Die Klägerin und ihr Ehemann
waren Mieteigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie vermieteten eine der
Wohnungen an den Beklagten zu 1. (der dort dann mit seinem Sohn, den Beklagten
zu 2. wohnte); in der weiteren Wohnung wohnte die Klägerin selbst. Zeitlich
nach Begründung des Mietverhältnisses wurde die Klägerin durch Übertragung des Mieteigentumsanteils
ihres Ehemanns Alleineigentümerin. Als solche kündigte sie das Mietverhältnis
gegenüber dem Beklagten zu 1. und verlangte die Räumung und Herausgabe von den
Beklagten. Im Laufe des Rechtsstreits
zogen die Beklagten aus und das Amtsgericht erlegte nach beidseitiger
Hauptsacheerledigungserklärung den Beklagten die Kosten auf. Die sofortige
Beschwerde gegen die Kostenentscheidung wurde vom Landgericht zurückgewiesen.
Dagegen legten die Beklagten die vom Landgericht zugelassene Rechtsbeschwerde
zum BGH ein. Dieser hob den Beschluss des Landgerichts auf und erlegte der
Klägerin die Kosten des Verfahrens auf.
Entgegen der Annahme des
Landgerichts ging der BGH davon aus, dass ohne Erledigung des Rechtsstreits in
der Hauptsache die Klage abzuweisen gewesen wäre, weshalb eine
Kostenentscheidung zugunsten der Beklagten hätte erfolgen müssen, § 91a ZPO.
Fehlerhaft sei die Annahme des Landgerichts, wonach vorliegend § 566 Abs. 1 BGB
analog anzuwenden sei.
§ 566 Abs. 1 BGB regelt den Fall
der Veräußerung des Eigentums an der Mietsache an einen Dritten, wodurch der
Dritte in das bestehende Mietverhältnis zwischen dem bisherigen Eigentümer und
dem Mieter eintritt. Der BGH verwies darauf, dass nach dem Wortlaut des § 566
Abs. 1 BGB die Veräußerung an einen Dritten erfolgen müsse, was eine Personenverschiedenheit
zwischen Eigentümer und Erwerber bedeute. Der Erwerber dürfe bis zum Erwerb
nicht bereits Vermieter gewesen sein (BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1994 -
VIII AZR 2/94 – zu der Vorgängerregelung in § 571 BGB a.F.). Eine Analogie, wie
vom Landgericht angenommen, setze eine planwidrige Regelungslücke des Gesetzes und
eine Vergleichbarkeit des zu beurteilenden Sachverhalts in rechtlicher Hinsicht
mit dem Tatbestand, der vom Gesetzgeber geregelt worden sei, voraus, nach dem
angenommen werden könne, dass der Gesetzgeber hätte bei einer
Interessensabwägung unter Berücksichtigung der Grundsätze, die ihn zur Gesetzessvorschrift
geleitet hätten, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Es müsste sich
also um ein unbeabsichtigtes Abweichen vom Regelungsplan handeln. Dies wurde
vom BGH negiert.
Sinn und Zweck des § 566 BGB sei
der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung im Falle der
Veräußerung gegenüber einem neuen Erwerber. Dieser Schutzzweck sei aber von
vornherein nicht tangiert, wenn nur einer von (hier) zwei Miteigentümern seinen
Eigentumsanteil auf den anderen übertrage mit der Folge, dass dieser
Alleineigentümer werde. Dieser sei weiterhin an den Mietvertrag gebunden,
weshalb eine Gefährdung des Mieters von vornherein nicht bestünde.
Daraus schlussfolgert der BGH
folgerichtig, dass hier das Mietverhältnis insgesamt durch die Übertragung des
Mieteigentums an einen Miteigentümer nicht das Mietverhältnis tangiert und
mithin auch nach der Übertragung der ehemalige Miteigentümer Mietvertragspartei
bleibe. Da aber die Kündigung nur von der verbliebenen Eigentümerin (Klägerin)
ausgesprochen wurde, war diese unwirksam, da die Kündigung von dem Vermieter
auszusprechen ist, was bei einer Mehrzahl von Vermietern bedeutet, dass alle
Vermieter die Kündigung aussprechen müssen.
BGH, Beschluss vom 09.01.2019 - VIII ZB 26/17 -
