
Nutzung erfolgte und die Miete gezahlt worden sei und die Beklagte auch als
Mieterin angeschrieben worden sei. Allerdings sei der Stellplatzmietvertrag
gem. §§ 578, 576 BGB gesondert von der anderweitig zugeordneten Wohnung auf die
Klägerin übergegangen (nicht die Wohnung). Es habe sich um einen vom
Wohnraummietvertrag isolierten Stellplatzvertrag zwischen dem verstorbenen
Ehemann der Beklagten und dem damaligen Vermieter gehandelt; eine Verbindung
beider Verträge sei nicht vereinbart gewesen.
Zwar sei der ursprüngliche schriftliche
Mietvertrag über den Stellplatz über eine längere Zeitdauer als ein Jahr
abgeschlossen gewesen, wie die Staffelung des Mietzinses in dem Vertrag zeige.
Der mit der Beklagten konkludent neu abgeschlossene Mietvertrag wahre aber
nicht die Verträge mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr
vorgesehene Schriftform, §§ 578, 550 BGB, mit der Folge, dass er ordentlich
nach § 580a BGB kündbar sei. Der Umstand, dass davon auszugehen sei, dass der
neue Vertrag der Beklagten mit dem Vermieter nach dem Ableben ihres Ehemanns
die gleichen Bedingungen enthalte, wie der Vertrag mit ihrem Ehemann, ändere
daran nichts. Es ermangelt an einer von beiden Parteien unterzeichneten
Vertragsurkunde. Die Beklagte habe erst (und damit verspätet und unbeachtlich)
im Revisionsverfahrens geltend gemacht, sie sei Erbin ihres verstorbenen Ehemanns
geworden und als solche Rechtsnachfolgerin von ihm im (schriftlichen) Mietvertrag
über den Stellplatz.
BGH, Urteil vom 15.01.2020 - XII ZR 46/19 -
