Unterlassungsanspruch ehrverletzender Äußerungen zwischen Wohnungseigentümern als WEG-Sache ?

Im Streitfall musste sich der BGH damit befassen, ob der Unterlassungsanspruch einer ehrverletzenden Äußerung („Sie sind sowieso eine Lachfigur, Sie idiot.“) eine WEG-Sache ist, weshalb bejahendenfalls nicht die für Berufungssachen allgemein zuständige Zivilkammer des Landgerichts zur Entscheidung berufen wäre, sondern die für WEG-Verfahren zuständige Kammer.

Der Kläger und seien Ehefrau sowie der Beklagte mit dessen Ehefrau bildeten eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Nachdem es zwischen den Parteien bereits zu diversen, auch gerichtliche Auseinandersetzungen in Bezug auf das Wohnungseigentum gekommen war, trafen sich der Kläger und der Beklagte auf dem Grundstücksvorplatz, bei dem der Beklagte den abgemahnten und dann zum Gegenstand der Unterlassungsklage gemachten Satz  gegenüber dem Kläger äußerte. Die Klage wurde bei dem Amtsgericht anhängig gemacht. Der Unterlassungsanspruch wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen; die Berufung ließ das Landgericht (9. Zivilkammer) wegen Nichterreichens der Berufungssumme nicht zu. Auf die dagegen eingelegte Rechtsbeschwerde durch den Kläger hob der BGH die Entscheidung im Beschlussweg auf und verwies den Rechtsstreit an die 9. Zivilkammer (zuständig für allgemein Zivilsachen in Berufungsverfahren) zurück. Die 9. Zivilkammer sah sich als zuständig an und verwies nicht an die für WEG-Sachen zuständige 18. Zivilkammer. Mit seinem vom Kläger mit der Revision angegriffenen Urteil wies sie nunmehr die Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil in Bezug auf das Unterlassungsbegehren zurück.

Der BGH legte zu dem bis zum 30.11.2020 und zu dem seit dem 01.12.2020 (nach dem WEMoG) geltenden Recht dar, wann eine Abgelegenheit der Spezialzuständigkeit einer für WEG-Verfahren gebildeten Kammer gegeben ist, nachdem der Kläger gemäß § 547 Abs. 1 ZPO die Verfahrensrüge der fehlenden Zuständigkeit der 9. Zivilkammer und damit die Verletzung des verfassungsrechtlichen gebots des gesetzlichen Richters (Art. 101 Abs. 1 GG) erhoben hatte, wobei er dahinstehen ließ, ob der Kläger mit der Zuständigkeitsrüge nach §§ 565,513 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen war, da es sich um eine Angelegenheit handelte, da es sich hier nicht um eine Wohnungseigentumssache gehandelt habe. 

Auf den vorliegenden Fall wandte der BGH § 43 Nr. 1 bis 6 WEG in der Fassung vor Inkrafttreten des WEMoG an, da der Rechtsstreit vor dem 01.12.2020 anhängig wurde, Art. 1, 4, 18 WEMoG, § 48 Abs. 5 WEG. Von § 43 Nr. 1 WEG a.F. würden „Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander“ erfasst.

Dass der Kläger nicht selbst Wohnungseigentümer sei, sondern nur die GbR, der er als Gesellschafter angehören würde, würde hier der Zuordnung nicht entgegenstehen, da § 43 WEG a.F. gegenstands- und nicht personenbezogen sei (BGH, Beschluss vom 21.01.2016 – V ZR 198/15 -). Würde über typische Rechte und Pflichten in einer GdWE gestritten, könne auch der Gesellschafter einer ein Wohnungseigentum haltenden GbR Kläger oder Beklagter in einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit sein (BGH aaO. zur persönlichen Haftung für Beitragsrückstände). Entscheidend sei daher das Vorliegen der Voraussetzungen des § 43 Nr. 1 WEG a.F. in sachlicher Hinsicht.

Dafür käme es aber nicht darauf an, ob di Rechtsgrundlagen für den Anspruch im Wohnungseigentumsgesetz wurzeln; sie könnten auch (wie hier) aus dem allgemeinen Zivilrecht (§ 823 Abs. 1, 2 BGB iVm. §§ 185 ff StGB, § 1004 Abs. 1 BGB analog) hergeleitet werden. Voraussetzung wäre, dass das in Anspruch genommene Recht oder die Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit stünde, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen sei (BGH, Beschluss vom 17.11.2016 – V ZB 73/16 -). An diesem Erfordernis des inneren Zusammenhangs habe sich trotz der weiteren Fassung des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F. (Fassung nach dem WEMoG), „Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander“, nichts geändert; geklärt habe der Gesetzgeber damit nur, dass Streitigkeiten über die sachenrechtlichen Grundlagen der WEG Wohnungseigentumssachen seien (BT-Drs. 19/18791, S. 81). 

Wenn die Äußerung, die Gegenstand eines Anspruchs eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen Wohnungseigentümer sind, in einer Eigentümerversammlung oder Beiratssetzung getätigt, handele es sich um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit, § 43 Nr. 1 WEG a.F., § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F., wobei es auf Inhalt und Anlass der Äußerung nicht ankäme. Es käme damit hier nicht darauf an, ob die verbale Auseinandersetzung der Parteien sich an der Frage der Erfüllung von Reinigungspflichten entzündet habe.

Alleine der Umstand, dass es sich bei den Parteien um Wohnungseigentümer oder diese gleichgestellte Personen handele, begründe nicht die wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit. Bestünde zwischen den Wohnungseigentümern eine Sonderverbindung, aufgrund derer sie sich gleichsam wie Dritte gegenüberstehen würden, stelle ein daraus resultierender Streit keine Wohnungseigentumssache dar, z.B. wenn Rechte zwischen Wohnungseigentümern aus Miet-, Dienst- oder Werkverträgen hergeleitet würden (s. auch BGH, Urteil vom 20.06.1986 – V ZR 47/85 – zum Streit über ein Konkurrenzverbot).  Dies gelte auch wenn sich Wohnungseigentümer über die Zulässigkeit von Äußerungen streiten würden, da sie sich dann auch wie Dritte gegenüberstehen und ein innerer Zusammenhang mit einer Angelegenheit bestünde, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis erwachsen sei. Der Streit in Bezug auf unterschiedliche Auffassungen zu einer die GdWE betreffenden Frage stelle sich nur als Anlass für die Äußerung dar, deren Zulässigkeit sich nach allgemeinen Zivilrecht richte (dazu auch BGH, Urteil vom 21.01.2026 – V ZR 108/15 -).

Eine Ausnahme läge nur dann vor, wenn es um die Zulässigkeit von Äußerungen in einer Eigentümerversammlung gehen würde (BGH, Beschluss vom 17.11.2016 – V ZR 73/17 -). Dies würde eine spezifische, unmittelbare wohnungseigentumsrechtliche Komponente aufweisen, die über die durch das allgemeine Zivilrecht geregelten Rechtsbeziehungen hinausgehe. Die Eigentümerversammlung sei das Willensbildungsorgan der GdWE und diene der Erörterung der Beschlussfassung, bei der Äußerungen zur Meinungsbildung beitragen würden. Der für die Anwendbarkeit des § 43 Nr. 1 WEG a.F. und § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F. (in der Fassung des WEModG) erforderliche Bezug zu dem Gemeinschaftsverhältnis würde in diesem Fall durch den institutionellen Rahmen der Versammlung hergestellt. Gleiches gelte für Beiratssitzungen.

Damit sei eine klare Abgrenzung getroffen, wann hiernach Streitigkeiten zwischen einzelnen Wohnungseigentümern über die Zulässigkeit von Äußerungen eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG a.F. und § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F. begründen.

Von daher war vorliegend nicht die Spezialkammer für WEG-Rechtsstreite zuständig.

BGH, Urteil vom 22.09.2023 - V ZR 254/22 -

Ladung zur Eigentümerversammlung bei verwalterloser Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen Miteigentümer

Die Wohnungseigentümergemeinschaft war verwalterlos. Der Antragsgegner zu 1. lud zu einer Eigentümerversammlung in die Wohnung der Antragsgegnerin zu 2. ein. Vom Antragsgegner wurde bei Amtsgericht der Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt, mit der den übrigen drei Eigentümern die Durchführung der Eigentümerversammlung untersagt werden sollte. Dem Gab das Amtsgericht statt. Im darauf folgendem Widerspruchsverfahren erklärten die Parteien übereinstimmend die Hauptsache für erledigt. Das Amtsgericht musste daher nur nach gem. § 91a ZPO über die Kosten entscheiden und erlegte diese dem Antragsteller mit der Begründung auf, die Antragsgegner seien nicht passivlegitimiert gewesen (mithin: der Antrag hätte sich nicht gegen diese richten dürfen).

Die gegen die Entscheidung vom Antragsteller eingelegte zulässige sofortige Beschwerde wurde vom Berufungsgericht zurückgewiesen.

Nah § 91a ZPO ist bei einer übereinstimmenden Erledigungserklärung nach billigem Ermessen nach bisherigen Sach- und Streitstand über die Kosten zu entscheiden. Dabei, so das Landgericht zutreffend, sei lediglich eine summarische Prüfung vorzunehmen, bei der das Gericht in einer rechtlich schwierigen Sache  nur wegen der Verteilung der Kosten bedeutsame Rechtsfragen zu entscheiden (BGH, Beschluss vom 28.10.2008 - VIII ZB 28/08 -). Danach sei die Entscheidung des Amtsgerichts ermessensfehlerfrei.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliege nicht den Wohnungseigentümern, sondern (nach des Gesetzesänderung) nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft, § 18 Abs. 1 WEG. Damit sei auch der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Mithin obläge es der Wohnungseigentümergemeinschaft (die aktiv du passiv Prozessführungsbefugt ist)  die erforderlichen Maßnahmen für eine ordnungsgemäße Verwaltung zu ergreifen, wozu auch die Durchführung der Eigentümerversammlung gehöre (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 17.11.2021 - 2-13 T 69/21 -).

Daraus folge, dass Ansprüche auf Durchführung oder Unterlassung von Eigentümerversammlungen nicht mehr zwischen den beteiligten Eigentümern oder (wenn bestellt) Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat auszutragen seien. Andernfalls würden Organe einer Gemeinschaft oder (bei Beteiligung der Eigentümer) sogar nur Organmitglieder über interne Rechte und Pflichten streiten. Ein Innerorganstreit sei aber gesellschaftsrechtlich unzulässig (BGH, Urteil vom 28.11.1988 - II ZR 57/88 -), was nach der neuen Struktur des WEG-Rechts auf die WEG zu übertragen sei. Hier habe der Antragsteller Rechte des Verbandes geltend gemacht; nach dem neuen WEG-Recht könnten Eigentümer gegen den zulässig Einladenden keine rechtlichen Ansprüche (selbst) geltend machen.  

Der Anspruch gegen den Einladenden hätte mithin von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden müssen. Da der Gemeinschaft Ersatzansprüche gegen ihre Organe zustünden, wenn diese Pflichtwidrigkeiten begehen und sie nach § 31 BGB für deren Pflichtverletzung haften würden, wäre es ein Wertungswiderspruch, den Verband mangels Klagebefugnis zu zwingen, Pflichtverletzungen ihrer Organe tatenlos hinzunehmen um sodann Schadensersatzansprüche geltend zu machen oder für diese einzustehen. Mithin könnten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG) oder dem Verwaltungsbeirat Ansprüche auf Durchführung oder Unterlassung von Eigentümerversammlungen durchgesetzt werden. Erfolgt hier keine Klage, könne der einzelne Eigentümer (auch ggf. im Rahmen einer einstweiligen Verfügung) gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft vorgehen und diese anhalten, die Ansprüche geltend zu machen. Ein Klagerecht des einzelnen Eigentümers bestünde auch nicht im Wege der actio pro societate.

Vorliegend handelte es sich um eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft. In diesem Fall könnten im Falle der Kompetenzüberschreitung eines Eigentümers die verbliebenen Eigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten und so für diese den Anspruch geltend machen (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 15.07.2021 - 2-13 S 5/21 -). Ob vorliegend der Antragsteller die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte vertreten können, müsse nicht geprüft werden, da der Antragsteller ausdrücklich den Antrag im eigenen Namen und nicht für die Wohnungseigentümergemeinschaft gestellt habe.

Das Landgericht resümiert, dass die gesetzlich in § 9b Abs. 1 S. 2 WEG angeordnete Gesamtvertretung bei der verwalterlosen WEG zu Koordinierungsproblemen führen könne. Damit könne eine Verhinderung der fehlerhaft einberufenen Versammlung im Vorfeld praktisch unmöglich werden. Damit würde aber kein Rechtsverlust einhergehen, da die Möglichkeit bestünde, auf der Versammlung gefasste Beschlüsse anzufechten und ggf. im Rahmen der einstweiligen Verfügung einstweilen aussetzen zu lassen. Ausdrücklich weist das Berufungsgericht darauf hin, dass entgegen einer in der Literatur vertretenen Ansicht, es nicht der Annahme ist, dass gefasste Beschlüsse auf dieser fehlerhaft geladenen Eigentümerversammlung rechtlich wirkungslose Nichtbeschlüsse seien (so auch bereits LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 15.04.2021 - 2-13 S 87/20 -).

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.02.2022 - 2-13 T 85/21 -

WEG: Wer darf die GmbH als Sondereigentümerin auf einer Eigentümerversammlung vertreten ?

Die Klägerin, eine GmbH,  war Eigentümerin von 22 Wohnungen, die Beklagten Eigentümer der restlichen 21 Wohnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 9 der Teilungserklärung (TE) war bestimmt, dass sich ein Wohnungseigentümer „nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertraten lassen“ könne. Die Klägerin selbst war die nahezu 100%-ige Tochtergesellschaft einer Holdinggesellschaft, zu deren Konzern auch deren Tochterunternehmen TA GmbH gehörte, welche die Funktion der konzernweiten einheitlichen Verwaltungsgesellschaft des Konzern inne hatte. Alle Gesellschaften des Konzerns, so auch die Klägerin, hatten der TA GmbH eine Vollmacht für die Verwaltung ihrer Sondereigentumseinheiten erteilt, die auch den gesamten Schriftverkehr der Klägerin mit der Verwalterin abwickelte. Für die Eigentümerversammlung vom 12.12.2016, bei der u.a. die Wiederbestellung der Verwalterin auf der Tagesordnung stand, hatte die die TA GmbH einer ihrer Mitarbeiterinnen eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht erteilt mit der Berechtigung, Untervollmachten zu erteilen. Der Versammlungsleiter wies zu Beginn der Versammlung  die Vollmacht der Mitarbeiterin zurück. Er wies auch (unter Hinweis auf einen Interessenskonflikt) eine Untervollmacht auf sich zurück. Die Wiederbestellung der Verwalterin wurde mit 14 Stimmen (ohne Berücksichtigung der Stimmen der Klägerin) wiederbestellt. Die dagegen von der Klägerin erhobene Anfechtungsklage wies das Amtsgericht zurück. Auf die Berufung der Klägerin änderte das Landgericht das Urteil ab und erklärte den Beschluss über die Wiederbestellung der Verwalterin für unwirksam. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen.

Entscheidend war, ob der Ausschluss der Klägerin zur Stimmabgabe rechtmäßig war. Dabei hatte das Amtsgericht noch auf die Regelung in der TE verwiesen, nach der nicht geregelt war, dass eine GmbH nicht durch ihr Organ sondern auch durch einen Mitarbeiter, gar einem Mitarbeiter eines konzernzugehörigen Unternehmens vertreten werden könnte. Dies sah das Landgericht anders, dessen Rechtsansicht sich der BGH anschloss.

Der BGH stellte auf den Grundsatz ab, dass sich ein Wohnungseigentümer durch eine beliebig andere Person vertreten lassen könne. Dieser Grundsatz habe in § 9 TE eine Einschränkung gefunden. Gegen diese Einschränkung hatte der BGH keine Bedenken (vgl. auch BGH, Beschluss vom 11.11.1986 - V ZB 1/86 -). Allerdings sei die Vertretungsbeschränkung in § 9 TE ergänzend auszulegen. Sie sei nach dem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten, nicht auf eine juristische Person, bei der eine Vertretung durch einen Ehegatten bereits begrifflich nicht in Betracht kommen könne. Damit weise die TE eine unbeabsichtigte Regelungslücke auf, da offenbar nicht n den Fall einer Beteiligung einer juristischen Person gedacht worden sei.  Zweck der Vertretungsklauseln der vorliegenden Art sei, die Gemeinschaft von  gemeinschaftsfremden Einwirkungen freizuhalten, weshalb sich die Wohnungseigentümer nur durch Personen vertreten lassen sollen, die dem eigenen Kreis nahestehen würden (BGH, Beschluss vom 29.01.1993 - V ZB 24/92 -).  Der Zweck bestünde auch gegenüber Wohnungseigentümern in der Form juristischer Personen, da kein Grund für eine Privilegierung dieser Wohnungseigentümer ersichtlich sei. Es wäre daher eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend vorzunehmen, soweit eine Vertretung der juristischen Person (außer durch ihr Organ) völlig ausgeschlossen werde, weshalb eine Vertretung durch Mitarbeiter der juristischen Person zulässig sei.

Durch die Teilnahme eines aufgrund seiner Zugehörigkeit des Vertreters zu dem Unternehmen der juristischen Person mit den  Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft vertrauten Mitarbeiters würde Zweck der Vertretungsklausel Rechnung getragen, Einflüsse Dritter weitgehend auszuschließen.  Es sei vor diesem Hintergrund nicht gerechtfertigt, dass nur das Organ der Gesellschaft teilnehmen dürfe, wenn diese ihre Interessensvertretung nicht in die Hand eines anderen Wohnungseigentümers oder des Verwalters legen wolle (OLG Frankfurt OLGZ 1979, 134, 136; LG München I ZMR 2015, 152). .

Auch soweit sich die Klägerin nicht durch einen eigenen Mitarbeiter vertreten ließ konnte dies nach Ansicht des BGH nicht zum Stimmrechtsausschluss führen. Auch hier sei die Vertretungsklausel dahingehend ergänzend auszulegen, dass die Vertretung nicht notwendig durch einen unternehmenseigenen Mitarbeiter erfolgen müsse. Bei der Ermittlung des hypothetischen Willens des teilenden Eigentümers sei drauf abzustellen, welche Regelung er bei einer angemessenen Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte. Da die Vertretungsregelung in der TE als eine Einschränkung des Rechts darstelle, eine beliebige Person zu bevollmächtigen, dürfe bei der ergänzenden Auslegung der Klausel kein zu enger Maßstab angesetzt werden. Zu berücksichtigen seien das berechtigte Interesse zur Abwehr fremder Einflüsse auf der einen Seite und die Bedeutung des Stimmrechts als Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte auf der anderen Seite (BGH, Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 72/18 -). Daher sei eine Vertretungsklausel regelmäßig, so auch hier, dahingehend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung auch von einem Mitarbeiter eines konzernzugehörigen Unternehmens vertreten lassen könne, wenn diese für die Verwaltung des Sondereigentums zuständig sei (entgegen LG München I ZMR 2015, 152 für den Fall der Beschränkung auf die Vertretung durch Verwandte in gerader Linie).

Die Vertretungsklausel beschränke zwar den berechtigten Kreis von Vertretern auf den eigenen Kreis nahestehender Personen, damit diese Meinungsverschiedenheiten möglichst unter sich austragen können (BGH, Beschluss vom 29.01.1993 - V ZB 24/92 -). Damit könne insbesondere auch nicht ein Sondereigentumsverwalter, der von einem Sondereigentümer mit der Verwaltung seines gesamten Sondereigentums beauftragt sei, Bevollmächtigter sein. Dies gelte auch für juristische Personen. Wenn es sich aber um einen Mitarbeiter eines Unternehmens handele, das ebenso wie die Wohnungseigentümerin selbst als Tochterunternehmen mit derselben Muttergesellschaft verbunden sei (§ 290 Abs. 1 HGB), und dieses Tochterunternehmen nach der konzerninternen Aufgabenteilung für die Verwaltung der Wohnungseinheiten zuständig sei, handele es sich bei deren Mitarbeiter nicht um einen außenstehenden Dritten. Es käme nach Sinn und Zweck der Vertretungsregelung nicht darauf an, ob die mit der Verwaltung betraute Person bei der Wohnungseigentümerin selbst beschäftigt sei oder bei einem konzernverbundenen Unternehmen, welches die Verwaltung übernommen habe. In beiden Fällen würde die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemeinschaftsfremden Einflüssen ausgesetzt. Sei dies aber auszuschließen, käme es auf das formale Kriterium des Bestehens eines unmittelbaren Arbeitsverhältnisses nicht an, da in beiden Fällen eine Selbststeuerung der Eigentümergemeinschaft gewährleistet sei.

BGH, Urteil vom 28.06.2019 - V ZR 250/18 -