Donnerstag, 21. November 2019

Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf Mietspiegel einer Nachbargemeinde


Die Wohnung lag in der Stadt Stein (für die es keinen Mietspiegel gab, §§ 558c und 558d BGB), die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet von Nürnberg angrenzt. Zur Begründung der Mieterhöhung nahm die Klägerin Bezug auf den Mietspiegel von Fürth. Die Klage wurde in allen Instanzen zurückgewiesen.

Kernpunkt war, ob die Klägerin zur Begründung der Mieterhöhung zulässig auf den Mietspiegel von Fürth abstellen durfte. Nach der Feststellung des Landgerichts, der der BGH folgte, sei der Mietspiegel der Stadt Fürth zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für das in der Stadt Stein belegene Mietobjekt nicht geeignet und würde daher das Mieterhöhungsverlangen nicht den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 S. 2 BGB genügen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist vom Vermieter zu begründen, § 558a Abs. 1 BGB, damit der Mieter prüfen die sachliche Berechtigung prüfen könne um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Allerdings dürften an das Begründungserfordernis in Ansehung von Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Es müssten allerdings in formeller Hinsicht Angaben über Tatsachen erfolgen, aus denen das Erhöhungsbegehren  hergeleitet würde, denen der Mieter nachgehen und zumindest ansatzweise prüfen könne. Dabei sei der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur dann taugliches Mittel der Begründung, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handele, § 558a Abs. 4 S. 2 BGB. Das sei hier nicht der Fall. Es handele sich mit den Städten Fürth und Stein, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei feststellte, nicht um vergleichbare Gemeinden.

Die Frage der Vergleichbarkeit der Gemeinden obliege dem Tatrichter. Die Gewichtung und Würdigung sie im Revisionsverfahren nur darauf überprüfbar, ob Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt worden seien, Denkgesetze und allgemeine Erfahrungsgrundsätze hinreichend beachtet worden seien oder gerügte Verfahrensverstöße vorlägen. Dies sei hier nicht der Fall. Insbesondere sei der rechtliche Maßstab entgegen der Revision (in Ansehung des älteren Rechtsentscheids des OLG Stuttgart (02.02.1982 - 8 REMiet 4/81 -) nicht daran auszurichten, es handele sich nach Auffassung des Vermieters um vergleichbare Gemeinden, nicht „offensichtlich unbegründet“ sei. Vielmehr habe das Landgericht zutreffend darauf abgestellt, dass in Fürth 125.000 Einwohner, in Stein lediglich 15.000 Einwohner leben würden, Fürth ein sogen. Oberzentrum im Sinne des Landesentwicklungsplans sei, in dem über die Einrichtungen für die Grundversorgung hinaus auch eitere Einrichtungen des spezialisierten höheren Bedarfs für die Einwohner des Nachbereichs bereitgehalten würden. Nicht nur träfe dies auf Stein nicht zu; es würden sich dort anders als in Fürth auch keine U- und S-Bahn-Haltestellen befinden, was für die Erreichbarkeit der infrastrukturellen Angebote innerhalb der Stadt als auch in der Gesamtregion für die Einwohner von Bedeutung sei. Berücksichtigt habe das Landgericht auch, dass beide Städte an das Stadtgebiet von Nürnberg grenzen und von beiden Städte aus (Stein mit den benannten Ausnahmen) aufgrund des gemeinsamen Verkehrsverbundes des Großraums Nürnberg mit seinen vielfältigen kulturellen, infrastrukturellen und wirtschaftlichen Angeboten gut erreichbar sei. Nicht zu beanstanden sei es, dass das Landgericht in seiner Gesamtwürdigung dem Umstand der unterschiedlichen Bevölkerungsdichte maßgebliches Gewicht beigemessen habe. Soweit die Revision darauf abstelle, dass beide Städte an Nürnberg angrenzen würden und sich dies auch in den Grundstückspreisen neiderschlage, verkenne sie, dass die Entwicklung der Grundstückspreise keinen verlässlichen Rückschluss auf eine ortsübliche (Vergleichs-) Miete (§ 558 Abs. 1 BGB) zulasse. Auch läge kein Verfahrensfehler darin, dass das Landgericht dem Beweisantrag zur Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Verkehrsanbindung und die allgemeine wirtschaftliche Lage beider Städte nicht eingeholt habe, da diese Umstände das Berufungsgericht aufgrund seiner offensichtlichen Vertrautheit mit den örtlichen Gegebenheiten selbst habe beurteilen können.

BGH, Urteil vom 21.08.2019 - VIII ZR 255/18 -

Montag, 18. November 2019

Kündigung im zeitlichen Zusammenhang mit Krankheit und Entgeltfortzahlung über das Kündigungsende hinaus


Die Klägerin eine Krankenkasse, klagte aus übergegangenen Recht (§ 115 SGB X) gegen den Arbeitgeber (AG) ihres Mitglieds auf Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall gem. §§ 3 und 8 EFZG für den Zeitraum 10.03. – 18.04.2018. Das Mitglied war seit dem 08.02.2018 bei dem Arbeitgeber tätig gewesen und ab dem 12.02.2018 arbeitsunfähig erkrankt. Trotzdem versuchte sie noch am 14. und 15.02.2018 zu arbeiten, da der AG eine Kündigung avisiert habe, wenn es in der Einarbeitungsphase krankheitsbedingt nicht arbeite. Am 23.02.2018 kündigte der AG das Arbeitsverhältnis ordentlich zum 09.03.2019 innerhalb der Probezeit.

Das Arbeitsgericht hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin war erfolgreich.

Grundsätzlich hat ein Arbeitnehmer einen Anspruch auf Entgeltfortzahlung bei unverschuldeter Arbeitsunfähigkeit im Krankheitsfall durch den AG für die Dauer von sechs Wochen, § 3 EFZG. Die Voraussetzung, dass eine Wartezeit von vier Wochen nach Arbeitsbeginn erfüllt sein müsse (§ 3 Abs. 3 EFZG) war zum Zeitpunkt des Kündigungstermins gegeben. Der Entgeltfortzahlungsanspruch endet grundsätzlich mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses (§ 8 Abs. 2 EFZG); dies gilt ausnahmsweise dann nicht, wenn der AG das Arbeitsverhältnis wegen der Erkrankung kündigt (§ 8 Abs. 1 S. 1 EFZG).

Eine Kündigung aus Anlass der Arbeitsunfähigkeit läge vor, so das LAG, wenn diese wesentliche Bedingung derselben sei, wobei es auf die objektive Ursache, nicht auf das Motiv ankäme. Entscheidend sei, ob die Arbeitsunfähigkeit wesentlicher Anstoß für die Kündigung ist. Darlegungs- und beweisbelastet dafür sei der Arbeitnehmer, bei dem Fall des Forderungsübergangs hier die Krankenkasse. Allerdings käme dem Gekündigten (und damit auch der Krankenkasse) der Anscheinsbeweis zu Gute, wenn die Kündigung in zeitlich engem Zusammenhang mit dem zeitlichen Eintritt der Arbeitsunfähigkeit erfolge (LAG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16.03.2006 - 5 AZR 2/01 -); ausreichend sei, wenn zwar die Arbeitsunfähigkeit nicht alleiniger Grund, aber Anlass für den Ausspruch der Kündigung ist. Dieser Anscheinsbeweis wäre vom AG zu erschüttern.  Diese Voraussetzungen sah das LAG als gegeben an.

Der Anscheinsbeweis sei gegeben, da ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Anzeige der Arbeitsunfähigkeit und dem Ausspruch der Kündigung bestanden habe. Bekräftigt würde der Anscheinsbeweis auch dadurch, dass die vierwöchige Wartefrist des § 3 Abs. 3 EFZG am 09.03.2018 geendet habe, mithin der AG ab dem 10.03.2018 zur Entgeltfortzahlung verpflichtet gewesen wäre.

Der Anscheinsbeweis sei vom AG nicht entkräftet worden. Er habe zwar darauf verwiesen, dass das Mitglied der Klägerin nicht an einer „Initialschulung“ nicht habe teilnehmen können, die Voraussetzung für die vorgesehene Tätigkeit sei und für ihn die Ursache der Nichtteilnahme irrelevant gewesen sei. Da es aber auf das objektive Motiv der Kündigung nicht ankäme verbliebe es dabei, dass die Arbeitsunfähigkeit und die Nichtteilnahme Anlass für die Kündigung gewesen seien. Damit aber würde der über das Vertragsende hinausgehende Entgeltfortzahlungsanspruch nach § 8 Abs. 1 S. 1 EFZG greifen mit der Folge, dass der AG für den sechswöchigen Zeitraum ab Ablauf der Wartefrist von vier Wochen gem. § 3 Abs. 3 EFZG (hier also für die Zeit vom 10.03. bis 18.04.2018) das Entgelt trotz am 09.03.2018 beendeten Arbeitsverhältnisses weiter zahlen müsse.

LAG Nürnberg, Urteil vom 04.07.2019 - 5 Sa 115/19 -

Gartenpflege und (nicht genehmigtes) Entfernen von Bäumen durch Mieter


In einem schriftlichen Mietvertrag zwischen den Klägern als Vermieter und den Beklagten als Mieter über ein Einfamilienhaus war vorgesehen, dass die Beklagten auch die Gartenpflege übernehmen, ohne dass allerdings dort Art und Umfang näher bestimmt worden wären. Insbesondere war dort auch nicht dazu geregelt, ob die Beklagten Bäume entfernen könnten, was durch diese erfolgte.  Die Kläger wollten deshalb Schadensersatz. Das Amtsgericht wies die Klage ab; auf die Berufung hob das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil auf, und verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht (zur Beweisaufnahme) zurück.

Problematisch war im vorliegenden Fall (wie häufig im Zusammenhang mit entsprechenden mietvertraglichen Regelungen) eine hinreichend klare Bestimmung, was im Einzelnen die Mieter zur Gartenpflege tun mussten resp. auch nicht tun durfte. Das Landgericht betrachtete dies im Licht des § 305c Abs. 2 BGB (Unklarheitenregelung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Im Allgemeinen würde man den Mieter nicht als befugt ansehen können, ohne ausdrückliche Genehmigung Pflanzen (Bäume) im Rahmen der übernommenen Gartenpflege zu entfernen, so das Landgericht. Es kann sogar vom Gegenteil ausgegangen werden: Der Mieter ist grundsätzlich nur zu einfachen Arbeiten bei übernommener Gartenpflege, wird nichts weiteres vereinbart, verpflichtet, wie Unkrautjäten, Rasenmähen, Laub rechen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004 – 10 U 70/04 -). Der Umfang möglicher Verpflichtungen des Mieters ist aber gegenüber dem Recht des Mieters getrennt zu betrachten. Das Landgericht stellt auf § 10 des Mietvertrages ab, in dem zur „Benutzung der Mietsache“ zwar einige Verhaltenspflichten im Detail benannt und geregelt seien, ferner allgemein von „Um-, An- und Einbauten sowie Installationen oder andere Veränderungen der Mietsache“ spräche ohne konkret die Gartenpflege zu benennen, könne im Umkehrschluss auch eine Erlaubnis zur Beseitigung von (jedenfalls optisch störenden ) Gehölzen angenommen werden.  Es könne auf sich beruhen, ob diese Auslegung zutreffend sei, da es für die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zu Gunsten des Mieters (da der AGB-Mietvertrag vom Vermieter gestellt wurde) ausreiche, wenn zwei unterschiedliche vertretbare Auslegungsvarianten existieren würden (BGH, Urteil vom 19.12.2018 - VIII ZR 254/17 -).

Wenn auch danach die Klageabweichung durch das Amtsgericht an sich gerechtfertigt wäre, ergab sich vorliegend die Besonderheit, dass nach (bestrittenen aber klägerseits unter Beweis gestellten) Vortrag der Kläger vor Unterzeichnung von diesen den beklagten mehrfach erklärt worden sei, da0ß weder Efeu an der Hauswand noch Bäume ohne Zustimmung der Kläger entfernt oder gefällt werden dürften. Es sei damit auch hier nach §§ 133, 157 BGB bei der Auslegung der Willenserklärung der wirkliche Wille der Parteien unter Berücksichtigung des objektiven, am Wortlaut auszumachenden Willens zu klären. Diese Begleitumstände habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, was nachzuholen sei.

LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 - 67 S 100/19 -

Freitag, 15. November 2019

Waschstraße: Aufschieben des automatisch beförderten Fahrzeugs und Haftung nach § 7 StVG


Der Beklagte zu 1. nutzte mit seinem PKW eine Waschstraße. Das Fahrzeug befand sich auf dem Förderband, mithin im automatischen Transportvorgang der Waschstraße. Der Motor des Fahrzeuges wurde erst nach Eintritt des Schadens gestartet. Zu dem Schaden kam es dadurch, dass sich die Mitnehmerrolle unter dem PKW des Beklagten zu 1. hindurchzog (was nach Angaben des Sachverständigen auch nicht auf ein Abbremsen zurückzuführen sei) und das nachfolgende Fahrzeug des Klägers aufgeschoben wurde.

Eine Haftung des Beklagten nach § 7 StVG scheide aus, da sich der PKW des Beklagten nicht im Betrieb befunden habe. Ein Fahrzeug sei nicht im Betrieb, wenn die eigenständige Fortbewegungs- und Transportfunktion des Fahrzeugs keinerlei Rolle spiele. Da sich das Fahrzeug auf dem Förderband befand und von diesem Fortbewegt wurde, würden sich die eigentlichen Gefahren des Betriebs eines Fahrzeuges durch Größe, Gewicht und Geschwindigkeit nicht entfalten.

Auch eine Haftung nach § 823 BGB scheide aus. Hier hätte der Kläger eine Verursachung und ein Verschulden des Beklagten zu 1. darzulegen und nachzuweisen. Nach den Angaben des Sachverständigen scheide dies aber aus. Soweit vom Kläger die fehlende  Anhörung des Beklagten zu 1. durch das Landgericht gerügt wurde, könne er damit nicht gehört werden, da sich der Kläger hier zum Beweis einer Behauptung eines bestimmten, zum Unfall führenden Verhaltens des Beklagten dann auf dessen Parteivernehmung hätte beziehen müssen, was nicht erfolgte.

In Ansehung dieser Erwägungen wurde die klägerische Berufung gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts zurückgewiesen.

OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 03.07.2019 und Beschluss vom 05.08.2019 - 12 U 57/19 -

Montag, 11. November 2019

WEG: Wer darf die GmbH als Sondereigentümerin auf einer Eigentümerversammlung vertreten ?


Die Klägerin, eine GmbH,  war Eigentümerin von 22 Wohnungen, die Beklagten Eigentümer der restlichen 21 Wohnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 9 der Teilungserklärung (TE) war bestimmt, dass sich ein Wohnungseigentümer „nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertraten lassen“ könne. Die Klägerin selbst war die nahezu 100%-ige Tochtergesellschaft einer Holdinggesellschaft, zu deren Konzern auch deren Tochterunternehmen TA GmbH gehörte, welche die Funktion der konzernweiten einheitlichen Verwaltungsgesellschaft des Konzern inne hatte. Alle Gesellschaften des Konzerns, so auch die Klägerin, hatten der TA GmbH eine Vollmacht für die Verwaltung ihrer Sondereigentumseinheiten erteilt, die auch den gesamten Schriftverkehr der Klägerin mit der Verwalterin abwickelte. Für die Eigentümerversammlung vom 12.12.2016, bei der u.a. die Wiederbestellung der Verwalterin auf der Tagesordnung stand, hatte die die TA GmbH einer ihrer Mitarbeiterinnen eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht erteilt mit der Berechtigung, Untervollmachten zu erteilen. Der Versammlungsleiter wies zu Beginn der Versammlung  die Vollmacht der Mitarbeiterin zurück. Er wies auch (unter Hinweis auf einen Interessenskonflikt) eine Untervollmacht auf sich zurück. Die Wiederbestellung der Verwalterin wurde mit 14 Stimmen (ohne Berücksichtigung der Stimmen der Klägerin) wiederbestellt. Die dagegen von der Klägerin erhobene Anfechtungsklage wies das Amtsgericht zurück. Auf die Berufung der Klägerin änderte das Landgericht das Urteil ab und erklärte den Beschluss über die Wiederbestellung der Verwalterin für unwirksam. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen.


Entscheidend war, ob der Ausschluss der Klägerin zur Stimmabgabe rechtmäßig war. Dabei hatte das Amtsgericht noch auf die Regelung in der TE verwiesen, nach der nicht geregelt war, dass eine GmbH nicht durch ihr Organ sondern auch durch einen Mitarbeiter, gar einem Mitarbeiter eines konzernzugehörigen Unternehmens vertreten werden könnte. Dies sah das Landgericht anders, dessen Rechtsansicht sich der BGH anschloss.

Der BGH stellte auf den Grundsatz ab, dass sich ein Wohnungseigentümer durch eine beliebig andere Person vertreten lassen könne. Dieser Grundsatz habe in § 9 TE eine Einschränkung gefunden. Gegen diese Einschränkung hatte der BGH keine Bedenken (vgl. auch BGH, Beschluss vom 11.11.1986 - V ZB 1/86 -). Allerdings sei die Vertretungsbeschränkung in § 9 TE ergänzend auszulegen. Sie sei nach dem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten, nicht auf eine juristische Person, bei der eine Vertretung durch einen Ehegatten bereits begrifflich nicht in Betracht kommen könne. Damit weise die TE eine unbeabsichtigte Regelungslücke auf, da offenbar nicht n den Fall einer Beteiligung einer juristischen Person gedacht worden sei.  Zweck der Vertretungsklauseln der vorliegenden Art sei, die Gemeinschaft von  gemeinschaftsfremden Einwirkungen freizuhalten, weshalb sich die Wohnungseigentümer nur durch Personen vertreten lassen sollen, die dem eigenen Kreis nahestehen würden (BGH, Beschluss vom 29.01.1993 - V ZB 24/92 -).  Der Zweck bestünde auch gegenüber Wohnungseigentümern in der Form juristischer Personen, da kein Grund für eine Privilegierung dieser Wohnungseigentümer ersichtlich sei. Es wäre daher eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend vorzunehmen, soweit eine Vertretung der juristischen Person (außer durch ihr Organ) völlig ausgeschlossen werde, weshalb eine Vertretung durch Mitarbeiter der juristischen Person zulässig sei.

Durch die Teilnahme eines aufgrund seiner Zugehörigkeit des Vertreters zu dem Unternehmen der juristischen Person mit den  Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft vertrauten Mitarbeiters würde Zweck der Vertretungsklausel Rechnung getragen, Einflüsse Dritter weitgehend auszuschließen.  Es sei vor diesem Hintergrund nicht gerechtfertigt, dass nur das Organ der Gesellschaft teilnehmen dürfe, wenn diese ihre Interessensvertretung nicht in die Hand eines anderen Wohnungseigentümers oder des Verwalters legen wolle (OLG Frankfurt OLGZ 1979, 134, 136; LG München I ZMR 2015, 152). .

Auch soweit sich die Klägerin nicht durch einen eigenen Mitarbeiter vertreten ließ konnte dies nach Ansicht des BGH nicht zum Stimmrechtsausschluss führen. Auch hier sei die Vertretungsklausel dahingehend ergänzend auszulegen, dass die Vertretung nicht notwendig durch einen unternehmenseigenen Mitarbeiter erfolgen müsse. Bei der Ermittlung des hypothetischen Willens des teilenden Eigentümers sei drauf abzustellen, welche Regelung er bei einer angemessenen Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte. Da die Vertretungsregelung in der TE als eine Einschränkung des Rechts darstelle, eine beliebige Person zu bevollmächtigen, dürfe bei der ergänzenden Auslegung der Klausel kein zu enger Maßstab angesetzt werden. Zu berücksichtigen seien das berechtigte Interesse zur Abwehr fremder Einflüsse auf der einen Seite und die Bedeutung des Stimmrechts als Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte auf der anderen Seite (BGH, Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 72/18 -). Daher sei eine Vertretungsklausel regelmäßig, so auch hier, dahingehend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung auch von einem Mitarbeiter eines konzernzugehörigen Unternehmens vertreten lassen könne, wenn diese für die Verwaltung des Sondereigentums zuständig sei (entgegen LG München I ZMR 2015, 152 für den Fall der Beschränkung auf die Vertretung durch Verwandte in gerader Linie).

Die Vertretungsklausel beschränke zwar den berechtigten Kreis von Vertretern auf den eigenen Kreis nahestehender Personen, damit diese Meinungsverschiedenheiten möglichst unter sich austragen können (BGH, Beschluss vom 29.01.1993 - V ZB 24/92 -). Damit könne insbesondere auch nicht ein Sondereigentumsverwalter, der von einem Sondereigentümer mit der Verwaltung seines gesamten Sondereigentums beauftragt sei, Bevollmächtigter sein. Dies gelte auch für juristische Personen. Wenn es sich aber um einen Mitarbeiter eines Unternehmens handele, das ebenso wie die Wohnungseigentümerin selbst als Tochterunternehmen mit derselben Muttergesellschaft verbunden sei (§ 290 Abs. 1 HGB), und dieses Tochterunternehmen nach der konzerninternen Aufgabenteilung für die Verwaltung der Wohnungseinheiten zuständig sei, handele es sich bei deren Mitarbeiter nicht um einen außenstehenden Dritten. Es käme nach Sinn und Zweck der Vertretungsregelung nicht darauf an, ob die mit der Verwaltung betraute Person bei der Wohnungseigentümerin selbst beschäftigt sei oder bei einem konzernverbundenen Unternehmen, welches die Verwaltung übernommen habe. In beiden Fällen würde die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemeinschaftsfremden Einflüssen ausgesetzt. Sei dies aber auszuschließen, käme es auf das formale Kriterium des Bestehens eines unmittelbaren Arbeitsverhältnisses nicht an, da in beiden Fällen eine Selbststeuerung der Eigentümergemeinschaft gewährleistet sei.

BGH, Urteil vom 28.06.2019 - V ZR 250/18 -

Freitag, 8. November 2019

Bauwerkvertrag: Zur Abrechnung von Teilleistungen eines Einheitspreisvertrages, auf die der Auftraggeber verzichtet


Der Streit der Parteien basierte auf einem Bauwerkvertrag, aus dem die Beklagte zwei Leistungen nicht abgerufen habe, die aber von der Klägerin abgerechnet wurden. Das Landgericht gab der Klage statt. Im Rahmen der Berufung der Beklagten wies das OLG darauf hin, dass es beabsichtige die Berufung durch einstimmigen Beschluss nach § 522 ZPO zurückzuweisen, worauf die Beklagte die Berufung zurücknahm (vgl. auch Kostenbeschluss des OLG München vom 06.05.2019 – 28 I 413/19 Bau -).

Das OLG verwies darauf, dass in Literatur und Rechtsprechung streitig sei, wie sich der vollständige Verzicht auf Einzelpositionen bei einem Einheitspreisvertrag auswirke.

Nach dem BGH (Urteil vom 26.01.2012 - VII ZR 19/11 -) sei der Weg über § 2 VOB/B  nur gegeben, wenn es sich um einen Fall der vom dortigen Regelungsumfang erfassten Äquivalenzstörung handele. Danach sei ein interessengerechter Ausgleich für Mengenänderungen vorzunehmen, erweise sich die anfängliche Schätzung als unzutreffend. Dies deshalb, da der zu erwartende Aufwand bei Einheitspreisverträgen geschätzt würde und diese Schätzung Grundlage der Kalkulation sei. Weiche die Schätzung von den tatsächlichen Umständen ab, sei die Geschäftsgrundlage betroffen und der Preis sei anzupassen.

Vorstehendes würde aber nicht den Fall umfassen, dass der Auftraggeber auf eine bestimmte Position aus dem Leistungsverzeichnis verzichte, da der Verzicht nicht mit der Ungenauigkeit einer Prognose zum Umfang/zur Menge vergleichbar sei. Da die Beklagte verzichtet habe, läge keine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne der Wertung nach § 2 VOB/B vor.

Im Hinblick auf von der Beklagten eingewandte Ergänzungsaufträge wies der Senat darauf hin, dass die Klägerin dadurch nichts erspart habe. § 2 Abs. 3 Nr. 3 VOB/B gehe (ähnlich der Wertung des § 8 Abs. 2 VOB/B) von einer Erfassung von Baustelleneinrichtung, Baustellengemeinkosten und allgemeinen Geschäftskosten im Einheitspreis aus, die auch bei Wegfall von Teilleistungen verblieben und nicht nun auf den Unternehmer überwälzt werden könnten. Eine Umlage dieser Kosten über die Einheitspreise für entfallene Leistungen sei aber nicht notwendig, wenn sie durch andere Positionen oder Zusatzaufträge gedeckt werden sollten. Anders verhalte es sich mit dem Gewinn, der über § 2 VOB/B mit eingepreist sei; eine Kompensation sei durch Zusatzaufträge nicht möglich.

Offen bleiben könne, ob im Hinblick auf die nicht abgerufenen Leistungen von einer Teilkündigung auszugehen sei. Für die Abrechnung dieser „Nullpositionen“ käme nur § 8 VOB/B (bzw. § 648 BGB) direkt oder indirekt  in Betracht. Eine Formunwirksamkeit der (Teil-) Kündigung (wie im Verfahren gerügt wurde) läge nicht vor, da es hier um die nicht im Streit stehende grundsätzliche Vergütungspflicht ginge, wenn die Beklagte entgegen der Vereinbarung einseitig auf Vertragsleistungen verzichte. Damit würde dem Umstand Rechnung getragen, dass die Kalkulationsgrundlage der Klägerin der Gesamtauftrag war, wobei der Unternehmer idR. zur Steigerung der Attraktivität des Angebots bestimmte Positionen günstig anbieten würde und seinen Gewinn über andere Positionen (bei denen er z.B. günstige Produktions- oder Beschaffungskosten habe) sichern. Bei einer Teilkündigung oder teilweise fehlenden Abruf von Leistungen wäre das Berechnungssystem nicht mehr gesichert.

Damit stünde dem Unternehmer die vereinbare Vergütung zu, allerdings unter Herausrechnung ersparter Kosten. Deshalb müsse er (wie hier geschehen) für seine entsprechende Abrechnung seine Urkalkulation offen legen und die ersparten Lohn- und Materialkosten herausrechnen. Im Rahmen des § 8 VOB/B seien Zusatzaufträge, die nach Ansicht der Beklagten eine Kompensation darstellen würden, unbeachtlich.


Anmerkung: Problematisch kann sich für den Unternehmer die Erhöhung nach § 2 VOB/B bei Mengenänderungen darstellen, wenn er das Angebot / den Leistungsumfang selbst ermittelt hat. Der Auftraggeber kann sich sowohl in diesem Fall als auch im Falle des Nichtabrufs von Leistungen von einer weitergehenden Zahlungspflicht dann befreien, wenn er mit dem Unternehmer für den Fall der Mengenänderungen vereinbart, dass dies in die Risikosphäre des Unternehmers fällt und eine Nachberechnung nicht möglich ist, und für den Fall des Nichtabrufs von Leistungen oder jedenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für die vom Auftraggeber noch nicht als gesichert abzurufenden Leistungen vereinbart, dass diese ersatzlos entfallen können.  



OLG München, Hinweisbeschluss vom 02.04.2019 - 28 U 413/19 Bau -

Montag, 4. November 2019

Rückerwerb von Gesellschaftsanteilen einer grundbesitzhaltenden GmbH und Grunderwerbsteuer


Der Sachverhalt lässt sich wie folgt vereinfacht darstellen: Der Kläger erwarb formgerecht in 2011 die Gesellschaftsanteile von Dritten an einer GmbH, die Grundbesitz hatte, womit er über 95% der Anteile, zuletzt 100% der Anteile an der Gesellschaft hielt. Der Vorgang wurde an die jeweiligen Finanzämter gerichtet, in deren Bezirk der Grundbesitz lag. Mit Bescheid vom 15.03.2013 stellte das für den Sitz der GmbH zuständige Finanzamt (FA) für den Erwerb der Grundstücke aufgrund der Anteilsvereinigung die Besteuerungsgrundlagen gem. § 17 GrEStG gesondert fest. Dagegen legte der Kläger Einspruch ein, in der er vortrug, am 27.11.2012 habe ein Rückerwerb von Anteilen stattgefunden. Der Einspruch wurde zurückgewiesen, da nach Auffassung des FA § 16 Abs. 2 GrEStG gem. § 16 Abs. 5 GrEStG im Hinblick darauf nicht anwendbar sei, da keine ordnungsgemäße Anzeige des Anteilserwerbs nach § 18 bzw. § 19 GrEStG erfolgt sei. Die Klage hatte Erfolg, Auf die Revision des FA wurde das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Der BFH hielt fest, dass der Anteilserwerb die Voraussetzungen der Grunderwerbsteuerpflicht nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG erfüllt habe. Durch den Erwerb hätte sich (mittelbar oder unmittelbar) mindestens 95% der Anteile der Gesellschaft in der Hand des Klägers vereinigt. Diese Vereinigung würde grunderwerbsteuerrechtlich so behandelt, als habe der Käufer der Anteile die Grundstücke selbst von der Gesellschaft erworben. Mit dem Erwerb der restlichen Anteile auf 100% wurde er Alleingesellschafter; die Besteuerungsgrundlagen waren nach § 17 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 GrEStG festzustellen, und zwar durch das FA am Sitz der Gesellschaft, auch wenn sich die Immobilien außerhalb dessen Zuständigkeitsbereich befinden.

Grundsätzlich lägen hier auch die Voraussetzungen für die Aufhebung der Feststellung der Besteuerungsgrundlagen nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG vor. Nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG würde auf Antrag sowohl für den Rückerwerb als auch den Erwerb die Steuer nicht festgesetzt bzw. die Steuerfestsetzung aufgehoben, erfolgt (wie hier) der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer. Aus § 16 Abs. 5 GrEStG folge, dass dies auch für Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2, 2a und 3 GrEStG gelte, was aber die Anwendbarkeit der Begünstigungsnorm des § 16 GrEStG auch auf die Tatbestände des § 1 Abs. 3 GrEStG voraussetze. Ausreichend sei, wenn durch einen Anteilsrückerwerb das Quantum von 95% (hier in der Hand des Klägers) unterschritten würde. Auch wenn dies vorliegend gegeben sei, würde vorliegend der Rückgängigmachung nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG entgegenstehen, dass der Erwerbsvorgang nicht ordnungsgemäß iSv. § 16 Abs. 5 GrEStG angezeigt worden sei. § 16 Abs. 5 GrEStG diene der Sicherung der Anzeigepflicht nach §§ 18 und 19 GrEStG und soll so dem Anreiz entgegenwirken, durch Nichtanzeige einer Besteuerung zu entgehen. Es soll auch verhindert werden, den steuerlichen Effekt wieder durch Rückerwerb aufzuheben, nachdem der steuerbare Vorgang bei der Finanzbehörde bekannt wurde.

Die Anzeigepflichten seien binnen zwei Wochen nach Kenntnisahme vom anzeigepflichtigen Vorgang zu erfüllen (§ 18 Abs. 3, 19 Abs. 3 GrEStG). Träfe die Anzeigepflicht sowohl den Steuerpflichtigen nach § 18 GrEStG wie auch den Notar nach § 19 GrEStG reiche aus für § 16 Abs. 5 GrEStG aus, wenn einer der Anzeigepflicht ordnungsgemäß nachkäme.  Ordnungsgemäß wären hier die Anzeigen nach §§ 18 Abs. 4 und 19 Abs. 4 GrEStG an die Grunderwerbsteuerstelle des zuständige Finanzamt zu richten gewesen oder es müsste bei Übermittlung an das zuständige Finanzamt jedenfalls deutlich ersichtlich sein, dass es sich um einen Vorgang der Grunderwerbsteuer handele. Dabei hätte hier die Übermittlung an das für die gesonderte Feststellung zuständige Finanzamt gerichtet werden müssen, § 17 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 GrEStG; diese ergäbe sich aus § 17 Abs. 2 S. 3 des Gesetzes über die Finanzverwaltung und den darauf beruhenden landesgesetzlichen Zuständigkeitsverordnungen.

Vorliegend aber hätten weder der Kläger noch der Notar das danach für die gesonderte Feststellung zuständige Finanzamt informiert. Die Anzeige gegenüber den Finanzämtern, in deren jeweiligen Bezirk sich die Grundstücke befanden, reiche nicht aus.

Anmerkung: Die Entscheidung mag formal richtig begründet sein, stellt sie doch auf die Zuständigkeit des Finanzamtes ab, welches zu informieren ist. Geht man von dem Sinn und Zweck der Norm der Information des Finanzamtes aus, wie auch vom BFH dargelegt, erschließt sich aber, dass bei Übermittlung an ein unzuständiges Finanzamt, der Vorgang an das zuständige Finanzamt weitergeleitet wird. Der Zweck, durch Nichtanzeige einer Steuerfestsetzung zu entgehen, wäre also gewahrt, auch wenn die Anzeige an ein formal unzuständiges Finanzamt erfolgte. Der Gesetzgeber hat hier, gebilligt vom BFH, eine Hürde eingebaut, die für rechtlich oder steuerlich nicht bewanderte Laien schwer fassbar ist und letztlich nicht notwendig wäre. Folge der fehlerhaften Zuleitung ist, wie hier, ein Schaden in Höhe der (doppelten) Grunderwerbsteuer (Kauf- und Rückkaufvorgang). Damit wird sich für den Steuerpflichtigen die Frage stellen, ob er den Notar, der (ebenfalls) seiner Verpflichtung nicht korrekt nachkam, haftbar machen kann.

BFH, Urteil vom 22.05.2019 - II R 24/16 -