WEG: Normgerechte Auslegung der Beschlussfassung zum Hausgeld

Mit dem sogen. Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wurde auch § 28 Abs. 5 WEG a.F. zu den Rechenwerken des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung geändert. Die Beschlussfassung bezieht sich nach dem jetzigen § 28 Abs. 1 S.1 und Abs. 2 S. 1 WEG nur noch auf die Vorschüsse, Anpassung der Vorschüsse und Nachforderungen. Dies führte zu vielen Fehlern in den folgenden Beschlussfassungen und Beschlüssen. Dies hat der zuständige V. Zivilsenat des BGH erkannt und verlangt eine objektive Auslegung der entsprechenden Beschlüsse. Bereits in seinem Beschluss vom 25.10.2023 - V ZB 9/23 - zu einem Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“ hatte er ausgeführt, dass dieser Beschluss nächstliegend dahingehend auszulegen sei, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse festlegen wollen.

In dem diesem Beitrag zugrunde liegenden Urteil hatte die Wohnungseigentümerversammlung den Beschluss gefasst, dass „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes für den Zeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2020 … genehmigt“ werden und die „Abrechnungsspitzen … zum 01.09.2021 fällig“ würden.  Das Amtsgericht hatte die dagegen erhobene Anfechtungsklage abgewiesen. Das Landgericht als Berufungsgericht hatte den Beschluss insoweit für nichtig erklärt, als mit diesem die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen genehmigt wurden. Die dagegen gerichtete Revision sah der BGH unter Fortführung seiner Rechtsprechung gemäß seinem Beschluss vom 25.10.2023 als begründet an.

Das Landgericht hatte die Nichtigkeit angenommen, da der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz nach § 28. Abs. 2 S. 1 WEG gefehlt habe, die sie entgegen der früheren Rechtslage nur zu Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan habe, zustehe, nicht aber für eine Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen. Eine gesetzeskonforme Auslegung käme hier nicht in Betracht, da nicht nur die Abrechnungsspitzen fällig gestellt worden seien, sondern nach dem Beschlusstext auch die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen genehmigt worden seien.

Der BGH stimmte dem Berufungsgericht dahingehend zu, dass nach der seit dem 01.12.2020 gültigen Fassung des § 28 Abs. 1 S. 1 WEG nach Ablauf des Wirtschaftsjahres nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorauszahlungen Beschlüsse gefasst werden können und auch nur insoweit entgegen vorheriger Rechtslage nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan (für das betroffene Jahr) erforderlich seien. Das Zahlenwerk, aus dem sich die Zahlungsverpflichtungen ergäben, sei nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern diene nur noch nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG deren Vorbereitung (BT-Drs. 19/18791, S. 77).

Unter Verweis auf seine Entscheidung vom 25.10.2023 verwies der BGH darauf, dass ein in 2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt“ werde, nächstliegend dahingehend auszulegen sei, dass damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festgelegt würden.  Er habe dort bereits darauf hingewiesen, dass Beschlüsse objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen seien, wobei es maßgebend darauf ankäme, wie er nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen sei. Dies spräche nächstliegend dafür, dass nach Inkrafttreten von § 28 Abs. 1 S. 1 WEG entsprechend dieser Norm nur über die Vorschüsse ein Beschluss gefasst werden sollte, auch wenn nach dem Wortlaut zugleich der Wirtschaftsplan genehmigt werden sollte.

Entsprechendes gelte auch für die Jahresabrechnung. Hier sei der Beschluss, durch den „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes“ genehmigt würden, nächstliegend dahingehend auszulegen, dass damit nur ein Beschluss zu den in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorauszahlungen festgelegt werden sollen. Es sei auch hier davon auszugehen, dass die zu einer rechtmäßigen Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer nicht das Zahlenwerk als solches genehmigen, sondern nur entsprechend der gesetzlichen Vorgabe einen Beschluss über die Abrechnungsspitze fassen wollten. Damit aber sei die Genehmigung auf die Abrechnungsspitzen beschränkt, wofür sich aus § 28 Abs. 2 S. 1 WEG die Beschlusskompetenz ergäbe.

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 102/23 -

WEG: Titulierung rückständigen Wohngeldes über die Jahresabrechnung ?

Mit der Klage machte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen 2016 und 2017 geltend.  In diesen Jahresabrechnungen wurde den Ausgaben, soweit sie auf den beklagten Miteigentümer entfielen, nur die tatsächlich von ihm erbrachten Zahlungen entgegengestellt, nicht die (höheren) Zahlungen, die er nach den für die jeweiligen Jahre geltenden Wirtschaftsplänen hätte zahlen müssen.

Das Landgericht (LG) führte aus, dass die Klage unbegründet gewesen sei, da die WEG sich zur Geltendmachung der Forderung nicht auf die Jahresabrechnungen hätte stützen dürfen. Durch die Jahresabrechnung und sich daraus ergebender Abrechnungsspitzen (die vom Wohnungseigentümer zu zahlen seien) würde nur eine neue Schuld begründet (BGH, Urteil vom 01.12.2012 – V ZR 171/11 -).  Die Klägerin habe eingeräumt, dass die Klageforderung zum überwiegenden Teil aus rückständigen Forderungen aus den Wirtschaftsplänen stamme. Hier aber fehle es der WEG an einer Beschlusskompetenz, durch den Beschluss über die Jahresabrechnung letztlich eine neue Anspruchsgrundlage zu schaffen (BGH aaO.). Damit dürften die Beschlüsse über die Jahresabrechnung bereits nichtig sein; es kam also nicht darauf an, ob der Beklagte die Beschlüsse innerhalb der Anfechtungsfrist angefochten hatte (was wohl nicht geschah).

Der Beklagte hatte nach Zustellung der Klage gezahlt und die klagende WEG hatte die Hauptsache für erledigt erklärt. Danach verwies die Klägerin auf die Wirtschaftspläne und stützte die (in der Hauptsache erledigte) Klage auf diese. Das Landgericht wies die Beschwerde gegen die Kostenentscheidung des Amtsgerichts, mit der dieses der Klägerin die Kosten auferlegt hatte, zurück. Es verwies darauf, dass es sich bei der Geltendmachung der Forderungen aus den Jahresabrechnungen um eine Klageänderung handele. Es würde sich um unterschiedliche Ansprüche handeln, die ihre Grundlage in verschiedenen Beschlüssen der der WEG fänden und auch bei einem Eigentümerwechsel unterschiedliche Personen treffen könnten. Da die Zahlung vor der Klageänderung erfolgte, sei entspräche es billigen Ermessen, der WEG die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 12.02.2020 - 2-13 T 9/20 -