Freitag, 26. August 2016

Mietrecht: Mieterhöhung bei Reihenhaus über Mietspiegel trotz dortigem Nichtanwendungshinweis

Dass eine Mieterhöhung unter Zugrundelegung eines (qualifizierten) Mietspiegels begründet werden kann, ist bekannt, § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aber was macht der Vermieter, wenn für das Objekt ein Ausschluss im Mietspiegel enthalten ist ? Im Berliner Mietspiegel 2011 war ausdrücklich ausgeführt, dass dieser nicht für 1- und 2-Familienhäuser und Reihenhäuser anwendbar wäre. Gleichwohl legte der Kläger diesen bei seinem Erhöhungsbegehren zugrunde. Zu Recht, wie die Instanzgerichte einschließlich des BGH auf die zugelassene Revision meinten.

Zunächst weist der BGH auf seine ständige Rechtsprechung hin, dass an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürften. Ausreichend sei, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt würden, die es ihm zumindest ansatzweise ermöglichen würden, die Berechtigung zu prüfen. Damit würde es regelmäßig ausreichen sein, wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und, bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel, die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien  des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit dieser Einordnung sei keine Frage der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens, sondern eine Frage der materiellen Begründetheit.

Diese Unterscheidung zwischen formeller Wirksamkeit und materieller Begründetheit ist entscheidend. Der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens würde nicht entgegenstehen, dass der Kläger sich auf den Mietspiegel bezieht, obwohl in diesem für Reihenhäuser, wie es hier Mietgegenstand war, ausdrücklich ausführte, dass der Mietspiegel nicht anwendbar sei. Insoweit verweist der BGH auf seine Entscheidung zum Mietspiegel Krefeld 2002, in der er bereits zum Ausdruck gebracht habe, dass regelmäßig die Mieten in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern unter denen für Einfamilienhäusern lägen. Soweit die Revision darauf verwies, dass damals im Mietspiegel kein Ausschluss der Anwendbarkeit für Einfamilienhäuser bestimmt gewesen sei, vorliegend aber ein Ausschluss benannt wurde, würde diese Rüge nicht greifen. Es ändere nichts an der formellen Wirksamkeit.

Lediglich ließe sich sowohl bei dem damals streitgegenständlichen Mietspiegel Krefeld 2002 wie auch jetzt bei dem Berliner Mietspiegel 2011 feststellen, dass diesen Datenmaterial für die fragliche Kategorie (hier: Reihenhaus) zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zugrunde liegen würde. Dies führe allerdings nur dazu, dass im Rahmen der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht gegeben sei. Gleichwohl könnten aber die im Mietspiegel benannten Entgelte eine Orientierungshilfe geben, ob vorliegend die vom Kläger begehrte neue Miete für das Reihenhaus der ortsüblichen Miete entspricht, da erfahrungsgemäß die Mieten dafür über den Mieten in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen lägen.

Schlussendlich weist der BGH darauf hin, dass sich das Berufungsgericht davon überzeugt habe, dass das Mieterhöhungsverlangen auch materiell berechtigt sei.


BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15 -

Dienstag, 23. August 2016

Miet- und Prozessrecht: Schadensersatz wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung und Übergehen von lediglich schlüssigen erstinstanzlichen Vortrag konkretisierenden Vortrages im Berufungsverfahren nach Hinweisbeschluss

Die Parteien streiten über einen Schadensersatzanspruch der Kläger als ehemalige Mieter des Beklagten. Zur Begründung ihres Anspruchs beziehen sich die Kläger auf eine Eigenbedarfskündigung durch den Beklagten, in dessen Folge die Parteien dann einen Räumungsvergleich im Rahmen des Räumungsprozesses schlossen. Der Eigenbedarf war vom Beklagten mit der Begründung geltend gemacht worden, sein Neffe würde in die Wohnung einziehen. Ob dieser einzog, nachdem die Kläger im Rahmen des Räumungsvergleichs am 31.07.2012 auszogen und wie lange er gegebenenfalls dort wohnte, ist streitig. Der Beklagte veräußerte das Grundstück im April 2013 an einen Dritten.

Die auf Schadensersatz in Höhe von über € 62.000,00 erhobene Klage wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung hat das Landgericht mit Beschluss nach § 522 ZPO zurückgewiesen. Die dagegen erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH war erfolgreich und führte unter Aufhebung des Beschlusses zur Zurückverweisung an das Landgericht.

Dabei stützt sich der BGH auf eine entscheidungserhebliche Verletzung rechtlichen Gehörs durch das Landgericht, Art. 103 GG. Dabei verwies es darauf, dass die Kläger bereits erstinstanzlich geltend gemacht hatten, dass der Beklagte zum Zwecke der Erzielung eines höheren Kaufpreises das Objekt entmieten wollte. Schon 2008 sei ihnen das Objekt vom Beklagten zum Kauf angeboten worden; in der Folgezeit habe es weitere Verkaufsversuche des Beklagten gegeben. Demgegenüber habe der Beklagte im Räumungsverfahren vorgetragen, er habe nicht gewusst, dass der von ihm beauftragte Makler auch nach der Eigenbedarfskündigung noch das Objekt angeboten habe; vielmehr wäre er davon ausgegangen, dieser hätte seine Verkaufsbemühungen eingestellt.

Auf den Hinweisbeschluss des Landgerichts, mit dem die Absicht zur Zurückweisung der Berufung dargelegt wurde, haben die Kläger ihren Vortrag weiter konkretisiert. So haben sie verschiedene Verkaufsbemühungen unter Beweisantritt benannt, u.a. auch zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung. Diesen weiteren Vortrag beachtete das Landgericht bei seiner Zurückweisung der Berufung nicht. Damit wurde nach Ansicht des BGH zentrales Vorbringen der Kläger, mit denen diese Indizien für die zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung bestehende Verkaufsabsicht darlegten, gehörswidrig übergangen, Art. 103 GG. Bei dem ergänzenden Vortrag der Kläger nach dem Hinweisbeschluss handele es sich auch nicht um neuen Tatsachenvortrag,, vielmehr sei der erstinstanzliche Vortrag zu schlüssigen Indizien lediglich weiter konkretisiert worden.

Der Wortlaut des Räumungsvergleichs biete hier nach Ansicht des BGH keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien weitergehendes, insbesondere auch mögliche Schadensersatzansprüche der Kläger wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung, hätten erledigen wollen. Ein stillschweigender Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung käme auch nicht in Betracht; dafür bedürfe es gewichtiger Umstände, die darauf schließen ließen.  Solche wären z.B. in einer namhaften Abfindung zu sehen, die es hier nicht gab.


BGH, Urteil vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15 -

Sonntag, 21. August 2016

Verkehrsunfall: Begegnungsverkehr auf schmaler Straße und Haftungsquotelung

Auf einer 5,8m breiten Straße begegneten sich die Traktoren (nebst angehängten Arbeitsgeräten) der Parteien.  Das klägerische Gespann fuhr mit einer Geschwindigkeit von 35 – 40km/h, das Gespann des Beklagten mit ca. 30km/h. Die angehängten Arbeitsgeräte hatten eine Breite von 2,85 bzw. 3,03m.  Als die Fahrzeuge etwa auf gleicher Höhe waren, lenkte der Fahrer des klägerischen Gespanns dieses nach rechts auf die dortige Grasnarbe und geriet dabei in eine überwachsene Bodenmulde, wodurch das Gespann umkippte. Das Landgericht hat mangels Nachweises eines Verschuldens eine beiderseitige Betriebsgefahr angenommen und den Schaden zu je ½ gequotelt. Die dagegen gerichtete Berufung des Belagten wurde vom OLG zurückgewiesen.

Das OLG wies darauf hin, dass es für eine Haftung nicht erforderlich wäre, dass sich die Fahrzeuge berührt hätten. Die Haftung wäre bereits dann gegeben, wenn der Unfall auch nur mittelbar durch das andere Fahrzeug verursacht wurde. Dafür sei die bloße (zeitliche und örtliche) Anwesenheit noch nicht ausreichend. Es müsse eine Verkehrsbeeinflussung vorliegen, die zur Schadensentstehung beigetragen habe. Ausreichend sei insoweit, wenn die Fahrweise den anderen Verkehrsteilnehmer zu einer Ausweichbewegung veranlasse.

Vorliegend, so das OLG, erfolgte die Ausweichbewegung bei Annäherung beider Traktoren und galt ersichtlich mit Blickt auf den Traktor des Beklagten. Damit ist eine Abwägung nach § 17 Abs. 2 StVG vorzunehmen.

Zu berücksichtigen wäre zum einen die von beiden Verkehrsteilnehmern ausgehende Betriebsgefahr. Allerdings wäre zusätzlich auch ein unfallursächliches verschulden gem. § 1 Abs. 2 StVO in die Abwägung mit einzustellen. Denn beide sind den an sie gestellten Anforderungen einer besonderen Sorgfaltspflicht auf schmaler Straße nicht nachgekommen. Eine Begegnung dürfe mit zügiger fahrt nur stattfinden, wenn zwischen den sich begegnenden Fahrzeugen unter Berücksichtigung eines nötigen Abstandes zum jeweiligen rechten Fahrbahnrand ein Seitenabstand von mindestens 1m eingehalten würde. Kann dieser Abstand nicht gewahrt werden, muss dieser Umstand durch Reduzierung der Geschwindigkeit ausgeglichen werden. Reicht auch das nicht, hätten beide Fahrzeuge anzuhalten und die Fahrer müssten sich verständigen, welcher Fahrer am stehenden Fahrzeug vorbeifährt. Gegen diese Pflicht nach § 1 Abs. 2 StVO hätten beide Fahrzeugführer schuldhaft verstoßend, da der Abstand zwischen beiden Gespannen nicht hätte 1m betragen können.


OLG Hamm, Urteil vom 07.06.2016 – 9 U 59/14 -

Samstag, 20. August 2016

Haftung für nicht selbst getätigte Angaben für Angebote auf Onlineplattformen

Gleich in zwei Entscheidungen hatte sich der BGH mit der Haftung des Händlers auseinanderzusetzen, der die Onlineplattform Amazon nutzte. In dem einen Fall hatte Amazon über die eigentliche Preisangabe „Unverb. Preisemp.“ Und dahinter einen höheren, aber durchgestrichenen Preis angegeben. Im anderen Fall hatte Amazon eine komplett falsche Produktbezeichnung aufgenommen. In beiden Fällen wurden die Händler erfolgreich gerichtlich in Anspruch genommen. Im Fall der fehlerhaften Preisangabe auf Unterlassung bei Androhung von Ordnungsmitteln, im anderen Fall auf Unterlassung der Nutzung der (geschützten) Bezeichnung bei Androhung von Ordnungsmitteln.

In beiden Fällen wurde von den Händlern vorgetragen, sie hätte die Angaben nicht eingestellt. Dies ist aber nach Auffassung des BGH (wie auch der Instanzgerichte) nicht entscheidend. Auch wenn der Betreiber der Internetplattform dies eigenmächtig vornimmt und nur dieser Änderungen vornehmen kann, mache sich letztlich der Händler derartige produktbezogene Angaben zu eigen und ihn treffe als Nutzer des Portals die Pflicht, seine dort angezeigten Angebote auf Rechtmäßigkeit zu prüfen. Ausdrücklich führt der BGH aus, dass die Zurechnung der Gefahr, für falsche Angaben Dritter zu haften, bei dieser Konstellation keine völlig unerwartete Rechtsfolge darstelle da sie gleichzeitig die Kehrseite der von dem Händler in Anspruch genommenen Vorteile der internetbasierten, allgemein zugänglichen und eine weitgehende Preistransparenz vermittelnden Verkaufsplattform darstellt.


BGH, Urteile vom 03.03.2016 – I ZR 140/14 – und I ZR 110/15 -

Freitag, 19. August 2016

Versicherungsrecht: Auskunftsobliegenheit auch entgegen eigenen Interessen

Im Rahmen einer Schadensregulierung ging der beklagte Wohngebäudeversicherer u.a. im Zusammenhang mit dem Brand im September 2010 des versicherten Gebäudes der Frage einer Eigenbrandstiftung nach. Der klagende Versicherungsnehmer hatte im Juli 2008 das Haus auf sich übertragen lassen, nachdem sein Sohn Kay, der dies 2001 erworben hatte und dort mit seiner damaligen Lebensgefährtin wohnte, sich von dieser trennte; der Kläger hat sodann das Haus an seine beiden Söhne vermietet.  Die Beklagte hatte den Kläger u.a. zu dessen Söhnen befragt und dazu, ob er Kenntnis von Sachverhalten habe, die den Verdacht nahelegen könnten dass diese den Brand gelegt hätten und ferner, ob sie finanzielle, berufliche oder persönliche Schwierigkeiten hätten. Der Kläger gab an, keine Kenntnis über irgendwelche finanziellen Schwierigkeiten seiner Söhne zu haben. Tatsächlich hatte aber der eine Sohn im März 2008 die eidesstattliche Versicherung ab und wurde im April 2009 wegen Computerbetrugs zu einer Bewährungsstrafe verurteilt.  Die Beklagte lehnte wegen arglistiger Verletzung von Obliegenheiten durch ihren Versicherungsnehmer den Versicherungsschutz ab.

Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen; das Oberlandesgericht hatte auf die Berufung hin der Klage stattgegeben. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagte wurde das Urteil vom BGH im Beschlussweg aufgehoben und der Rechtsstreit an das OLG zurückverwiesen.

Bei der im Rahmen der Regulierungsermittlung durch den beklagten Versicherer gestellten Frage nach möglichen wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Söhne handele es sich um eine zur Feststellung des Versicherungsfalls erforderliche und daher zulässige Frage. Der Versicherungsnehmer sei nach den Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB) zur unverzüglichen Auskunftserteilung verpflichtet, soweit dies zur Feststellung des Versicherungsfalls und des Umfangs der Leistungspflicht erforderlich ist, und habe jede Untersuchung zu Ursache und Höhe zu gestatten. Diese Auskunfts- und Aufklärungsobliegenheit des Versicherungsnehmers sei weit gefasst.   Das schließe auch die Feststellung solcher Umstände mit ein, aus denen sich die Leistungsfreiheit des Versicherers (z.B. nach § 81 VVG) ergeben könnte. Von daher habe der Versicherungsnehmers auf Verlangen auch insoweit Auskünfte wahrheitsgemäß zu erteilen, als sie eventuell seinen eigenen Interessen entgegenstehen.

Der BGH verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück, da dieses unter Verletzung des rechtlichen Gehörs einem Beweisangebot der Beklagten  nicht nachgegangen war, aus dem sich inzident ergeben sollte, dass der Kläger sehr wohl Kenntnis von den finanziellen Verhältnissen des Sohnes Kay und dem Computerbetrug hatte, da er mit der geschädigten des Computerbetrugs gesprochen haben soll, die von der Beklagten als Zeugin diesbezüglich benannt war.


BGH, Beschluss vom 13.04.2016 – IV ZR 152/14 -

Donnerstag, 18. August 2016

Tierhalterhaftung: Haftungsverteilung bei Hunderangelei

Der Kläger ging mit seinem angeleinten Hund (Labrador-Mischling) nachts spazieren, wobei er die Hundeleine um sein Handgelenk gewickelt hatte. Aus einem Grundstück zwängte sich der Golden Retriever der Beklagten durch die Hecke und es kam zu einem Gerangel der Hunde, in deren Verlauf der Kläger, der sich nicht von der Leine lösen konnte, vom Hund der Beklagten gebissen wurde. Der BGH geht von einer wechselseitigen Haftung der Parteien nach § 833 S. 1 BGB aus, wobei sich der Kläger seine eigene Tierhalterhaftung entsprechend § 254 BGB (Mitverschulden) zurechnen lassen müsse. Allerdings wäre zu prüfen, ob nicht der Beklagten in Ansehung des Umstandes, dass sein Hund unbeaufsichtigt das Grundstück verlassen konnte, Verschulden nach § 823 BGB treffe, da dann gem. § 840 Abs. 3 BGB die Beklagte alleine haften würde.

Fehlerhaft, so der BGH, hatte das Berufungsgericht lediglich auf die Haftung der Beklagten nach § 833 S. 1 BGB abgestellt. § 833 S. 1 BGB stellt sich als verschuldensunabhängige Haftungsnorm gegen den Tierhalter dar. Kommt es durch ein Tier zu einen Schaden, haftet der Halter des Tieres, ohne dass ihn an dem Schadensfall ein Verschulden treffen müsste (da es sich hier nicht um ein Nutztier nach § 833 S. 2 BGB handelte, war die Frage einer möglichen Exkulpation des Tierhalters nicht zu prüfen). Allerdings habe sich auch die Tiergefahr des Hundes des Klägers ausgewirkt. Insoweit ist darauf abzustellen, dass sich auch bei dem Hund des Klägers ein der tierischen Natur entsprechendes unberechenbares und selbständiges Verhalten verwirklichte, wobei auf ein anderes Tier einwirkende reize ausreichend sind. Da sich hier der Hund des Klägers nicht passiv verhielt, vielmehr ein Gerangel und Kampf zwischen den Hunden stattfand, handelte es sich u eine Interaktion zwischen den Hunden,  die ihrer tierischen Natur gemäß aufeinander eingewirkt haben. Von daher habe sich die Bissverletzung als adäquat kausale Folge dieses Verhaltens dargestellt, was eine Mithaftung des Klägers entsprechend § 254 BGB begründe. Für die Begründung der Mithaftung käme es nicht darauf an, was Auslöser war und welcher Hund eine über- oder untergeordnete Rolle eingenommen habe; dies sei lediglich im Rahmen der Quotelung zu berücksichtigen.

Weiterhin habe das Berufungsgericht nicht geprüft, ob gegebenenfalls auch eine Haftung des Beklagten nach § 823 BGB vorliege. Schon der Umstand, dass sich der Golden Retriever durch die Hecke gezwängt habe, lege die Frage nahe, ob die Beklagte die Gesundheit des Klägers fahrlässig verletzt habe. Dies wäre vom Berufungsgericht noch zu prüfen. Bejahendenfalls würde der Tiergefahr des Hundes des Klägers dem Sinngehalt des § 840 Abs. 3 BGB entsprechend keine Bedeutung zukommen.

Der BGH hat die Entscheidung des OLG aufgehoben und den Rechtsstreit an das OLG zurückverwiesen.


BGH, Urteil vom 31.05.2016 – VI ZR 465/15 -

Montag, 15. August 2016

Bauträger: Abwasserversorgung über Nachbargrundstück ist Mangel der schlüsselfertigen Herstellungsverpflichtung

Die Beklagten haben von der Beklagten, einem Bauträger, eine Eigentumswohnung auf dem Flurstück 91 erworben. Ursprünglich plante die Beklagte, sowohl dieses Flurstück als auch das angrenzende Nachbarflurstück 92 mit Mehrfamilienhäusern zu bebauen, die eine einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft bilden sollten. Dazu kam es nicht; auf jedem Flurstück wurde jeweils eine rechtlich eigenständige Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Ohne dass sich dies aus den eventuell den Klägern übergebenden Plänen ersichtlich wäre noch sonstwie für die Kläger erkennbar gewesen wäre oder diesen mitgeteilt wurde, wurden die Regenwasserentwässerung und die Schmutzwasserabführung allerdings von dem direkt an einer öffentlichen Straße (K-Straße) befindlichen Flurstück 91 auf das unterhalb belegenen Flurstück 92 und von dort wieder mittels einer Hebeanlage zur öffentlichen Kanalisation in die K-Straße gepumpt. Hierzu existiert eine Grunddienstbarkeit, die nach Abschluss des notariellen Vertrages zwischen den Parteien im Grundbuch gewahrt wurde.


Die Kläger halten die Erstellung der Abwasserversorgung durch den beklagten Bauträger für mangelhaft und klagten darauf, dass die Ableitung des Wassers (Schmutzwasser und Oberflächenabwasser) des Bauvorhabens K...Straße 126 und 128 in W ... , soweit dieses nicht über Rigolen versickert wird, mangelfrei herzustellen ist, indem das in ausreichender Höhe oberhalb der Rückstauebene der öffentlichen Abwasserleitung in der K...Straße anfallende Abwasser auf direktem Wege in die Wasserleitung eingeleitet wird, ohne das Abwasser zuvor über eine Hebeanlage zu führen, sowie das unterhalb ausreichender Höhe oberhalb der Rückstauebene der öffentlichen Abwasserleitung anfallende Abwasser über eine in Höhe des Abwasseranfalles auf dem Grundstück K...Straße 126 und 128 zu errichtende Hebeanlage - und nicht über eine auf erheblich tieferem Höhenniveau und auf einem fremden Grundstück befindliche Hebeanlage - in die öffentliche Abwasserleitung zu führen.

Das Landgericht gab der Klage statt. Die dagegen Gerichte Berufung der Beklagten wurde vom OLG zurückgewiesen. Mit Beschluss des BGH vom 12.01.2016 – VII ZR 207/13 – wurde die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ohne Angabe von Gründen zurückgewiesen.

Das OLG stellte darauf ab, dass nach dem notariellen Kaufvertrag und der diesem beigefügten Baubeschreibung die Beklagte zur schlüsselfertigen Herstellung des Bauvorhabens einschließlich privater Erschließungsanlagen verpflichtet war. Nach dem Kaufvertrag sollten auch die Kosten für Anlagen, die auf dem Kaufgrundstück zur Abwasserbeseitigung errichtet werden, abgegolten sein. Von daher hätten hier die Kläger ohne weiteres davon ausgehen dürfen, dass der Begriff „privat“ hier nicht als Abgrenzung zu „öffentlich“ zu verstehen ist, wobei der beklagten die Herstellung im öffentlichen Bereich ohnehin nicht oblegen hätte.

Da es im übrigen an Anhaltspunkten fehlte, dass der Anschluss hier über das Flurstück 92 geführt wird, zumal das Flurstück 91 direkt an der öffentlichen Straße (K-Straße) lag, auf der die öffentliche Kanalisation verläuft, an der anzuschließen ist, mussten die Kläger von einer Verlegung über ein anders Grundstück nicht ausgehen und stellt sich dies nicht nur als ein minus, sondern als ein Mangel dar.

Als Hilfserwägung führte das OLG aus: Auch wenn ein Mangel  nicht angenommen würde, wenn der Erwerber zwar kein Eigentum erlangen würde, aber eine diesem gleichwertige Position, dass kein wirtschaftlicher Nachteil bestünde, könnte davon hier nicht ausgegangen werden. Denn vorliegend ginge es nicht alleine um das Recht, eine Leitung über das Nachbargrundstück zu führen, sondern darum, eine auf dem Nachbargrundstück befindliche Hebeanlage gemeinsam mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks zu betreiben. Die Grundschuld ließe nicht erkennen, dass Streitigkeiten schlicht ausgeschlossen wären, da auch nicht ein recht zur möglichen Erweiterung der Anlage geregelt wäre. Im übrigen wäre erkennbar, dass jegliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Hebeanlage dadurch erschwert würde, dass zwei Eigentümergemeinschaften darüber befinden müssten, nicht nur eine. Zudem müssten die Eigentümer von Flurstück 91 gegebenenfalls eine Duldung auf Zutritt auf das Grundstück Flurstück 92 erstreiten.


OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2013 – 21 U 125/12 -

Samstag, 13. August 2016

Betriebskostenabrechnung und Umfang des Einwendungsausschlusses

Der BGH hat sich jetzt zum Umfang des Einwendungsausschlusses zu Betriebskosten durch den Mieter geäußert, auch soweit es sich dabei um Positionen handelt, die generell nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Er hat den Einwendungsausschluss auch hierauf erweitert.

Zwischen den Parteien bestand Streit über die Rückforderung gezahlter Betriebskosten durch die Mieter. Der Vermieter hatte die ihm von der WEG-Verwaltung überlassene Abrechnung,  die umlegbare Positionen mit einem Gesamtbetrag von € 2.541,24 und weiter ausdrücklich als nicht umlegbare Positionen (Instandhaltung, Verwaltung)  auswies, insgesamt € 3.894,41. Der beklagte Vermieter übernahm diesen Betrag in seinem Anschreiben an die klagenden Mieter und setzte noch die Grundsteuer hinzu; von dem Gesamtbetrag zog er Vorauszahlungen, die sich tatsächlich auf € 2.800,00 beliefen in Höhe von lediglich € 2.100,00 ab. Wegen der Fehler der Abrechnung endete diese nicht mit einem Guthaben der Mieter, sondern mit einer Forderung des Vermieters, die auch von den Klägern gezahlt wurde. Die Abrechnung betraf 2011 und datierte vom 12.07.2012. Später rügten die Kläger mit Schreiben vom 10.05.2014 Mängel der Abrechnung wegen nicht umlagefähiger Gemeinschaftskosten und wegen der Nichtberücksichtigung der vollständigen Vorauszahlung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, die Berufung führte zur Klageabweisung. Auf die zugelassene Revision hin wurden den Klägern die nicht umlagefähigen Gemeinschaftskosten nebst Zinsen zugesprochen, im übrigen zurückgewiesen.

Der fehlende Rechtsanspruch der Kläger wegen der bei der Abrechnung nicht berücksichtigten weiteren Vorauszahlung von € 700,00 wurde vom BGH damit begründet, dass die Kläger diesen Mangel der Abrechnung nicht innerhalb der Frist des § 566 Abs. II S. 5 BGB vorgebracht hätten und sie daher gem. § 566 Abs. 3 S. 6BGB damit ausgeschlossen sind. Nach den benannten Bestimmungen obliegt es dem Mieter, mögliche Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des 12 Monats nach deren Zugang dem Vermieter mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist ist er mit der Geltendmachung ausgeschlossen, es sei denn, er hätte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Bezüglich der weiteren Forderung in Bezug auf die in der Abrechnung enthaltenen nicht umlagefähigen Kosten sah der BGH vorliegend allerdings die Revision als begründet an. Zwar sei auch hier der Einwendungsausschluss grundsätzlich zu beachten. Insoweit verweist der BGH auf die bisher unterschiedliche Ansicht in Literatur und Rechtsprechung, meint aber, es könne hierfür in der Sache nichts anderes gelten als für die tatsächlich umlegbaren Kosten. Denn aus dem Gesetz ergäbe sich keine Beschränkung für den Einwendungsausschluss.

Vorliegend greife aber dieser Einwendungsausschluss nicht, da der Beklagte unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB gehindert sei, sich darauf zu berufen. Dies deshalb, da er seinem Schreiben die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft beigefügt habe und in dieser die entsprechenden Kosten expressis verbis als nicht umlagefähig bezeichnet wurden;  damit habe aber der Beklagte bereits aus Sicht der Kläger mit der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm insoweit eine Forderung nicht zusteht und hieran sei er auch nach Ablauf der Frist des § 566 Abs. 3 BGB gebunden.


BGH, Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209/15 -

Laubfall – kein nachbarlicher Abwehr- oder Ausgleichsanspruch

Ansprüche wegen Laubfalls auf sein Grundstück durch den Baum auf dem Nachbargrundstück geltend machen kann. Das Amtsgericht verneinte den Anspruch.

Die Parteien sind benachbarte Grundstückseigentümer. Auf dem Grundstück der Beklagten steht ein alter Lindenbaum, dessen Äste sogar über die Grundstücksgrenze auf das Grundstück der Klägerin ragen. Die Klägerin behauptet, jedes Jahr würde ihr Grundstück durch Samen, Blätter, Äste usw. des Lindenbaums in einem Radius von 30m bedeckt, es würden sich auf der Garagenzufahrt und dem Garagentor Laubhügel bilden und die Regenrinne würde vom Laub verstopft. Wegen dieser Beeinträchtigungen begehrte sie eine „Laubrente“ in Höhe von € 500,00/Jahr.

Das Amtsgericht verweist auf §906 BGB. Wesentliche Beeinträchtigungen durch die ortsübliche Benutzung eines Grundstücks, müssen vom Nachbar geduldet werden, wenn dies nicht durch angemessene Maßnahmen verhindert werden kann. In diesem Fall hat der Grundstücksnachbar einen Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich in Geld.

 Die hier von der Klägerin benannten Beeinträchtigungen zählt das Amtsgericht zu ähnlichen Einwirkungen i.S.v. § 906 Abs. 1 S. 1 BGB. Es lässt allerdings dahinstehen, ob es sich um wesentliche Beeinträchtigungen handelt, die hier von der Klägerin vorgetragen wurden. Denn es läge auf Seiten des Beklagten eine ortsübliche Nutzung vor, und der Laubfall stelle eine ortsübliche Einwirkung dar, da, da eine entsprechende Gartenbepflanzung hier dem Charakter des Gebiets entspräche.

Die Beklagten könnten die vom Baum ausgehende Beeinträchtigung auch nicht mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen verhindern.

Und entscheidend ist, dass  - so das Amtsgericht – die Einwirkungen das Grundstück der Klägerin nicht über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigen würden. Abzustellen wäre hier auf das Empfinden eines Durchschnittnutzers. Selbst wenn die Klägerin, wie sie vorträgt, 3-4mal im Jahr die Regenrinne reinigen müsse und jährlich 10-15 80 Liter-Tonnen an Laub entsorge (und dies 90% des Laubs des Lindenbaums sind, wäre dies vom Durchschnittsbenutzer hinzunehmen, da dies vom Gebietscharakter geprägt wird.

AG München, Urteil vom 26.02.2013 – 114 C 31118/12 -

Donnerstag, 11. August 2016

Verkehrsunfall: Mietwagenkosten, Unfallersatztarif und günstige Anmietalternative durch gegnerischen Haftpflichtversicherer

Das Problem des Unfallersatztarifs schwelt seit Jahren bis hin in die Rechtsprechung des BGH. Es handelt sich um jenen Sondertarif von Mietwagengesellschaften,  den diese (offen oder verdeckt) bei Anmietung eines Unfallersatzfahrzeuges begehren. Dieser Tarif liegt regelmäßig über dem ansonsten verlangten Tarifen. Die Rechtsprechung hat sich bereits damit befasst, ob hier und gegebenenfalls unter welchen bestimmten Umständen der geschädigte einen Ersatzanspruch in Höhe des (teilweise zu ermäßigenden) Unfallersatztarifs hat.

Vorliegend war die Besonderheit gegeben, dass der Haftpflichtversicherer des Unfallverursachers (Beklagte) dem geschädigten Kläger (anlässlich eines Telefonats) anbot, ihm einen günstigen Mietwagen zu vermitteln. Darauf ging der Kläger allerdings nicht ein und hat am Nachmittag des gleichen Tages  bei einer Autovermietung ein mit dem unfallgeschädigten Fahrzeug vergleichbares Fahrzeug angemietet. Die Beklagte erstatte die Mietwagenkosten lediglich in Höhe des Betrages, der angefallen wäre, wenn der Kläger von dem Angebot der Beklagten Gebrauch gemacht hätte.

Die Klage hatte ebensowenig wie die Berufung Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Kläger seinen Anspruch weiter; die Revision wurde zurückgewiesen.

Der BGH wies auf seine ständige Rechtsprechung hin, dass der Geschädigte Ersatz derjenigen Mietwagenkosten verlangen kann, die ein verständiger, wirtschaftlich denkender Mensch in der Lage des Geschädigten für zweckmäßig und notwendig halten durfte. Ob hier der von dem Kläger als geschädigten gewählte Unfallersatzwagentarif iSv. § 249 BGB erforderlich war, könne allerdings dahinstehen, wenn feststehen würde, dass ihm ohne weiteres ein günstigerer Tarif zugänglich war. Dieser fall wurde vorliegend von den Instanzen bis hin zum BGH bejaht.

Von der Revision des Klägers wurde eingewandt, die Beklagte habe ihm nicht mitgeteilt, was er zur Anmietung des von der Beklagten benannten Fahrzeuges tun müsse, wo es sich befinde und ab wann es zur Verfügung stünde, weshalb er nicht gewusst habe, ob dieses Fahrzeug überhaupt zur Verfügung gestanden habe. Der BGH wies dies aus tatrichterlicher Würdigung zurück, da bereits das Amtsgericht festgehalten habe, dass nach Angaben des gehörten Zeugen Preise genannt wurden, zu denen ein Fahrzeug angemietet werden konnte, wobei der Zeuge sich auch die Telefonnummer des Klägers zur Weitergabe an das Mietwagenunternehmen zwecks Rückrufs notieren wollte um Zeitpunkt und Art der Übergabe zu vereinbaren.

Vor diesem Hintergrund war nach Auffassung des BGH dem Kläger die Anmietung eines Fahrzeugs zu einem günstigeren Tarif, als von ihm gewählt, ohne weiteres möglich, weshalb die Klage auf weiteren Kostenersatz zu Recht abgewiesen wurde.


BGH, Urteil vom 26.04.2016 – VI ZR 563/15 -

Mittwoch, 10. August 2016

Fristsetzung zur Nacherfüllung im Kaufrecht - Anforderungen

Die  Entscheidung des BGH nimmt zur Frage Stellung, was für eine nach § 323 Abs. 1 zu setzende Frist erforderlich ist. Die Vorinstanzen hatten die Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises und auf Schadensersatz zurückgewiesen. Es wäre keine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt worden, so die Begründung. Es wären von der (auch anwaltlich vertretenen) Klägerin mehrfach Mängel geltend gemacht worden, auch teilweise mit der Bitte um Behebung. Allerdings sei zu keinem Zeitpunkt ein Nacherfüllungsverlangen unter Fristsetzung (obwohl nach § 440 BGB zumutbar) erfolgt. Auch eine telefonische Mitteilung der Beklagten, bis zu einem bestimmten Datum alles mitzuteilen, würde diese Fristsetzung nicht entbehrlich machen. Dem folgt der BGH nicht.


Der BGH hält es nicht für erforderlich, dass eine bestimmte Frist gesetzt werden muss. Er verweist auf seine bisherige Rechtsprechung und führt aus, ausreichend sei das Verlangen des Gläubigers nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder eine vergleichbare Formulierung, mit der dem Schuldner verdeutlicht würde, dass ihm nur ein begrenzter (bestimmbarer) Zeitraum zur Verfügung steht. Der Angabe eine s(bestimmten) Zeitraums oder eines (End-) Termins bedarf es nicht. Indem hier von der Klägerin der Beklagten mit Mail mitgeteilt wurde, dass „schon jetzt“ um eine „schnelle Behebung der Mängel“ gebeten werde, genügte dies nach Auffassung des BGH an das Erfordernis der Fristsetzung. Eine auf „schnelle Behebung“ gerichtete Aufforderung stelle sich als ausreichende Darlegung für eine Aufforderung zur Behebung in „angemessener Frist“, unverzüglich bzw. umgehend  dar.

Der BGH weist darauf hin, dass der Gläubiger nicht durch Relativierungen seiner Äußerung die Ernsthaftigkeit nehmen darf. Dies sei aber nicht bereits dann der Fall, wenn die Forderung in Form einer höflichen Bitte (wie hier) gekleidet würde.


BGH, Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 49/15 -

Sonntag, 7. August 2016

Einkommensteuer: Aufwendungen für Dienstjubiläum können abzugsfähige Werbungskosten aus nichtselbständiger Tätigkeit sein

Der Kläger, Beamter, feierte sein 40-jähriges Dienstjubiläum. Die Kosten machte er im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung als Werbungskosten aus nichtselbständiger Tätigkeit geltend. Dies lehnte das Finanzamt und ihm folgen d das Niedersächsische Finanzgericht (Urteil vom 03.12.2014 – 4 K 28/14 -) ab. Der BFH gab der Revision des Klägers statt.

Entscheidend wäre, ob die Feier als berufliche oder private Feier zu klassifizieren ist. Dabei käme es zunächst auf den Anlass an. Der Anlass sei aber nur ein erhebliches Indiz, nicht aber das alleinentscheidende Kriterium.  Auch bei einem herausgehobenen persönlichen Anlass könne sich aus den Umständen des Einzelfalls die berufliche Veranlassung ergeben, wie auch umgekehrt ein Ereignis aus der beruflichen Sphäre alleine nicht die Annahme der beruflichen Veranlassung begründe. Damit sind weitere Kriterien erforderlich, um die Zuordnung vorzunehmen. Entscheidend sind dabei nach Auffassung des BFH
  1. wer ist der Gastgeber
  2. wer bestimmt die Gästeliste
  3. um wen handelt es sich bei den Gästen (Kollegen, Geschäftsfreunde, Mitarbeiter des Steuerpflichtigen oder seines Arbeitgebers), Angehörige des öffentlichen Lebens, Presse, Verbandsvertreter oder um private Bekannte oder Angehörige des Steuerpflichtigen
  4. wo findet die Veranstaltung statt
  5. halten sich die finanziellen Aufwendungen im Rahmen vergleichbarer betrieblicher Veranstaltungen.
Da im Rahmen der Zusammenarbeit häufig berufliche und private Kontakte häufig verwischen, wäre entscheidend, ob nur bestimmte Personen eingeladen werden, oder aber die Einladung nach allgemeinen Kriterien ausgesprochen wird. Werden Arbeitskollegen nach der Zugehörigkeit zu einer bestimmten Einheit oder nach ihrer Funktion ausgesucht, spräche dies für die betriebliche Veranlassung, während die Einladung lediglich einzelner Arbeitskollegen eher für eine maßgebliche private Mitveranlassung der Aufwendungen spräche.

Ein Dienstjubiläum, wie es hier Anlass war, spräche für eine dienstliche Veranlassung. Dem, so der BFH, stünde nicht seine Entscheidung zur Priesterweihe entgegen (Beschluss vom 24.ö09.2013 – VI R 35/11 -), da es bei der Priesterweihe nicht um die berufliche Tätigkeit ginge, sondern der Geweihte beauftragt würde, in besonderer Weise dem kirchlichen Leben zu dienen. Auch die Entscheidung vom 08.03.1990 – IV R 108/99 –würde dem nicht entgegenstehen, da dort die Abzugsfähigkeit nicht wegen des Anlasses (Dienstjubiläum eine Beamten) sondern aus anderen Gründen versagt worden sei (der Steuerpflichtige habe als Person des öffentlichen Lebens nur andere Personen des öffentlichen Lebens eingeladen).   

Eine Beschränkung der Kosten nach §§ 9 Abs. 5 iVm. 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 2 S. 1 EStG kommt hier nicht in Betracht.


BFH, Urteil vom 20.01.2016 – VI R 24/15 -

Samstag, 6. August 2016

Prozessrecht: Berücksichtigung eines Privatgutachtens und Verbot des Bestreitens mit Nichtwissen von behaupteten Angaben des beauftragten Untervermittlers

Das Gericht hat auch ein privates Sachverständigengutachten zu berücksichtigen, welches im Widerspruch zu dem gerichtlich eingeholten Gutachten steht. Und es hat Beratungsleistungen eines vom Verkäufer eingeschalteten Untervermittlers zu Lasten des Verkäufers zu berücksichtigen.


Nachdem der vom Verkäufer (Beklagten) eingeschaltete Untervermittler dem Kläger als potentiellen Käufer nach dessen Angaben ein Steuersparmodell mit Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgestellt hatte und einen bestimmten gewinn bei Veräußerung der Wohnung nach zehn Jahren versprach, erwarb der Kläger die Wohnung.  

Der BGH ging auf Grund der vorinstanzlichen Feststellungen davon aus, dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass der Kaufvertrag sittenwidrig sei und der Kläger einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung haben kann.

Die Sittenwidrigkeit des Vertrages leitet der BGH aus der Überhöhung des Kaufpreises um knapp 100% gegenüber dem Verkehrswert gem. dem vom Kläger vorgelegten Privatgutachten. Mit diesem hatte sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt. Dies wäre aber nach Auffassung des BGH notwendig gewesen. Gegebenenfalls hätte es den von ihm bestellten Sachverständigen anhören müssen, ohne dass es dazu eines Antrages des Klägers bedurft habe. Auch hätte es eventuell, wenn die Anhörung noch keine endgültige Klärung bringt, einen weiteren Sachverständigen bestellen müssen.

Damit konnte entgegen der Annahme der Vorinstanz nicht davon ausgegangen werden, dass keine Sittenwidrigkeit vorliegt. Die fehlende Berücksichtigung des Privatgutachtens stellt sich als Verletzung rechtlichen Gehörs dar.

Ferner hätte die Vorinstanz auch den klägerischen Vortrag zu dem Untervermittler beachten müssen. Zwar habe der Kläger für seine Behauptung keinen Beweis angeboten. Allerdings habe der Beklagte diesen Vortrag lediglich mit Nichtwissen bestritten. Da aber der Untervermittler von ihm eingeschaltet wurde und die Beratung für ihn übernahm, kam zum einen zwischen den Vertragsparteien ein Beratungsvertrag zustande. Liegt hier durch den Untervermittler ein Beratungsfehler vor (wie vom Kläger nach Auffassung des BBG schlüssig dargelegt wurde), geht dies zu Lasten des Beklagten. Dieser durfte die Angaben des Klägers nicht zulässig mit Nichtwissen bestreiten, § 138 Abs. 4 ZPO. Da er den Untervermittler eingeschaltet hatte, hätte er sich bei diesem auch kundig machen können und müssen.


BGH, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 256/14 -

Werkvertrag: Kostenvorschussbegehren zur Mängelbeseitigung führ zum Abrechnungsverhältnis und erfordert keine Abnahme


Der Beklagte hatte Arbeiten für ein Wärmeverbundsystem durchgeführt, in deren Verlauf es bereits zu Streit zwischen den Vertragspartnern kam . Der Auftraggeber (Kläger) holte ein Gutachten ein, welches bestätigte, dass die bisher vom Kläger erbrachten Leistungen mangelhaft seien. Die Arbeiten wurden durch den Beklagten dann abgebrochen.

Der Kläger verlangte nunmehr vom Beklagten Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung und Feststellung der weitergehenden Ersatzpflicht des Beklagten.

Das OLG führte aus, eine Abnahme nach § 640 BGB ließe sich nicht feststellen. Dies würde aber dem Kostenvorschussbegehren des Klägers nach § 637 BGB nicht entgegenstehen. Die Abnahme sei deshalb nicht entscheidungserheblich, da sich das Vertragsverhältnis im Abrechnungsstadium befände. Dies würde von der Rechtsprechung für solche Fälle anerkannt, in denen der Besteller nur noch auf Geld gerichtete Gegenansprüche (Schadensersatz und/oder Minderung) erhebt; in diesme Fall würde der Werklohn trotz auch berechtigter Abnahmeverweigerung fällig (BGH vom 10.10.2002 – VII ZR 315/01 -).

Auch wenn hier der Kläger nicht Schadensersatz oder Minderung begehrt sondern Kostenvorschuss, wären diese Grundsätze anzuwenden. Denn der Kläger würde mit dem Kostenvorschuss zur Selbstvornahme einen auf Geldzahlung gerichteten Anspruch verfolgen (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 07.06.2012 – 12 U 234/11 -). Hinzu käme vorliegend, dass eine weitere Erfüllung ohnehin ausscheide, da der Werkvertrag vor endgültiger Fertigstellung abgebrochen worden sei und der Beklagte seine erbrachten Leistungen mit dem Hinweis abgerechnet hat, die Arbeiten seien im Oktober ordnungsgemäß gemäß Angebot abgeschlossen worden.

Der Vorschussanspruch sei auch in der Sache begründet, da der Kläger zuvor den Beklagten erfolglos unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert habe. Der Klage könnte allenfalls der vom Beklagten geltend gemachte Werklohnanspruch entgegenstehen, mit dem der beklagte Aufrechnung erklärte. Die Aufrechnung würde nur dann nicht durchgreifen, wenn der Kläger einen darüberhinausgehenden Anspruch haben könnte und sich in Bezug auf den Werklohnanspruch erfolgreich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen könnte. Um festzustellen, ob hier weitergehende Ansprüche des Klägers bestehen könnten, die von dem Vorschuss nicht gedeckt sind, sah sich das OLG zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht veranlasst.


OLG Celle, Urteil vom 03.03.2016 – 16 U 129/15 -