Unterlassene Mitteilung über Veräußerung der Mietsache

Die Kläger hatten nach Mietende Klage auf Rückzahlung der Kaution erhoben. Doch war der Beklagte nicht mehr Vermieter; er hatte es unterlasen, den Klägern den Eigentumswechsel mitzuteilen. Da mit dem Eigentumswechsel der Rechtsnachfolger im Eigentum zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet war, § 556a S. 1 BGB, wäre mithin – ohne übereinstimmende Erledigungserklärung – hier die Klage auf Kosten der Kläger abzuweisen gewesen. Das Amtsgericht erlegte den Klägern die Kosten auf, deren sofortige Beschwerde gegen die Kostenentscheidung erfolgreich war.

Das Landgericht verwies darauf, dass den Klägern ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch im Hinblick auf die angefallenen Prozesskosten zustünde, der im Rahmen einer Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen sei (BGH, Urteil vom 22.11.2001 – VII ZR 405/00 -).  Der Beklagte sei seiner Verpflichtung nicht nachgekommen, die Kläger (vor Klageerhebung) darauf hinzuweisen, dass eine Veräußerung des Grundstücks stattgefunden habe.  Dies leitete das Landgericht aus § 242 BGB (Treu und Glauben) und aus einer reziproken Anwendung des Rechtsgedankens des § 555e BGB (Kündigung nach Modernisierungsankündigung) ab. Die Kläger als Mieter hätten, ohne eine Prüfung im Grundbuch vorzunehmen, davon ausgehen dürfen, dass der Beklagte weiterhin Eigentümer ist und für die Rückzahlung der Kaution hafte.  

Anmerkung: Danach hätte der Beklagte auch im Falle einer Klagerücknahme der Kläger die Kosten zu tragen gehabt, § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO.  

LG Berlin, Beschluss vom 04.07.2024 - 67 T 37/24 -

Verkehrssicherungspflicht des Handwerkers gegenüber Mieter

Der Antragsgegner führte im Auftrag des Vermieters der Antragstellerin Renovierungsarbeiten in deren Wohnung durch. Bei den Arbeiten wurde der Boden der Küche bis auf die Rigipsdecke der unteren Wohnung geöffnet, ohne dass in der Wohnung eine Absperrung oder Absicherung erfolgte. Die Antragstellerin betrat die Wohnung währen dieser Zeit, obwohl die im Einvernehmen mit dem Vermieter die Wohnung zur Durchführung der Arbeiten verlassen hatte und nicht betreten sollte, und zog sich infolge der Bodenöffnung Verletzungen zu. Ihr Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe wurde mangels hinreichender Erfolgsaussichten abgewiesen; die gegen den Ablehnungsbeschluss eingelegte Beschwerde wurde vom Oberlandesgericht (OLG) zurückgewiesen.

Grundlage könnte nur ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB aufgrund einer Verkehrssicherungspflichtverletzung sein, da zwischen der Antragstellerin und dem Antragsgegner kein Vertragsverhältnis bestünde du aus dem Werkvertrag zwischen dem Vermieter und dem Antragsgegner sich auch unter dem Gesichtspunkt eines Vertrages zugunsten Dritter keine vertraglichen Ansprüche im Rahmen einer hier vorliegenden Körperverletzung ergeben würden, da es an der erforderlichen Leistungsnähe deshalb ermangeln würde, das die Antragstellerin nicht anwesend sein und die Wohnung nicht betreten sollte, weshalb sie auch mit dem Handwerker nicht hätte in Berührung kommen können / sollen.

Der Antragsgegner habe nicht damit rechnen müssen, dass die Antragstellerin am Unfalltag die Wohnung doch betreten würde und sich in die Küche begeben würde und dabei auf der Gefahrenquelle nicht Rechnung trug.  Die Bauarbeiten seien offensichtlich gewesen und die Handwerker hätten mit Ortsunkundigen nicht rechnen müssen.

Ein anspruchsausschließendes Mitverschulden (§ 254 BGB) der Antragstellerin, auf welches das Vorgericht die Versagung der Prozesskostenhilfe stützte, vermochte das OLG allerdings nicht zu erkennen. Alleine der Umstand, dass der Geschädigte bei Einhaltung der gebotenen Sorgfalt eine pflichtwidrig bestehende Gefahrenquelle hätte erkennen und umgehen können, ließe sich dies nicht folgern. Es würde dabei der Umstand vernachlässigt, dass der Verkehrssicherungspflichtige die Ursache gesetzt habe. Der Schutzzweck der Verkehrssicherungspflicht soll auch Verkehrsteilnehmer vor Schäden bewahren, die nicht stets ein Höchstmaß an Aufmerksamkeit und Vorsicht walten ließen. Die Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen würde bei einem Mitverschulden des Geschädigten nur entfallen können, wenn das Handeln des Geschädigten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit gekennzeichnet sei (BGH, Urteil vom 20.06.2014 – III ZR 326/12 -). Dafür sah das Oberlandesgericht hier keine Anhaltspunkte, worauf es allerdings nicht ankam, da ohnehin die rechtlichen Voraussetzungen für eine Verkehrssicherungspflichtverletzung fehlen würden.  

OLG Hamm, Beschluss vom 25.04.2022 - 11 W 15/22 -

Kündigung: Empfangsbevollmächtigter bei Erbengemeinschaft als Mieter einer Wohnung

Die Beklagte war Miterbe in einer Erbengemeinschaft, die als Rechtsnachfolger in das Mietverhältnis mit der Klägerin nach dem Ableben des ursprünglichen Mieters eintrat. Mit Schreiben vom 21.09.2020 kündigte die Klägerin der Beklagten als einen der Miterben das Mietverhältnis zum 31.12.2020. In der Räumungsklage wurde eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit neun Mieten erklärt. In einem weiteren Schriftsatz vom 02.06.2021 in dem gegen die Beklagte geführten Räumungsprozess kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber allen Erben fristlos, vorsorglich ordentlich.

Voraussetzung für eine Räumungsklage ist, dass eine dieser vorausgegangene Kündigung gegenüber allen Mieter ausgesprochen wird, mithin hier gegenüber allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft. Tatsächlich erfolgte die Kündigung nur gegenüber der Beklagten als ein Mitglied der Erbengemeinschaft. Erstmals im Schriftsatz vom 02.06.2021 wurde die Kündigungserklärung auch gegenüber den Miterben der Beklagten ausgesprochen, die allerdings nicht am Verfahren beteiligt waren.

Das Amtsgericht gab der gegen die Beklagte erhobenen Räumungsklage gleichwohl statt. Es sah das Mietverhältnis (bei bejahten Kündigungsgrund infolge Mietzahlungsverzugs, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a und b BGB) als durch die Kündigungserklärung im Schriftsatz vom 02.06.2021 als beendet an. Insoweit nahm es eine passive Vertretungsberechtigung der Beklagten zur Empfangnahme der Kündigungserklärung im Rahmen des Schriftsatzes vom 02.06.2021 unter Bezugnahme auf § 2038 Abs. 1 S. 1 2. Halbs. BGB. Allerdings enthält S. 1 keinen zweiten Halbsatz. Die Norm des § 2038 BGB betrifft die (gemeinschaftliche) Verwaltung des Nachlasses.

Weiterhin verwies das Amtsgericht auf § 14 Abs. 2 des Mietvertrages. Danach soll zur Wirksamkeit des Zugangs einer Willenserklärung (hier mithin der Kündigung) ausreichend sein, wenn diese gegenüber einem der Mieter ausgesprochen würde. Hier ist vom Amtsgericht nicht thematisiert, ob es sich um eine Empfangsvollmacht in einem Formularmietvertrag handelt. Die Wirksamkeit einer solchen Klausel in einem Formularmietvertrag strittig (vgl. KG, Rechtsentscheid KG vom 25.10.1984 - 8 RE-Miet 4148/84 - und LG München I, Urteil vom 12.10.2016 – 14 S 6395/16 -).

Das Amtsgericht ging von einer Empfangsvollmacht der Beklagten aus und hatte daher der Klage stattgegeben.

Auch wenn man mit dem Amtsgericht von einer wirksamen Empfangsvollmacht ausgehen wollte, so verhilft das Urteil den Vermieter noch nicht weiter. Denn er kann keine Räumung durchführen, insoweit die weiteren Mitglieder der Erbengemeinschaft, die nicht mitverklagt wurden, nicht freiwillig räumen. Dazu würde ihm vorliegend ein auch gegen diese wirkender vollstreckungsfähiger Titel fehlen. Ebenso ist es angezeigt, bei Kenntnis davon, dass mehrere volljährige Personen in der Wohnung wohnen, diese mit zu verklagen, da mit dem Titel gegen den Mieter alleine die Vollstreckung zur Herausgabe der Wohnung nicht vollzogen werden kann.

AG Frankfurt am Main, Urteil vom 04.08.2021 - 33 C 100/21 -

Der Containerbetrieb als Zustandsstörer bei Inanspruchnahme durch den Grundstückseigentümer

Der Kläger hatte eine Lagerhalle an die zwischenzeitlich insolvente Mieterin vermietet. Ein Entsorgungsunternehmen (die Beklagte) wurde noch vor der fristlosen Kündigung und Zwangsräumung von der Mieterin beauftragt, zwei Abfallcontainer auf dem Grundstück aufzustellen und nach der Befüllung mit Altholz und Abbruchholz zu entsorgen. Da die Mieterin die Kosten nicht zahlte, holte die Beklagte die Container nicht ab. Nachdem das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Mieterin eröffnet wurde, erklärte sie die Beklagte bereit, die Container ohne den in ihnen befindlichen Inhalt abzuholen. Der Klage wurde vom Amtsgericht nur im Hinblick auf eine Abholung der Container ohne Inhalt stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers wurde die Beklagte zur Abholung der Container mit Inhalt verurteilt. Die zugelassene Revision der Beklagten wurde zurückgewiesen.  

Nach Auffassung des BGH würden die auf dem Grundstück des Klägers mit Abfall befüllten Container eine rechtswidrige Beeinträchtigung des Eigentums des Klägers darstellen. Der Kläger habe einen Beseitigungsanspruch gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB. Zwar sei der Grundstückseigentümer nach § 1004 Abs. 2 BGB verpflichtet, das Abstellen von Gegenständen auf seinem Grundstück zu dulden, wenn dem Mieter selbst ein solches Recht gegenüber dem Eigentümer zustünde und der Dritte im Einverständnis mit dem Mieter handele. Von diesem Recht sei hier zwar auszugehen, doch erlösche dieses Recht. Müsse der Eigentümer den Verbleib der Gegenstände nicht dulden. Spätestens mit der vom Kläger beauftragten Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher könne nicht mehr von einer Zustimmung des Klägers ausgegangen werden.

Die Beklagte könne auch als Zustandsstörer in Anspruch genommen werden. Zustandsstörer sei derjenige, der zwar die Beeinträchtigung nicht verursacht habe, durch dessen maßgeblichen Willen aber der beeinträchtigende Zustand aufrechterhalten bleibe. Der Zustandsstörer müsse auch die Quelle der Störung beherrschen, also sie beseitigen können. Erforderlich für die Zurechnung der Beeinträchtigung sei, dass diese zumindest mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers des störenden Gegenstandes zurückgehen würde. Dies sei in wertender Betrachtung festzustellen, wobei entscheidend sei, ob es Sachgründe dafür gäbe, dem Eigentümer/Besitzer der störenden Sache die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen.

Diese Voraussetzungen sah der BGH als gegeben an.

Der entscheidende Sachgrund für die Zurechnung läge darin, dass die Beklagte die Container nicht nur an den Mieter ausgeliefert habe, sondern sich auch verpflichtet habe, die nach erfolgter Befüllung wieder abzuholen und den Inhalt zu entsorgen. Bei einer wertenden Betrachtung sei es daher dem Verantwortungsbereich der Beklagten zuzurechnen, dass die gefüllten Container nicht abgeholt wurden. Alleine die Erwartung der Beklagten, die Mieterin würde ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Zahlung der Vergütung nachkommen, und diese sich infolge der Insolvenz der Mieterin nicht erfüllte, stehe dem nicht entgegen. Der Kläger würde nicht in einem Vertragsverhältnis mit der Beklagten stehen.

Der Pflicht, auch die Befüllung der Container zu holen (und zu entsorgen), sei nicht deshalb entfallen, da die Mieterin die von ihr eingefüllten Gegenstände bereits vor der Befüllung auf dem Grundstück des Klägers hatte. Auch hier sei entscheidend, dass die Container gerade zur Befüllung mit den Abfällen zum anschließenden Abtransport durch die Beklagte aufgestellt worden seien. Für die Eigentumsbeeinträchtigung in ihrer konkreten Form sei es unerheblich, wo sich die von der Mieterin entsorgten Gegenstände vorher befanden.

Selbst wollte man annehmen, dass Dritte unberechtigt Abfall in die Container gefüllt haben würden, wäre die Beklagte Störer. Es würde ein adäquater Zusammenhang bestehen. Nur dann, wenn die Befüllung der aufgestellten und nicht abgeholten Behälter durch Dritte ein besonders eigenartiger, unwahrscheinlicher und nach dem Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassender Umstand wäre, würde dies nicht gelten. Vorliegend seien die Behälter nicht verschlossen gewesen, weshalb es allgemeiner Lebenserfahrung entspräche, dass Dritte Abfälle in die geöffneten Behälter einwerfen würden. Dahinstehen könne ob dies auch für den (hier nicht vorliegenden) Fall gelten würde, dass Gift- oder Gefahrstoffe, deren Entsorgung mit hohen Kosten verbunden wären, gilt.

BGH, Urteil vom 26.03.2021 - V ZR 77/20 -

Nachbarlicher Ausgleichsanspruch in WEG nicht gegen Sondereigentümer bei Ursache durch Mieter

Die Klägerin war Gebäudeversicherer eines Gastronomen, der in dem aus zwei Einheiten bestehenden Haus (aufgeteilt nach WEG) in einer Einheit einen Gastronomiebetrieb unterhielt. Bei der weiteren Einheit handelte es sich um eine Zahnarztpraxis, deren Sondereigentümer der Beklagte war, der diese vermietet hatte. In der Zahnarztpraxis brach in der Nacht vom 20. auf den 21.12.2009 bei -20° C eine Kaltwasserleitung, die von den früheren Bruchteilseigentümern (dem Vater des Gastronomen und dem Beklagten) vor Begründung der WEG in einem Podest lose verlegt war und zu einem Zahnarztstuhl führte. Es entstand in der gastronomischen Einheit ein Wasserschaden, den die Klägerin regulierte. Sie machte aus übergegangenen Recht (§ 86 VVG) den Aufwand für die Schadensbeseitigung von € 73.137,40 als nachbarlichen Ausgleichsanspruch geltend.

Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufung des Beklagten wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Auf die zugelassene Revision wurde das Urteil aufgehoben und der Rechtstreit an das Landgericht zurückverwiesen.

Entscheidend war für die Zuerkennung der Forderung, ob es sich hier für den Versicherungsnehmer der Klägerin um einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch handelt. Ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch soll nach der ständigen Rechtsprechung des BGH  vorliegen, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des anderen Grundstücks nicht dulden muss, allerdings aus besonderen Gründen nicht gemäß §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß entschädigungslos hinzunehmender Beeinträchtigung übersteigen. Erfasst würden auch sogen. Grobimmissionen wie Wasser. Ob der Anwendungsbereich des § 2 HPflG (Haftung für Rohrleitungsanlage) eröffnet sei, sei nicht entscheidend, da sich die Ansprüche nicht gegenseitig ausschließen würden.

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB käme auch dann in Betracht, wenn die Nutzung von Sondereigentum durch rechtswidrige Einwirklungen beeinträchtigt würde, die vom Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers ausgehe. Dies allerdings dann nicht, wenn das Sondereigentum durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt würde. Vorliegend gehöre aber die zum Zahnarztstuhl führende Leitung nicht zum Gemeinschaftseigentum, da die ausschließlich die zweckentsprechende Nutzung der Zahnarztpraxis ermögliche und daher die maßgeblichen Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WEG für Gemeinschaftseigentum nicht vorlägen. Damit stünde fest, dass die Einwirkung von dem im Sondereigentum des Beklagten stehenden Räumen ausgingen.

Entscheidend sei daher, ob der Beklagte Störer sei. Dies aber ließe sich nach der Entscheidung des Landgerichts nicht beurteilen. Die Störereigenschaft würde nicht alleine aus dem Eigentum oder Besitz an dem Grundstück folgen, von dem die Beeinträchtigung ausgehe. Sie müsse auch mittelbar auf den Willen des Eigentümers bzw. Besitzers zurückgehen. Entscheidend für diese Feststellung sei, ob es sachliche Gründe gebe, dem Eigentümer oder Besitzer die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen. Die sei dann zu bejahen, wenn sich für diese eine Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen ergäbe. Dabei handele es sich nicht um eine Sorgfaltspflicht im schuldrechtlichen Sinne, sondern um eine wertende Betrachtung ob hier eine Zurechnung für den störenden Zustand angenommen werden könne. Kriterien seien dabei u.a. Veranlassung, Gefahrenbeherrschung oder die Vorteilsziehung.  Beispielhaft wird für eine solche bejahende Wertung vom BGH auf den Fall verwiesen, dass Wasser infolge Rohrbuchs auf das Nachbargrundstück gelangt oder ein haus infolge eines technischen Defekts seiner elektrischen Geräte/Leitungen in Brand gerate. Diese Störungen würden kein allgemeines Risiko begründen, welches sich (wie z.B. bei einem Blitzschlag) ebenso gut bei dem Haus des Nachbarn hätte verwirklichen können, weshalb auch nur der jeweilige Grundstückseigentümer darauf Einfluss nehmen könne.

Allerdings sei hier zusätzlich die eingeschränkte Verantwortlichkeit des Eigentümers für Handlungen seines Mieters zu beachten. Sollte schadensursächlich ein fehlendes Beheizen gewesen sein (wie beklagtenseits behauptet), wäre der Beklagte nicht verantwortlich. Eine Haftung des Beklagten als mittelbarer Handlungsstörer käme nicht in Betracht. Der Eigentümer könne für Handlungen seines Mieters als mittelbarer Handlungsstörer nur verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch einer Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hätte oder es unterließe, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten. Ein Vermieter müsse ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass ein Mieter bei strengen Frost die Mieträume nicht beheizt.

Gleichfalls wäre der Beklagte als Eigentümer nicht Zustandsstörer. Geht der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil oder Gerät (hier die Kaltwasserleitung) aus, ist die Ursache aber allein auf ein fahrlässiges oder vorsätzliches Handeln des Mieters zurückzuführen, ist der Vermieter nur dann Zustandsstörer, wenn die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Gerätes nicht ordnungsgemäß war und für den Schaden mitursächlich gewesen sein könnte. Denn lediglich in diesem Fall hätte auch ein Abwehranspruch gegen ihn bestanden, der (mangels Kenntnis) nicht hätte durchgesetzt werden können und damit den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch begründet.

BGH, Urteil vom 18.12.2020 - V ZR 193/19 -

Persönlichkeitsrecht: Geldentschädigung bei Videoüberwachung durch Vermieter ?

Mit zunehmendem Sicherungsbedürfnis des Vermieters vor Schädigungen seines Eigentums und des Mieters vor möglichen Einbrüchen weitet sich der Einsatz von Videoüberwachungen sowohl im Bereich gewerblich genutzter Immobilien wie auch in der Wohnnutzung dienenden Immobilien aus. Auch wenn häufig Mieter die Überwachungen als zusätzlichen Schutz auch der eigenen Sphäre begrüßen, sehen sich andere Mieter (insbesondere bei Wohnraum) in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt.

Vorliegend waren Videokameras im Innenbereich des Hauseingangs und im ersten Innenhof des Mietobjekts installiert. Betroffen von der Überwachung waren auch der Außenbereich der Wohnung der klagenden Mieterin als auch Teile des Zugangs zu ihrer Wohnung. Die Mieterin machte einen Anspruch auf Geldentschädigung wegen der von ihr in der Überwachung gesehenen Verletzung ihres Persönlichkeitsrechts geltend.  Im Laufe des Verfahrens des auch auf Unterlassung Anbringung der Videokameras gerichteten Antrags wurden diese von dem Vermieter entfernt und insoweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Klage auf Geldentschädigung wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Mit seinem Hinweisbeschluss (§ 522 ZPO) teilte das Landgericht der klagenden Mieterin, die Berufung gegen die amtsgerichtliche Entscheidung eingelegt hatte, mit, dass beabsichtigt sei, die Berufung zurückzuweisen.

Der Anspruch auf Geldentschädigung beruhe auf § 823 Abs. 1 BGB iVm. Art. 1 Abs. 1 GG und Art. 2 Abs. 1 GG. Nach der Rechtsprechung des BGH begründe eine schuldhafte Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts eine Geldentschädigung des Betroffenen, wenn es sich um einen schwerwiegenden Eingriff handele und die Beeinträchtigung nicht in anderer Weise befriedigend aufgefangen werden könne.

Für die schwere des Eingriffs sei auf die gesamten Umstände des Einzelfalls abzustellen. Dabei sei auf die Bedeutung und Tragweite des Eingriffs abzustellen, mithin auf das Ausmaß der Verbreitung der Veröffentlichung, die Nachhaltigkeit und Fortdauer der Interessen- oder Rufschädigung des Verletzten und auf die Nachhaltigkeit und Fortdauer dieser Verletzung, ferner auf Anlass und Beweggrund des Handelnden und den Grad seines Verschuldens (BGH, Urteil vom 17.12.2013 - VI ZR 211/12; BGH, Urteil vom 15.09.2015 - VI ZR 175/14 -). Zu berücksichtigen sei auch ein erwirkter Unterlassungstitel; die daraus mögliche Vollstreckung könne den Entschädigungsanspruch beeinflussen und sogar ausschließen. Dies deshalb, da die Geldentschädigung im Falle der Verletzung des Persönlichkeitsrechts ihre sachliche Rechtfertigung darin finde, dass ohne diese häufig die Verletzungshandlung ohne Sanktion bliebe und damit „der Rechtsschutz der Persönlichkeit verkümmern würde“.

Dass hier ein schwerer Eingriff in das Persönlichkeitsrecht  der Mieterin durch die Kameras  vorläge, sei zutreffend vom Amtsgericht angenommen worden. Allerdings beträfe dieser rechtswidrige Eingriff nicht den Kern desselben, auch wenn mit dem Zugang zur Wohnung ein verfassungsrechtlich besonders geschützter privater Rückzugsbereich der Mieterin betroffen sei. Ziel der Überwachung sei nicht eine gezielte, generelle Überwachung der (auch eventuell ahnungslosen) Mieter gewesen und eine Verbreitung oder Veröffentlichung habe weder stattgefunden noch sei dies zu befürchten gewesen.

Der erwirkte Unterlassungstitel belege, dass die mit dem rechtswidrigen Eingriff erfolgte Persönlichkeitsrechtsverletzung nicht sanktionslos geblieben sei, wie das Entfernen der Kameras belege. Die Heimlichkeit der Installation und Überwachung der Kameras und der Zeitraum bis zu ihrer Entfernung würden hier die Geldentschädigung nicht rechtfertigen können.  

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 02.10.2019 - 65 S 1/19 -

Mieter: Zur Feststellung, ob eine natürliche Person oder eine GmbH Mieter ist

Häufig werden Mietverträge etwas unbedarft ausgefüllt und bei Auseinandersetzungen wundern sich dann die Mietvertragsparteien über die daraus für sie (positiv oder negativ) eintretenden Konsequenzen. Eine (nicht einmal seltene) Variante lag dem Urteil des Kammergerichts (KG) zugrunde: Streitig war u.a. (der Artikel bezieht sich nur darauf, im übrigen möge das Urteil gelesen werden) ob die Beklagten zu 1. und 2. selbst Mieter von Gewerberäumen waren.

Die Mietvertragsparteien würden, so das KG, alleine durch den zwischen ihnen abgeschlossenen Mietvertrag bestimmt. Wer danach Vertragspartei geworden sei, sei durch Auslegung zu ermitteln, wobei vorrangig die Angaben im Vertragsrubrum seien. Damit sei in erster Linie darauf abzustellen, wer als Mieter im Mietvertrag ausgeführt worden sei und diesen unterschrieben habe. Der Umstand, dass der Unterschriftszeile ein Stempelaufdruck einer Firma beigefügt sei, ändere daran nichts und ließe nicht den (zwingenden) Rückschluss zu, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft abgeschlossen habe.

Vorliegend seien im Rubrum des Mietvertrages auf Mieterseite „M… To…, Prokurist und Gesellschafter der … GmbH“ sowie „H…, Geschäftsführer von … GmbH“ (die Beklagten) benannt mit dem Zusatz „- beide nachfolgend Mieter -“. Diese Bezeichnung spricht nach Auffassung des KG eindeutig dafür, dass beide persönlich Mieter werden wollten und die Zusätze nur kenntlich machen sollten, dass die Nutzung durch die GmbH (die unstreitig sei) erfolgen soll.

Die Unterzeichnung sei auch von beiden Beklagten auf der Unterschriftenzeile (ohne die im Rubrum verwandten Zusätze zur Funktion bei der GmbH) erfolgt, wobei der Beklagte zu 2. den Zusatz „ppa.“, obwohl er Prokura hatte und üblicherweise auch unter Verwendung dieses Zusatzes für die GmbH unterschreiben würde, nicht verwandt habe. Zwar sei dies Unterlassen des Zusatzes nur ein schwaches Indiz für die Vertragsstellung des Beklagten zu 2., füge sich allerdings in die Gesamtwürdigung ein; der beklagte zu 2. Habe auch im Rahmen seiner Anhörung keine plausible Erklärung abgegeben, weshalb er hier den auf die Vertretungsmacht für die GmbH deutendem Zusatz „ppa.“ vorliegend entgegen seinen sonstigen Gepflogenheiten im nicht geschäftlichen Verkehr nicht aufgenommen habe.

Auch der auf der Unterschriftenzeile für die Mieter aufgenommene Stempelaufdruck der GmbH ändere an der Würdigung nichts und gebe nur einen Hinweis auf den Nutzer der angemieteten Gewerberäume.

Zudem sei hier die Anlage 1 zum Mietvertrag mit „Anlage 1 zum Gewerbemietvertrag Dr. A. D… / M… To… und H… J…“ überschrieben und von beiden Beklagten auf der Mieterzeile unterschrieben worden, wodurch die persönliche Mieterstellung beider Beklagten hinreichend deutlich dokumentiert sei.

Auch weitere Anhaltspunkte, die von den Beklagten benannt wurden, so insbesondere vormietvertraglicher Schriftverkehr, würden nicht den Schluss zulassen, dass die GmbH, nicht die Beklagten selbst Mieter werden wollten und sollten.

KG, Urteil vom 04.02.2019 - 8 U 109/17 -

Zur Haftung zwischen Mietern bei einem Wasserschaden

Die Parteien waren Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Der Kläger machte gegen den Beklagten Schadensersatzansprüche geltend, nachdem im Mai 2015 nach seiner Behauptung Wasser nach einer unsachgemäßen Reparatur unkontrolliert aus einem Wasserhahn in der Wohnung des Beklagten auf den Boden gelaufen sei und von dort über Decken und Wände in die Wohnung des Klägers eingedrungen sei. Dadurch seien Schäden an den Tapeten verursacht worden, wofür der Kläger Schadensersatz begehrte.

Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen. Unabhängig von dem bestrittenen tatsächlichen Vortrag des Klägers und der Frage, wer überhaupt Eigentümer der Tapete sei, fehle es an einer Anspruchsgrundlage für einen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten.

Der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Beklagten würde sich nicht als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (hier des Klägers) darstellen. Selbst ein  Untermieter wäre nach anerkannter Rechtsprechung nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages einbezogen und könne von daher nicht daraus Ansprüche wegen vom Vermieter verursachter Schäden gegen diesen erheben. Der Untermieter sei auch nicht schutzbedürftig, da ihm Ansprüche gegen den Hauptmieter zustünden (BGH, Urteil vom 15.02.1978 - VIII ZR 47/77 -). Das müsse dann auch im Verhältnis mehrerer Mieter im selben Gebäude untereinander gelten; der Kläger habe eigene Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter und sei dadurch ausreichend geschützt (BGH, Urteil vom 12.12.2003 - V ZR 180/03 -).

Auch sei kein Anspruch aus einer entsprechenden Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB anzuerkennen (BGH, Urteil vom 12.12.2003 aaO.). Dieser habe seine Grundlage in einem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis als Teil des Interessenausgleichs, der für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich sei. § 906 BGB knüpfe an die Beschränkung des Eigentumsrechts nach § 903 BGB an, welches im Mietrecht nicht greife; dies stelle auch keine planwidrige Regelungslücke dar, da nicht davon ausgegangen werden könne, dem Gesetzgeber sei die Möglichkeit des Streits von Mietern über beeinträchtigende Immissionen verborgen geblieben, zumal es hier keiner spezifischen Regelung bedürfe, da jeder Mieter vom Vermieter eine von Mitmietern ungestörte Gebrauchsgewährung verlangen könne (BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03 -).

Der Kläger habe sich in erster Linie gegen die landgerichtliche Entscheidung gesandt, da dieses einen deliktischen Anspruch des Mieters deshalb verneinte, dieser habe das Eigentum an der Tapete nicht dargetan. Ist aber (wovon hier auszugehen sei) eine Tapete ohne Zerstörung nicht von der Wand zu trennen und damit nicht Gegenstand besonderer Rechte, § 93 BGB, würde sie nach § 94 Abs. 2 BGB zu den wesentlichen Bestandteilen zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen gehören und im Eigentum des Grundstückseigentümers.

Auch ein Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB wegen Störung des Besitzes sei nicht gegeben. Grundsätzlich sei zwar ein Haftungsschaden des Besitzers ersatzfähig, wenn dieser wegen der Beschädigung der Mietsache durch Dritte selbst Ansprüchen ausgesetzt sei (BGH, Urteil vom 09.04.1984 - III ZR 234/83 -). Derartige Ansprüche würden sich aber aus der Beschädigung der Tapete hier nicht ergeben, da der Vermieter insoweit gegen den geschädigten Mieter keinen Anspruch habe.

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 07.09.2018 - 10 U 8/18 -

Vermieterpfandrecht an Fahrzeugen bei Insolvenz des Mieters

Die Gemeinschuldnerin hatte auf dem Betriebsgrundstück regelmäßig ihre Fahrzeuge abgestellt.  Der beklagte Insolvenzverwalter über das Vermögen der Gemeinschuldnerin hatte u.a. diese Fahrzeuge verwertet. Die Klägerin machte die Erlöse aus den Verwertungen im Zusammenhang mit Mietschulden vor dem Hintergrund des Vermieterpfandrechts geltend.

Zutreffend sei, so der BGH, dass ein bestehendes Vermieterpfandrecht in der Insolvenz des Mieters zur abgesonderten Befriedigung aus den Pfandgegenständen führe, § 50 Abs. 1 InsO. Bei einer Verwertung durch den Insolvenzverwalter nach § 166 Abs. 1 InsO habe er dem Gläubiger aus den Erlös abzüglich Feststellungs- und Verwertungskosten zu befriedigen, § 170 Abs. 1 InsO.  Die Klägerin sei auch Inhaberin eines Vermieterpfandrechts an den eingebrachten Sachen der Gemeinschuldnerin, § 562 Abs. 1 BGB. Zu diesen dem Vermieterpfandrecht unterfallenden Gegenständen würden auch Fahrzeuge gehören, die regelmäßig auf dem Grundstück abgestellt würden.  Eingebracht seien nämlich alle Sachen, die willentlich und wissentlich in die Mieträume oder auf das Mietgrundstück verbracht würden. Läge nur ein vorübergehender Verbleib vor, sei zu unterscheiden, ob der vorübergehende Verbleib der bestimmungsgemäßen Nutzung der Mietsache entspricht oder nicht. Bei Fahrzeugen sei dies der Fall, denn die regelmäßige vorübergehende Einstellung gehöre zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache; die LKW und Anhänger seien auch nachts jeweils auf dem Betriebsgrundstück bestimmungsgemäß abgestellt gewesen.

Allerdings habe das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen, wo sich Fahrzeuge und Anhänger im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung befunden hätten. Diese Feststellung sei aber erforderlich. Denn nach § 562a Satz 1 BGB erlösche das Vermieterpfandrecht mit der Entfernung der Sachen vom Grundstück, es sei denn, dies erfolge ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters. Nach § 562a Satz 2 BGB könne aber der Vermieter dann nicht widersprechen, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspräche oder die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen würden. Wären die Fahrzeuge zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung tatsächlich (so für Kundenbesuche) vom Grundstück entfernt gewesen, könnte der Vermieter nicht widersprechen, entsprächen derartige Ausfahrten den gewöhnlichen Lebensverhältnissen.  Entgegen einer in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Annahme reiche die vorübergehend geplante Wegschaffung der Sachen für das Erlöschen des Vermieterpfandrechts aus. Dies ergebe sich schon aus dem maßgeblichen Wortlaut des § 562a BGB. Das Wort „Entfernung“ sei ohne (auch zeitliche) Einschränkung gebraucht.

Damit war das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit an dieses zurückzuverweisen. Dort müsse nunmehr (neben der Feststellung zur Forderung) geprüft werden, ob sich im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung Fahrzeuge und Anhänger auf dem Betriebsgrundstück befanden.

BGH, Urteil vom 06.12.2017 - XII ZR 95/16 -