Verjährung: Aufrechnung von Kautionsrückzahlungsanspruch mit Schadensersatz

Die Klägerin hatte bei Mietbeginn eine Barkaution geleistet. Der Prozessbevollmächtigte des beklagten Vermieters (bzw. dessen Rechtsnachfolger) rechnete nach Mietende zum 08.11.2019 über diese mit Schreiben vom 20.05.2020 ab und erklärte in Bezug auf eine von ihm behauptete Beschädigung der Mietsache die Aufrechnung. Das Amtsgericht gab der Klage auf Rückzahlung der Kaution einschl. Zinsen statt. Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen. § 215 BGB greife nicht, die Forderung sei verjährt. Das sah der BGH anders und hob auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision dessen Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück, da das Berufungsgericht wegen angenommener Verjährung eines Aufrechnungsanspruchs mit der Kaution offen ließ, ob ein Schaden, wie beklagtenseits vorgetragen vorlag.

Grundsätzlich müsse der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses über eine gezahlte Baukaution innerhalb angemessener Prüfungsfrist zurückzahlen, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötige.

§ 390 BGB bestimmt, dass eine Forderung, der eine Einrede (also ein Leistungsverweigerungsrecht) entgegenstünde, nicht aufgerechnet werden könne. Dieser Fall läge aber nicht vor. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB enthalte, deren lauf mit Rückerhalt der Mietsache beginne, § 548 Abs, 1 S. 2 BGB. eine gegenüber § 195 BGB abgekürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten. Rechtsfehlerhaft sei aber die daraus gezogene Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, zum Zeitpunkt der Abgabe der Aufrechnungserklärung am 20.05.2020 sei die kurze Verjährungsfrist bereits abgelaufen gewesen. § 215 BGB stelle sich als eine Ausnahmevorschrift von § 390 BGB dar. Nach § 215 Alt 1 BGB würde die Verjährung die Aufrechnung nicht ausschließen, wenn der der Aufrechnung zugrunde liegende Anspruch noch nicht zu dem Zeitpunkt verjährt gewesen sei, in dem er erstmals hätte aufgerechnet werden können. Grundlage sei die Aufrechnungslage vor Verjährungseintritt, § 387 BGB. Voraussetzung wären Gegenseitigkeit, Gleichartigkeit, Durchsetzbarkeit der Aktivforderungen des Aufrechnenden und Erfüllbarkeit der Passivforderung des Aufrechnungsgegners.

Allerdings bestand hier keine Gleichartigkeit, da der Beklagte Naturalrestitution gefordert hatte, nicht anstelle dessen eine Entschädigung. Zudem habe auch eine Aufrechnungslage iSv. § 387 BGB im Hinblick auf einen Geldersatz als Schadensersatzanspruch, der dem Rückzahlungsanspruch entgegen gehalten werden könnte, in unverjährter Zeit nicht bestanden. Der Geschädigte habe zwar das Recht, anstelle seines Anspruchs auf Naturalrestitution Geldersatz zu fordern, müsse diese seine Ersetzungsbefugnis aber ausüben und sei danach daran gebunden. Vor dem 20.05.2020 sei aber eine entsprechende Ersetzung nicht erfolgt (empfangsbedürftige Willenserklärung).  

Diese Umstände würden aber der Anwendbarkeit von § 215 Alt. 1 BGB nicht entgegen stehen. Eine Barkautionsabrede sei – lägen keine Besonderheiten vor und seien solche auch nicht ersichtlich – sei regelmäßig dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern solle. Auch habe der BGH schon klargestellt, dass die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB nicht zwangsläufig gegenüber der Kautionsabrechnungsfrist (die mal kürzer, mal länger als sechs Monate sein könne) vorrangig sei.

Der Gesetzgeber ließe auch in der Fallgestaltung des § 215 Alt. 1 BGB die Verjährungseinrede zurückstehen. Dem läge die Erwägung zugrunde, dass ein Schuldner, dem ein Gegenanspruch zustünde, sich hinreichend gesichert ansehen dürfe und nicht durch Verjährungsregelungen frühzeitig zur Durchsetzung seiner Forderung im Wege der Aufrechnung oder Klageerhebung gedrängt werden soll.

Es würde dem beiderseitigen Interesse der Parteien eines Wohnraummietvertrages widersprechen, müsse der Vermieter in unverjährter Zeit seine Ersetzungsbefugnis ausüben. Die Ersetzungsbefugnis eröffne dem Geschädigten die Möglichkeit der Schadensbeseitigung in eigener Regie, wozu er keine nähere Begründung abgeben müsse, den Betrag nicht einmal beziffern müsse.  Gerade im Bereich des Wohnraummietrechts sei die Ausübung der Ersetzungsbefugnis die Regel. Mit dem Zugang der Aufrechnungserklärung sei der dem Vermieter zustehende Schadensersatzanspruch in Geld zu erfüllen, womit die Gleichartigkeit der Forderungen und damit die Aufrechnungslage geschaffen sei.

BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 184/23 -

Feststellung der sachlichen Zuständigkeit bei Mietrechtsstreit

Die Klägerin verlangte von den Beklagten die Räumung und Herausgabe von zwei Räumen in einem Büropark sowie Miete. Im Mietvertrag wurden die angemieteten Räume als Büroräume bezeichnet. In 2020 bis 2023 leistete die Beklagte keine Mietzahlungen; eine Kündigung des „Gewerbemietvertrages“ (so die Angabe im Kündigungsschreiben) erfolgte mit Schreiben vom 07.09.2020 und wurde mit der 2023 erhobenen Klage wiederholt.  Die Beklagten wandten ein, die Parteien seien bei Mietvertragsabschluss übereingekommen, dass die Räume zu einer Wohnung ausgebaut werden; sie hätten sich über die Falschbezeichnung als „Geschäftsräume“ im Vertrag keine Gedanken gemacht.

Das Landgericht wies die Parteien auf die von ihm angenommene fehlende sachliche Zuständigkeit hin und wies mangels eines Verweisungsantrages der Klägerin (auf Verweisung an das Amtsgericht, § 23 Nr. 2a GVG) als unzulässig ab. Die dagegen erhobene Berufung führte zur Aufhebung des Urteils und Rückverweisung an das Landgericht, da dieses ausschließlich zuständig sei.

Unabhängig vom Streitwert ist nach § 23 Nr. 2a GVG, § 29a Abs. 1 ZPO das Amtsgericht für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis und über Streitigkeiten über das Bestehen eines solchen Rechtsverhältnisses ausschließlich und örtlich zuständig, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet. Die sachliche Zuständigkeit, so das OLG als Berufungsgericht, beruhe auf dem zweistufigen ortsnahen Instanzenzug, wie er regelmäßig nur durch die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts als Eingangsgericht und des Landgerichts als Rechtsmittelinstanz gewährleistet erscheine (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.07.2005 - I-24 W 20/05 -). Damit korrespondiere die örtliche Zuständigkeit nach § 29a Abs. 1 ZPO.

Die Klärung, ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zugrunde zu legen ist, ist in den Fällen zu klären, in denen der Streitwert des Verfahrens den Wert von € 5.000,00 überschreitet, § 23 Abs. 1 GVG. Dies war vorliegend der Fall. In diesem Fall käme es für die Zuständigkeitsbestimmung auf den schlüssigen Sachvortrag des Klägers, nicht dessen Rechtsauffassung, an, da sich danach der Streitgegenstand bestimme (so die hM, so z.B. KG, Beschluss vom 06.03.2008 - 2 AR 12/08 -). Ein Bestreiten des entsprechenden Sachvortrags durch den Beklagten sei insofern unbeachtlich, da dies ohne Einfluss auf den Streitgegenstand bleibe. Der dem entgegenstehenden Rechtsansicht des OLG Düsseldorf (im Beschluss vom 08.11.2007 - 24 U 117/07 -) schloss sich das OLG ausdrücklich nicht an. Das OLG Düsseldorf sah in der schlüssigen Geltendmachung von Gegenrechte aus einem Wohnraummietverhältnis die Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 23 Nr. 2a GVG als begründet an. Vom OLG wurde im vorliegenden Verfahren (zutreffend) darauf verwiesen, dass dann, wenn die zuständigkeitsbegründenden Tatsachen eine doppelrelevante Tatsache ist, also diese zugleich auch Voraussetzung für die Begründetheit der Klage, das Vorbringen des Klägers über die Zulässigkeit der Klage als wahr zu unterstellen sei (RGZ 29, 371m 373 f; BGH, Urteil vom 25.11.1993 – IX ZR 32/93 -). Diese „Erleichterung für den Kläger“ für den Kläger sei gerechtfertigt, da für den Fall, dass sich das Vorbringen des Beklagten als wahr erweise und die (auch) die zuständigkeitsbegründende Tatsache nicht vorliege, die Klage als unbegründet abzuweisen sei. Letztlich würde so der Kläger nicht gänzlich von seiner Beweislast bezüglich (auch) der zuständigkeitsbegründenden Tatsache befreit, vielmehr beschränke sich sein Vorteil nur darauf, dass er an einem für ihn (Anm.: zumindest nach seiner subjektiven Auffassung) günstigeren Gerichtsstand streiten dürfe. Zudem wäre es auch für den Beklagten von Nachteil, wenn die Klage nur als durch Abweisung wegen Unzulässigkeit als klageabweisendes Prozessurteil statt als klageabweisendes Sachurteil ergehen würde.

Erhebe also der Kläger wie vorliegend eine Räumungsklage vor dem Landgericht mit der Behauptung der wirksamen Kündigung eines Geschäftsraummietvertrages und wendet der Beklagte ein, es bestünde ein nicht (wirksam) gekündigter Wohnraummietvertrag, läge eine doppelrelevante Tatsache vor. Es müsse sowohl zur Zulässigkeit als auch zur Begründetheit geprüft werden, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliege.

Vor diesem Hintergrund sei das Vorbringen der Klägerin für die Zuständigkeit als wahr zu unterstellen. Da die Klägerin bestritten hebe, es habe niemals ein Wohnraummietverhältnis vorgelegen, ermangele es an einem Vortrag in Bezug auf ein Wohnraummietverhältnis und ergäbe sich damit auch keine amtsgerichtliche Zuständigkeit nach § 23 Nr. 2a GVG. Der Vortrag der Beklagten könne nur dann zu einer Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnungsmietsachen führen, wenn die Klägerin dem nicht entgegen getreten wäre (OLG Köln, Urteil vom 12.06.2015 – 1 U 16/14 -), was hier allerdings erfolgt sei.

Das Amtsgericht würde auch nach § 23 Nr. 2a GVG nicht zuständig, da das Bestehen eines Mietverhältnisses (Geschäfts- oder Wohnraum) geprüft werden müsse. Dies würde zu einer ungerechtfertigten Bevorzugung des Beklagten führen, da dieser dem Kläger durch unrichtige Behauptungen einen bestimmten Gerichtsstand aufzwingen könne. Eines entsprechenden Schutzes bedürfe der Beklagte auch nicht, da die Klage im falschen Gerichtsstand zur Abweisung der Klage als unbegründet führe.

Anmerkung: Auch wenn eine Räumungsklage z.B. Kündigung wegen Zahlungsrückständen erhoben wird, ist es von Bedeutung, ob es sich um einen Geschäftsraum oder um Wohnraum handelt, da z.B. der Gewerberaummieter keinen Rechtsanspruch auf die Einräumung einer Räumungsfrist nach § 771 ZPO hat.

Brandenburgisches OLG, Urteil vom 13.02.2024 - 3 U 96/23 -

Wohnraummodernisierung und Anforderung an Mieterhöhungserklärung

Der Mieter (Kläger) mietete von der Beklagten eine preisfreie Wohnung, Die Beklagte kündigte eine Modernisierung von Wohnung und Gebäude an. U.a. wurde ausgeführt, dass Mittel der KfW zur Durchführung der Maßnahmen beantragt seien. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte die Beklagte dem Kläger die Erhöhung der Grundmiete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen von € 291,59 um € 83,79 auf € 375,38. Dem Schreiben war eine Anlage als Kostenzusammenstellung beigefügt. Der Kläger hielt die Mieterhöhung aus formellen Gründen für unwirksam, zahlte unter Vorbehalt und forderte dann (gerichtlich) die Zahlungen zurück. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen, ebenso die vom Berufungsgericht zugelassene und eingelegte Revision.

Möglich sei es zwar, für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen die jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig zu untergliedern. Das gelte für reine Modernisierungen als auch modernisierenden Instandsetzungen bei Anrechnung des Instandsetzungsanteils des Vermieters, § 559 Abs. 2 BGB. In diesem Fall der modernisierenden Instandsetzung reiche die Angabe der Gesamtkosten, ergänzt um die Angabe der Quote oder des bezifferten Betrages für den darin enthaltenen Instandsetzungsanteil.

Allerdings ermangele es dem Erhöhungsverlangen an einer ausreichenden Erläuterung der Mieterhöhung im Hinblick auf die in § 559b Abs. 1 S. 2 BGB genannte Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln, weshalb die Mieterhöhungserklärung der Beklagten formell unwirksam sei. Nach § 559a BGB habe der Gesetzgeber für auf Modernisierungsmaßnahmen beruhende Mieterhöhungen eine Anrechnung bestimmter Mittel (Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Aufwendungsbeihilfen, sonstige Drittmittel; dazu auch § 558 Abs. 5 BGB)  vorgesehen, die die Maßnahmekosten ganz oder teilweise decken würden. Vom oder für den Mieter von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten würden nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters iSv. § 559 BGB gehören und deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden. Im Falle zinsverbilligter oder zinsloser Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters oder Leistungen Dritter für den Mieter sowie aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern verringere sich der Erhöhungsbetrag gem. § 559a Abs. 2 und 33 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung des Zuschusses oder Darlehens. Dies erfolge, damit dies auch dem Mieter zugute komme (BGH, Urteil vom 01.04.2009 – VIII ZR 179/08 -).

Da damit die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel Bedeutung für den Umfang der geforderten Mieterhöhung habe, erstrecke sich im Hinblick auf die dem Mieter zu verschaffende Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung die Pflicht des Vermieters zur Begründung auch auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB.

Dem entspreche die Mieterhöhungserklärung nicht. Im Text und den beigefügten Unterlagen finde sich unmittelbar keine Angabe zu anzurechnenden Drittmitteln iSv. § 559a BGB. Möglich wäre zwar aus Sicht des objektiven Erklärungsempfängers dies als stillschweigende Erklärung der Beklagten zu verstehen, dass solche Mittel nicht in Anspruch genommen wurden. Dem würde entgegenstehen, dass in der Erhöhungserklärung „vollumfänglich“ auf die Ausführungen im Ankündigungsschreiben Bezug genommen wurde und dort auf die beabsichtigte Beantragung von Mitteln der KfW für die Durchführung verwiesen worden sei. Dieser Hinweis sei infolge der Bezugnahme bei der Auslegung zu berücksichtigen. Damit sei für den Empfänger unklar, welche Erklärung die Beklagte zur Inanspruchnahme von Drittmitteln letztlich habe abgeben wollen: Es erfolgte tatsächlich keine Inanspruchnahme, oder Drittmittel seien beantragt worden aber nicht bewilligt worden, oder gewähret Drittmittel seien nicht auf die Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen worden. Denkbar sei auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlichtweg vergessen habe.

Damit sei die Mieterhöhungserklärung für die Beklagte nicht geeignet, dem Kläger diejenigen Informationen zu geben, die dieser benötige, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen zu können und zu entscheiden, ob Bedarf für eine eingehende Kontrolle (z.B. Belegprüfung durch Einsichtnahme in Rechnungen / sonstige Belege, Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen) besteht (BGH, Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21 -).

BGH, Urteil vom 19.07.2023 - VIII ZR 416/21 -

Betriebskosten: Gewährung der Einsichtnahme in Originalbelege oder Kopie / Scan ?

Streitbefangen war (noch) das im Rahmen einer Widerklage geltend gemachte Verlangen der Beklagten als Mieter einer Wohnung in die den Betriebskostenabrechnungen 2017 – 2019 zugrunde liegenden Originalbelege. Statt Einsicht zu gewähren, sandte die Vermieterin (Klägerin) ihn lediglich Belegkopien. Das Amtsgericht hatte der Widerklage stattgegeben; auf die Berufung der Klägerin hob das Landgericht das Urteil auf und wies die Klage ab. Mit der zugelassenen Revision begehrten die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der BGH wies darauf hin, dass die Abrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 1 Halbs. 1 BGB dazu diene, die im Abrechnungsjahr erfassten Betriebskosten zusammenzustellen und unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen auf die Mieter zu verteilen. Nach § 259 Abs. 1 Halbs. 1 BGB habe die Abrechnung eine aus sich selbst heraus verständliche Zusammenstellung der im Abrechnungsjahr zu den umzulegenden Betriebskosten getätigten Einnahmen und Ausgaben zu enthalten, um so dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die zu verteilenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dementsprechend gehöre die Gewährung einer begehrten Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen nach § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB zur ordnungsgemäßen Abrechnung, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Abrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei.

Bereits aus dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB folge das Einsichtsrecht in Originalbelege. Dabei könnten Originalbelege unter Umständen nicht nur solche in Papierform sein; dazu gehören auch Belege in digitaler Form, wenn der Vermieter solche von seinen Dienstleistern übermittelt erhielt. Kopien, die der Vermieter gefertigt habe, würden aber nicht den Originalbelegen gleichzusetzen sein. Entsprechendes würde auch für preisgebundenen Wohnraum deutlich, bei dem in § 28 Abs. 2 S. 1 NMV 1970 zwischen „Berechnungsunterlagen“ und „Ablichtungen davon“ unterschieden würde. Zudem seien zur Überprüfung der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen sei, in erster Linien Originalunterlagen uneingeschränkt geeignet, auch wenn diese durch Kopien ersetzbar wären.

Damit bestünde grundsätzlich ein Anspruch auf Einsicht in die Originalunterlagen. Dies sei nicht davon abhängig, ob dies allgemein oder zu bestimmten Belegen üblich sei.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts müsse der Mieter auch kein besonderes Interesse an der Einsicht in Originalbelege dartun. Schon allgemein für das Einsichtsrecht müsse der Mieter kein besonderes Interesse darlegen. Es würde das allgemeine Interesse genügen, den Vermieter zu kontrollieren. Daraus ergäbe sich, dass auch kein besonderes Interesse an der Einsicht in Originalbelege dargetan werden müsse. Also müsse er auch – wenn ihm wie hier Kopien überlassen worden seien – keinen begründeten Verdacht aufzeigen, dass Kopien manipuliert seien oder Unstimmigkeiten aufweisen würden.

Dem begehren auf Einsicht in Originalunterlagen statt Kopien könne nur das (vom Vermieter dann darzulegende und zu beweisende) Schikaneverbot entgegenstehen. Dazu sei aber erforderlich, dass vom Vermieter aufgezeigt würde, dass das Begehren nur erfolge, um den Vermieter zu schaden, also kein schutzwürdiges Eigeninteresse des Mieters zugrunde liegen würde oder das recht nur geltend gemacht würde, um eine anders, vertragsfremdes oder unlauteres Ziel zu erreichen. Dafür sei nichts ersichtlich.

Letztlich prüfte der BGH, ob § 242 BGB (Treu und Glauben) dem Begehren der Mieter auf Einsicht in Originalbelege entgegen stehen könne. Dabei verwies er darauf, dass der Senat einen Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien statt Einsichtnahme in die Originalbelege vor Ort dann bejahe, wenn dem Mieter die Einsichtnahme vor Ort nicht zumutbar sei (z.B. wegen der Entfernung). Mithin könne sich nach Treu und Glauben das Recht zur Einsichtnahme auch auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scans beschränken. Habe der Vermieter durch seine Dienstleister Belge nur in digitaler Form erhalten, könne ein derartiger Ausnahmefall vorliegen. Nach den Umständen des Einzelfalls könnten auch andere, vom Tatrichter zu würdigende Umstände in Betracht kommen, die allerdings hier nicht vorlägen. Der BGH beließ damit ein breites Spektrum für möglicherweis phantasievolle Überlegungen eines solchen Ausnahmefalls. Ein solcher sollte nach Auffassung der Klägerin vorliegen, da die Belge vernichtet worden seien und damit eine Unmöglichkeit nah § 275 Abs. 1 BGB vorläge. Der BGH verwies für diesen Fall auf die dem Vermieter obliegende Beweislast für eine solche Behauptung, wie auch darauf, dass nach den (nicht mit Tatbestandsberichtigungsantrag angegriffenen) Feststellungen des Berufungsgerichts eine Vernichtung nicht vorläge.; von daher musste er sich nicht mit den Konsequenzen einer eventuellen Unmöglichkeit auseinandersetzen, weder in Bezug auf das Einsichtsrecht noch im Hinblick aus den daraus zu ziehenden Folgen für die Abrechnung und  die wechselseitigen Ansprüche der Parteien aus dieser.

Anm.: In der Sache hat sich der BGH nicht mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Umständen die Unmöglichkeit der Einsichtsgewährung in Originalbelege infolge einer Vernichtung keine Auswirkung auf die Abrechnung selbst hat, also insbesondere auch nicht damit, ob bei einer schuldhaften Nichtgewährung der Einsicht durch den Vermieter (z.B. wegen Verrichtung durch ihn) die Vorauszahlungen zurückverlangen kann. Dies wäre an sich die Konsequenz: Soll mit der Prüfung dem Mieter ermöglicht werden, die Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen, mithin auch die in derselben dargestellten Ansätze mit den Belegen vergleichen können, und kann dafür grundsätzlich nicht auf Kopien verwiesen werden, so muss bei schuldhaft bedingter Unmöglichkeit der Vorlage die Abrechnung als nicht erteilt angesehen werden mit dem Anspruch auf Rückerstattung der Vorauszahlungen.

Danach war die Klage auf Einsichtnahme in die Originalbelege als Teil der geschuldeten Abrechnung der Betriebskosten im Revisionsverfahren erfolgreich.

BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 -

Kündigung: Empfangsbevollmächtigter bei Erbengemeinschaft als Mieter einer Wohnung

Die Beklagte war Miterbe in einer Erbengemeinschaft, die als Rechtsnachfolger in das Mietverhältnis mit der Klägerin nach dem Ableben des ursprünglichen Mieters eintrat. Mit Schreiben vom 21.09.2020 kündigte die Klägerin der Beklagten als einen der Miterben das Mietverhältnis zum 31.12.2020. In der Räumungsklage wurde eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit neun Mieten erklärt. In einem weiteren Schriftsatz vom 02.06.2021 in dem gegen die Beklagte geführten Räumungsprozess kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber allen Erben fristlos, vorsorglich ordentlich.

Voraussetzung für eine Räumungsklage ist, dass eine dieser vorausgegangene Kündigung gegenüber allen Mieter ausgesprochen wird, mithin hier gegenüber allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft. Tatsächlich erfolgte die Kündigung nur gegenüber der Beklagten als ein Mitglied der Erbengemeinschaft. Erstmals im Schriftsatz vom 02.06.2021 wurde die Kündigungserklärung auch gegenüber den Miterben der Beklagten ausgesprochen, die allerdings nicht am Verfahren beteiligt waren.

Das Amtsgericht gab der gegen die Beklagte erhobenen Räumungsklage gleichwohl statt. Es sah das Mietverhältnis (bei bejahten Kündigungsgrund infolge Mietzahlungsverzugs, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a und b BGB) als durch die Kündigungserklärung im Schriftsatz vom 02.06.2021 als beendet an. Insoweit nahm es eine passive Vertretungsberechtigung der Beklagten zur Empfangnahme der Kündigungserklärung im Rahmen des Schriftsatzes vom 02.06.2021 unter Bezugnahme auf § 2038 Abs. 1 S. 1 2. Halbs. BGB. Allerdings enthält S. 1 keinen zweiten Halbsatz. Die Norm des § 2038 BGB betrifft die (gemeinschaftliche) Verwaltung des Nachlasses.

Weiterhin verwies das Amtsgericht auf § 14 Abs. 2 des Mietvertrages. Danach soll zur Wirksamkeit des Zugangs einer Willenserklärung (hier mithin der Kündigung) ausreichend sein, wenn diese gegenüber einem der Mieter ausgesprochen würde. Hier ist vom Amtsgericht nicht thematisiert, ob es sich um eine Empfangsvollmacht in einem Formularmietvertrag handelt. Die Wirksamkeit einer solchen Klausel in einem Formularmietvertrag strittig (vgl. KG, Rechtsentscheid KG vom 25.10.1984 - 8 RE-Miet 4148/84 - und LG München I, Urteil vom 12.10.2016 – 14 S 6395/16 -).

Das Amtsgericht ging von einer Empfangsvollmacht der Beklagten aus und hatte daher der Klage stattgegeben.

Auch wenn man mit dem Amtsgericht von einer wirksamen Empfangsvollmacht ausgehen wollte, so verhilft das Urteil den Vermieter noch nicht weiter. Denn er kann keine Räumung durchführen, insoweit die weiteren Mitglieder der Erbengemeinschaft, die nicht mitverklagt wurden, nicht freiwillig räumen. Dazu würde ihm vorliegend ein auch gegen diese wirkender vollstreckungsfähiger Titel fehlen. Ebenso ist es angezeigt, bei Kenntnis davon, dass mehrere volljährige Personen in der Wohnung wohnen, diese mit zu verklagen, da mit dem Titel gegen den Mieter alleine die Vollstreckung zur Herausgabe der Wohnung nicht vollzogen werden kann.

AG Frankfurt am Main, Urteil vom 04.08.2021 - 33 C 100/21 -

Auswechseln der Mieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft

Die Beklagte hatte als Vermieterin eine 241 m“ große Wohnung an die Kläger als Mieter vermietet, die dort nach ihrer Kenntnis eine Wohngemeinschaft bilden wollten. Vier der sieben Mieter wohnten nicht mehr dort, sondern hatten ihre Zimmer untervermietet. Die Kläger begehrten, dass im Rahmen einer entsprechenden Änderung des Mietvertrages die ausgezogenen Hauptmieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden können und die Untermieter an ihrer Stelle in dieses eintreten. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten hin änderte das Landgericht das Urteil ab und wies die Klage ab.

Das Landgericht setzte sich mit den dazu vertretenen Ansichten auseinander.

Die Einen sehen die Mieter als eine Innengesellschaft bürgerlichen Rechts als Wohngemeinschaft (WG) zum Betrieb einer gemeinsamen Wohnung, der zufolge ein Anspruch auf Zustimmung zum Auswechseln bestünde, wenn (wie hier) de, Vermieter bei Vermietung der Zweck bekannt sei. Dies nicht nur in Fällen, in denen ausdrücklich von den Mietern vor Vertragsabschluss formuliert worden sei, dass ein Bedürfnis für die eine Aufnahme weiterer oder neuer WG-Mitglieder bestünde, ferner für den Fall, dass der Vermieter in der Vergangenheit einem Auswechseln zugestimmt habe und auch in dem Fall, dass junge  Studenten oder sonstige Personen, die nicht verwandt wären oder in Lebensgemeinschaften leben würden, einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hätten.

Die Gegenmeinung schließe einen Rechtsanspruch gegen den Vermieter aus. Die Mieter einer WG  seien danach auf das Recht zur anteiligen Untervermietung nach § 553 BGB beschränkt, wenn der Mietvertrag ein Auswechseln nicht vorsehen würde.

Das Landgericht folgt der Gegenmeinung. Es verweist auf die Vertragsautonomie des Vermieters, demzufolge es ihm auch dann nicht zumutbar sei, einem Auswechseln zuzustimmen, selbst wenn er bei Vertragsabschluss wissen würde, dass die Mieter eine WG betreiben wollen und ein Interesse dran haben, bei Auszug einzelner WG-Mitglieder an ihrer Stele neue aufzunehmen. Dies begründet das Landgericht damit, dass ein solcher Anspruch darauf hinauslaufen könnte, dass der Vermieter eine solche Wohnung ein für alle Mal als WG-Wohnung gewidmet hätte und dauerhaft an den Mietvertrag gebunden bliebe, da die jeweiligen WG-Mitglieder den Mietvertrag an immer neue Generationen von WG-Mitgliedern übertragen könnten, ohne dass der Vermieter den Vertrag irgendwann einmal kündigen oder davon ausgehen könnte, dass das Mietverhältnis – etwa durch Auszug oder Tod des Mieters – einmal enden werde. Vorliegend würde dies dadurch deutlich, dass von den ursprünglichen sieben Mietern bereits anlässlich einer Nachtragsvereinbarung sechs ausgeschieden und ersetzt worden seien und nun auch der siebte ursprüngliche Mieterausgewechselt werden soll.

Unter Berücksichtigung der Interessen der Mieter wies das Landgericht darauf hin, dass diese durch die mögliche Untervermietung gewahrt würden, wozu es nicht zwingen deiner Änderung des Hautmietvertrages bedürfe. Der Aufwand, der z.B. darin bestünde, dass im Außenverhältnis die die ausgezogenen WG-Mitglieder gegenüber dem Vermieter berechtigt und verpflichtet blieben, sei zumutbar, zumal der Vermieter mit steigender Anzahl der Untermieter wegen eines nach Ansicht des Gerichts damit verbundenen zusätzlichen Verwaltungsaufwandes in der Praxis häufig der Vermieter damit einverstanden erklären würde, die neue Zusammensetzung der WG doch im Hauptmietvertrag nachzuvollziehen. Erkläre er sich damit allerdings nicht einverstanden, würde zwar das letzte von der ursprünglichen WG in der Wohnung verbliebene Mitglied nicht mehr untervermieten können (da damit eine vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte vorläge. Hier bliebe den Mietern nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, was aber den bei Vertragsbeginn absehbaren gegenseitigen Interessen am ehesten gerecht würde.

Vorliegend sei der Austausch der WG-Mitglieder im Mitvertrag nicht vorgesehen. Es gäbe auch mit dem zweimaligen Austausch keine langjährige Übung, die einen Anspruch begründen könnte. Bei dem ersten Austausch wurde ein WG-Mitglied mehr aufgenommen, wodurch die Anzahl der WG-Mieter von bis dahin sechs Mietern auf sieben erhöht wurde und zugleich ein neuer Mietzins durch Erhöhung desselben vereinbart; bei dem zweiten Mal im Rahmen eines Austauschs sei zwar nicht Weiteres vereinbart worden, doch würde sich auch daraus keine langjährige Übung ergeben.

Wohnung anmieten, zum Zwecke des Austauschs einzelner WG-Mitglieder gegen den Vermieter ein Anspruch auf entsprechende Änderung des Mietvertrags zusteht.

Das Landgericht ließ die Revision zu. Die Revision wurde zu BGH VIII ZR 304/21 eingelegt.

LG Berlin, Urteil vom 18.08.2021 - 64 S 261/20 -

Wohnfläche – Zum Unterschied für die Annahme eines Mangels und bei Geltendmachung einer Mieterhöhung

Im Mietvertrag der Beklagten vom August 2006 über eine Wohnung in Bonn wurde in § 1 zum Mietgegenstand angegeben, dass eine Wohnung im Erd-, Unter- und Zwischengeschoss mit einer Größe von ca. 180qm vermietet werde. Anlässlich einer Mieterhöhung in 2010 legte der Rechtsvorgänger der Klägerin als Vermieter eine Wohnfläche von 177qm zugrunde. Im Rahmen der aktuell geltend gemachten Mieterhöhung legte die Klägerin auch 177qm Wohnfläche zugrunde und ferner Betriebskosten geltend gemacht und machte diesen Anspruch klageweise geltend. Die Beklagten erhoben mit der Behauptung, die Wohnfläche betrage nur 144,50qm Widerklage auf Rückzahlung von nach ihrer Ansicht dadurch bedingter Zuvielzahlung in Höhe von € 47.493,50 mit der Begründung, es liege ein Mangel der Mietsache vor..

Das Amtsgericht hat der Klage zu den Betriebskosten teilweise stattgegeben, ansonsten Klage und Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung beider Parteien zurückgewiesen. Im Rahmen der zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Widerklageantrag weiter.

Ein Rückzahlungsanspruch der Beklagten nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB wegen überzahlter Miete bestünde nicht. Die Zahlungen seien von den beklagten mit Rechtsgrund erfolgt, da ein von ihnen angenommener Mangel einer zu geringen Wohnfläche (die zur Mietminderung führen würde) nicht bestünde.

Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag sei keine unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen mit der Folge, dass eine Abweichung von mehr als 10% einen Mangel der Mietsache darstelle (BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 -). Dabei käme es nicht darauf an, ob die Wohnfläche (wie hier) mit „circa“ angegeben sei (BGH, Urteil vom 17.04.2019 - VIII ZR 33/18 -).

Der Begriff der Wohnfläche sei aber auslegungsbedürftig. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum fehle. Grundsätzlich könnten auch bei frei finanzierten Wohnraum (mangels anderweitiger Vereinbarung und mangels einer anderen ortsüblichen oder naheliegenden Berechnungsmethode) die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden.

Danach sei ein Rechtfehler bei der Entscheidung des Landgerichts nicht zu erkennen. Dieses habe auch das Untergeschoss berücksichtigen dürfen. Der Umstand, dass dieser nach Behauptung der Beklagten wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung wegen der daraus folgenden eingeschränkten Nutzbarkeit nicht als Wohnraum genehmigungsfähig sei, würden die Beklagten verkennen, dass die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung mangels Einschreitens der Behörde keine Mietminderung begründen könne (BGH, Urteil vom 16.09.20ß9 - VIII ZR 275/08 -). Es sei den Parteien unbenommen, Flächen als Wohnfläche zu vereinbaren, die nach der II. BVO oder der Wohnflächenverordnung an sich nicht oder nicht vollständig berücksichtigungsfähig seien.

Der Umstand, dass die Wohnfläche im Rahmen der Mieterhöhung anders behandelt würde als im Rahmen der Mietminderung wegen behaupteter Mängel, sei auch nicht widersprüchlich. Es sei der Unterschied zwischen einem Sachmangel, bei dem es für die Frage des Vorliegens eines solchen auf die Vereinbarung der Mietvertragsparteien über die Wohnfläche ankäme, und einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietverfahren (§ 558 BGB) zu beachten. Die Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien enthalte die Regelung, welche Flächen in die Wohnfläche einzubeziehen seien, während bei dem Mieterhöhungsbegehren nur die objektiv festgestellten Flächen einbezogen werden dürfen und eine davon abweichende Vereinbarung in diesem Fall unwirksam wäre, § 558 Abs. 6 BGB (vgl. auch BGH, Urteile vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - und vom 27.02.2019 - VIII ZR 255/17 -).

BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 26/20 -

Ausreichende Identifizierbarkeit des Kündigungsgrundes bei Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarf

Die Kläger sprachen mit Kündigungsschreiben vom 30.07.2017 eine Eigenbedarfskündigung gegenüber der Beklagten aus und gaben dazu an, ihr Sohn benötige die (62qm große) Wohnung, da er einen größeren Wohnraumbedarf habe und insbesondere für seine regelmäßige Home-Office-Tätigkeit  ausreichend Platz benötige. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, da die Kündigung in Ermangelung ausreichender Begründung gem. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB aus formellen Gründen unwirksam sei. Das Landgericht wies die dagegen von den Klägern eingelegte Berufung mit Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Es schloss sich der Rechtauffassung des Amtsgerichts an und vertrat die Auffassung, es hätten im Kündigungsschreiben Angaben zur Größe der bisherigen Wohnung und Anzahl der Zimmer gemacht werden müssen, damit der Mieter zumindest überschlägig die gemachten Angaben überprüfen könne.

Die Kläger erhoben Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH. Nach Beschwerdebegründung und -erwiderung erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt. Der BGH hob die Kosten gegeneinander auf. Für die Kostenentscheidung käme es darauf an, wie das Verfahren letztlich ohne das erledigende Ereignis ausgegangen wäre. Dann wäre, so der BGH, die Revision zugelassen, das landgerichtliche Urteil aufgehoben und der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen worden.

Anders als Amts- und Landgericht sah der BGH die Angaben im Kündigungsschreiben als ausreichend an. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB seien im Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses mitzuteilen.  Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 6/1549, S. 6f zu § 564a Abs. 1 S. 2 BGB a.F.) solle dies dem Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen und in die Lage versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Erforderlich und im Allgemeinen ausreichend sei, wenn der Kündigungsgrund identifizierbar bezeichnet würde, sich mithin von anderen Gründen unterscheiden könne. Ausreichend sei daher bei der Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarfs die Angabe zur Person, für die die Wohnung benötigt würde, und die Angabe des Interesses, welches diese Person an der Erlangung der Wohnung habe.

Zwar habe das Berufungsgericht die rechtlichen Maßstäbe erkannt und zitiert. Allerdings habe es die Anwendung nahezu in das Gegenteil verkehrt, da es nicht den entscheidenden Gesichtspunkt der Individualisierung des Kündigungsgrundes bedacht habe. Die Individualisierung (Identifizierbarkeit) diene dazu, dass Kündigungsgründe voneinander unterschieden werden können und es so dem Vermieter verwehrt wird, nachträglich dem Kündigungsbegehren einen anderen Grund zu benennen (unzulässiges Auswechseln des Kündigungsgrundes). Diese Individualisierung sei durch die Angaben zur Bedarfsperson (Sohn der Kläger), Interesse (größerer Raumbedarf im Hinblick auf Home-Office) erfolgt. Mit diesen Angaben könne der Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund ausrichten, dessen Auswechseln durch das Begründungserfordernis der Kündigung ausgeschlossen sei.

Der BGH folgte ausdrücklich nicht dem Berufungsgericht, dass das Begründungserfordernis auch dazu diene, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder gar ihn schon im Vorfeld eines Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen. Die Frage, ob der identifizierbare Kündigungsgrund tatsächlich besteht, sei eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, nicht einer formalen Voraussetzung für eine solche, und von daher im Falle des Bestreitens des Kündigungsgrundes im Prozess durch den Mieter durch Beweiserhebung des Gerichts zu klären.

Da hier die Zulassung der Revision zur Zurückverweisung des Verfahrens geführt haben würde, dort am Landgericht dann die materielle Berechtigung zur Kündigung (durch Beweisaufnahme) zu klären gewesen wäre, sei der Prozessausgang offen, was nach der Erledigungserklärung eine Kostenaufhebung rechtfertige.  

BGH, Beschluss vom 09.02.2021 - VIII ZR 346/19 -

Räumungsfrist (-verlängerung) und Beschaffung von Ersatzwohnraum

Die gekündigte Mieterin beantragte die Verlängerung einer Räumungsfrist auf die Zeit ab dem 01.08.2020. Das Amtsgericht (AG) hatte den Antrag zurückgewiesen; auf die Beschwerde erfolgte durch das Landgericht (LG) eine Aufhebung und Zurückverweisung des Verfahrens an das AG, soweit das AG den Antrag für den Zeitraum vom 01.08. – 18.10.2020 zurückgewiesen hatte.

Ein Anspruch auf Verlängerung der Räumungsfrist würde gem. § 721 Abs. 3 ZPO u.a. dann bestehen, wenn während der eingeräumten Räumungsfrist die Suche nach Ersatzwohnraum trotz von der Mieterin nachzuweisender hinreichender Bemühungen erfolglos sei. Diese Bemühungen sollen hier nicht nur im Hinblick auf gesundheitliche Umstände erschwert gewesen, sondern auch bedingt durch die Corona-Pandemie erfolglos geblieben sein. Dieser Vortrag sei vom AG nicht hinreichend zur Kenntnis genommen worden, da in den Entscheidungsgründen darauf abgestellt würde, dass der gesundheitliche Zustand der Schuldnerin „weniger maßgeblich“ gewesen sei, obwohl doch ausgeführt worden sei, auch wegen der eigenen gesundheitlichen Situation zur erfolgreichen Anmietung einer Ersatzwohnung nicht in der Lage gewesen zu sein. Das AG habe bei der erneuten Beurteilung (ggf. nach einer Beweisaufnahme) zu befinden, ob es der Mieterin bei hinreichender intensiver Suche tatsächlich nicht möglich war, sich zum Zeitpunkt des Ablaufs der Räumungsfrist am 31.07.2020 Ersatzwohnraum zu beschaffen. Es seien die persönlichen Verhältnisse der Mieterin ebenso wie behauptete pandemiebedingte Erschwernisse zu berücksichtigen, und auch zu prüfen, ob der Mieterin Beweiserleichterungen deshalb zugute kommen würden, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin der der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04,2015 besonders gefährdet sei.

Zurückgewiesen wurde die Beschwerde, soweit die Mieterin eine Räumungsfristerstreckung über den 18.10.2020 hinaus begehrte. Dies beruhte auf formalen Umständen: Eine Räumungsfrist darf nicht mehr als ein Jahr, berechnet vom Tag der Rechtskraft des Räumungsurteils an,  betragen, § 721 Abs. 4 S. 1 und S. 2 ZPO. Diese Frist würde aber am 18.10.2020 auslaufen.

LG Berlin, Beschluss vom 23.06.2020 - 67 T 57/20 -

Mietrecht: Bei Mischmietverhältnissen gilt im Zweifel Wohnraummietrecht

Geregelt sind im Gesetz Kündigungen für jeweils verschiedene Mietformen (so Wohnraum und Gewerberaum). Ein Mischmietverhältnis ist im Gesetz nicht geregelt. Damit ist jeweils zu entscheiden, ob auf den Vertrag Wohnraum- oder Gewerberaummietrecht anzuwenden ist. Das ist gerade für die Frage einer Kündigung bedeutsam, da die Kündigung von Gewerberaum mangels anderweitiger vertraglicher Regelung keines Grundes bedarf.  Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 – musste sich das OLG Frankfurt erstmals mit dieser gewandelten Rechtsprechung auseinandersetzen, die hier den beklagten Mietern zum Erfolg verhalf.

Die Beklagten zu 1. und  2. mieteten in einem Mehrfamilienhaus zwei Etagen an, die dergestalt getrennt waren, dass die zweite Etage im 3. Obergeschoss des Hauses nur über die Räume der 1. Im 2. Obergeschoss des Hauses belegene Etage mittels einer dortigen Treppe zu erreichen waren.  Die Räume in der unteren Etage wurden als gewerblich nutzbare Räume, die im darüberliegenden Stockwerk befindlichen Räume als Wohnräume vermietet. Es existieren (unter dem gleichen Datum) für jede Etage gesonderte Mietverträge und ein sogenannter Klammermietvertrag betreffend beider Etagen. Die Einzelmietverträge wurden zudem dergestalt verknüpft, dass die Kündigung einer der Mietverträge nur zusammen mit dem anderen Mietvertrag möglich sein sollte. Alle Mietverträge waren auf Formularen aufgesetzt, die in der Überschrift „Wohnraum“ enthielten.

Nach Begründung des Mietverhältnisses wurde das Haus nach WEG geteilt. Der Eigentümer der zwei streitigen Stockwerke kündigte das bzw. die Mietverhältnisse und machte im Räumungsrechtsstreit geltend, es gelte Gewerberaummietrecht.  Er stellte sich auf den Standpunkt, der Schwerpunkt der Mietverhältnisse läge, schon im Hinblick auf die berufliche Tätigkeit des Beklagten zu 2. (dessen Gesellschaften auch dort ansässig waren) im gewerblichen Bereich. Dem folgte das Landgericht und gab der Klage (mit Ausnahme einer Gesellschaft, die bereits bei Zustellung der Klage ausgezogen war) statt. Auf die von den Beklagten eingelegte Berufung änderte das OLG Frankfurt das Urteil ab und wies die Klage insgesamt ab. Dabei wies das OLG auf die zwischenzeitliche Entscheidung des BGH vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 – hin, derzufolge nicht mehr an dem bisherigen Kriterium des Lebensunterhaltes nei der Zuordnung eines Mischmietverhältnisses festgehalten würde.

Das dritte Obergeschoss wurde unstreitig als Wohnraum vermietet. Damit sei hier Wohnraummietrecht insgesamt anzuwenden, da der Vertragszweck entscheidend sei. Mangels einer expliziten Regelung im Vertrag selbst, sei der Vertragszweck entsprechend der Rechtsprechung des BGH durch Auslegung zu ermitteln. Indizien wie Größe, Aufbau der vertraglichen Regelungen, aber auch Miethöhe wären zu berücksichtigen. Der Tatrichter habe gemäß der Entscheidung des BGH auf der Grundlage der Einzelumstände den Nutzungsschwerpunkt zu ermitteln.

Nach Auffassung des OLG ließe sich aus den Einzelverträgen und dem Klammermietvertrag selbst weder ein Vorrang für die Wohn- noch für die Gewerbenutzung feststellen. Der Überschrift der Vertragsformulare käme in Ansehung von § 1 derselben, der eine gewerbliche Nutzungsmöglichkeit jeweils standardmäßig vorsehe, nicht zu. Dem Mietpreisunterschied könne hier auch keine tragende Rolle beigemessen werden, da sich dieser schon auf Grund der baulichen Begebenheiten verstehe, im Hinblick auf die schwere Zugänglichkeit des 3. Obergeschosses über das zweite Obergeschoss.  Damit aber wäre im Zweifel nach der älteren Rechtsprechung des BGH (wie vom Landgericht angenommen) von einer gewerblichen Nutzungsart auszugehen, wenn der Mieter in den Räumen auch seinen Lebensunterhalt verdient. Allerdings hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 09.07.2014 dieses Kriterium ausdrücklich aufgegeben. Mithin würde damit im Zweifel ein Wohnraummietverhältnis anzunehmen sein. Da ein Kündigungsgrund für ein Wohnraummietverhältnis nicht angegeben wurde, wäre die Kündigung unwirksam. 

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 - 2 U 47/14 -

Mietkaution - eine bei Wohnraum nicht jederzeit zugängliche Sicherheit

Bild: Claudia Hautumm / pixelio.de

Der Mieter minderte die Miete. Die Berechtigung zur Minderung war zwischen Mieter und Vermieter streitig. Der Vermieter ließ sich zur Ausgleichung der offenen Mietforderung, bedingt durch die Minderung, die Kaution auszahlen. Der Mieter klagte auf Wiedergutschrift der ausgezahlten Kaution auf das Kautionskonto geklagt, obwohl nach der Regelung im Mietvertrag (§ 7) sich der Vermieter wegen fälliger Ansprüche aus dem Mietverhältnis aus der Kaution befriedigen darf und der Mieter zur Aufstockung des Kautionskontos in diesem Fall verpflichtet wäre.

Amts- und Landgericht Bonn gaben der Klage des Mieters statt; die zugelassene Revision des Vermieters wurde vom BGH mit Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13 – zurückgewiesen. Vom BGH wurde darauf hingewiesen, dass die Kaution nicht dazu diene, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zur schnellen Befriedigung behaupteter Ansprüche zu eröffnen. Vielmehr wollte der Gesetzgeber mit der treuhänderischen Absonderung des Kautionsbetrages vom Vermögen des Vermieters eine Insolvenzfestigkeit für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses ohne fällige Forderungen des Vermieters erreichen. Dies würde umgangen, wenn während eines laufenden Mietverhältnisses der Zugriff des Vermieters auf die Kaution ermöglicht würde, weshalb auch die benannte Vereinbarung in § 7 des Mietvertrages gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam sei. Der mit Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71 – entschiedene Fall wäre hier nicht einschlägig, da es sich dort um ein Geschäftsraummietverhältnis gehandelt habe, auf welches § 551 BGB über die Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten nicht anwendbar war und ist.

BGH, Urteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13 -

Wohnraummiete: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung und Schriftform

Ein Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung sollte schriftlich erfolgen. So hat das LG Hamburg in einem Urteil vom 14.02.2013 – 307 S 456/11 – entschieden, dass der entsprechende mündliche Kündigungsverzicht des Ex-Vermieters, der die Immobilie veräußert hatte, jedenfalls dann der Schriftform bedarf, wenn der Verzicht länger als ein Jahr wirken soll. Dies wird mit Hinweis auf § 550 Satz 1 BGB unter Berufung auf die grundlegende Entscheidung des BGH vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06 – begründet.

Unabhängig also davon, dass die Schriftform ohnehin im Hinblick auf die Beweislichkeit des Verzichts dringend anzuraten ist, ist sie als Formerfordernis auch bei einer längeren Zeitspanne als ein Jahr zwingend. Bei Verzicht auf die Schriftform kann sich der Mieter auf den Ausschluss, liegt der Verzicht länger als ein Jahr zurück, nicht wirksam berufen. Die Schriftform ist allerdings nur gewahrt, wenn die Regelung selbst im Mietvertrag enthalten ist.

LG Hamburg, Urteil vom 14.02.2013 - 307 S 456/11 -

BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06 -