WEG: Ermessen bei Absehen von Rückbau unzulässiger baulicher Veränderung von Gemeinschaftseigentum

 

In 1977 wurde auf dem Gemeinschaftseigentum eine Garage errichtet und vor einigen Jahren eine Gartenhütte. Ein Antrag au Beseitigung dieser Bauwerke wurde in der Eigentümerversammlung vom 25.07.2018 mit Mehrheitsbeschluss zurückgewiesen. Der Kläger erhob Anfechtungsklage, die vom Amtsgericht als unbegründet abgewiesen wurde. Mit seiner Berufung verfolgte der Kläger sein Begehren weiter. Das Landgericht gab im berufungsverfahren der Klage statt.

Das Landgericht wies darauf hin, dass zwar im Rahmen seiner Beurteilung das jetzt geltende WEG-Recht einschlägig sei, sich hier aber materiell gegenüber dem bisherigen Recht keine anderweitige Beurteilung ergäbe. Entscheidend sei, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche (§ 21 Abs. 4 WEG a.F., § 19 Abs. 1 WEG n.F.), was nicht der Fall sei.

Eine Negativbeschluss könne nur erfolgreich angefochten werden, wenn nur eine positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen haben würde. Dies fordere vorliegend eine Ermessensreduzierung auf Null. Allerdings müsse  eine Anfechtungsklage gegen eine Negativbeschluss auch dann Erfolg haben, wenn zwar nicht notwendig eine Ermessensreduzierung auf Null vorläge, aber die Wohnungseigentümer ein ihnen zustehendes Ermessen nicht ausgeübt hätten, da auch in diesem Fall der Anfechtende in seinem Recht auf ordnungsgemäße  Verwaltung verletzt sei.

Da die Errichtung von Garage und Gartenhütte rechtwidrig erfolgt seien, entspräche der Rückbau in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, da dies der Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes entspräche. Allerdings könne ein Ansehen davon u.U. auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wobei den Wohnungseigentümern insoweit ein Ermessen zustehe. Das aber würde hier nach dem jetzigen WEG voraussetzen, dass die bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG n.F. genehmigt würde, womit dann auch Klarheit über Nutzung und Kosten geschaffen würde (§ 21 WEG n.F.).

§ 20 Abs. 1 WEG n.F. lautet:

„Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.“

Der Negativbeschluss als solcher reicht allerdings nach dem Urteil des LG Frankfurt am Main für eine Ermessensausübung nicht aus. Vielmehr müssten sich die Wohnungseigentümer über ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Alternativen zum Rückbau bewusst gewesen sein und die bei einer Abwägungsentscheidung mit einbezogen haben. Nicht ausreichend seien theoretische denkbare Nutzungsalternativen (wie sie im berufungsverfahren mit Fahrradunterstand, Lagerraum pp. benannt seien. Die Abwägung hätte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung stattfinden müssen und zudem alternativ zum Abriss entsprechende Nutzungen ermöglicht oder zumindest in die Wege geleitet werden müssen. Das sei nicht geschehen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung seien Garage und Gartenhaus weder im Interesse der Gemeinschaft tatsächlich genutzt worden noch habe es Regeln zu deren Nutzung gegeben.

Es sei auch keine Verjährung eingetreten, da der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nicht verjähre (BGH, Urteil vom 27.04.2012 - V ZR 177/11 -).

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 14.01.2021 - 2-13 S 26/20 -

WEG: Durch Rechtsänderung fehlt Miteigentümer das Prozessführungsrecht zur Störungsabwehr

Die Parteien sind Wohnungseigentümer in einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger wandte sich gegen die Nutzung eines Parkplatzes in der Garage durch den Beklagten und verlangte, dass dem Beklagten das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus untersagt werden soll. Das Amtsgericht gab der Klage zur Parkplatzbenutzung dahingehen statt, dass der beklagte nicht häufiger als an 73 Tagen im Jahr diesen nutzen dürfe (sein Anteil am Gemeinschaftseigentum betrage 1/5 und entsprechend könne er den Parkplatz nutzen) und wies die Klage zu, Abstellen von Gegenständen mit der Begründung ab, es fehle an einer Beeinträchtigung. Beide Parteien legten gegen die am 25.11.2019 verkündete amtsgerichtliche Entscheidung Berufung ein, soweit sie unterlegen waren.

Das Landgericht hob das amtsgerichtliche Urteil auf und wies die Klage insgesamt ab. Dabei verwies das Landgericht darauf, dass die Abweisung bereits wegen der zum 01.12.2020 erfolgten Rechtsänderung im Wohnungseigentumsgesetz erfolgen müsse, die auch hier im laufenden Verfahren zu beachten sei. Während nach bisherigen Recht Abwehransprüche aus dem Binnenrecht dem einzelnen Eigentümer zustanden, § 15 Abs. 3 WEG a.F., wurde dies mit der Novellierung zum 01.12.2020 auf den Verband übertragen, da nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Verpflichtung zur Einhaltung des Binnenrechts nur noch gegenüber dem Verband bestünde, der auch gem. § 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG alleine für die Ansprüche aus § 1004 BGB zuständig sei.

Zwar würden die Ansprüche nach § 1004 BGB weiterhin auch dem Eigentümer zustehen, es ermangele ihm aber nach § 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG an der Prozessführungsbefugnis. Mit der Regelung in § 9a Abs. 2 Alt. 1 BGB sei in Abweichung von § 1011 BGB dies dem Verband als Träger des Verwaltungsmonopols zugewiesen worden.

Das Landgericht sah hier Probleme im Hinblick auf die Dauer von Gerichtsverfahren vor dem Hintergrund, dass z.B. bei einer evtl. erforderlichen Beschlussersetzungsklage zur Durchsetzung eines Beseitigungsanspruchs wegen baulicher Veränderungen bis zur Bestandskraft des Urteils im Beschlussersetzungsverfahrens Verjährung des Beseitigungsanspruchs eingetreten sein könnte. Ggf. müsste hier der Verband mit den Mitteln des einstweiligen Rechtsschutzes gezwungen werden, verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Jedenfalls sah das Landgericht in derartigen Konsequenzen keine Veranlassung hier den eindeutigen gesetzgeberischen Willen in Frage zu stellen.

Übergangsvorschriften wären im neuen Rehct nicht benannt; lediglich gem. § 48 Abs. 5 WEG würde das alte Verfahrensrecht für laufende Verfahren weiterhin gelten. In Ermangelung von Übergangsvorschriften zum materiellen recht sei daher die Rechtsänderung hier im Berufungsverfahren zu berücksichtigen. Mithin habe der Eigentümer mit Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelung zum 01.12.2020 das Recht zur eigenen Geltendmachung der Ansprüche verloren. Da nach der Rechtsprechung des BVerfG der Gesetzgeber im Hinblick auf Überleitungen über einen breiten Gestaltungsspielraum verfüge, komme hier auch keine Eingrenzung  analog § 48 Abs. 5 WEG in Betracht, noch mit Blick auf einen effektiven Rechtsschutz nach Art. 14 GG.

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 28.01.2021 - 2-13 S 155/19 -

WEG: Beschluss über Vertragsstrafe und einstweilige Verfügung

 

Im Kern ging es in dem Verfahren um einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem ein Verbot zum Füttern von Vögeln ausgesprochen wurde und bei Zuwiderhandlung eine Vertragsstrafe von € 400,00 angedroht wurde. Die Antragssteller haben den Beschluss angefochten und begehrte im Wege eines einstweiligen Rechtsschutzes die Aussetzung des Beschlusses, Das Amtsgericht hatte den Antrag abgewiesen. Das Rechtsmittel war teilweise erfolgreich, insoweit der Beschluss über die Vertragsstrafe bis zu einer Entscheidung über die Hauptsache einstweilen ausgesetzt wurde.

Anders als das Amtsgericht ging das Landgericht davon aus, dass ein Verfügungsgrund im Hinblick auf die Anordnung einer Vertragsstrafe vorliegen würde. Dabei wies es darauf hin, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer bis zu einer Ungültigkeitserklärung durch ein Gericht wirksam und vollziehbar seien, § 23 Abs. 4 S. 2 WEG. In Ansehung dieser Wirkung könne die Vollziehung von Beschlüssen für die Zeit des Anfechtungsverfahrens nur dann ausgesetzt werden, wenn glaubhaft gemacht würde, dass im Einzelfall das Interesse der Anfechtenden überwiegen würde und eine fehlende Aussetzung wegen irreversibler Schäden nicht zumutbar sei oder die Rechtswidrigkeit derart evident sei, dass es dafür keiner Prüfung im Hauptsacheverfahren mehr bedürfe. Letzteres nahm das Landgericht an. Es würde an einer Beschlusskompetenz für die Anordnung von Vertragsstrafe ermangeln. Dies sei bereits vom BGH im Hinblick auf die Regelung in § 21 Abs. 7 WEG entschieden worden (BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 105/18 -).  Dort habe der BGH klar ausgeführt, dass die dem entgegenstehende Gesetzesbegründung im vorrangigen Wortlaut der Norm keine Stütze finde.

Da damit die Regelung im Hinblick auf die Vertragsstrafe eindeutig nichtig sei, würde auch kein Vollzugsinteresse daran bestehen können, da nichtige Beschlüsse ipso jure keine Wirkung entfalten würden (BGH, Urteil vom 22.07.2011 - V ZR 245/09 -). Da die Antragssteller behaupteten, mindestens einmal wöchentlich einen Verstoß gegen das Verbot der Vogelfütterung zu begehen, mithin nicht ausgeschlossen werden könne, dass der Beschluss zur Vertragsstrafe vollzogen würde (wozu der Verwalter nach § 27 Nr. 1 WEG gehalten wäre) ließe sich nicht ausschließen, dass die Antragsteller Forderungen in erheblicher Höhe ausgesetzt sein könnten, was den Verfügungsgrund begründe.

Nicht entsprochen wurde dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zum Verbot der Vogelfütterung. Hier handele es sich um eine Änderung der Hausordnung. Weder ließe sich eindeutig erkennen, dass es insoweit an einer Beschlusskompetenz ermangeln könne noch sei klar, dass der Beschluss nicht hinreichend bestimmt sei.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 01.10.2020 - 2-13 T 64/20 -

WEG: Niederlegung des Verwalteramtes

Die Klägerin begehrte die Verurteilung des Beklagten zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zwecks seiner Abberufung als Verwalter. Nach Eingang der Klage bei Gericht (14.09.2018), aber vor der Zustellung bei dem Beklagten (30.10.2018) erklärte der Beklagte die Kündigung des Verwaltervertrages und den „sofortigen Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“. Zwischenzeitlich wurde eine neue Verwaltung gewählt und die Klägerin hatte auch ihre Wohnung veräußert. Vor dem Amtsgericht beantragte die Klägerin die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen legte die Klägerin Berufung ein. Mit Hinweisbeschluss nach § 522 ZPO wies das Landgericht darauf hin, dass es beabsichtige die Berufung zurückzuweisen. Auf den Beschluss hin nahm die Klägerin die Berufung zurück.

Dabei wies das Landgericht darauf hin, dass in der Sache keine Hauptsacheerledigung vorläge, da das erledigende Ereignis vor Klagezustellung eingetreten sei. Schön von daher könne die Berufung nicht erfolgreich sein. Diese Ansicht ist zutreffend. In diesem Fall hätte die Klägerin die Klage zurücknehmen können, da dann das Gericht gem. § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO über die Kosten nach bisherigen Sach- und Streitstand nach billigen Ermessen zu entscheiden hat.

Ein WEG-Verwalter habe jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen. Besonderer Voraussetzung bedürfe es dafür nicht. Mit der Niederlegung sei die Amtsstellung beendet. Erfolge die Niederlegung allerdings zur Unzeit (§ 671 Abs. 2 BGB), würde dies nicht die Wirksamkeit tangieren, aber möglicherweise Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihn auslösen.

In der Erklärung des Beklagten, dass der „sofortige Rücktritt aus der Hausverwaltung“ erfolge liege die eindeutige Erklärung das Amt nicht mehr ausüben zu wollen, was das Landgericht als Amtsniederlegung ansah. Die daneben oder vorrangig erfolgte Kündigung des Hausverwaltervertrages ändere daran nichts.

Damit musste sich das Landgericht der Frage zuwenden, ob die Amtsniederlegung wirksam wurde. Wem gegenüber ist sie zu erklären ? Hier wird die Auffassung vertreten, die Erklärung sei gegenüber der Eigentümerversammlung abzugeben. Dem folgte das Landgericht nicht. Es verweist darauf, dass die Eigentüpmerversammmlung der Ort der Willensbildung der Eigentümer sei, die Eigentümerversammlung aber selbst kein Organ, welches nach außen Erklärungen annehme oder abgebe. Dies sei nur durch vertretungsberechtigte Personen möglich, idR. der Verwalter. Bei der hier in Betracht kommenden Passivvertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft müsse die Willenserklärung in analoger Anwendung der §§ 125 Abs. 2 S. 3 HGB, 78 Abs. 2 S. 2 AktG, 25 Abs. 1 S. 3 GenG und 170 Abs. 3 ZPO lediglich gegenüber einem Wohnungseigentümer erfolgen; dies sei erst Recht der Fall bei einer 2-Personen-Wohnungsigentümergemeisnchaft, bei der eine Person mit seiner Firma die Verwaltung habe.  

Damit lag eine der Klägerin vor Zustellung der Klage bekannte Amtsniederlegung vor, die einer Hauptsacheerledigung (die nach Zustellung eintreten müsste) entgegensteht.

LG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 27.10.2020 - 2-13 S 87/19 -

WEG: Verwalterbestellung und § 6 COVMG (COVID-19-Maßnahmegesetz vom 27.03.2020)

 

Im Gesetz über „Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts,- Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie“ vom 27.03.2020 wurde in § 6 festgehalten (BGBl  I 2020,  569):

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Das OLG musste sich in mit der Frage auseinandersetzen, ob  eine in der Teilungserklärung vorgesehen Zustimmung des Verwalters bei einem Verkauf von Wohnungseigentum (§ 12 Abs. 1 WEG) dann gewahrt ist, wenn zwar eine Zustimmungserklärung einer als Verwalter auftretenden Person vorgelegt wird, aber nicht der Nachweis erbracht wird, das diese zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung auch Verwalter war (§ 26 Abs. 3, § 24 Abs. 6 WEG). Vorliegend sei nicht nachgewiesen worden, dass die „Hausveraltung H“ am 13.03.2020, dem Zeitpunkt der notarielle beglaubigten Zustimmungserklärung, auch Verwalterin war.

Es seien Protokolle zu Eigentümerversammlungen für die Jahre 2018 und 2019 vorgelegt worden, nach denen die Bestellung der „Hausverwaltung H“ zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31.12.2019 endete. Auch aus § 6 Abs.1 des am 28.03.2020 in Kraft getretenen COVID-Auswirkungen-BekämpfungsG ergäbe sich nicht die Verwalterbestellung zum 13.03.2020.  Zwar sei hier geregelt, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibe, wodurch nach der gesetzgeberischen Intention die Verwaltung der Gemeinschaft auch in Zeiten gewährleistet werden sollte, in denen eine Eigentümerversammlung nicht zusammentreten kann.  Aus der Gesetzesbegründung ergäbe sich weiterhin, dass die nicht nur für den Fall gelte, dass die Bestellungszeit nach Inkrafttreten dieses Gesetzes am 28.03.2020 ablaufe, sondern auch dann, wenn sie zuvor ablaufe (wie hier geschehen). Die Vorschrift führe aber nur dazu, dass der vormalige Verwalter mit Beginn des 28.03.2020 kraft Gesetzes wieder ins Amt gehoben worden sei. Es folge daraus nicht, dass der Verwalter mit Inkrafttreten des Gesetzes auch rückwirkend als bestellt anzusehen sei, sondern nur, dass er ab diesem Zeitpunkt wieder Verwalter ist mit der Folge, dass eine verwalterlose Zeit ende.

Daraus folge hier, dass der Verwalter die am 13.03.2020 abgegebene Erklärung nochmals abgeben müsse.

OLG Hamm, Beschluss vom 05.08.2020 - 15 W 266/20 -

Streitwert und fehlerhafte Antragstellung im Rahmen der WEG-Beschlussanfechtung (hier: Jahresabrechnung)

Angefochten wurde die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit der Beschwerde wurde vom Kläger eine Streitwertreduzierung mit der Begründung geltend gemacht, in der Begründung der Anfechtungsklage gegen die Jahresabrechnung seien lediglich Ausführungen zu einzelnen Punkte der Abrechnung erfolgt. Darauf aber, so das Landgericht in der Beschwerdeentscheidung, kommt es nicht an.

Zum Zeitpunkt des Ablaufs der Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 S. 2 WEG müsse erkennbar sein, in welchem Umfang welche Beschlüsse angefochten würden. Insoweit würden sich die Anforderungen der Anfechtungsklage an § 253 ZPO orientieren. Es sei also ein bestimmter Klageantrag erforderlich, aus dem sich ergeben würde, welche Beschlüsse inwieweit angefochten würden (BGH, Beschluss vom 16.02.2017 - V ZR 204/16 -). Vorliegend seien aber die angefochtenen Beschlüsse in der Klage im Wortlaut widergegeben worden, so der Beschluss zu TOP 3 zur Jahresabrechnung. Auch wenn Klageanträge der Auslegung zugänglich seien, würde sich dies nur auf Umstände beziehen, die zum Zeitpunkt der Klageeinreichung erkennbar sind. Aus der Klageschrift würden sich aber keine Umstände ergeben, die auf eine beabsichtigte Begrenzung des Streitgegenstandes hindeuten würden, da lediglich Daten der Versammlung und der Beschlussfassung benannt worden seien und sodann eine Begründung der Klage angekündigt wurde.

Nach § 46 Abs. 2 S. 2 WEG muss die Anfechtungsklage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Aus der Entscheidung des Landgerichts ist zu erkennen, dass die (umfassende) Klage gegen die Jahresabrechnung zwar in der Monatsfrist erhoben, aber nicht gleichzeitig begründet wurde. Damit sei die Jahresabrechnung mangels anderweitiger Anhaltspunkte im Rahmen der Klage insgesamt und nicht nur hinsichtlich einzelner Positionen angefochten worden (LG Itzehoe, Beschluss vom 07.01.2019 - 11 T 46/18 -). Wenn sodann im Rahmen der Klagebegründung der Klageantrag nur noch eingeschränkt (auf einzelne Positionen der Jahresabrechnung) weiterverfolgt werden soll, ist dies nach Darlegung des Landgerichts nur im Rahmen einer Teilklagerücknahme möglich.

Vorliegend sei außerdem auch der Klageantrag im Rahmen der mündlichen Verhandlung nicht eingeschränkt, sondern wie ursprünglich formuliert gestellt worden. Für die Gerichtskosten sei eine Teilklagerücknahme ohnehin unbeachtlich, da nach § 63 GKG eine spätere Streitwertreduzierung keinen Einfluss auf die Gerichtskosten habe (OLG München, Beschluss vom 13.12.2016 - 15 U 24907/16 -).

Hinweis: Auch wenn die Klageschrift nach § 46 WEG noch keine Begründung des (Anfechtungs-) Antrages enthalten muss, muss sich der Kläger vorher Gedanken darüber machen, inwieweit er einen Beschluss tatsächlich anfechten will. Er kann die Entscheidung nicht auf den Zeitpunkt der Klagebegründung hinausschieben, will er nicht Kostennachteile hinnehmen.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 03.03.2020 - 2-13 T 19/20 -

Trittschallschutz bei Änderung des Bodenbelags im Wohnungseigentum

Die Parteien waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem 1962 errichteten Haus, welches 1965 in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Der Kläger erwarb eine im 2. OG belegen Wohnung, der Beklagte 2001 die darüber liegende Wohnung. In 2008 ließ der Beklagte den Teppichboden in seiner Wohnung durch Fliesen ersetzen. Nach einem Gutachten aus dem Jahr 2013 entspricht die Wohnungsdecke zwischen den Wohnungen nicht den Anforderungen an den Trittschallschutz der DIN 4109 in der Ausgabe von 1989. Im Rahmen einer Klage gab das Landgericht im Berufungsverfahren dem klägerischen Hilfsantrag statt, nach dem der Beklagte verpflichtet wurde, durch geeignete Maßnahmen einen Normtrittschallpegel des Fußbodens von ≥ 53 dB herzustellen.

Die vom Landgericht zugelassene Revision des Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen. Zu Recht habe das Landgericht einen Anspruch des Klägers aus § 10044 Abs. 1 BGB und 15 Abs. 3 WEG iVm § 14 Nr. 1 WEG bejaht.

Nach § 14 Nr. 1 WEG sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen (wozu auch der Oberbodenbelag gehöre) nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachse. Der Wohnungseigentümer stehe insoweit auch für Nutzer/Mieter seiner Wohnung ein, § 14 Nr. 2 WEG. Durch den Austausch des Bodenbelags sei es hier zu einem Nachteil iSv. § 14 Nr. 1 WEG gekommen.

Dabei ergäbe sich das einzuhaltende Schallschutzniveau nicht aus tatsächlichen Umständen, wie hier der vorhandenen Ausstattung der Wohnung mit einem Teppichboden (insoweit erfolgte mit Urteil des BGH vom 27.02.2015 - V ZR 73/14 - eine Rechtsprechungsänderung). Für den im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährenden Schallschutz sei die DIN 4109 maßgeblich, wenn wie vorliegend ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ohne Eingriff in Estrich und Geschossdecke ersetzt würde. Das gelte selbst dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft sei und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche. Auch wenn der Mangel erst durch Austausch des Bodenbelags zu Tage trete, bliebe dies für den von dem Wohnungseigentümer nach Austausch einzuhaltenden Schallschutz ohne Bedeutung.

Anders könnte es nur sein, wenn bei einer mangelhaften Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer keine zumutbare Abhilfemöglichkeit habe, was schon dann nicht der Fall sei, wenn durch Verlegung eines schalldämpfenden Teppichbodens oder eines zusätzlichen Bodenbelags der Schallschutz erreicht würde.

Einzuhalten seien hier bei dem 1962 errichteten und 1995 ausgebauten Gebäude die Anforderungen an den Trittschallschutz gem. DIN 4109 in der Ausgabe von 1989 (BGH, Urteil vom 16.03.2018 - V ZR 276/16 -). Vorliegend würde die darin festgelegte Trittschallgrenze von 53 dB bei einem Pegel von 66 bis 67 dB um 14 dB überschritten.

BGH, Urteil vom 26.06.2020 - V ZR 173/19 -

WEG: Zur Pflichtwidrigkeit bei Feststellung eines für ungültig zu erklärenden Beschlusses über bauliche Veränderungen

Auf der Eigentümerversammlung, an der u.a. die Kläger nicht teilnahmen, wurden unter TOP 2 jeweils mit einer Gegenstimme zwei Beschlüsse gefasst, die von der Beklagten, die zum damaligen Zeitpunkt Verwalterin der WEG war, als angenommen festgestellt wurden. Einer der Beschlüsse betraf bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die für eine von einer Teileigentümerin geplanten Umbaumaßnahme ihres Einkaufszentrums erforderlich waren, der weitere Beschluss eine Sonderumlage für die brandschutztechnische Ertüchtigung des Gemeinschaftseigentums. Das Landgericht wies diesbezüglich die Anfechtungsklage zu den Umbaumaßnahmen ab, gab ihr im Hinblick auf die Sonderumlage statt. Die Kläger legten Berufung ein, soweit die Klage abgewiesen wurde. Während des Berufungsverfahrens kam es zur Erledigung der Hauptsache. Das Landgericht entschied, dass die gesamten Kosten des Verfahrens von der WEG zu tragen seien, da mit hoher Wahrscheinlichkeit die Berufung Erfolg gehabt hätte, da durch die Umbaumaßnahme das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert worden wäre, weshalb es der Zustimmung aller Eigentümer bedurft hätte, die nicht vorlag.

Gestützt darauf verlangte die WEG nunmehr von der Beklagten Schadensersatz für die ihr durch das vorgenannte  Verfahren entstandenen Kosten und machte geltend, die Beklagte hätte den Beschluss über die Genehmigung der Umbaumaßnahmen nicht verkünden dürfen. Amts- und Landgericht hatten die Klage abgewiesen; das Landgericht ließ die Revision zu. Der BGH wies die Revision als zurück.

In der Verkündung des Beschlusses zu den Umbaumaßnahmen habe keine Pflichtwidrigkeit der Beklagten nach § 280 BGB gelegen, auch wenn davon auszugehen sei, dass der Beschluss im Hinblick auf § 22 Abs. 1 WEG rechtswidrig war, da bei beabsichtigten baulichen Veränderungen jeder Wohnungseigentümer zustimmen müsse, dessen Recht über das in § 14 Nr. 1 WEG benannte Maß beeinträchtigt sein kann. Zunächst würde mithin eine einfache Mehrheit ausreichend sein. Daneben bedürfe es aber der Zustimmung derjenigen Eigentümer, die über das in § 14 Nr. 1 WEG benannte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Hier wäre dies nach der Auffassung des Landgerichts derjenige Sondereigentümer gewesen, der mit Nein gestimmt habe. Der Beschluss sei dann aber nicht nichtig, könne aber im Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden.  

Damit käme es konkret auf die Pflichten des Verwalters in seiner Funktion als Versammlungsleiter an.

Der Verkündung des Beschlussergebnisses komme konstitutive und inhaltsfixierende Bedeutung zu. Der Versammlungsleiter müsse die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen prüfen, das Abstimmungsergebnis ermitteln und es anhand des Mehrheitserfordernisses  (wozu auch die Ermittlung gehört, on eine qualifizierte Mehrheit erreicht ist, wenn dies im Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung vorgesehen sei) beurteilen, um auf dieser Grundlage dann ein (positives oder negatives) Ergebnis zu verkünden.

Für die Beschlussfeststellung bei einer baulichen Änderung wies der BGH darauf hin, dass das Zustimmungserfordernis der nach § 14 Nr. 1 WEG Betroffenen der ordnungsgemäßen Verwaltung zuzuordnen sei, wofür u.a. spräche, dass dies einer zusätzlichen Prüfung der tatsächlichen baulichen Auswirkung auf die einzelnen Eigentümer bedürfe. Damit handele der Versammlungsleiter nicht pflichtwidrig, wenn er bei einfacher Mehrheit einen positiven Beschluss verkünde. Er sei zu dessen Verkündung verpflichtet, auch wenn er den Beschluss als der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechend ansehen sollte, da er nicht Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer sei.

Allerdings sei der Verwalter als Versammlungsleiter (jedenfalls als gewerblich tätiger Verwalter) im Vorfeld der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen gem. § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche( ihre Zustimmung erteilen müssen, und er habe die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung und ein ggf. bestehendes Anfechtungsrisiko zu informieren. Ein Unterlassen würde sich als Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB darstellen. Einen Rechtsirrtum hätte er allerdings nur dann zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch sei. Der Verwalter könne die Eigentümerversammlung auch auf aus seiner Sicht verbleibende Rechtsunsicherheiten hinweisen.

Der BGH wies auf die sich aus der Sonderstellung des § 22 Ab1. 1 WEG ergebende Situation hin, dass die Gemeinschaft erst nach der Stimmabgabe erkennen könne, dass erforderliche Zustimmungen fehlen, auch wenn eine Information des Verwalters vorlag, da z.B. der Eigentümer, der zustimmen müsste, vor der Abstimmung nicht zu erkennen gibt, zuzustimmen. In einem solchen Fall könne (müsse aber nicht) der Versammlungsleiter 8ebenso wie die Eigentümer) einen Geschäftsordnungsbeschluss einholen bzw. beantragen, ob der Versammlungsleiter den Beschluss zu dem Abstimmungsergebnis einen positiven Beschluss verkünden soll.

Damit käme es für den Schadensersatzanspruch nur noch darauf an, ob ein Hinweis durch die beklagte als Versammlungsleiterin erfolgte. Hier schloss sich der BGH der Auffassung des Landgerichts an, dass die Kläger (Wohnungseigentümer) für eine Verletzung der Informations- und Hinweispflicht darlegungs- und beweisbelastet seien, wobei dieser Beweis nach Würdigung des Landgerichts nicht erbracht worden sei.

BGH, Urteil vom 29.05.2020 - V ZR 141/19 -

WEG: Klage des ausgeschiedenen Eigentümers und zuständiges Landgericht bei Berufung

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen und in der Rechtsbehelfsbelehrung darauf verwiesen, die Berufung müsse bei dem LG Essen eingelegt werden. Der Kläger erhob allerdings Berufung zum LG Dortmund, da dieses für Wohnungseigentumssachen im berufungsverfahren zuständig ist. Die Berufung wurde als unzulässig zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an das Landgericht.

Die Kläger machten Schadensersatzansprüche aus einer Leckage des Abflussrohres im Badezimmer der Beklagten wegen Schäden an der Badezimmerdecke gegen diese geltend. Die Parteien waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Vor Rechtshängigkeit der Klage veräußerten die Kläger allerdings ihre Wohnung. Nach Ansicht des im Berufungsverfahren angerufenen Landgerichts würde es sich nicht um eine Wohnungseigentumssache handeln, weshalb das für das Amtsgericht örtliche Landgericht für das Berufungsverfahren zuständig gewesen wäre. Die Kläger sein keine Wohnungseigentümer gewesen, als der Rechtsstreit rechtshängig wurde.

Das sah nun der BGH anders. Es würde sich um eine Wohnungseigentumssache iSv. § 43 Nr. 1 WEG handeln. Dazu würden auch Streitigkeiten über sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebende Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Ausschlaggebend sei nicht die jeweilige Rechtsgrundlage des Anspruchs, sondern alleine der Umstand, ob ein innerer Zusammenhang mit einer Angelegenheit bestünde, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachse.

Der Schaden an der Badezimmerdecke der ehemaligen Wohnung der Kläger durch ein (nach Behauptung der Kläger) Leckage des Abflussrohres in der Wohnung der Beklagten würde in einem inneren Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis stehen, da der Schaden durch den baulichen Zustand des Abflussrohres in der Wohnanlage verursacht worden sein soll.

Nicht entscheidend sei, dass die Kläger bereits vor Rechtshängigkeit aus der Wohnungseigentumsgemeinschaft ausgeschieden seien. § 43 WEG sei gegenstands- und nicht personenbezogen zu verstehen. Alleine dadurch, dass eine der Parteien vor Rechtshängigkeit aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausscheide, ändere mithin nichts an der Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts (st. Rspr., so BGH, Beschluss vom 26. 09.2002 – V ZB 24/02 -; BGH, Beschluss vom 17.03.2016 – V ZR 185/15 -).

Die Berufung sei trotz falscher Rechtsmittelbelehrung richtig eingelegt worden. Dabei käme es nicht darauf an, ob erstinstanzlich der nach dem Geschäftsverteilungsplan für diese Streitigkeit zuständige Amtsrichter entschieden habe (BGH, Beschluss vom 12.11.2015 - V ZB 36/15 -).

Anmerkung: Wäre die Berufung bei dem in der Rechtsmittelbelehrung benannten (unzuständigen) Landgericht eingelegt worden, hätte dieses auf seine Unzuständigkeit hinweisen müssen und wäre es dem Rechtsmittelführer möglich gewesen, das Rechtsmittel noch bei dem zuständigen Gericht (ggf. verbunden mit einem grundsätzlich stattzugebenden Wiedereinsetzungsantrag wegen Versäumung der Berufungsfrist einzulegen.

BGH, Beschluss vom 13.12.2019  - V ZR 313/16 -

WEG: Titulierung rückständigen Wohngeldes über die Jahresabrechnung ?

Mit der Klage machte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen 2016 und 2017 geltend.  In diesen Jahresabrechnungen wurde den Ausgaben, soweit sie auf den beklagten Miteigentümer entfielen, nur die tatsächlich von ihm erbrachten Zahlungen entgegengestellt, nicht die (höheren) Zahlungen, die er nach den für die jeweiligen Jahre geltenden Wirtschaftsplänen hätte zahlen müssen.

Das Landgericht (LG) führte aus, dass die Klage unbegründet gewesen sei, da die WEG sich zur Geltendmachung der Forderung nicht auf die Jahresabrechnungen hätte stützen dürfen. Durch die Jahresabrechnung und sich daraus ergebender Abrechnungsspitzen (die vom Wohnungseigentümer zu zahlen seien) würde nur eine neue Schuld begründet (BGH, Urteil vom 01.12.2012 – V ZR 171/11 -).  Die Klägerin habe eingeräumt, dass die Klageforderung zum überwiegenden Teil aus rückständigen Forderungen aus den Wirtschaftsplänen stamme. Hier aber fehle es der WEG an einer Beschlusskompetenz, durch den Beschluss über die Jahresabrechnung letztlich eine neue Anspruchsgrundlage zu schaffen (BGH aaO.). Damit dürften die Beschlüsse über die Jahresabrechnung bereits nichtig sein; es kam also nicht darauf an, ob der Beklagte die Beschlüsse innerhalb der Anfechtungsfrist angefochten hatte (was wohl nicht geschah).

Der Beklagte hatte nach Zustellung der Klage gezahlt und die klagende WEG hatte die Hauptsache für erledigt erklärt. Danach verwies die Klägerin auf die Wirtschaftspläne und stützte die (in der Hauptsache erledigte) Klage auf diese. Das Landgericht wies die Beschwerde gegen die Kostenentscheidung des Amtsgerichts, mit der dieses der Klägerin die Kosten auferlegt hatte, zurück. Es verwies darauf, dass es sich bei der Geltendmachung der Forderungen aus den Jahresabrechnungen um eine Klageänderung handele. Es würde sich um unterschiedliche Ansprüche handeln, die ihre Grundlage in verschiedenen Beschlüssen der der WEG fänden und auch bei einem Eigentümerwechsel unterschiedliche Personen treffen könnten. Da die Zahlung vor der Klageänderung erfolgte, sei entspräche es billigen Ermessen, der WEG die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 12.02.2020 - 2-13 T 9/20 -

Rechtsstellung des (verbliebenen) werdenden Wohnungseigentümers nach Bildung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Der BGH hat nunmehr erstmals in einer Sachentscheidung zu der Problematik eine Entscheidung darüber getroffen, welche Rechtsstellung der werdende Wohnungseigentümer hat, der nach Wahrung des oder der ersten Erwerber von Wohnungseigentum nach der durch die Eigentumswahrung erfolgten Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser hat.

Die T. GmbH hatte mit notarieller Urkunde vom 26.01.2013 das Grundstück in Wohn- und Teileigentum aufgeteilt. Schon bis zur Wahrung im Grundbuch am 30.09.2015 begann die T. GmbH mit dem Verkauf von wohnungs- und Teileigentumseinheiten und am 31.03.2016 wurde die erste Käuferin aufgrund Auflassungserklärung vom 155.01.2015 im Grundbuch als Miteigentümerin eingetragen. Mit notariellen Vertrag vom 30.06.2016 verkaufte die T. GmbH zwei schon errichtete und vier noch zu errichtende Wohnungen an eine andere Erwerberin (nachfolgend: Erwerberin). Am 02.08.2016 wurde zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gewahrt und die Übergabe erfolgte mit Zahlung des Kaufpreises am 22.08.2016. Zu den Wohnungseigentümerversammlungen vom 19.01., 09.05. und 13.07.2017 wurde die Erwerberin geladen, wobei deren Geschäftsführer auf einer der Versammlungen auch zum Mitglied des Verwaltungsbeirates berufen wurde. Auch an der Versammlung vom 06.11.2017 wollte der Geschäftsführer der Erwerberin für diese teilnehmen, wurde aber vom Verwalter mit der Begründung ausgeschlossen, die Erwerberin sei noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin gewahrt. Gegen die Beschlussfassung bei dieser Versammlung (mit dem der Verwaltungsbeirat ermächtigt wurde, mit dem Verwalter einen Aufhebungsvertrag zu schließen, für den 9.308,468/10.000stel stimmten) erhoben die Klägerinnen (zu denen nicht die Erwerberin gehörte) unter Berufung auf den Ausschluss der Erwerberin in Person deren Geschäftsführers Klage.

Der BGH gab der Klage statt.

Kernfrage war, ob der Ausschluss der Erwerberin an der Teilnahme zulässig war und – bejahendenfalls – ob die die Ungültigkeit des Beschlusses begründen kann.

Derjenige, der von dem teilenden Eigentümer Wohnungs-/Teileigentum erwerbe, erlange mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung / des Teileigentums eine besondere Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer. Bis zur Eintragung als Eigentümer bestünde eine Übergangsphase, in der er in vorgelagerter Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln sei und daher auch an Eigentümerversammlungen teilnehmen und dort abstimmen könne. Diese Rechtsstellung würde er nicht mit Eintragung des ersten Käufers als Eigentümers im Grundbuch verlieren, auch wenn sich mit dieser Eintragung  die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft in eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne wandle. Diese setze sich in der Übergangszeit bis zur Wahrung des letzten werdenden Wohnungseigentümers als Eigentümer im Grundbuch aus den Volleigentümern und den werdenden Eigentümern zusammen.  

Die Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer erlange ein Ersterwerber unabhängig davon, ob er vor oder nach der der Eintragung des ersten Käufers als Eigentümer den Kaufvertrag geschlossen habe. Das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft würde nämlich nicht die Regelungslücke schließen, die Voraussetzung für die vorgelagerte entsprechende Anwendung der Vorschriften des WEG auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Unabhängig davon, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Gesetz nicht schon mit der Teilung (§ 8 WEG) durch den Eigentümer begründet würde, da sie eine Personenmehrzahl von mindestens zwei Personen erfordere, läge die entscheidende Lücke darin, dass die Regelung des WEG dem „Demokratisierungsinteresse“ der Erwerber mit gesicherter Rechtsposition nicht Rechnung trage. Anders als die bereits als Eigentümer gewahrten Käufer könnten die nicht eingetragenen Käufer, wie es geboten wäre, aus eigenem Recht an der Bewirtschaftung und Verwaltung der Wohnanlage mitwirken. Diese Lücke würde erst mit der Wahrung des letzten werdenden Eigentümers als Eigentümer schließen. Hierbei käme es auch nicht darauf an, ob ein solcher Ersterwerber (also jenem, der vom ursprünglich teilenden Eigentümer erwirbt) während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit danach, evtl. nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft, erwerbe.

Damit sei die Erwerberin zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen worden. Eine Ungültigkeitserklärung würde zwar gleichwohl ausscheiden, wenn  sich der Ausschluss nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hätte. Anders sei dies nur bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen würden, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise unterlaufen würde. Da vorliegend der Geschäftsführer der Erwerberin an mehreren Wohnungseigentümerversammlungen teilgenommen habe und auch zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt worden sei und auch zur fraglichen Eigentümerversammlung erschienenen sei, bei unveränderter Sachlage ausgeschlossen würde. Dies stelle einen gravierenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar, bei denen es nicht darauf ankäme, ob der Beschluss auch bei seiner Teilnahme gefasst worden wäre. Von daher sei unerheblich, dass der Beschluss mit einer großen Mehrheit gefasst wurde. Aus dem gleichen Grund käme es nicht darauf an, ob die Beschlussmängelklage von ihm oder auch von ihm erhoben wurde.

BGH, Urteil vom 14.02.2020 - V ZR 159/19 -

WEG: Fehlende Kompetenz zur Beschlussfassung zu Hausgeldrückständen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft forderte von den Beklagten € 4.900,19 an Hausgeldrückständen, die sich aus den Einzelabrechnungen 2008 bis 2011 und dem Wirtschaftsplan 2012 zusammensetzen. Das Amtsgericht gab der Klage statt; das Landgericht hat (im Berufungsverfahren) den Betrag auf € 3.450,20 reduziert. Die Beklagten legten (die zugelassene) Revision ein. Während des Revisionsverfahrens erklärten die Parteien übereinstimmend die Hauptsache für erledigt. Der BGH entscheid mit Beschluss gem. § 91a ZPO über die Kosten.

Der BGH hielt die Klage zum maßgeblichen Zeitpunkt der Erledigungserklärung teilweise als begründet, im Übrigen als offen, weshalb insoweit bei streitiger Durchführung eine Zurückverweisung erfolgt wäre.

Zum Einen setzte sich der BGH mit Kosten in den Abrechnungen auseinander, inwieweit diese berücksichtigt werden durften. Im Übrigen aber sei der Ausgang des Rechtstreits offen, da entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht die Hausgeldrückstände der einzelnen Wohnungseigentümer, die jeweils in den aus den Jahresabrechnungen abgeleiteten Einzelabrechnungen aufgeführt seien, von der Bestandskraft der Jahresabrechnung nicht erfasst würden. Das aber würde bedeuten, dass im Streitfall auch bei einer rechtskräftig gewordenen Jahresabrechnung der Umfang der Rückstände des einzelnen Eigentümers gesondert festzustellen sei. Die Wohnungseigentümer hätten nicht die Kompetenz, entstandene aber nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen des Eigentümers erneut (etwa in der Jahresabrechnung) zu beschließen. Dieser Teil des Beschlusses, mit dem letztlich der Anspruch auf die rückständige Zahlung neu begründet werden sollte, sei nichtig. Anspruchsbegründend könne nur der Teil des Beschlusses über die Jahresabrechnung wirken, der sich auf den Betrag bezieht, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteige (Abrechnungsspitzen).  Die in früheren Beschlüssen festgestellten Zahlungsverpflichtungen blieben unberührt, was auch für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG) gelte. Damit könne  nach einem Beschluss über die Jahresabrechnung  nur die konkrete Abrechnungsspitze nach Eintritt der Bestandskraft der Jahresabrechnung nicht mehr in Frage gestellt werden.  Da damit aber nicht die Jahresabrechnung benannten Rückstände auf Hausgeld zur Abrechnungsspitze gehören würden, sondern Gegenstand einer Forderung aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan seien, würde im Hinblick auf die Rückstände keine bestandkräftige Feststellung vorliegen. Dies sei  vorliegend vom Berufungsgericht nicht berücksichtigt und geprüft worden.

BGH, Beschluss vom 13.02.2020 - V ZR 29/15 -

WEG: Wann ist eine Zustellung an den Verwalter als Zustellungsbevollmächtigten nach § 45 Abs. 1 WEG statthaft ?

In der Sache stritten die Parteien um die Zahlung von Hausgeld. Die Klägerin wurde durch die WEG-Verwalterin vertreten. Als Adresse der Beklagten wurde deren Ferienwohnung in M (Ausland), in der sie sich zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage aufhalten wollte, benannt. Die Klage wurde der Verwalterin als in der Klage benannte Zustellungsvertreterin gem. § 45 Abs. 1 WEG zugestellt Nach Ablauf der Notfrist erging Versäumnisurteil gegen die Beklagte, die sich nicht zu den Gerichtsakten gemeldet hatte und mithin auch keine Verteidigungsbereitschaft bekundete.  Das Versäumnisurteil wurde der Verwalterin als Zustellungsvertreterin zugestellt. Nach Ablauf der Einspruchsfrist erhob die Beklagte Einspruch gegen das Versäumnisurteil und beantragte Wiedereinsetzung wegen Versäumung der Frist, wobei sie sich auf die Unzulässigkeit der Zustellung an die Verwalterin berief und erklärte, Schriftstücke nicht erhalten zu haben. Mit Urteil vom 13.09.2019 verwarf das Amtsgericht den Einspruch als unzulässig.

Die Berufung der Beklagten war erfolgreich. Das LG Bamberg hat mit seinem Urteil das Versäumnisurteil als auch das nachfolgende Urteil als Scheinurteile aufgehoben und die Sache an das Amtsgericht zurückverwiesen.

Nach Auffassung des Landgerichts erging das Urteil außerhalb eines rechtshängigen Verfahrens und stelle sich daher als Scheinurteil dar, welches mit der Berufung angreifbar sei (BGHZ 10, 346, 349). Eine Rechtshängigkeit sei mangels wirksamer Zustellung der Klage nicht begründet worden. Die Auffassung des Amtsgerichts, eine wirksame Zustellung sei nach § 45 Abs. 1 WEG begründet worden, sei fehlerhaft. Die Norm lautet:

Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.

Sie erfasse nicht solche Konstellationen, in denen an einen einzelnen Wohnungseigentümer als Beklagten zuzustellen sei. Die Rechtsprechung habe sich allerdings dazu noch nicht positioniert, weshalb das Landgericht auch die Revision gegen seine Entscheidung zuließ (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO).

Zwar ergäbe sich die Auffassung der Berufungskammer nicht bereits aus dem Wortlaut der Norm, die den Begriff Wohnungseigentümer im Plural verwende, obwohl grammatikalisch eine Singularformulierung gleichwertig möglich und präziser wäre, da die Norm sowohl auf den einzelnen Wohnungseigentümer als auch auf eine Mehrheit abgestellt würde.

Als entscheidend sah das Landgericht das der allgemeinen Systematik des Zivilprozessrechts zu entnehmende Prinzip der persönlichen Zustellung und die Folge aus Telos und Genese der Norm an.

Das Prinzip der persönlichen Zustellung diene der Absicherung des Anspruchs auf rechtliches Gehör nach Art. 103 GG. Der Ausnahmecharakter des § 45 Abs. 1 WEG sei es gesetzlichen Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts heraus begründet, wonach der Wohnungseigentümer zur Durchsetzung seiner Rechte auf die Klageerhebung gegen die übrigen Wohnungseigentümer verwiesen würde und sich damit meist einer Vielzahl von Beklagten gegenüber sehe, wodurch das Bedürfnis auf Erleichterung der Zustellung entstünde. Dieses prozessuale Bedürfnis entfalle aber bei einer Klage gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer, weshalb systematisch für die Anwendung der Ausnahmenorm kein Raum bliebe.

Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/887, S. 36; BGH, Urteil vom 22.11.2011 - VI ZR 26/11 -) würde mit §45 Abs. 1 WEG das Ziel verfolgt, den mit einer Vielzahl von Zustellungen verbundenen Aufwand für das Gericht und auch die zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering zu halten. Ausdrücklich würde die Konstellation der Klage eines einzelnen oder einzelner Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer benannt, nicht den Fall der Klage der übrigen Wohnungseigentümer gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer.

Das Argument, die Zustellung an den Zustellungsvertreter solle auch Zustellungen in den Fällen erleichtern, in denen der Wohnungseigentümer (wie hier) im Ausland wohne und deshalb schwerer zu erreichen sei. Dieses Erschwernis sei kein Charakteristikum des Wohnungseigentumsrechts (wie es lediglich in § 45 Abs. 1 WEG aufgefangen würde), sondern eine dem allgemeinen Zivilprozessrecht innewohnendes Problem. Der Umstand der erschwerten Erreichbarkeit eines im Ausland wohnenden Wohnungseigentümers würde sich dahingehend fortsetzen, dass der Verwalter seiner Pflicht als Zustellungsvertreter, das zuzustellende Dokument an den Beklagten zu übermitteln, auch nicht oder nicht rechtzeitig nachkommen könnte. Damit würde die Zustellungsbefugnis an den verwalter über § 45 Abs. 1 WEG letztlich auf eine Umgehung des Anspruchs auf rechtliches Gehör nach Art. 103 GG hinauslaufen und sich verbieten.

Letztlich sei auch eine Heilung des Zustellungsmangels nach § 189 ZPO nicht erfolgt. Weder sei ein Zugang der Klageschrift noch des Versäumnisurteils bei der Beklagten ersichtlich und auch von der (beweisbelasteten) Klägerin nicht nachgewiesen worden. Die Akteneinsicht des Prozessbevollmächtigten der Beklagten habe den Zustellungsmangel nicht heilen können.

LG Bamberg, Urteil vom 13.03.2020 - 41 S 32/19 WEG -

Kein Schadensersatz des Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft bei „Rechtsmissbrauch“

Die Entscheidung des BGH, mit der die Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen wurde, ist kurz und in seiner Konsequenz nachhaltig.   

Der Sachverhalt stellt sich wie folgt dar: Im Bereich des Wohnungseigentums des klagenden Wohnungs- bzw. Teileigentümers bestand Feuchtigkeit. Er verlangte von der Gemeinschaft Schadensersatz. Dem war vorangegangen, dass er einige Jahre zuvor (im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 14.04.2011) zwar keine konkrete Sanierungsmaßnahme, sondern eine Grundentscheidung der Gemeinschaft begehrte, dass sich diese mit der Feuchtigkeitssanierung seines Teileigentums befasst. Dieser Antrag in 2011 wurde abgewiesen und vom Kläger nicht angefochten.

Ob eine Anfechtungsklage Vorrang vor einem Schadensersatzanspruch habe (vgl. dazu auch Urteil des BGH vom 23.02.2018 - V ZR 101/16 -) könne dahinstehen.  Grundsätzlich zulässig sei es gewesen, dass der Kläger in 2011 keine bestimmte Sanierungsmaßnahme von der Gemeinschaft verlangt habe, sondern nur eine Grundentscheidung, sich mit der Sanierung des Feuchtigkeitsschadens zu befassen, § 21 Abs. 4 WEG. Ein Schadensersatzanspruch scheitere also nicht daran, dass der Kläger keine konkrete Sanierungsmaßnahme verlangt habe.

Entscheidend sei vorliegend, dass der Kläger den Negativbeschluss im Jahr 2011 nicht angefochten habe und darüber hinaus sechs Jahre lang seinen Anspruch auch nicht weiterverfolgt habe und auch keine Klage auf Ersetzung  des von ihm in 2011 angestrebten Grundsatzbeschlusses über die Sanierung seines Teileigentums gem. § 21 Abs. 8 WEG erhoben habe.

In seinem Urteil vom 23.02.2018 hatte der BGH festgehalten, dass grundsätzlich bei Ablehnung eines Beschlusses, eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum vorzunehmen, die ein Wohnungseigentümer zur Behebung von Schäden an seinem Sondereigentum verlangt, Schadensersatzansprüche des betroffenen Wohnungseigentümers wegen einer verzögerten Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht ausgeschlossen sind, wenn er Anfechtungsklage und gleichzeitig in Bezug auf die begehrte Maßnahme Beschlussersetzungsklage erhebt, auch wenn er nachfolgend nicht gegen Vertagungsbeschlüsse ebenfalls Anfechtungsklage erhebt.

In Ansehung auf die fehlende Anfechtung des ablehnenden Beschlusses in 2011 und dem Fehlen einer Beschlussersetzungsklage und dem langen zuwarten sei sein jetziges Begehren auf Schadensersatz rechtsmissbräuchlich.

Anm.: Rechtsmissbrauch wird angenommen, wenn zwar jemand formal ein einklagbares Recht hat, mit dessen Ausübung aber nur den Zweck verfolgt, einem anderen Schaden zuzufügen. Gleiches gilt nach der Entscheidung des BGH dann, wenn das Recht nicht ordnungsgemäß durchgesetzt wird, zu dem hier die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer zum Handeln gehört und die Verzögerung durch die Gemeinschaft nicht durch ihn durch Unterlassen der gebotenen Rechtsmittel (mit) zu vertreten ist. Der Kläger hätte also bereits den Beschluss von 2011 anfechten und Beschlussersetzungsklage erheben müssen, damit er einen durch die Verzögerung der notwendigen Sanierung entstehenden Schaden von den Eigentümern ersetzt verlangen kann, die an der positiven Beschlussfassung nicht mitwirkten.

BGH, Beschluss vom 14.11.2019 - V ZR 63/19 -

WEG: Durchsetzung der Hausgeldklage im Urkundenprozess

Im Streit waren Hausgeldansprüche der klagenden Wohnungseigentümer (Kläger). Nachdem dem beklagten Wohnungseigentümer die Klage zugestellt worden war, zahlte er. Die Kläger erklärten die Hauptsache für erledigt. Das Amtsgericht hatte ihnen die Verfahrenskosten auferlegt mit der Begründung, die Klage sei unzulässig gewesen, da sie im Urkundenverfahren erhoben worden sei. Auf die Beschwerde wurden die Kosten dem Beklagten auferlegt.

Damit musste sich das Landgericht mit der Frage auseinandersetzen, ob die Klage im Urkundenverfahren zulässig erhoben werden konnte. Dabei, so das Landgericht, käme es vorliegend auch nicht darauf an, dass der Beklagte auf die Klage gar nicht erwidert habe und von daher die Forderung unstreitig gewesen sei, weshalb ein  Urkundenbeweis nicht einmal erforderlich gewesen sei. Einer entsprechenden Bewertung würde § 597 Abs. 2 ZPO entgegenstehen, wonach die nicht durch Urkunden bewiesenen Tatsachen im Falle einer Säumnissituation des Gegners entgegen § 331 Abs. 1 ZPO nicht als zugestanden gelten würden, sondern die die Echtheit der Urkunden und die Übereinstimmung von Kopien und Originalen.

Entscheidend sei, ob das Protokoll der Eigentümerversammlung, auf der über den Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung abgestimmt würde, auf deren Grundlage dann die Forderung geltend gemacht würde, die Beschlussfassung beweise und damit also die anspruchsbegründenden Tatsachen iSv. § 592 ZPO bewiesen werden können. Diese in der Literatur unterschiedlich beantwortete Frage wurde vom Landgericht pro Urkundenverfahren entschieden.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung sei lediglich eine Privaturkunde (§ 416 ZPO). Dieser komme nur ein eingeschränkter Beweiswert dahingehend zu, dass die Unterzeichner derselben den Inhalt für wahrheitsgemäß befinden. Der Urkundenbegriff in § 592 ZPO würde aber keine Unterscheidung zwischen Privaturkunde und öffentlicher Urkunden oder im Übrigen machen; vielmehr entspräche der verwandte Urkundenbegriff in der Prozessordnung der der §§ 415ff BGB mit der Folge, dass er alle schriftlichen Beweisstücke umfasse. Deshalb müsse die Urkunde das den Anspruch begründende Rechtsverhältnis selbst verbriefen. Ausreichend sei, dass nach den Grundsätzen der freien Beweiswürdigung der geltend gemachte Anspruch durch die Urkunde bewiesen werden könne. Die Urkunde müsse also positiv nur geeignet sein, das Bestehen des Anspruchs unmittelbar oder mittelbar (z.B. im Rahmen einer Indiztatsache) zu erbringen und dürfe negativ nicht einen unzulässigen Augenschein-, Zeugen oder Sachverständigenbeweis durch Verschriftlichung ersetzen.

Hier käme dem Protokoll die Indizwirkung zu, dass Beschlüsse gefasst wurden, wie protokolliert. Ein abweichender Geschehensablauf müsse vom Gegner dargelegt und nahgewiesen werden.

Damit besteht eine vereinfachte und schnellere Möglichkeit, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen nicht zahlende Wohnungseigentümer geltend zu machen, die sich entweder aus der beschlossenen Jahresabrechnung oder dem beschlossenen Wirtschaftsplan ergeben. Zwar sind dem jeweiligen Gegner seine Rechte für das Nachverfahren (auf Antrag bei Anerkenntnis des Anspruchs im Urkundenverfahren oder bei Klageabweisungsantrag) vorzubehalten, doch kann bereits aus dem Urteil im Urkundenverfahren vollstreckt werden.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 11.12.2019 - 2-13 T 106/19 -

Zuweisung und Zuweisungsbefugnis von Sondernutzungsrechten durch (ausgeschiedenen) teilenden Eigentümer

Häufig weiß der aufteilende Eigentümer nicht, welchem Sonder-/Teileigentum er bestimmte Sondernutzungsrechte (die z.B. an Stellplätzen geschaffen werden) er diese zuteilen wird, da er die Entscheidung z.B. vom Abverkauf abhängig machen will. In diesen Fällen wird eine entsprechende Regelung zur Zuweisung und Zuweisungsbefugnis in die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgenommen. In dem vom OLG Düsseldorf zu beurteilenden Fall wurde aufgenommen: „Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige Veräußerung der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zu bestimmen, ob und ggf. welche der vorgenannten PKW-Abstellplätze dem betreffenden Erwerber und künftigen Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zusteht. Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, eine solche Bestimmung auch ohne Veräußerung durch eine notariell beglaubigte Erklärung zu treffen.“.  Im folgenden Absatz heißt es: „Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur jeweiligen Sondernutzung eines der vorgenannten Stellplätze allein berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils anderen Sondereigentümer“ von der Nutzung der Stellplätze ausgeschlossen und haben die unentgeltliche Sondernutzung zu dulden.

Zum Zeitpunkt der erfolgten Zuteilung war der teilende Eigentümer nicht mehr Eigentümer von Wohnungs- und Teileigentum gewesen. Das Grundbuchamt sah zur Eintragung der Sondernutzungsrechte zu jeweils benannten Wohn-/Teileigentumseinheiten im Rahmen einer Zwischenverfügung die Mitwirkung aller Miteigentümer als erforderlich an. Dagegen wandte sich die Beschwerde, über die das OLG zu entscheiden hatte. Die Beschwerde hatte aus formalen Gründen Erfolg, da nach Auffassung des OLG eine Zwischenverfügung nicht hätte ergehen dürfen. Das Grundbuchamt wird daher in der Sache entscheiden müssen. Allerdings nahm das OLG die Beschwerde zum Anlass auch zur Sache Stellung zu nehmen, wobei es sich auch grundlegend zu dem Zuweisungsrecht äußerte:

Sollen Sondernutzungsrechte nachträglich als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden, bedürfe es der Einigung sämtlicher Wohnungseigentümer, § 10 Abs. 3 WEG, und nach §§ 5 Abs. 4 WEG, 877, 876 BGB der Zustimmung möglicherweise dadurch Benachteiligter dinglicher Berechtigter (so Grundschuldgläubiger) sowie jener, denen bereits eine Auflassungsvormerkung erteilt wurde. Dies gelte auch dann, wenn die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten bereits in der ursprünglichen, im Grundbuch gewahrten Teilungserklärung vorgesehen sei.

Allerdings gäbe es zwei anerkannte Möglichkeiten der Gestaltung einer Teilungserklärung, die dem teilenden Eigentümer die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer und der dinglich Berechtigten ermögliche.

1. Der teilende Eigentümer könne sich in der Teilungserklärung ein Zuordnungsrecht vorbehalten mit der Folge, dass dieses zunächst keiner Wohnung bzw. keinem Teileigentum zugeordnet wird und er alleine Berechtigt bleibt. Diese „gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuordnungsvorbehalt“ beruhe aber auf dessen persönlicher Sondernutzungsberechtigung und würde nur bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft gelten können. Das Sondernutzungsrecht ist an die Inhaberschaft von Wohnungs- oder Teileigentum gebunden. Ein Mitnehmen des Zuweisungsrechts würde überwiegend abgelehnt.

2. Der teilende Eigentümer könne alle künftigen Erwerber unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 BGB) einer Zuweisung der Sondernutzungsrechte  von einer Nutzung mit Eintritt der Bedingung ausschließen („gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“). Hier der teilende Eigentümer nur zuweisungsberechtigt. In diesem Fall würde in der Rechtsprechung überwiegend eine Zulässig (bejahend OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.06.2015 - 20 W 54/15 -; OLG Stuttgart, Beschluss vom 11.05.2012 - 8 W 164/11 -; vgl. auch OLG Hamm, Beschluss vom 16.06.2017 - 15 W 474/16 -).

Das OLG lässt offen, ob es sich bei der Regelung in der Teilungserklärung in Ansehung des 2. Absatzes um die Variante der „gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“ handelt.  Entscheidend sei die Auslegung der vorliegenden Teilungserklärung, was vom Grundbuchamt entsprechend § 133 BGB zu erfolgen habe. Es sei auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen. Danach nimmt das OLG an, dass der teilende Eigentümer mit seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft  nicht mehr zur Zuweisung berechtigt sei. Ausdrücklich sei im ersten Absatz auf die Zuweisungsberechtigung des teilenden Eigentümers „bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung“ abgestellt worden. Eine Regelung dazu, was gelten soll, wenn der teilende Eigentümer ohne Zuweisung alle Wohnungs- und Teileigentumseinheiten veräußert und übertragen hat, fehle.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2019 - I-3 Wx 69/19 -

Wann ergreift die Beschlagnahme nach § 20 Abs. 2 ZVG die Forderung gegen den Gebäudeversicherer nicht ?

Die Beklagte zu 1. (eine Wohnungseigentümergemeinschaft, nachfolgend WEG) hatte eine Gebäudeversicherung gegen die Risiken Feuer, Sturm und Leitungswasser abgeschlossen.  Der Kläger wurde im Rahmen einer Zwangsversteigerung durch Zuschlagsbeschluss am 17.06.2013 Mitglied derselben. Voreigentümer des durch Zuschlagsbeschluss auf den Kläger übergegangenen Sondereigentums war zunächst die A & F KG, die nach einem Brand in ihrem Teileigentum (26.0ß6.2002) dieses an die W KG (Eigentumsübergang im Grundbuch am 05.08.2002) ohne Abtretung der Ansprüche gegen den Gebäudeversicherer veräußerte. In der Folge erfolgte die Zwangsversteigerung des im Eigentum der W KG befindlichen Sondereigentums. Zum Zeitpunkt des Zuschlags hatte der Gebäudeversicherer noch nicht den Brandschaden reguliert. Dies erfolgte erst am 16.08.2013 durch Zahlung der Schäden an die Beklagte zu 1. Von dieser und der mitverklagten Verwalterin verlangte der Kläger die Auszahlung des vom Versicherer gezahlten Betrages an sich. Die Klage war in allen Instanzen erfolglos.

Es handele es sich bei der von der WEG für das ganze Gebäude abgeschlossenen Gebäudeversicherung um eine Versicherung um eine Versicherung auf fremde Rechnung, weshalb, so der BGH,  die WEG verpflichtet sei eine hieraus erhaltene Versicherungsleistung an denjenigen auszuzahlen sei, dessen Sonder- oder Teileigentum betroffen sei und dem danach die Leistung zustehe. Nach § 95 Abs. 1 VVG würde der Leistungsanspruch, der vor dem Eigentumsübergang entstanden sei, nicht auf den Erwerber übergehen (BGH, Urteil vom 16.09.2016 - V ZR 29/16 -). Auf den Zeitpunkt der Auszahlung der Versicherungsleistung käme es nicht an.

Etwas anderes würde sich hier auch nicht aus dem Umstand ergeben, dass der Kläger das Eigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwarb. Zwar könne ein solcher Anspruch im Rahmen der Zwangsversteigerung auf den Ersteher übergehen (§§ 90 Abs. 2, 55 Abs. 1 20 Abs. 2 ZVG). Durch den Zuschlag erwerbe der Ersteher mit dem Grundstück zugleich die Gegenstände, auf welche sich die Zwangsversteigerung erstreckt habe (§ 90 Abs. 2 ZVG). Dies seien alle Gegenstände, deren Beschlagnahme noch wirksam seien (§ 55 Abs. 1 ZVG).  Abgesehen von den hier nicht in Betracht kommenden Ausnahmen des § 21 ZVG erstrecke sich die Beschlagnahme nach § 20 Abs. 2 ZVG auf die Gegenstände, auf die sich bei einem Grundstück eine Hypothek erstrecke. Dies sei nach § 1127 Abs. 1 BGB bei einer Forderung gegen einen Versicherer dann der Fall, wenn die der Hypothek unterliegenden Gegenstände für den Eigentümer oder Eigenbesitzer des Grundstücks versichert worden wären, weshalb grundsätzlich (mit Ausnahme eines Vorgehens nach § 65 ZVG) auch der Anspruch gegen den Gebäudeversicherer der Beschlagnahme unterläge. Deshalb würde in Ermangelung anderweitiger Regelungen in den Versicherungsbedingungen auch die Forderung gegen den Versicherer auf den Ersteher übergehen. Der Ersteher erhalte das Geld für die Beseitigung der Schäden, die Mitversteigerung der Versicherungsleistung erhöhe den Erlös für den Grundpfandgläubiger.

Allerdings sei Voraussetzung, dass sich das Grundpfandrecht noch zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme auf die  Versicherungsforderung erstreckt (§§ 20 Abs. 2, 22 Abs. 1 ZVG). Das setze voraus, dass die Versicherungsforderung in den Haftungsverband der Hypothek fällt, was bedeutet, dass der versicherte Gegenstand bei Eintritt des Schadens zum Haftungsverband gehört habe und Begünstigter der Eigentümer oder Eigenbesitzer des Grundstücks gewesen wäre. Das wäre nicht der der Fall, wenn das Grundstück ohne die Forderung veräußert würde. Während bei einer anderen als Gebäudeversicherung der Eigentümer bis zur Beschlagnahme verfügungsbefugt bleibe, sei er bei einer Gebäudeversicherung auch vor einer Beschlagnahme gehindert, zum Nachteil des Hypothekengläubigers darüber zu verfügen (§ 1128 Abs. 3 BGB). Allerdings sei der Eigentümer nicht gehindert, das Grundstück bei bestehenbleibender Hypothek an einen Dritten ohne Übertragung der Forderung gegen den Versicherer zu veräußern. Das führe dazu, dass die Forderung entsprechend § 1124 Abs. 3 BGB aus dem Haftungsverbund des Grundpfandgläubigers fällt, unter Fortbestand der durch § 1128 BGB begründeten Stellung des Grundpfandgläubigers. Ohne die Auflösung des Haftungsverbundes  würde der Eigentümer, der sein Grundstück unter Fortbestand der eingetragenen Grundpfandrechte veräußern will,  bei verbliebener Inhaberschaft  die Gefahr eingehen, diese Forderung im Rahmen einer Zwangsvollstreckung in das nunmehr fremde Grundstück zu verlieren.

Es gäbe keinen sachlichen Grund, dass die Forderung aus einer Gebäudeversicherung dauerhaft mit dem Grundpfandrecht verbunden bliebe. Die Trennung des Haftungsverbundes schmälere nicht des Schutz des Hypothekengläubigers gem. § 1128 BGB, der auch auf eine Beschlagnahmewirkung des § 20 Abs. 2 ZVG nicht angewiesen sei, da die Forderung aus der Versicherung ohnehin als an ihn verpfändet gilt.  §§ 1127 und 1128 BGB würden nicht die Interessen des Erstehers schützen.

Daraus folge, dass im Rahmen der Zwangsversteigerung eine Forderung gegen den Gebäudeversicherer nicht von der Beschlagnahmewirkung des § 20 Abs. 2 ZVG erfasst wurde. Die A & F KG habe ihre Versicherungsforderung bei Übertragung des Eigentums an die W KG nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht an diese abgetreten.

BGH, Urteil vom 12.04.2019 - V ZR 132/18 -

WEG: Wer darf die GmbH als Sondereigentümerin auf einer Eigentümerversammlung vertreten ?

Die Klägerin, eine GmbH,  war Eigentümerin von 22 Wohnungen, die Beklagten Eigentümer der restlichen 21 Wohnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 9 der Teilungserklärung (TE) war bestimmt, dass sich ein Wohnungseigentümer „nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertraten lassen“ könne. Die Klägerin selbst war die nahezu 100%-ige Tochtergesellschaft einer Holdinggesellschaft, zu deren Konzern auch deren Tochterunternehmen TA GmbH gehörte, welche die Funktion der konzernweiten einheitlichen Verwaltungsgesellschaft des Konzern inne hatte. Alle Gesellschaften des Konzerns, so auch die Klägerin, hatten der TA GmbH eine Vollmacht für die Verwaltung ihrer Sondereigentumseinheiten erteilt, die auch den gesamten Schriftverkehr der Klägerin mit der Verwalterin abwickelte. Für die Eigentümerversammlung vom 12.12.2016, bei der u.a. die Wiederbestellung der Verwalterin auf der Tagesordnung stand, hatte die die TA GmbH einer ihrer Mitarbeiterinnen eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht erteilt mit der Berechtigung, Untervollmachten zu erteilen. Der Versammlungsleiter wies zu Beginn der Versammlung  die Vollmacht der Mitarbeiterin zurück. Er wies auch (unter Hinweis auf einen Interessenskonflikt) eine Untervollmacht auf sich zurück. Die Wiederbestellung der Verwalterin wurde mit 14 Stimmen (ohne Berücksichtigung der Stimmen der Klägerin) wiederbestellt. Die dagegen von der Klägerin erhobene Anfechtungsklage wies das Amtsgericht zurück. Auf die Berufung der Klägerin änderte das Landgericht das Urteil ab und erklärte den Beschluss über die Wiederbestellung der Verwalterin für unwirksam. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen.

Entscheidend war, ob der Ausschluss der Klägerin zur Stimmabgabe rechtmäßig war. Dabei hatte das Amtsgericht noch auf die Regelung in der TE verwiesen, nach der nicht geregelt war, dass eine GmbH nicht durch ihr Organ sondern auch durch einen Mitarbeiter, gar einem Mitarbeiter eines konzernzugehörigen Unternehmens vertreten werden könnte. Dies sah das Landgericht anders, dessen Rechtsansicht sich der BGH anschloss.

Der BGH stellte auf den Grundsatz ab, dass sich ein Wohnungseigentümer durch eine beliebig andere Person vertreten lassen könne. Dieser Grundsatz habe in § 9 TE eine Einschränkung gefunden. Gegen diese Einschränkung hatte der BGH keine Bedenken (vgl. auch BGH, Beschluss vom 11.11.1986 - V ZB 1/86 -). Allerdings sei die Vertretungsbeschränkung in § 9 TE ergänzend auszulegen. Sie sei nach dem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten, nicht auf eine juristische Person, bei der eine Vertretung durch einen Ehegatten bereits begrifflich nicht in Betracht kommen könne. Damit weise die TE eine unbeabsichtigte Regelungslücke auf, da offenbar nicht n den Fall einer Beteiligung einer juristischen Person gedacht worden sei.  Zweck der Vertretungsklauseln der vorliegenden Art sei, die Gemeinschaft von  gemeinschaftsfremden Einwirkungen freizuhalten, weshalb sich die Wohnungseigentümer nur durch Personen vertreten lassen sollen, die dem eigenen Kreis nahestehen würden (BGH, Beschluss vom 29.01.1993 - V ZB 24/92 -).  Der Zweck bestünde auch gegenüber Wohnungseigentümern in der Form juristischer Personen, da kein Grund für eine Privilegierung dieser Wohnungseigentümer ersichtlich sei. Es wäre daher eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend vorzunehmen, soweit eine Vertretung der juristischen Person (außer durch ihr Organ) völlig ausgeschlossen werde, weshalb eine Vertretung durch Mitarbeiter der juristischen Person zulässig sei.

Durch die Teilnahme eines aufgrund seiner Zugehörigkeit des Vertreters zu dem Unternehmen der juristischen Person mit den  Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft vertrauten Mitarbeiters würde Zweck der Vertretungsklausel Rechnung getragen, Einflüsse Dritter weitgehend auszuschließen.  Es sei vor diesem Hintergrund nicht gerechtfertigt, dass nur das Organ der Gesellschaft teilnehmen dürfe, wenn diese ihre Interessensvertretung nicht in die Hand eines anderen Wohnungseigentümers oder des Verwalters legen wolle (OLG Frankfurt OLGZ 1979, 134, 136; LG München I ZMR 2015, 152). .

Auch soweit sich die Klägerin nicht durch einen eigenen Mitarbeiter vertreten ließ konnte dies nach Ansicht des BGH nicht zum Stimmrechtsausschluss führen. Auch hier sei die Vertretungsklausel dahingehend ergänzend auszulegen, dass die Vertretung nicht notwendig durch einen unternehmenseigenen Mitarbeiter erfolgen müsse. Bei der Ermittlung des hypothetischen Willens des teilenden Eigentümers sei drauf abzustellen, welche Regelung er bei einer angemessenen Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte. Da die Vertretungsregelung in der TE als eine Einschränkung des Rechts darstelle, eine beliebige Person zu bevollmächtigen, dürfe bei der ergänzenden Auslegung der Klausel kein zu enger Maßstab angesetzt werden. Zu berücksichtigen seien das berechtigte Interesse zur Abwehr fremder Einflüsse auf der einen Seite und die Bedeutung des Stimmrechts als Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte auf der anderen Seite (BGH, Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 72/18 -). Daher sei eine Vertretungsklausel regelmäßig, so auch hier, dahingehend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung auch von einem Mitarbeiter eines konzernzugehörigen Unternehmens vertreten lassen könne, wenn diese für die Verwaltung des Sondereigentums zuständig sei (entgegen LG München I ZMR 2015, 152 für den Fall der Beschränkung auf die Vertretung durch Verwandte in gerader Linie).

Die Vertretungsklausel beschränke zwar den berechtigten Kreis von Vertretern auf den eigenen Kreis nahestehender Personen, damit diese Meinungsverschiedenheiten möglichst unter sich austragen können (BGH, Beschluss vom 29.01.1993 - V ZB 24/92 -). Damit könne insbesondere auch nicht ein Sondereigentumsverwalter, der von einem Sondereigentümer mit der Verwaltung seines gesamten Sondereigentums beauftragt sei, Bevollmächtigter sein. Dies gelte auch für juristische Personen. Wenn es sich aber um einen Mitarbeiter eines Unternehmens handele, das ebenso wie die Wohnungseigentümerin selbst als Tochterunternehmen mit derselben Muttergesellschaft verbunden sei (§ 290 Abs. 1 HGB), und dieses Tochterunternehmen nach der konzerninternen Aufgabenteilung für die Verwaltung der Wohnungseinheiten zuständig sei, handele es sich bei deren Mitarbeiter nicht um einen außenstehenden Dritten. Es käme nach Sinn und Zweck der Vertretungsregelung nicht darauf an, ob die mit der Verwaltung betraute Person bei der Wohnungseigentümerin selbst beschäftigt sei oder bei einem konzernverbundenen Unternehmen, welches die Verwaltung übernommen habe. In beiden Fällen würde die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemeinschaftsfremden Einflüssen ausgesetzt. Sei dies aber auszuschließen, käme es auf das formale Kriterium des Bestehens eines unmittelbaren Arbeitsverhältnisses nicht an, da in beiden Fällen eine Selbststeuerung der Eigentümergemeinschaft gewährleistet sei.

BGH, Urteil vom 28.06.2019 - V ZR 250/18 -