Zuweisung und Zuweisungsbefugnis von Sondernutzungsrechten durch (ausgeschiedenen) teilenden Eigentümer

Häufig weiß der aufteilende Eigentümer nicht, welchem Sonder-/Teileigentum er bestimmte Sondernutzungsrechte (die z.B. an Stellplätzen geschaffen werden) er diese zuteilen wird, da er die Entscheidung z.B. vom Abverkauf abhängig machen will. In diesen Fällen wird eine entsprechende Regelung zur Zuweisung und Zuweisungsbefugnis in die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgenommen. In dem vom OLG Düsseldorf zu beurteilenden Fall wurde aufgenommen: „Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige Veräußerung der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zu bestimmen, ob und ggf. welche der vorgenannten PKW-Abstellplätze dem betreffenden Erwerber und künftigen Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zusteht. Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, eine solche Bestimmung auch ohne Veräußerung durch eine notariell beglaubigte Erklärung zu treffen.“.  Im folgenden Absatz heißt es: „Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur jeweiligen Sondernutzung eines der vorgenannten Stellplätze allein berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils anderen Sondereigentümer“ von der Nutzung der Stellplätze ausgeschlossen und haben die unentgeltliche Sondernutzung zu dulden.

Zum Zeitpunkt der erfolgten Zuteilung war der teilende Eigentümer nicht mehr Eigentümer von Wohnungs- und Teileigentum gewesen. Das Grundbuchamt sah zur Eintragung der Sondernutzungsrechte zu jeweils benannten Wohn-/Teileigentumseinheiten im Rahmen einer Zwischenverfügung die Mitwirkung aller Miteigentümer als erforderlich an. Dagegen wandte sich die Beschwerde, über die das OLG zu entscheiden hatte. Die Beschwerde hatte aus formalen Gründen Erfolg, da nach Auffassung des OLG eine Zwischenverfügung nicht hätte ergehen dürfen. Das Grundbuchamt wird daher in der Sache entscheiden müssen. Allerdings nahm das OLG die Beschwerde zum Anlass auch zur Sache Stellung zu nehmen, wobei es sich auch grundlegend zu dem Zuweisungsrecht äußerte:

Sollen Sondernutzungsrechte nachträglich als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden, bedürfe es der Einigung sämtlicher Wohnungseigentümer, § 10 Abs. 3 WEG, und nach §§ 5 Abs. 4 WEG, 877, 876 BGB der Zustimmung möglicherweise dadurch Benachteiligter dinglicher Berechtigter (so Grundschuldgläubiger) sowie jener, denen bereits eine Auflassungsvormerkung erteilt wurde. Dies gelte auch dann, wenn die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten bereits in der ursprünglichen, im Grundbuch gewahrten Teilungserklärung vorgesehen sei.

Allerdings gäbe es zwei anerkannte Möglichkeiten der Gestaltung einer Teilungserklärung, die dem teilenden Eigentümer die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer und der dinglich Berechtigten ermögliche.

1. Der teilende Eigentümer könne sich in der Teilungserklärung ein Zuordnungsrecht vorbehalten mit der Folge, dass dieses zunächst keiner Wohnung bzw. keinem Teileigentum zugeordnet wird und er alleine Berechtigt bleibt. Diese „gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuordnungsvorbehalt“ beruhe aber auf dessen persönlicher Sondernutzungsberechtigung und würde nur bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft gelten können. Das Sondernutzungsrecht ist an die Inhaberschaft von Wohnungs- oder Teileigentum gebunden. Ein Mitnehmen des Zuweisungsrechts würde überwiegend abgelehnt.

2. Der teilende Eigentümer könne alle künftigen Erwerber unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 BGB) einer Zuweisung der Sondernutzungsrechte  von einer Nutzung mit Eintritt der Bedingung ausschließen („gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“). Hier der teilende Eigentümer nur zuweisungsberechtigt. In diesem Fall würde in der Rechtsprechung überwiegend eine Zulässig (bejahend OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.06.2015 - 20 W 54/15 -; OLG Stuttgart, Beschluss vom 11.05.2012 - 8 W 164/11 -; vgl. auch OLG Hamm, Beschluss vom 16.06.2017 - 15 W 474/16 -).

Das OLG lässt offen, ob es sich bei der Regelung in der Teilungserklärung in Ansehung des 2. Absatzes um die Variante der „gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“ handelt.  Entscheidend sei die Auslegung der vorliegenden Teilungserklärung, was vom Grundbuchamt entsprechend § 133 BGB zu erfolgen habe. Es sei auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen. Danach nimmt das OLG an, dass der teilende Eigentümer mit seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft  nicht mehr zur Zuweisung berechtigt sei. Ausdrücklich sei im ersten Absatz auf die Zuweisungsberechtigung des teilenden Eigentümers „bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung“ abgestellt worden. Eine Regelung dazu, was gelten soll, wenn der teilende Eigentümer ohne Zuweisung alle Wohnungs- und Teileigentumseinheiten veräußert und übertragen hat, fehle.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2019 - I-3 Wx 69/19 -

WEG: Kostentragung bei Mehrfachparkern

Die Klägerin war Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG); mit dem Sondereigentum der Klägerin war das an zwei oben auf einem Vierfachparker belegen Kfz-Stellplätzen verbunden.  Die Gemeinschaftsordnung (GO) als Teil der Teilungserklärung (TE) enthielt in § 7 zu den Instandhaltungspflichten u.a. die Regelung, demzufolge jeder Sondernutzungsberechtigte auf seine Kosten die dem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche zu unterhalten und instandzuhalten habe (§ 7 Abs. 2 GO). In § 13 Abs. 2 S. 4 GO war zu Zahlungsverpflichtungen geregelt, dass die auf die Sondereigentümer entfallenden Anteile der Kosten nach den Verhältniswerten der Miteigentumsanteile ermittelt würden; expressis verbis hieß es dann zu den Mehrfachparkern, dass die Kosten von deren Unterhaltung von den jeweiligen Eigentümern eines Doppel- bzw. Vierfachparkers getragen würden. Weiter hieß es, dass die gesamten Kosten der Tiefgarage auf die Sondernutzungsberechtigten zu gleichen Teilen umzulegen seien.

Nach Arbeiten in 2016 an dem fraglichen Vierfachparker teilte die Verwaltung im Rahmen der Jahresabrechnung die Kosten auf die vier Parker zu je ¼ auf, weshalb die Klägerin ½ der Kosten zu tragen hatte. Die beschlossene Jahresabrechnung hat das Amtsgericht auf die Anfechtungsklage der Klägerin in diesem Punkt für unwirksam erklärt; die Berufung der Beklagten wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Die zugelassene Revision führte dann zur Aufhebung der vorangegangenen Entscheidung und Klageabweisung. Die Umlage der Kosten auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten nach Köpfen entspräche der Kostentragungsregelung der GO. Dabei stützt sich der BGH auf zwei Erwägungen, die getrennt von einander zu diesem Ergebnis führen:

a) Das Berufungsgericht hatte angenommen, die Regelungen in § 7 Abs 2 und 13 Abs. 2 GO seien nebeneinander anzuwenden. Das sei falsch. Es würde nur die Regelung in § 7 GO greifen.

§ 7 Abs. 2 S. 2 GO spricht von einem Sondernutzungsrecht unterliegenden „Flächen“, weshalb zwar nach dem Wortsinn damit auch die zugewiesenen Sondernutzungsflächen an Mehrfachparkern gehören könnten. Allerdings würde bei der nächstliegenden Auslegung die Regelung nur die in § 1 Abs. 4 TE angesprochenen Sondernutzungsrechte an Terrassen und Gartenflächen, nicht aber die Stellplätze auf Mehrfachparkern betreffen. Es handele sich bei der regelung in § 7 GO um eine Ausnahme der gesetzlichen Aufgabenverteilung in § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG, wonach an sich die Instandhaltung und –setzung Aufgabe aller Eigentümer sei. Dies soll aber für Räumlichkeiten und Flächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen, auf die Inhaber dieser Sondernutzungsrechte verlagert werden, die damit natürlich auch die Kosten insoweit tragen sollen. Dieses Ziel ließe sich aber bei Mehrfachparkern nicht erreichen, da es zu einer geteilten Verantwortung je nach Bauteil kommen würde; während es für die Kostentragung des Sondernutzungsberechtigten darauf ankäme, ob das Bauteil seinem Sondernutzungsrecht explizit zugeordnet werden könne, wären tragende Teile und der Motor Gemeinschaftseigentum und müssten alle Eigentümer dafür aufkommen. Schon die Abgrenzung sei mit Schwierigkeiten verbunden, da Mehrfachparker geschlossene Einheiten darstellen würden mit aufeinander abgestimmten Bauteilen. Obwohl § 7 hier zu einer Vereinfachung der Abrechnung führen soll, würde eine entsprechende Auslegung, die § 7 auf die Mehrfachparker anwendet eine unnötige Komplizierung vorsehen und entspräche eines solche Auslegung auch nicht der nächstliegenden Auslegung.

b) Es sei zudem offensichtlich, dass § 13 Abs. 2 S. 4 GO eine Sonderreglung zur Verteilung der Kosten bei Instandsetzung und –haltung von Mehrfachparkern darstelle. Diese würde als speziellere Regelung der allgemeinen, nicht einmal auf die Mehrfachparker ausdrücklich hinweisenden Regelung zur Kostentragung im Sondernutzungsbereich des § 7 GO vorgehen. Die Struktur der Regelungen ergebe, dass für Mehrfachparker keine von der gesetzlichen Regelung abweichende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht vorgesehen werden sollte, sondern nur eine abweichende Kostenregelung.

BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 145/18 -

WEG: Sondernutzungsrecht an einem Gemeinschaftsraum, der Zugang zu einem zwingenden Gemeinschaftsraum (§ 5 Abs. 2 WEG) ist

Der Beteiligte nahm eine Teilung des bebauten Grundstücks gem. § 8 WEG vor. Unter Ziffer IV. § 2 der Teilungsurkunde regelte er, dass dem Eigentümer des Sondereigentums 1 das Sondernutzungsrecht an einem näher kenntlich gemachten Kellerraum und einer Doppelgarage zustünde, wobei ausdrücklich aufgenommen wurde, dass die Sondernutzungsrechte insofern beschränkt würden, als die übrigen Sondereigentümer den Kellerraum bzw. die Doppelgarage betreten dürften, um zu dem dahinterliegenden Heizungs- bzw. Tankraum zu gelangen.

Im Rahmen des Antrages auf Vollzug verfügte der Rechtspfleger eine Zwischenverfügung und wies darauf hin, dass ein Eintragungshindernis bestünde: Durch die Sondernutzungsrechte könne der berechtigte Eigentümer den anderen Miteigentümer in dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums behindern oder stören.

Der Beschwerde des Betroffenen, der das Grundbuchamt nicht abhalf, gab das OLG statt.

Das OLG wies darauf hin, dass Sondernutzungsrechte durch eine negative und eine positive Komponente geprägt seien: Die negative Komponente bedinge, dass das Recht einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen zustünde; die positive Komponente bestünde in der Zuweisung des Gemeinschaftseigentums. Das eingeräumte Recht erstrecke sich aber nur so weit, wie es durch die Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt worden sei. Allerdings könne das Sondernutzungsrecht auch Einschränkungen unterliegen, die sich aus der Natur der Sache ergäben, wobei es aber auch dabei von vornherein durch ausdrückliche Vereinbarung in einem beschränkten Umfang eingeräumt werden könne (LG Wuppertal, Beschluss vom 24.03.1998 - 6 T 239/98 -).

Da das Sondernutzungsrecht zum Entzug der Befugnis des Mitgebrauchs nach § 13 Abs. 2 WEG führe, könne ein Sondernutzungsrecht nur durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG) oder durch den teilenden Eigentümer nach §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 iVm. 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden (BGH, Urteil vom 02.11.2011 - V ZR 74/11 -). Als Form der Gebrauchsregelung des Gemeinschaftseigentums könne es im Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 WEG).

Dem stünde § 5 Abs. 2 WEG nicht entgegen, da dort nur geregelt sei, dass Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichem Gebrauch dienen würden, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein könnten, auch wenn sie sich in Räumen befänden, die im Sondereigentum stehen.  Dies gelte auch für Räume (BGHZ 73, 302, 311), die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stünden, wenn ihr Zweck darauf gerichtet sei, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsfläche zu ermöglichen und zu erhalten, wie dies bei Fluren u.ä. der Fall sei, die dem Zugang zu Gemeinschaftsräumen dienen oder Räumen zur Bewirtschaftung/Versorgung der Wohnungen (z.B. da sich in ihnen zentrale Zähl-, Schalt-, Sicherungs- und Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgung befinden; BGHZ 78, 225, 227f). Dies würde aber die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Flächen, die dem Zugang zu den zwingenden Gemeinschafsträumen dienen, nicht ausschließen (BGH, Urteil vom 05.07.1991 - V ZR 222/90 -).

Teilweise würde darin allerdings eine unzulässige Umgehung der Regelung in § 5 Abs. 2 WEG gesehen, wenn die inhaltliche Ausgestaltung des Sondernutzungsrechts den Mitgebrauch der übrigen Wohnungseigentümer ausschließe. Die Regelung sei nach dieser Ansicht nichtig, wenn nicht eine Auslegung eine Einschränkung zugunsten der übrigen Miteigentümer ergäbe. Würde an Fluren oder vorgelagerten Räumen zu Anlagen und Einrichtungen iSv. § 5 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht begründet, würde dies den Zugang zu den zwingenden Gemeinschafsträumen (in denen sich die Anlagen nach § 5 Abs. 2 WEG befinden) nicht hindern, da in einem solchen Fall immanente Schranken die Ausübung des Sondernutzungsrechts beschränken würden (KG, Beschluss vom 20.12.1989 - 24 W 3084/89 -). Da vorliegend das Sondernutzungsrecht beschränkt eingeräumt würde, so dass der Zugang der weiteren Wohnungseigentümer zur Heizung und zum Tankraum gewährleistet sei, gelte dies erst recht, weshalb es auf die Frage, ob grundsätzlich ohne eine solche Regelung eine Umgehung von § 5 Abs. WEG vorläge, nicht ankäme.

Damit bestünde insoweit kein Eintragungshindernis, weshalb die Zwischenverfügung des Rechtspflegers aufzuheben sei.

OLG München, Beschluss vom 10.04.1919 - 34 Wx 92/18 -