Ausreichende Identifizierbarkeit des Kündigungsgrundes bei Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarf

Die Kläger sprachen mit Kündigungsschreiben vom 30.07.2017 eine Eigenbedarfskündigung gegenüber der Beklagten aus und gaben dazu an, ihr Sohn benötige die (62qm große) Wohnung, da er einen größeren Wohnraumbedarf habe und insbesondere für seine regelmäßige Home-Office-Tätigkeit  ausreichend Platz benötige. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, da die Kündigung in Ermangelung ausreichender Begründung gem. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB aus formellen Gründen unwirksam sei. Das Landgericht wies die dagegen von den Klägern eingelegte Berufung mit Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Es schloss sich der Rechtauffassung des Amtsgerichts an und vertrat die Auffassung, es hätten im Kündigungsschreiben Angaben zur Größe der bisherigen Wohnung und Anzahl der Zimmer gemacht werden müssen, damit der Mieter zumindest überschlägig die gemachten Angaben überprüfen könne.

Die Kläger erhoben Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH. Nach Beschwerdebegründung und -erwiderung erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt. Der BGH hob die Kosten gegeneinander auf. Für die Kostenentscheidung käme es darauf an, wie das Verfahren letztlich ohne das erledigende Ereignis ausgegangen wäre. Dann wäre, so der BGH, die Revision zugelassen, das landgerichtliche Urteil aufgehoben und der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen worden.

Anders als Amts- und Landgericht sah der BGH die Angaben im Kündigungsschreiben als ausreichend an. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB seien im Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses mitzuteilen.  Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 6/1549, S. 6f zu § 564a Abs. 1 S. 2 BGB a.F.) solle dies dem Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen und in die Lage versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Erforderlich und im Allgemeinen ausreichend sei, wenn der Kündigungsgrund identifizierbar bezeichnet würde, sich mithin von anderen Gründen unterscheiden könne. Ausreichend sei daher bei der Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarfs die Angabe zur Person, für die die Wohnung benötigt würde, und die Angabe des Interesses, welches diese Person an der Erlangung der Wohnung habe.

Zwar habe das Berufungsgericht die rechtlichen Maßstäbe erkannt und zitiert. Allerdings habe es die Anwendung nahezu in das Gegenteil verkehrt, da es nicht den entscheidenden Gesichtspunkt der Individualisierung des Kündigungsgrundes bedacht habe. Die Individualisierung (Identifizierbarkeit) diene dazu, dass Kündigungsgründe voneinander unterschieden werden können und es so dem Vermieter verwehrt wird, nachträglich dem Kündigungsbegehren einen anderen Grund zu benennen (unzulässiges Auswechseln des Kündigungsgrundes). Diese Individualisierung sei durch die Angaben zur Bedarfsperson (Sohn der Kläger), Interesse (größerer Raumbedarf im Hinblick auf Home-Office) erfolgt. Mit diesen Angaben könne der Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund ausrichten, dessen Auswechseln durch das Begründungserfordernis der Kündigung ausgeschlossen sei.

Der BGH folgte ausdrücklich nicht dem Berufungsgericht, dass das Begründungserfordernis auch dazu diene, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder gar ihn schon im Vorfeld eines Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen. Die Frage, ob der identifizierbare Kündigungsgrund tatsächlich besteht, sei eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, nicht einer formalen Voraussetzung für eine solche, und von daher im Falle des Bestreitens des Kündigungsgrundes im Prozess durch den Mieter durch Beweiserhebung des Gerichts zu klären.

Da hier die Zulassung der Revision zur Zurückverweisung des Verfahrens geführt haben würde, dort am Landgericht dann die materielle Berechtigung zur Kündigung (durch Beweisaufnahme) zu klären gewesen wäre, sei der Prozessausgang offen, was nach der Erledigungserklärung eine Kostenaufhebung rechtfertige.  

BGH, Beschluss vom 09.02.2021 - VIII ZR 346/19 -

Eigenbedarfskündigung: Beweislast und Härtegründe nach § 574 BGB

Das Amtsgericht hat die Eigenbedarfskündigung des Klägers als gerechtfertigt angesehen und die Beklagten zur Räumung verurteilt. Auf die Berufung hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Amtsgericht zurückverwiesen.

Im Rahmen der Entscheidung setzte sich das Landgericht mit der Frage der Beweislastverteilung bei einer Eigenbedarfskündigung und den von den beklagten Mietern erhobenen Einwendungen gesundheitlicher Gründe sowie fehlender Möglichkeit zur Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums auseinander. Auf einen weitere Kündigungsgründe des Klägers, der vom Amtsgericht als unwirksam angesehen wurde, ist das Landgericht mangels einer Anschlussberufung des Klägers nicht eingegangen.

Beginnen wir mit Nichtbeachtung eines offenbar vom Kläger erstinstanzlich geltend gemachten weiteren Kündigungsgrundes neben der Eigenbedarfskündigung. Hier ist die Entscheidung ersichtlich rechtsfehlerhaft und stellt sich als Verstoß gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs und des Rechtsstaatsprinzips dar. Eine Berufung gegen ein Urteil ist nur der (teilweise) unterlegenen Partei möglich. Vorliegend war aber der Kläger erstinstanzlich nicht unterlegen sondern drang auf der Grundlage der Eigenbedarfskündigung mit seinem Räumungsklage durch. Eine Berufung ist grundsätzlich unzulässig, mit der lediglich der Grund des Anspruch, der erstinstanzlich angenommen wurde, angefochten werden soll, ohne dass sich vom Ergebnis etwas ändert (fehlende notwendige Beschwer). Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die geltend gemachten Ansprüche nicht in einer Stufenfolge geltend gemacht wurden und mithin mit der Versagung einer Stufe ein weiterer materieller Anspruch untergehen würde, was bei einer auf Räumung zielenden Klage, der stattgegeben wird, nicht der Fall ist. Von daher hätte hier auch das Landgericht den offenbar vom Kläger erhobenen Einwand gegen die Annahme einer Unwirksamkeit einer weiteren Kündigung beachten müssen.

Das Landgericht weist zum vom Amtsgericht bejahten Eigenbedarf (zutreffend) darauf hin, dass das Amtsgericht hier Einreden der Beklagten, so vorgerichtliche Äußerungen des Klägers zur beabsichtigten künftigen Nutzung der Wohnung, übergangen habe. Es hätte daher hier den klägerseits offenbar angebotenen Beweis für einen Eigenbedarf erheben müssen, da die auf Eigenbedarf gerichtete Klage abzuweisen sei, wenn dem Kläger nicht der Nachweis des Eigenbedarfs gelinge.

Vorsorglich geht das Landgericht auch auf die weiteren Einwendungen der Beklagten ein.

Das Amtsgericht habe eine besondere Härte der Kündigung gem. § 574 BGB in Ansehung von gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten allein wegen einer derzeitigen „Umzugsfähigkeit“ bejaht. Es habe verkannt, dass fpür die Bejahung des § 574 Abs. 1 BGB due Nachteile des Mieters nicht mit absoluter Sicherheit feststehen müssten, sondern die ernsthafte Gefahr ihres Eintretens ausreichend sei (vgl. dazu auch BGH vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13 -). Damit habe sich das Amtsgericht nicht auseinandergesetzt.

Ferner ahbe das Amtsgericht zu dem weiteren zwischen den Parteien streitigen Härtegrund gem. § 574 Abs. 2 BGB keine Stellung bezogen und Feststellungen getroffen, demzufolge die Beklagten keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden könnten, wobei für die Frage der Angemessenheit nicht nur auf Alter und Krankheit des Mieters abzustellen sei, sondern auch von einer dadurch bedingten Nähe zu bestimmten Angehörigen. Bei den Feststellungen zu § 574 Abs. 2 BGB sei auch zu erwägen, on dem Mieter deshalb Beweiserleichterungen zugute kommen würden, da nach der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats der Stadt Berlin vom 28.04.2915 eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Zu der letzteren Erwägung ist festzuhalten, dass die hier entscheidende Kammer in einem späteren Urteil vom 12.04.2018 - 67 S 328/17 - die Verordnung als rechtswidrig eingestuft hat, weshalb sich die Frage stellt, ob mithin auf eine solche Verordnung zum Zwecke einer Beweiserleichterung für einen Mieter auch dann abgestellt werden kann, wenn diese unwirksam ist.

LG Berlin, Urteil vom 25.01.2018 - 67 S 272/17 -

Eigenbedarfskündigung, Anbietpflicht und „fliegender Wohnungswechsel“

Die Tochter der Klägerin bewohnte im Haus der Klägerin  im 4, OG eine 100qm große 4-Zimmer- Wohnung mit ihrem Ehemann. Die Beklagten waren Mieter einer ca. 170qm großen 6-Zimmer-Wohnung im EG und wohnten dort mit ihrer erwachsenen Tochter. Die Klägerin kündigte den Beklagten wegen Eigenbedarfs zur Nutzung durch ihre Tochter und legten dar, dass diese aus gesundheitlichen Gründen auf die Wohnung angewiesen sei. Der Kündigungsgrund wurde von den Beklagten bestritten.

Die Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung wurde zurückgewiesen. Im Rahmen des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens der Klägerin vor den BGH räumten die Beklagte und die Hauptsache wurde für erledigt erklärt. Der BGH entschied auf Kostenaufhebung, da der Kündigungsgrund streitig sei.

In der Sache hatte das Landgericht die Räumungsklage nicht deshalb zurückgewiesen, da der Kündigungsgrund nicht bestünde. Vielmehr ist das Landgericht davon ausgegangen, die Klägerin hätte den Beklagten die durch den Umzug der Tochter freiwerdende Wohnung im 4. G anbieten müssen. Dies, so der BGH, sei unzutreffend.

Der BGH verweist darauf, dass eine Anbietpflicht dann nicht bestünde, wenn bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Wohnung nicht frei wird. Vorliegend wäre die Wohnung der Tochter der Klägerin erst mit deren Umzug in das EG und damit nach Ablauf der Kündigungsfrist frei geworden, weshalb die Klägerin diese Wohnung nicht hätte anbieten müssen. Eine solche Pflicht ließe sich auch nicht aus dem Gebot der Rücksichtnahme herleiten. Es könne entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht ein „fliegender Wohnungswechsel“ vom Vermieter erwartet werden; eine solche Erwartung beruhe auf einer einseitig an den Interessen des Mieters ausgerichteten, den Charakter der Rücksichtnahmepflichten grundlegend verkennenden Bewertung.

Dies würde ungeachtet der weiteren Frage gelten, ob hier nicht die Initiative von dem Mieter hätte ausgehen müssen, da die Wohnung im 4. OG nach Größe, Zuschnitt und Lage nicht ernsthaft als vergleichbar mit jener im EG angesehen werden könne.

BGH, Beschluss vom 19.07.2017 - VIII ZR 284/17 -

Eigenbedarfskündigung und Härtefall – zur gebotenen Abwägung und möglichen Regelungen des Gerichts

Mit der streitbefangenen Eigenbedarfskündigung wurde die Notwendigkeit der Nutzung der von den Beklagten im Erdgeschoss belegenen Wohnung geltend gemacht, da die Wohnverhältnisse im Obergeschoss beengt wären und die Eheleute wegen einer Erkrankung des Ehemanns zwei getrennte Schlafzimmer benötigen würden. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten einen Härtefall geltend. Der 1930 geborene Beklagte zu 1. leide an mehreren gesundheitlichen Beeinträchtigun- gen und beginnender Demenz, wobei sich die Demenz bei einem Umzug noch verschlimmern werde.

Amtsgericht und Landgericht gaben der Räumungsklage statt. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.

Grundsätzlich gelte, dass Eigenbedarf anzunehmen sei, wenn eine Wohnung für den eigenen Wohnbedarf oder den Wohnbedarf für Angehörige benötigt würde. Es sei auch grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansähe. Grenzen ergäben sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB daraus, dass in diesem Rahmen zu prüfen sei, ob der Wunsch ernsthaft verfolgt würde, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen würde, die Wohnung den Wohnungswunsch erfüllen kann oder dem Vermieter resp. dem Angehörigen eine Alternative zur Verfügung stünde.

Wird dies alles zugunsten des Kündigenden bejaht, ist zu prüfen, ob ein tauglicher Härtegrund auf Mieterseite vorliegt. Vorliegend habe zwar das Landgericht  die gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten zu 1. zur Kenntnis genommen und auch als wahr unterstellt. Es habe dann aber die Wahrunterstellung nicht für die Frage der Erheblichkeit durch Erfassung der Bedeutung der benannten Gebrechen übernommen. Werden über die altersbedingte Gebrechlichkeit hinaus eine durch Wohnungsverlust demenzielle Orientierungslosigkeit des Beklagten zu 1. Geltend gemacht, so ist dies erheblich, dass gegebenenfalls das Gericht bei fehlender eigener Sachkunde sachverständige Hilfe zu Rate zu ziehen hat, insbesondere um den Schwergrad und die Konsequenzen für den Mieter feststellen zu können.

Auch habe das Landgericht dem „Erlangungsinteresse“ der Vermieterseite eine zu große Bedeutung beigemessen. Zu berücksichtigen sei hier im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB auch die Frage der Dringlichkeit des Wohnbedarfs. Nach Ansicht des BGH dränge sich vorliegend die Überlegung auf, der jungen Familie würde es mehr um den Wohnkomfort als den Wohnbedarf gehen und es sei vom Landgericht auch verkannt worden, dass weitere Räume für eine Lösung eines Wohnbedarfs auch hätten Berücksichtigung finden können belegen im Dachgeschoss). Im Hinblick auf das hohe Alter des Beklagten zu 1. würde es sich auch nicht mehr um einen unüberschaubaren Zeitraum handeln, für den die Wohnung im Erdgeschoss nicht nutzbar sei.

Abschließend wies der BGH noch darauf hin, dass § 574a BGB (nach Absatz 2 auch ohne Antrag) dem Gericht einen weiten Gestaltungsspielraum betreffend der Fortsetzung des Mietverhältnisses belasse, um so beide Interessen zu berücksichtigen. So käme eine moderate Mietzinserhöhung ebenso in Betracht wie eine Kostenbeteiligung des Mieters an Umbaumaßnahmen des Provisoriums auf der Vermieterseite.

BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 -

Miet- und Prozessrecht: Schadensersatz wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung und Übergehen von lediglich schlüssigen erstinstanzlichen Vortrag konkretisierenden Vortrages im Berufungsverfahren nach Hinweisbeschluss

Die Parteien streiten über einen Schadensersatzanspruch der Kläger als ehemalige Mieter des Beklagten. Zur Begründung ihres Anspruchs beziehen sich die Kläger auf eine Eigenbedarfskündigung durch den Beklagten, in dessen Folge die Parteien dann einen Räumungsvergleich im Rahmen des Räumungsprozesses schlossen. Der Eigenbedarf war vom Beklagten mit der Begründung geltend gemacht worden, sein Neffe würde in die Wohnung einziehen. Ob dieser einzog, nachdem die Kläger im Rahmen des Räumungsvergleichs am 31.07.2012 auszogen und wie lange er gegebenenfalls dort wohnte, ist streitig. Der Beklagte veräußerte das Grundstück im April 2013 an einen Dritten.

Die auf Schadensersatz in Höhe von über € 62.000,00 erhobene Klage wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung hat das Landgericht mit Beschluss nach § 522 ZPO zurückgewiesen. Die dagegen erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH war erfolgreich und führte unter Aufhebung des Beschlusses zur Zurückverweisung an das Landgericht.

Dabei stützt sich der BGH auf eine entscheidungserhebliche Verletzung rechtlichen Gehörs durch das Landgericht, Art. 103 GG. Dabei verwies es darauf, dass die Kläger bereits erstinstanzlich geltend gemacht hatten, dass der Beklagte zum Zwecke der Erzielung eines höheren Kaufpreises das Objekt entmieten wollte. Schon 2008 sei ihnen das Objekt vom Beklagten zum Kauf angeboten worden; in der Folgezeit habe es weitere Verkaufsversuche des Beklagten gegeben. Demgegenüber habe der Beklagte im Räumungsverfahren vorgetragen, er habe nicht gewusst, dass der von ihm beauftragte Makler auch nach der Eigenbedarfskündigung noch das Objekt angeboten habe; vielmehr wäre er davon ausgegangen, dieser hätte seine Verkaufsbemühungen eingestellt.

Auf den Hinweisbeschluss des Landgerichts, mit dem die Absicht zur Zurückweisung der Berufung dargelegt wurde, haben die Kläger ihren Vortrag weiter konkretisiert. So haben sie verschiedene Verkaufsbemühungen unter Beweisantritt benannt, u.a. auch zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung. Diesen weiteren Vortrag beachtete das Landgericht bei seiner Zurückweisung der Berufung nicht. Damit wurde nach Ansicht des BGH zentrales Vorbringen der Kläger, mit denen diese Indizien für die zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung bestehende Verkaufsabsicht darlegten, gehörswidrig übergangen, Art. 103 GG. Bei dem ergänzenden Vortrag der Kläger nach dem Hinweisbeschluss handele es sich auch nicht um neuen Tatsachenvortrag,, vielmehr sei der erstinstanzliche Vortrag zu schlüssigen Indizien lediglich weiter konkretisiert worden.

Der Wortlaut des Räumungsvergleichs biete hier nach Ansicht des BGH keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien weitergehendes, insbesondere auch mögliche Schadensersatzansprüche der Kläger wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung, hätten erledigen wollen. Ein stillschweigender Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung käme auch nicht in Betracht; dafür bedürfe es gewichtiger Umstände, die darauf schließen ließen.  Solche wären z.B. in einer namhaften Abfindung zu sehen, die es hier nicht gab.

BGH, Urteil vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15 -

Mietrecht: Schadensersatz bei Vergleich nach (vorgetäuschter) Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung wird manchmal (wie in dem vom BGH zu beurteilenden Fall) eingesetzt, um sich von einem unliebsamen Mieter zu trennen. Kommt es im Rahmen der Räumungsklage nach erfolgter Eigenbedarfskündigung zu einem Vergleich, nach dem der Mieter letztlich räumt, ist damit noch nicht ein Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 280 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Zu prüfen ist, ob durch den Vergleich der Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung des Eigenbedarfs und dem vom Mieter später geltend gemachten Schaden unterbrochen wird. Nur dann wäre der Mieter mit seinem Schadensersatzanspruch ausgeschlossen.

Ergibt sich aus dem Vergleichstext selbst, dass mit dem Vergleich auch mögliche Schadensersatzansprüche ausgeschlossen werden sollen, wäre der Zurechnungszusammenhang unterbrochen. Dies wäre auch dann der Fall, wenn in dem Vergleich eine allgemeine Abgeltungsklausel aufgenommen würde.

Ist eine solche Regelung in dem Vergleich nicht enthalten, könnte sich gleichwohl ein stillschweigender Verzicht ergeben. Hierfür ist allerdings erforderlich, dass der Verzichtswille, unter Berücksichtigung aller Begleitumstände, unmissverständlich ist. Derartige Umstände können darin gesehen werden, dass der Vermieter im Rahmen des Räumungsvergleichs zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet wird (z.B. Zahlung einer namhaften Abfindungssumme oder Verzicht auf die Durchführung einer  - wohl tatsächlich geschuldeten -  Schönheitsreparatur durch den Mieter).  

Derartige zusätzliche Vereinbarungen sind insbesondere dann geeignet einen Verzicht auf Schadensersatzforderungen annehmen zu lassen, wenn die Regelungen in dem Vergleich in einer Situation erheblicher Unsicherheiten für beide Parteien erfolgt, so etwa schon bei einer ansonsten notwendigen umfangreichen Beweisaufnahme. Der Umstand alleine, dass der Vermieter als damaliger Kläger die Kosten des Verfahrens einschließlich der Vergleichskosten übernahm, sei, so der BGH, nicht ausreichend.

BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 -

Kündigung trotz leerstehender Alternativwohnung

Dass der Vermieter wegen Eigenbedarfs eine Wohnung kündigen kann, ist unbestritten. Doch hat er dabei auch auf den Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) Rücksicht zu nehmen. Hat er nämlich eine freie Alternativwohnung im selben Gebäude oder Wohnblock, so muss er diese dem Mieter anbieten.

Die Anbietung der Alternativwohnung muss während der laufenden Kündigungsfrist erfolgen. Zwar ist, so das LG Berlin, der Vermieter grundsätzlich in seiner Entscheidung frei, welche Wohnung er selbst nutzen will und mithin nicht selbst auf die leere Wohnung zu verweisen. Da aber die Kündigung erheblich in die Lebensführung des Mieters eingreift, ist er gehalten, diesen Eingriff so weit möglich abzumildern. Steht im selben Haus oder Wohnblock eine der gekündigten Wohnung vergleichbare Wohnung zur Verfügung, hat er diese dem Mieter anzubieten (so bereits BGH vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 -). Der Umstand geringfügiger Abweichungen der anderen Wohnung rechtfertigt nicht das Unterlassen, da es letztlich Sache des Mieters ist, ob er dies in Kauf nehmen will (BGH aaO.).

Erfolgt erst im Rahmen der Räumungsklage, also nach Ablauf der Kündigungsfrist, ein Angebot und wird dieses abgelehnt (hier mit der zusätzlichen Angabe, in der Rückschau wäre die Anmietung nicht ausgeschlossen gewesen), führt dies nicht zu einer Unbeachtlichkeit der unterbliebenen Anbietung. Das LG Berlin hat offen gelassen, ob eine Anbietung auch erfolgen müsse, wenn von vornherein fest stünde, dass der Mieter die Alternativwohnung nicht nehmen würde; hier jedenfalls war die Anbietung verfristet und von daher die Kündigung unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 16.04.2015 – 67 S 14/15a -

Wohnraummiete: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung und Schriftform

Ein Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung sollte schriftlich erfolgen. So hat das LG Hamburg in einem Urteil vom 14.02.2013 – 307 S 456/11 – entschieden, dass der entsprechende mündliche Kündigungsverzicht des Ex-Vermieters, der die Immobilie veräußert hatte, jedenfalls dann der Schriftform bedarf, wenn der Verzicht länger als ein Jahr wirken soll. Dies wird mit Hinweis auf § 550 Satz 1 BGB unter Berufung auf die grundlegende Entscheidung des BGH vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06 – begründet.

Unabhängig also davon, dass die Schriftform ohnehin im Hinblick auf die Beweislichkeit des Verzichts dringend anzuraten ist, ist sie als Formerfordernis auch bei einer längeren Zeitspanne als ein Jahr zwingend. Bei Verzicht auf die Schriftform kann sich der Mieter auf den Ausschluss, liegt der Verzicht länger als ein Jahr zurück, nicht wirksam berufen. Die Schriftform ist allerdings nur gewahrt, wenn die Regelung selbst im Mietvertrag enthalten ist.

LG Hamburg, Urteil vom 14.02.2013 - 307 S 456/11 -

BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06 -

Mietrecht: Eigenbedarfskündigung auch bei einem erst kurz zuvor geschlossenen Mietvertrag möglich

Bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages soll der Mieter Vorsicht obwalten lassen. Nach der Entscheidung des BGH vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 -  hindert der erst erst kurz vorher erfolgte  Abschluss eines Mietvertrages nicht die Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn dieser zumindest bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbar war. Ob er absehbar war, ist eine vom Gericht zu prüfende Tatfrage. Will der Mieter sicher sein, sollte er eine Regelung im Mietvertrag aufnehmen, wonach eine Kündigung wegen Eigenbedarf, jedenfalls für eine gewisse Zeit, nicht möglich ist.

 BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12 -