Häufig weiß der aufteilende
Eigentümer nicht, welchem Sonder-/Teileigentum er bestimmte Sondernutzungsrechte
(die z.B. an Stellplätzen geschaffen werden) er diese zuteilen wird, da er die
Entscheidung z.B. vom Abverkauf abhängig machen will. In diesen Fällen wird
eine entsprechende Regelung zur Zuweisung und Zuweisungsbefugnis in die Teilungserklärung
der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgenommen. In dem vom OLG Düsseldorf
zu beurteilenden Fall wurde aufgenommen: „Der
aufteilende Eigentümer ist berechtigt, bei Beurkundung der Verträge über die
erstmalige Veräußerung der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zu bestimmen,
ob und ggf. welche der vorgenannten PKW-Abstellplätze dem betreffenden Erwerber
und künftigen Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts zur
alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zusteht. Der aufteilende
Eigentümer ist berechtigt, eine solche Bestimmung auch ohne Veräußerung durch
eine notariell beglaubigte Erklärung zu treffen.“. Im folgenden Absatz heißt es: „Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der
zur jeweiligen Sondernutzung eines der vorgenannten Stellplätze allein
berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils
anderen Sondereigentümer“ von der
Nutzung der Stellplätze ausgeschlossen und haben die unentgeltliche
Sondernutzung zu dulden.
Zum Zeitpunkt der erfolgten
Zuteilung war der teilende Eigentümer nicht mehr Eigentümer von Wohnungs- und
Teileigentum gewesen. Das Grundbuchamt sah zur Eintragung der Sondernutzungsrechte
zu jeweils benannten Wohn-/Teileigentumseinheiten im Rahmen einer Zwischenverfügung
die Mitwirkung aller Miteigentümer als erforderlich an. Dagegen wandte sich die
Beschwerde, über die das OLG zu entscheiden hatte. Die Beschwerde hatte aus
formalen Gründen Erfolg, da nach Auffassung des OLG eine Zwischenverfügung
nicht hätte ergehen dürfen. Das Grundbuchamt wird daher in der Sache
entscheiden müssen. Allerdings nahm das OLG die Beschwerde zum Anlass auch zur
Sache Stellung zu nehmen, wobei es sich auch grundlegend zu dem Zuweisungsrecht
äußerte:
Sollen Sondernutzungsrechte
nachträglich als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden,
bedürfe es der Einigung sämtlicher Wohnungseigentümer, § 10 Abs. 3 WEG, und nach
§§ 5 Abs. 4 WEG, 877, 876 BGB der Zustimmung möglicherweise dadurch Benachteiligter
dinglicher Berechtigter (so Grundschuldgläubiger) sowie jener, denen bereits
eine Auflassungsvormerkung erteilt wurde. Dies gelte auch dann, wenn die
nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten bereits in der ursprünglichen,
im Grundbuch gewahrten Teilungserklärung vorgesehen sei.
Allerdings gäbe es zwei
anerkannte Möglichkeiten der Gestaltung einer Teilungserklärung, die dem
teilenden Eigentümer die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten
ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer und der dinglich
Berechtigten ermögliche.
1. Der teilende Eigentümer könne
sich in der Teilungserklärung ein Zuordnungsrecht vorbehalten mit der Folge,
dass dieses zunächst keiner Wohnung bzw. keinem Teileigentum zugeordnet wird und
er alleine Berechtigt bleibt. Diese „gestreckte Begründung von
Sondernutzungsrechten durch Zuordnungsvorbehalt“ beruhe aber auf dessen
persönlicher Sondernutzungsberechtigung und würde nur bis zu seinem Ausscheiden
aus der Gemeinschaft gelten können. Das Sondernutzungsrecht ist an die Inhaberschaft
von Wohnungs- oder Teileigentum gebunden. Ein Mitnehmen des Zuweisungsrechts
würde überwiegend abgelehnt.
2. Der teilende Eigentümer könne
alle künftigen Erwerber unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 BGB) einer
Zuweisung der Sondernutzungsrechte von
einer Nutzung mit Eintritt der Bedingung ausschließen („gestreckte Begründung
von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“). Hier der
teilende Eigentümer nur zuweisungsberechtigt. In diesem Fall würde in der Rechtsprechung
überwiegend eine Zulässig (bejahend OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.06.2015 -
20 W 54/15 -; OLG Stuttgart, Beschluss vom 11.05.2012 - 8 W 164/11 -; vgl. auch
OLG Hamm, Beschluss vom 16.06.2017 - 15 W 474/16 -).
Das OLG lässt offen, ob es sich
bei der Regelung in der Teilungserklärung in Ansehung des 2. Absatzes um die
Variante der „gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten durch
aufschiebend bedingte Zuordnung“ handelt. Entscheidend sei die Auslegung der vorliegenden
Teilungserklärung, was vom Grundbuchamt entsprechend § 133 BGB zu erfolgen
habe. Es sei auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen. Danach nimmt das
OLG an, dass der teilende Eigentümer mit seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft
nicht mehr zur Zuweisung berechtigt sei.
Ausdrücklich sei im ersten Absatz auf die Zuweisungsberechtigung des teilenden
Eigentümers „bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige
rechtsgeschäftliche Veräußerung“ abgestellt worden. Eine Regelung dazu, was
gelten soll, wenn der teilende Eigentümer ohne Zuweisung alle Wohnungs- und
Teileigentumseinheiten veräußert und übertragen hat, fehle.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2019 - I-3 Wx 69/19 -
