Wer kann vom WEG-Verwalter Auskunft / Einsichtnahme in Unterlagen verlangen ?

Noch immer besteht in großen Umfang Unkenntnis über doch gravierende Änderungen, die die letzte umfassende Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 bewirkte. Dies gilt auch zum Umfang der Rechte der Wohnungseigentümer. Gegenständlich war das Begehren der klagenden Wohnungseigentümerin, die von der Beklagten (der bis kurz vor Klageerhebung Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft war) Einsicht in Kontoauszüge der Jahre 2018 bis 2020. Das Amtsgericht wies die Klage wegen fehlender Aktivlegitimation ab; die dagegen gerichtete Berufung wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

Eine Rechtsbeziehung zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Verwalter würde nicht bestehen und von daher könne nicht der einzelne Wohnungseigentümer Ansprüche, wie hier, gegen den Verwalter geltend machen, sondern nur (noch) der Verband (LG München, Beschluss vom 16.02.2022 - 36 T 1514/22 -). Die rechtliche Eigenständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (des Verbandes) wird immer deutlicher.

Auch könne die Klägerin hier keine Ansprüche aus dem Rechtsinstitut eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (hier der Wohnungseigentümer) herleiten. Aus diesem Rechtsinstitut würden sich keine hier geltend gemachte Leistungsansprüche herleiten lassen. Von daher könne hier auf sich beruhen, ob der Wohnungseigentümer in den Schutzbereich des Verwaltervertrages entsprechend einbezogen sei. Das Argument der Klägerin, das Einsichtnahmerecht geltend machen zu können, der Verwalter verwalte Fremdgelder, greife nicht, da das Verwaltungsvermögen schon nach der Rechtslage vor dem 01.12.2020 dem Verband zugeordnet gewesen sei und sich daran nichts geändert habe (§ 10 Abs. 6 WEG a.F., § 9a Abs. 3 WEG n.F.) und dies auch die Instandhaltungsrücklage beträfe.

Das Einsichtnahmerecht des Wohnungseigentümers in die Verwaltungsunterlagen sei abschließend in § 18 Abs. 4 WEG geregelt. Dieses Recht richte sich nach dem Wortlaut gegen den Verband („…kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen“). Den Verband habe die Klägerin hier aber nicht verklagt. Nach Angaben der Klägerin könne dieser auch den Anspruch nicht erfüllen, da der alte (von ihr verklagte) Verwalter die Unterlagen nicht an den aktuellen Verwalter herausgegeben habe. Auch dies begründe kein eigenes Recht der Klägerin. Der Herausgabeanspruch stünde dem Verband zu.

Zwar bestünde auch nach der jetzigen Rechtslage ein Rechenschaftsanspruch gegenüber dem (alten) Verwalter (trotz Streichung des § § 28 Abs. 2 WEG a.F., LG Dortmund, Urteil vom  01.0.2022 - 1 S 172/21 -), doch sei Gläubiger auch hier der Verband.

Auch konnte die Klägerin mit dem Argument, die anderen Wohnungseigentümer hätte kein Interesse an einer ordnungsgemäßen Verwaltung und würden gegen den ehemaligen Verwalter keine Ansprüche geltend machen wollen, nicht durchdringen. Das Landgericht verwies darauf, dass in diesem Fall die Klägerin entsprechende Beschlüsse der Gemeinschaft herbeiführen müsse und im Falle ihrer Ablehnung ggf. durch eine Beschlussersetzungsklage dagegen vorgehen müsse.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 21.10.2022 - 2-13 S 59/22 -

WEG: Durch Rechtsänderung fehlt Miteigentümer das Prozessführungsrecht zur Störungsabwehr

Die Parteien sind Wohnungseigentümer in einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger wandte sich gegen die Nutzung eines Parkplatzes in der Garage durch den Beklagten und verlangte, dass dem Beklagten das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus untersagt werden soll. Das Amtsgericht gab der Klage zur Parkplatzbenutzung dahingehen statt, dass der beklagte nicht häufiger als an 73 Tagen im Jahr diesen nutzen dürfe (sein Anteil am Gemeinschaftseigentum betrage 1/5 und entsprechend könne er den Parkplatz nutzen) und wies die Klage zu, Abstellen von Gegenständen mit der Begründung ab, es fehle an einer Beeinträchtigung. Beide Parteien legten gegen die am 25.11.2019 verkündete amtsgerichtliche Entscheidung Berufung ein, soweit sie unterlegen waren.

Das Landgericht hob das amtsgerichtliche Urteil auf und wies die Klage insgesamt ab. Dabei verwies das Landgericht darauf, dass die Abweisung bereits wegen der zum 01.12.2020 erfolgten Rechtsänderung im Wohnungseigentumsgesetz erfolgen müsse, die auch hier im laufenden Verfahren zu beachten sei. Während nach bisherigen Recht Abwehransprüche aus dem Binnenrecht dem einzelnen Eigentümer zustanden, § 15 Abs. 3 WEG a.F., wurde dies mit der Novellierung zum 01.12.2020 auf den Verband übertragen, da nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Verpflichtung zur Einhaltung des Binnenrechts nur noch gegenüber dem Verband bestünde, der auch gem. § 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG alleine für die Ansprüche aus § 1004 BGB zuständig sei.

Zwar würden die Ansprüche nach § 1004 BGB weiterhin auch dem Eigentümer zustehen, es ermangele ihm aber nach § 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG an der Prozessführungsbefugnis. Mit der Regelung in § 9a Abs. 2 Alt. 1 BGB sei in Abweichung von § 1011 BGB dies dem Verband als Träger des Verwaltungsmonopols zugewiesen worden.

Das Landgericht sah hier Probleme im Hinblick auf die Dauer von Gerichtsverfahren vor dem Hintergrund, dass z.B. bei einer evtl. erforderlichen Beschlussersetzungsklage zur Durchsetzung eines Beseitigungsanspruchs wegen baulicher Veränderungen bis zur Bestandskraft des Urteils im Beschlussersetzungsverfahrens Verjährung des Beseitigungsanspruchs eingetreten sein könnte. Ggf. müsste hier der Verband mit den Mitteln des einstweiligen Rechtsschutzes gezwungen werden, verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Jedenfalls sah das Landgericht in derartigen Konsequenzen keine Veranlassung hier den eindeutigen gesetzgeberischen Willen in Frage zu stellen.

Übergangsvorschriften wären im neuen Rehct nicht benannt; lediglich gem. § 48 Abs. 5 WEG würde das alte Verfahrensrecht für laufende Verfahren weiterhin gelten. In Ermangelung von Übergangsvorschriften zum materiellen recht sei daher die Rechtsänderung hier im Berufungsverfahren zu berücksichtigen. Mithin habe der Eigentümer mit Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelung zum 01.12.2020 das Recht zur eigenen Geltendmachung der Ansprüche verloren. Da nach der Rechtsprechung des BVerfG der Gesetzgeber im Hinblick auf Überleitungen über einen breiten Gestaltungsspielraum verfüge, komme hier auch keine Eingrenzung  analog § 48 Abs. 5 WEG in Betracht, noch mit Blick auf einen effektiven Rechtsschutz nach Art. 14 GG.

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 28.01.2021 - 2-13 S 155/19 -