Verwalterbestellung per einstweiliger Verfügung und Dringlichkeit

Das Amtsgericht hatte auf einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Bestellung eines Verwalters für die WEG einen solche für die Dauer von drei Jahren bestellt. Die dagegen von der Verfügungsbeklagten eingelegte Berufung war erfolgreich.

Das Berufungsreicht verwies darauf, dass für eine einstweilige Verfügung ein Verfügungsgrund (neben dem Verfügungsanspruch) erforderlich sei, der vorläge, wenn aus Sicht einer vernünftig denkenden Partei eine Veränderung des Zustands oder eine Verwirklichung eines Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert oder die Abwendung wesentlicher Nachteile notwendig sei. Damit umschrieb das Berufungsgericht die Notwendigkeit der Dringlichkeit.

Eine im Einzelfall mögliche Dringlichkeit kann aber auch durch das Verhalten der antragstellenden Partei selbst (wieder) ausgeschlossen werden; so könne, so das Landgericht, ein Verfügungsgrund durch Selbstwiderlegung fehlen oder entfallen, wenn der Antragsteller die Annahme der Dringlichkeit durch sein eigenes Verhalten ausgeschlossen habe. Als Beispiel nannte das Landgericht den Fall, dass der Antragsteller von einer erlassenen einstweiligen Verfügung lange Zeit keinen Gebrauch mache (weshalb nach Widerspruch des Gegners diese mangels Dringlichkeit wieder aufzuheben ist, OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 25.03.2010 - 6 U 219/09 -).

Das Landgericht nahm vorliegend auch eine Selbstwiderlegung an, da der vom Amtsgericht mit einstweiliger Verfügung bestellte Verwalter noch nicht informiert bzw. zur Tätigkeit aufgefordert worden sei. Damit passe die Argumentation der Antragstellerseite bei Antragstellung zum dringenden Bedarf nicht zusammen, da über einige Monate kein gebrauch von der einstweiligen Verfügung gemacht worden sei. Ein Abwarten des Berufungsverfahrens rechtfertige dies ebenso wenig wie (letztlich gescheitere) Einigungsversuche.

Als obiter dictum wies das Landgericht noch darauf hin, dass nach seiner Auffassung eine Verwalterbestellung qua einstweiliger Verfügung nicht über ein Jahr erfolgen dürfe, im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage auch nur auf ein bis maximal zwei Jahre angenommen würde. Bei der einstweiligen Verfügung sei zu beachten, dass die Hauptsache nicht vorweggenommen werden dürfe, von daher längstens bis zur Rechtskraft des Hauptsacheverfahrens und auf eine gewisse Zeit zu bestreiten sei. An seiner bisherigen Auffassung zu zwei Jahren halte die Kammer des Berufungsgerichts nicht mehr fest.

LG Karlsruhe, Urteil vom 01.12.2023 - 11 S 12/23 -

Durchsetzung von Mängelansprüchen bei WEG mit verselbständigten Untergemeinschaften

Die Klägerin, selbst Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), teilte als Bauträgerin das Grundstück, auf dem sich zwei Häuser befanden, wobei sie in jedem der Häuser (G-Str. 54 und G-Str. 56) Untergemeinschaften bildete. In der Gemeinschaftsordnung war aufgenommen worden, dass „die auf dem Grundstück aufstehenden Wohngebäude … im Ergebnis so weit wie möglich getrennt und unabhängig voneinander behandelt werden (sollen), so dass die Einheiten 1 bis 8 (G-Str. 54) und die Einheiten 9 – 13 (G-Str. 56) jeweils eine gesonderte Wirtschaftsgemeinschaft und hinsichtlich ihres Gebäudes eine eigene, getrennte Eigentümergemeinschaft bilden“. Ferner war aufgenommen, dass jede Untergemeinschaft eine eigene Eigentümerversammlung abhält, „die nur diese Gemeinschaft betrifft“.

Auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 04.02.2020 wurde u.a. beschlossen, die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche pp. die den Erwerben gegen die Klägerin als Bauträger zustehen, an sich zu ziehen. In der Folge wurde von der GdWE Klage gegen die Klägerin erhoben, wobei es sich bei den geltend gemachten Mängeln ausschließlich um solche handelte, die sich auf das Objekt G-Str, 54 bezogen. In einer weiteren Eigentümerversammlung vom 15.10.2021 der Gesamtgemeinschaft wurde zum Einen beschlossen, den Prozess zunächst fortzusetzen und ein vom Gericht beauftragtes Gutachten abzuwarten um dann mit der Klägerin einen Vergleich anzustreben (TOP 14), zum Anderen wurde eine Sonderumlage zur Prozessfinanzierung beschlossen (TOP 15). Die Klägerin wandte sich mit ihrer Klage gegen die benannten Beschlüsse der Versammlung vom 15.10.2021.

Während das Amtsgericht der Klage stattgab, wurde sie vom Landgericht abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.

Der BGH stellte fest, dass die Gesamtgemeinschaft zu TOP 14 Beschlusskompetenz hatte. Sie habe auf der Grundlage des Beschlusses vom 04.02.2020 die auf Mängelbeseitigung gerichteten Rechte durch den nicht angefochtenen Beschluss wirksam an sich gezogen und sei deshalb auch am 15.10.2021 befugt gewesen, über die mit dem Prozess verbundenen Folgeangelegenheiten zu entscheiden. Den Beschluss über die Vergemeinschaftung der Mängelrechet vom 04.02.2020 habe auch nur die Gesamtgemeinschaft, nicht die Untergemeinschaft G-Str. 54 fassen können.

Es könnten in Mehrhausanlagen durch Vereinbarung gem. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden. Damit könnte den Mitgliedern der für einzelnen Gebäude gebildeten Untergemeinschaften durch die Gemeinschaftsordnung zwar die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss anderer Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen für das zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörende Gebäude zu beschließen, wenn zugleich bestimmt sei, dass auch diese Mitglieder alleine für die Kosten aufzukommen haben. Gleichwohl müsse aber auch dann, wenn die Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit über Lasten und Kosten entscheiden könnten, eine einheitliche Jahresabrechnung für die Gesamtgemeinschaft erstellt werden (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2021 –-V ZR 163/20 -). Offen bleibe, wie es sich verhalte, wenn nach der Teilungserklärung eine eigene Teilversammlung abgehalten werden dürfe und gleichwohl die Gesamtversammlung abstimmte.

Die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums stünden den Erwerben aus den jeweiligen mit dem Veräußerer abgeschlossenen Verträgen zu. Der Erwerber könne deshalb solange seine individuellen Rechte aus dem Vertrag gegen den Veräußerer selbst verfolgen, solange dadurch nicht schützenswerte gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers beeinträchtigt würden. Die GdWE sei von vornherein für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte alleine zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen seien und ein eigenständiges Vorgehen der einzelnen Wohnungseigentümer nicht zulassen würden. Das würde das Minderungsrecht und den kleinen Schadenersatz betreffen. Darüber hinaus könne die GdWE im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die auf ordnungsgemäße Herstellung desselben gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 80/09 -).

Diese Beschlusskompetenz zur Vergemeinschaftung von Mängelrechten würde auch dann der Gesamtgemeinschaft (und nicht der Untergemeinschaft) zustehen, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil einer Anlage betreffen würden. Ansonsten wäre eine effektive Rechtsverfolgung beeinträchtigt. Zum Einen würde sich vielfach zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Vergemeinschaftung noch nicht sicher abschätzen lassen, ob sich ein Sachmangel auf das Gebäude mit den Mängelsymptomen beschränkt, zum Anderen sei denkbar, dass ein Haus einer Mehrhausanlage einen Mangel aufweise, die Mangelsymptome aber an einem anderen Haus zum Vorschein treten würden. Es müsse aber von vornherein klar und eindeutig feststehen, welchem Rechtsträger die Beschlusskompetenz zustünde; dies sei nur zu erreichen, wenn wie Beschlusskompetenz alleine der Gesamtgemeinschaft zugeordnet würde.

BGH, Urteil vom 23.01.2024 - V ZR 132/23 -

Videoaufzeichnung in WEG-Anlage und individueller Abwehranspruch

Die Klägerin als Wohnungseigentümerin begehrte den beklagten Wohnungseigentümern die Unterlassung der Aufstellung von Kameras, mit denen der Hausflur vor ihrer Wohnung aufgenommen werde. Die Parteien verglichen sich und erklärten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das Amtsgericht erlegte der Klägerin die Kosten auf. Die dagegen von der Klägerin eingelegte sofortige Beschwerde hatte teilweise Erfolg und führte zur Kostenaufhebung der gegenseitigen Kosten.

Das Landgericht stellte unter Verweis auf den Beschluss vom 28.10.2008 - VIII ZB 28/08 - darauf ab, dass im Rahmen der hier nach § 91a ZPO zu treffenden Kostenentscheidung nicht in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen dieser Kostenfolge keine bedeutsamen Rechtsfragen entschieden werden müssten. Vorliegend sei die Sach- und Rechtlage keinesfalls als geklärt anzusehen, weshalb eine Kostenaufhebung sachgerecht sei.

Das Amtsgericht hatte die Klage als unzulässig angesehen. Dem wollte das Landgericht nicht ohne weiteres folgen und verwies darauf, dass zwar nach dem reformierten Wohnungseigentumsgesetz (zum 01.12.2020) Wohnungseigentümer Abwehransprüche nach § 1004 BGB bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr selbst geltend machen könnten und der Abwehranspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bei der Gemeinschaft liege (BGH, Urteil vom 28.01.2022 - V ZR 106/21 -).

Nach Auffassung des Landgerichts sei es der Klägerin hier aber nicht um derartige Ansprüche gegangen. Sie wolle vielmehr die Unterlassung von Videoaufzeichnungen vom Eingangsbereich ihrer Wohnung bzw. Beseitigung eines entsprechenden Überwachungsdrucks. Im Kern verlange sie das Unterlassen von Aufnahmen von ihr beim Betreten/Verlassen der Wohnung. Solche Ansprüche würden sich aus § 823 BGB iVm. dem Allgemeinen Persönlichkeitsrecht oder aus der DSGV ergeben und es würde sich nicht um Ansprüche handeln, die nach § 9a Abs. 2 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung übertragen worden seien. Die Ansprüche würden sich nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben und hätten ihre Rechtsgrundlage auch nicht in dem Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es handele sich um Individualansprüche der jeweils Beeinträchtigten (hier der Klägerin); deren Eigenschaft (auch) als Wohnungseigentümer führe nicht dazu, dass die GdWE an deren Stelle den Anspruch geltend machen müsse. Es handele sich auch nicht um eine mittelbare Folge einer primären Störung des Gemeinschaftseigentums (BGH, Urteil vom 28.01.2022 - V ZR 106/21 -). Der auf Abwehr einer Verletzung des Persönlichkeitsrechts gerichtete Anspruch sie ein individueller Anspruch. Betroffen sei nicht die WE-Anlage insgesamt oder das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.

Offen sei u.a., ob der Unterlassungsanspruch im geltend gemachten Umfang der Klägerin zugestanden habe, zudem hätten die Beklagten die Aufstellung funktionierender Kameras bestritten. Der Rechtsstreit sei daher offen gewesen. 

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 10.05.2023 - 2-13 T 33/23 -

Durchsetzung der für Veräußerung von Wohnungseigentum erforderlichen Verwalterzustimmung

Die Teilungserklärung (vom 26.02.1985) sah vor, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedürfe. Die Klägerin, die ihr Wohnungs- bzw. Teileigentum mit Vertrag vom 29.10.2020 veräußerte, ersuchte die Beklagte Verwalterin um Zustimmung, die diese verweigerte. Das Amtsgericht wies die in 2021 eingegangene Klage ab; die Berufung der Klägerin wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Das Landgericht begründete sein Urteil damit, dass die Beklagte nicht passiv legitimiert sei. Die vom Landgericht zugelassene Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.

Die Beurteilung des Rechtsfalls orientiere sich an der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dem würde nicht entgegenstehen, dass der Kaufvertrag vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes geschlossen worden sei. Der BGH wies darauf hin, dass mangels entsprechender Übergangsvorschriften grundsätzlich das neue Recht ab dem 01.12.2020 auch auf Altfälle anwendbar sei (zur Ausnahme in Form der gerichtlichen Ersetzung der fehlenden Übergangsvorschrift vgl. aber auch BGH, Urteil vom 07.05.2021 - V ZR 299/19 -).

§ 12 WEG sehe vor, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden könne, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedürfe (Wortlaut unverändert seit 1951). Vorliegend sei in der Teilungserklärung ein Zustimmungserfordernis des Verwalters der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bestimmt worden. Daraus folge aber nicht, dass dieser der richtige Beklagte sei. Mit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 sei eine Klage auf Zustimmung zwingend gegen die GdWE zu richten, unabhängig davon, dass der zustimmungsbedürfte Kaufvertrag vor dem 01.12.2020 geschlossen worden sei. Die zum bisherigen Recht ergangene Rechtsprechung sei nicht mehr anwendbar. Würde in den (auch älteren) Teilungserklärungen ein Zustimmungserfordernis durch den Verwalter benannt, sei dieser nur (noch) als Organ der GdWE angesprochen, dem kein eigenes Zustimmungsrecht (auch nicht als Treuhänder) zustünde. Dies sei allerdings in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

Der Wortlaut von $ 12 Abs. 1 WEG nennt die GdWE nicht (ausdrücklich) als Zustimmungsberechtigte. Durch die Regelung zu „Dritten“ sei dies aber auch nicht ausgeschlossen. Entscheidend für die Passivlegitimation der GdWE (also deren Rechtsstellung in einem entsprechenden Prozess als Beklagte) spreche die Neuregelung zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters und das Verhältnis des Verwalters zur GdWE, wonach die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nunmehr im Außen- und Innenverhältnis ausschließlich der GdWE obliege (§ 18 Abs. 1 WEG). Diese erfülle ihre Aufgaben durch ihre Organe und der Verwalter sei das interne Organ, der die Entscheidungen der GdWE umsetze und dabei vom Verwaltungsbeirat unterstützt würde (BGH, Urteil vom 16.12.2022- V ZR 263/21; BT-Drucks. 19/18791 S. 58). Dies gelte auch dann, wenn nach dem Wortlaut einer Vorschrift ein konkretes Organ benannt würde, da damit nur das für die Erfüllung dieser Aufgabe zuständige Organ bestimmt würde (vgl. auch § 24 WEG zur Pflicht der Einberufung von Versammlungen). Es handele sich hier um einen Paradigmenwechsel durch den Gesetzgeber, der nicht ohne Auswirkung auf die Auslegung von Teilungserklärungen bleiben könne. Die Teilungserklärung (mit der in der Regel in ihr enthaltenen Gemeinschaftsordnung) sei Bestandteil der Grundbuchbucheintragung. Maßgeblich sei der Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergebe, da sie auch die Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern binde. Daher sei der Verwalter nicht als beliebiger Dritter iSv. § 12 Abs. 1 WEF, sondern als Organ der GdWE zu verstehen, dessen Organstellung sich aus dem Gesetz ergebe (vgl. § 24 Abs. 1 WEG).  Daraus ergebe sich, dass sich der Zustimmungsanspruch gegen die GdWE richte und die Zustimmungserklärung durch den Verwalter abzugeben sei, da die GdWE selbst nicht handlungsfähig sei.

Selbst wenn die Teilungserklärung ausnahmsweise dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung eindeutig als eigenes und nur von ihm wahrnehmbares Recht zuweisen sollte, würde dies die Zuständigkeit der GdWE nicht berühren. Eine entsprechende Regelung könnte nur die Annahme rechtfertigen, dass die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung nach an sich ziehen und selbst treffen könnten, wodurch aber der Verwalter nicht außenstehender Dritter würde, sondern im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer tätig (BGH, Urteil vom 18.10.2019 - V ZR 188/18 -)und damit - nach neuen Recht - als Organ tätig.

Auch wenn, wie hier, die Teilungserklärung aus der Zeit vor dem 01.12.2020 stamme, seien diese Grundsätze anwendbar. Bei der Auslegung einer Teilungserklärung käme es nur auf eine objektive Sicht, nicht auf subjektive Vorstellungen an, weshalb sich der Inhalt der Teilungserklärung im Laufe der Zeit ändern könne, wenn in der Teilungserklärung verwandte Begriffe einen Bedeutungswechsel erfahren. In diesem Sinne sei eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung möglich, in denen eine Lücke durch eine Änderung der rechtlichen Verhältnisse entstünde. Dies sei der Fall, wenn die Teilungserklärung zu einer Zeit errichtet wurde, in der der Verwalter bei der Erteilung der Zustimmungserklärung als Treuhänder der Wohnungseigentümer handelte, demgegenüber er jetzt als Organ der GdWE handele. Dies würde auch durch § 47 WEG bestätigt, der einen Anwendungsfall ergänzender Vertragsauslegung von Vereinbarung darstelle, so dass die allgemeinen Grundsätze der Auslegung von Grundbucherklärungen gelten würden. In der Regel sei nicht anzunehmen, dass Vereinbarungen von vor dem 01.12.2020, die von den Regelungen nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz abweichen würden, den Regelungen nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Regelungen gemäß dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz entgegen stehen würden (§ 47 S. 2 WEG). Die „Altvereinbarung“ müsse mithin im Sinne der durch die neue Gesetzesfassung geschaffenen Systematik verstanden werden und dem würde widersprechen, wenn der Verwalter trotz seiner („bloßen“) Organstellung selbst zustimmungsberechtigt wäre.

BGH, Urteil vom 21.07.2023 - V ZR 90/22 -

Grundpfandrechtserstreckung bei interner Miteigentumsanteilsübertragung in WEG

Die Beteiligten Wohnungseigentümer einigten sich, dass das für die Beteiligte 2 eingetragene (und frei von Belastungen in Abt. III befindliche) Sondereigentum Gemeinschaftseigentum wird und der Miteigentumsanteil der Beteiligten zu 2. auf den Grundbuchblättern von weiteren Beteiligten anteilsmäßig übertragen wird. Das Grundbuchamt erließ eine Zwischenverfügung, mit der es in Bezug auf die begünstigten Grundbuchblätter eine Nachverpfändung der in diesen Grundbuchblättern eingetragenen Grundbuchrechte forderte, ferner die jeweiligen betroffenen Eigentümer aufforderte, sich auch in Ansehung der neuen Miteigentumsanteile in Ansehung der Belastungen in Abt. III deren Grundbücher (Grundschulden) sich auch insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen müssten. Zudem forderte es Unbedenklichkeitsbescheinigungen. Nachgereicht wurden von den Beteiligten die Unbedenklichkeitsbescheinigungen. Im Übrigen kamen sie den Anforderungen in der Zwischenverfügung nicht nach. Das Grundbuchamt wies daraufhin die Eintragungsanträge (sowie den Antrag auf Schließung des Teileigentumsgrundbuchblattes der Beteiligten zu 2.) zurück. Die dagegen gerichtete Beschwerde war erfolgreich. Weder sei eine Nachverpfändung notwendig noch eine Vollstreckungsunterwerfung.

Zur Problematik: Das in Abteilung III mit einer Grundschuld belastete Sondereigentum kann vom Gläubiger regelmäßig z.B. durch einen Zwangsversteigerungsantrag in Anspruch genommen werden. Doch bezieht sich die Grundschuld nur auf das Sondereigentum, wie es zum Zeitpunkt dessen Eintragung bestand. Werden dem Sondereigentum nach Wahrung der Grundschuld Miteigentumsanteile zugeschlagen, würden die Rechte des Grundschuldgläubigers tangiert, wenn sich die Grundschuld nach Übertragung von anderen Miteigentumsanteilen nicht mehr auf alle Miteigentumsanteile erstrecken würde; in diesem Fall würden im Falle einer Zwangsversteigerung nicht alle Miteigentumsanteile versteigert werden können. Dies zugrundelegend hatte das Grundbuchamt die Nachverpfändung der hinzukommenden Miteigentumsanteile und die Vollstreckungsunterwerfung gefordert.

Grundsätzlich hielt das OLG fest, dass die interne Übertragung von Miteigentumsanteilen ohne gleichzeitige Übertragung von Sondereigentum als zulässig angesehen würde, allerdings streitig sei, ob sich Belastungen des Wohnungseigentums, dem die Miteigentumsanteile zugefügt würden, auch auf die hinzugefügten Miteigentumsanteile beziehen würden (so z.B. LG Wiesbaden, Beschluss vom 08.01.2004 - 4 T 652/03 -), oder aber diesbezüglich eine Nachverpfändung erforderlich sei (BayObLG, Beschluss vom 26.09.1958 - 2 Z 104/58 -).

Das OLG verwies in seinem Beschluss auf einen Beschluss des BGH vom 18.06.1976 - V ZR 156/76 -. Der BGH sähe in der Änderung der mit einem bestimmten Sondereigentumsanteil verbundenen Miteigentumsquote eine Inhaltsänderung iSv. § 877 BGB. Damit würden sich die auf den bisherigen Miteigentumsanteilen lastenden Grundpfandrechte kraft Gesetzes auch auf den inhaltlich geänderten Miteigentumsanteil erstrecken. Da dies für den Grundpfandrechtsgläubiger rechtlich vorteilhaft sei, bedürfe es nicht seiner Zustimmung.

OLG Hamm, Beschluss vom 29.11.2022 - 15 W 271/22 -

Parteiberichtigung auf Beklagtenseite bei der Beschlussmängelklage und Fristwahrung (§ 45 WEG)

Die Kläger, Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GsWE), erhoben eine Klage gegen Beschlüsse einer Eigentümerversammlung vom 14.12.2020 zu TOP 1 und TOP 2, die die geänderte Ausführung einer Geländerkonstruktion im Zusammenhang mit einer zu einem früheren Zeitpunkt beschlossenen Instandsetzung zusammenhängender Dachterrassenflächen zum Gegenstand hatten. In der am 13.01.2021 bei Gericht eingegangenen Klageschrift benannten sie die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte und die Verwalterin als Zustellungsbevollmächtigte. Auf Hinweis des zuständigen Amtsgerichts auf die neue Rechtslage seit dem 01.12.2020 haben sie noch mit am 11.02.2021 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz das Beklagtenrubrum dahingehend geändert, dass Beklagte die GsWE sei, „mit Ausnahme der Kläger“. In der Verhandlung wurde von den Klägern erklärt, die Klage richte sich ohne Ausnahme gegen die GdWE. Die Klage wurde von Amts- und Landgericht zurückgewiesen.

Das Landgericht hatte die Zulassung der Revision auf die für die Anfechtungsfrist des § 45 S. 1 WEG entscheidende Frage, ob die Frist gewahrt sei, beschränkt. Diese Beschränkung sah der BGH als unwirksam an. Eine Beschränkung der Revisionszulassung sei nur auf rechtlich und tatsächlich abtrennbare Teile des Gesamtstreitstoffs zulässig. Danach müsste der zugelassene Streitstoff unabhängig von dem übrigen Streitstoff bewertet werden können. Auf einzelne Rechtsfragen könne die Zulassung nicht beschränkt werden. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen seien materiellrechtlich auf das gleiche Rechtsschutzziel, Klärung der Gültigkeit der angegriffenen Beschlüsse, gerichtet. Es läge keine Klagehäufung vor. Infolge der Identität wären auch die Auswirkungen der Rechtskraft dieselben. Nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz zum 01.12.2020 habe sich daran nichts geändert. Eine rechtserhebliche Unterscheidung gäbe es zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage lediglich dann, wenn es auf eine der Fristen des § 45 S. 1 WEG (Frist für Anfechtungsklage 1 Monat nach Beschlussfassung, für Klagebegründung 2 Monate nach Beschlussfassung) ankäme. Bei Versäumung dieser Fristen könne die Klage nur Erfolg haben, wenn der angefochtene Beschluss nichtig sei.

Allerdings wurde die Revision zurückgewiesen, da die Beschlussklagen gem. § 44 Abs. 2 S. 1 WEG gegen die GdWE und nicht mehr (wie nach § 46 Abs. 1 S. 1 WEG) ein Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer  gegen die weiteren Wohnungseigentümer zu richten sei. Eine gegen die Wohnungseigentümer gerichtete Klage könne damit auch die Frist des § 45 WEG (für die Anfechtungsklage) nicht wahren.

Innerhalb der Frist des § 45 WEG sei die Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer bei Gericht eingegangen. Wer Partei ist, ergäbe sich aus der in der Klageschrift anzugebenden Parteibezeichnung, § 253 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Diese sei zwar als Prozesshandlung auslegungsfähig. Maßgeblich sei dabei auf den Inhalt der Klageschrift einschließlich etwaig beigefügter Anlagen aus objektiver Deutung aus Sicht des Empfängers abzustellen. Bei objektiv unrichtiger oder auch mehrdeutiger Bezeichnung sei grundsätzlich die Person als Partei anzusehen, die erkennbar betroffen sein soll. Zu unterscheiden sei dies von einer irrtümlichen Benennung der falschen, materiell am Rechtsverhältnis nicht beteiligten Person als Partei, die Partei würde. Danach würden die übrigen Wohnungseigentümer Parte auf Beklagtenseite, wenn eine Beschlussklage wie hier gegen sie gerichtet wird.  

Eine Auslegung, dass sich die Klage entgegen der Parteibezeichnung gegen die GdWE richte, sei nur ausnahmsweise möglich. Dafür müssten konkrete Anhaltspunkte vorliegen. Wenn  die Wohnungseigentümer als Partei bezeichnet würden, müsste sich für die Annahme, die Klage richte sich gegen die GdWE entsprechende Anhaltspunkte aus dem übrigen Inhalt der Klageschrift (und Anlagen) ergeben. Die Benennung des Verwalters genüge dazu nicht; dieser sei als Organ der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG) auch nach § 44 Abs. 1 S. 1 Halbs. 2 WEG a.F. zu benennen gewesen. Die irrtümliche Benennung der falschen Partei sei daher damit gerade nicht auszuschließen.

In seinem späteren Urteil vom 24.02.2023 - V ZR 152/22 - wies der BGH auch darauf hin, dass die Klage gegen die nicht namentlich benannten übrigen Wohnungseigentümer diese als Partei darstellen würde, nicht die GdWE, da nach bisherigen Recht (gültig bis 30.11.2020) nicht notwendig die Wohnungseigentümer bereits in der Klage benannt werden mussten und der Verwalter (als Zustellungsvertreter) benannt wurde, es ausreichend gewesen sei, wenn die Benennung bis zum Schluss der Verhandlung erfolgt, § 44 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. Diese Regelungen habe der BGH auch herangezogen, um eine fristwahrenden Parteiwechsel von den übrigen Wohnungseigentümern auf den Verband zu rechtfertigen. Dies sei auf die jetzige Rechtslage (seit dem 01.12.2020) nicht übertragbar. Die Regelungen in den bisherigen §§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG a.F., und damit die Anknüpfung für den bisher angenommenen fristwahrenden Parteiwechsel, seien ersatzlos entfallen.

Damit sei hier zum Zeitpunkt der Änderung (Richtigstellung) der Parteibezeichnung mit Schriftsatz vom 11.02.2021 die Frist des § 41 S. 1 WEG zur Erhebung der Anfechtungsklage abgelaufen. Die Klage gegen die richtige Beklaget wurde (mit dem Schriftsatz vom 11.02.2021 qua Berichtigung der Parteibezeichnung) verspätet gewesen. Eine Beschlussanfechtungsklage, die nach dem 30.11.2021 bei Gericht eingehe und sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer richte, wahre die Klagefrist nicht.

Eine Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand gem. § 45 S. 2 WEG iVm. §§ 233 ZPO scheide aus, da dies ein fehlendes Verschulden an der Versäumung der Frist voraussetze.  Dies könne bei der Benennung der übrigen Wohnungseigentümer statt der GdWE als Beklagte bei der (hier) anwaltlich vertretenen Partei nicht in Betracht kommen.

Damit scheide eine Anfechtung der Beschlüsse aus. Ein Nichtigkeitsgrund wurde vom BGH verneint.

BGH, Urteil vom 13.01.2023 - V ZR 43/22 -

WEG: Unplausible Jahresabrechnung und unzulässige Rechnungsabgrenzung

Angefochten war hier u.a. ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über eine Jahresabrechnung 2020 mit Nachschüssen und Vorschüssen. Geltend gemacht wurde von der Klägerin, dass die Jahresabrechnung nicht plausibel sei. Die Klage hatte im Berufungsrechtzug Erfolg, insoweit der Beschluss zu den Nachschüssen und der Anpassung der Vorschüsse (mit Ausnahme für Erhaltungsaufwendungen) für unwirksam erklärt wurde.

Die sich aus der Jahresabrechnung ableitenden Nachschüsse und Vorschüsse könnten (mit Wirksamkeit des WEMoG) nicht alleine deshalb als ungültig erklärt werden, da die Jahresabrechnung zunächst nicht nachvollziehbar sei. Allerdings verliere sie ihre Funktion ihre Funktion, nach § 28 Abs. 2 WEG, die Beschlussfassung über die Anpassung der Vorschüsse und das Einfordern von Nachschüssen vorzubereiten. Ließe sich aus den Anfangs- und Endbeständen der Konten die nicht nachvollziehen, ob alle in der Abrechnung enthaltenen Einnahmen und Ausgaben erfasst wurden, sei die Abrechnung nicht plausibel (BGH, Urteil vom 25.09.2020 - V ZR 80/19 -). Eine Abrechnung müsse für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer verständlich sein, ohne dass er fachlicher Unterstützung bedarf (BGH, Urteil vom27.10.2017 - V ZR 189/16 -). Mit dem Verweis auf die fehlende Plausibilität käme der anfechtende Wohnungseigentümer seiner Darlegungslast nach, mit der auch Zweifel an der Richtigkeit er angepassten Vorschüsse sowie der Nachschüsse geltend gemacht werden. Es obläge nunmehr der WEG im Rahmen der sekundären Darlegungslast, darrzulegen, weshalb die beschlossenen Abrechnungsspitzen doch zutreffend sind. Gelinge es der WEG nicht, die fehlende Ergebnisrelevanz von Abrechnungsmängeln darzulegen oder stünde gar fest, dass sich Mängel in Einzelabrechnungen auf die Höhe der Naschschüsse oder der Anpassung der Vorschüsse auswirken, sei die Ungültigkeit dieses die Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse betreffenden Beschlusses festzustellen.   

Aus der Gesamtabrechnung habe sich ergeben, dass diese sich auf die Abrechnungsspitzen auswirkende Defizite aufwies: So wurden in den für den Beschluss über die Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse relevante Einzelabrechnungen zu den Positionen Allgemeinstrom, Heizung/Wasser, Wasser/Kanal und Kabelkosten Rechnungsabgrenzungen vorgenommen, indem noch Einnahmen und Ausgaben nach Ablauf des Abrechnungszeitraums einbezogen wurden, die zwar evtl. wirtschaftlich dem Jahr 2020 zugehörig waren, aber nicht 2020 angefallen waren. Eine derartige Rechnungsabgrenzung sei (mit Ausnahme der Verteilung nach der HeizkostenV) unzulässig (BGH, Urteil vom 16.07.2021 - V ZR 163/20 -). 

Daraus folge die Ungültigkeitserklärung, die allerdings nur die laufenden Kosten der Bewirtschaftung beträfe.  Soweit der Beschluss auch die Anpassung der Vorschüsse der Rücklagen erfasse (hier: Erhaltungsrücklagen, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) bestünde kein Anlass zur Ungültigkeitserklärung, da sich darauf der Fehler bei der Berechnung der Bewirtschaftungskosten nicht auswirke. Der Beschluss sei - wie nach altem Recht - trennbar. 

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 09.03.2023 - 2-13 S 68/22 -

Übertragung (ausschließlich) von Miteigentumsanteilen und Auswirkung auf Grundpfandrechte

Die Beteiligten waren im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch eingetragene Wohnungs- und Teileigentümer. U.a. war in Blatt 82 (lastenfrei in Abt. III) des Grundbuchs ein Sonder-/Teileigentum vermerkt, über den sich die Beteiligten mit  notarieller Urkunde einigten,  dass dieses in Gemeinschaftseigentum überführt wird und die darauf entfallenden Miteigentumsanteile auf andere Grundbücher gleichmäßig aufgeteilt übertragen werden sollen. Der Antrag, die Eigentumsumschreibung in die Grundbücher einzutragen und das Teileigentumsgrundbuch Blatt 82 zu schließen, wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen, nachdem die Beteiligten nach einer Zwischenverfügung lediglich die Unbedenklichkeitsbescheinigungen vorlegten, nicht aber eine Nachverpfändung der in den Grundbüchern der aufnehmenden Eigentümer eingetragen Grundpfandrechte vornahmen und sich auch nicht insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwarfen.

Die Beschwerde zum Oberlandesgericht war erfolgreich. Nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung seien Eintragungshindernisse nicht mehr gegeben.  Einer vom Grundbuchamt als notwendig angesehenen Nachverpfändung bedürfe es nicht.

Es handele sich hier um eine Übertragung von Miteigentumsanteilen ohne Übertragung von Sondereigentum. Dies sei grundsätzlich zulässig (wurde auch hier vom Grundbuchamt nicht in Zweifel gezogen). Streitig sei allerdings, ob sich die Belastungen auf in Abt. III der Grundbücher, in dem die Übernahme des Miteigentumsanteil vermerkt wird, auch auf den übernommenen Miteigentumsanteil erstreckt. Der BGH sähe die Änderung der mit einem bestimmten Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteile als eine Inhaltsänderung iSv. § 877 BGB an (BGH, Urteil vom 18.06.1986 - V ZR 156/75 -). Das würde dazu führen, dass die auf dem bisherigen Miteigentumsanteil lastenden Grundpfandrechte sich auch auf den inhaltlich geänderten Miteigentumsanteil erstrecken würden.  Da zudem die Erstreckung für den Grundpfandrechtsgläubiger rechtlich vorteilhaft sei, bedürfe es dazu auch nicht seiner Zustimmung. Ebenso würde damit eine erneute Unterwerfungserklärung (§ 800 ZPO) nicht erforderlich sein.

OLG Hamm, Beschluss vom 29.11.2022 - 15 W 271/22 -

Wer kann vom WEG-Verwalter Auskunft / Einsichtnahme in Unterlagen verlangen ?

Noch immer besteht in großen Umfang Unkenntnis über doch gravierende Änderungen, die die letzte umfassende Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 bewirkte. Dies gilt auch zum Umfang der Rechte der Wohnungseigentümer. Gegenständlich war das Begehren der klagenden Wohnungseigentümerin, die von der Beklagten (der bis kurz vor Klageerhebung Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft war) Einsicht in Kontoauszüge der Jahre 2018 bis 2020. Das Amtsgericht wies die Klage wegen fehlender Aktivlegitimation ab; die dagegen gerichtete Berufung wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

Eine Rechtsbeziehung zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Verwalter würde nicht bestehen und von daher könne nicht der einzelne Wohnungseigentümer Ansprüche, wie hier, gegen den Verwalter geltend machen, sondern nur (noch) der Verband (LG München, Beschluss vom 16.02.2022 - 36 T 1514/22 -). Die rechtliche Eigenständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (des Verbandes) wird immer deutlicher.

Auch könne die Klägerin hier keine Ansprüche aus dem Rechtsinstitut eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (hier der Wohnungseigentümer) herleiten. Aus diesem Rechtsinstitut würden sich keine hier geltend gemachte Leistungsansprüche herleiten lassen. Von daher könne hier auf sich beruhen, ob der Wohnungseigentümer in den Schutzbereich des Verwaltervertrages entsprechend einbezogen sei. Das Argument der Klägerin, das Einsichtnahmerecht geltend machen zu können, der Verwalter verwalte Fremdgelder, greife nicht, da das Verwaltungsvermögen schon nach der Rechtslage vor dem 01.12.2020 dem Verband zugeordnet gewesen sei und sich daran nichts geändert habe (§ 10 Abs. 6 WEG a.F., § 9a Abs. 3 WEG n.F.) und dies auch die Instandhaltungsrücklage beträfe.

Das Einsichtnahmerecht des Wohnungseigentümers in die Verwaltungsunterlagen sei abschließend in § 18 Abs. 4 WEG geregelt. Dieses Recht richte sich nach dem Wortlaut gegen den Verband („…kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen“). Den Verband habe die Klägerin hier aber nicht verklagt. Nach Angaben der Klägerin könne dieser auch den Anspruch nicht erfüllen, da der alte (von ihr verklagte) Verwalter die Unterlagen nicht an den aktuellen Verwalter herausgegeben habe. Auch dies begründe kein eigenes Recht der Klägerin. Der Herausgabeanspruch stünde dem Verband zu.

Zwar bestünde auch nach der jetzigen Rechtslage ein Rechenschaftsanspruch gegenüber dem (alten) Verwalter (trotz Streichung des § § 28 Abs. 2 WEG a.F., LG Dortmund, Urteil vom  01.0.2022 - 1 S 172/21 -), doch sei Gläubiger auch hier der Verband.

Auch konnte die Klägerin mit dem Argument, die anderen Wohnungseigentümer hätte kein Interesse an einer ordnungsgemäßen Verwaltung und würden gegen den ehemaligen Verwalter keine Ansprüche geltend machen wollen, nicht durchdringen. Das Landgericht verwies darauf, dass in diesem Fall die Klägerin entsprechende Beschlüsse der Gemeinschaft herbeiführen müsse und im Falle ihrer Ablehnung ggf. durch eine Beschlussersetzungsklage dagegen vorgehen müsse.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 21.10.2022 - 2-13 S 59/22 -

Wohnungseigentum: Das Sondereigentum am Garten (zu § 3 Abs. 2 WEG n.F.)

Seit der letzten Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 01.12.2020 können freie Flächen als Sondereigentum bestimmt werden, § 3 Abs. 2 WEG:

„Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.“

Vorliegend wurde im Grundbuch gemäß der Teilungserklärung vom 10.08.2021 eine Gartenfläche als WE Nr. 1 als Sondereigentum (zusammen mit einer Wohnung) eingetragen. Gegen diese Eintragung hatte das Grundbuchamt am 21.05.2022 einen Amtswiderspruch eingetragen. Die Voraussetzungen nach § 3 WEG lägen nicht vor. Der Beschwerde der Beteiligten half das Grundbuchamt nicht ab und legte diese dem OLG zur Entscheidung vor. Dieses wies das Grundbuchamt an, auf die Beschwerde hin den Amtswiderspruch im Grundbuch zu löschen.

Ein Amtswiderspruch könne nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 S. 1 GBO im Grundbuch eingetragen werden. Dies setze voraus, dass vom Grundbuchamt unter Verletzung einer gesetzlichen Vorschrift eine Eintragung im Grundbuch vorgenommen worden wäre, infolge der das Grundbuch unrichtig geworden wäre. Dies sei aber bei Wahrung der Gartenfläche als Sondereigentum WE 1 nicht der Fall gewesen. § 3 Abs. 2 WEG sähe vor, dass auch ein außerhalb des Gebäudes liegender Grundstücksteil (wie z.B. eine Gartenfläche) Sondereigentum sein könne, es sei denn, die Wohnung oder die Räume blieben dadurch wirtschaftlich nicht Hauptsache. Dafür, dass vorliegend Wohnung oder Räume ihre Hauptsacheeigenschaft verlieren würden, sei nichts ersichtlich. Zudem würde deren Hauptsacheeigenschaft - insbesondere wenn wie vorliegend eine Verbindung der Wohnung mit einem Garten erfolge - vermutet. Es müssten mithin konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die eine entsprechende Prüfung veranlassen könnten, die werde vom Grundbuchamt aufgezeigt seien noch ersichtlich seien.

Dass Grundbuchamt hatte zudem darauf abgestellt, dass entgegen § 3 Abs. 3 WEG die für die Bestimmung des Grundstücksteils erforderlichen Maßabgaben dem Aufteilungsplan in der Teilungserklärung noch der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu entnehmen seien. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung habe im Original vorgelegen und in dem Aufteilungsplan sei die fragliche Außenfläche farblich als auch durch die notwendigen Maßangaben deutlich bestimmt.

OLG Rostock, Beschluss vom 24.10.2022 - 3 W 82/22 -

Vollziehbare bauaufsichtliche Verfügungen zum Gemeinschaftseigentum und Beschlussfassung nach § 19 Abs. 1 WEG

Das im gemeinschaftlichen Eigentum der antragstellenden Wohnungseigentümergemeinschaft stehende 12-stöckige Hochhaus hatte eine Fassade mit brennbaren Holzwolleleichtbauplatten. Die Baubehörde hatte mit einer an die Wohnungseigentümergemeinschaft  gerichteten bauaufsichtlichen Verfügung vom 08.07.2019 dieser unter Anordnung des Sofortvollzugs aufgegeben, die brennbare Fassadenbekleidung zu entfernen. Dem kam die Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb der Ausführungsfristen seit Sommer 2021 nicht nach; die Eigentümergemeinschaft fasste zwar entsprechende Beschlüsse, die allerdings das AG Wennigsen mit Urteil vom 05.07.2022 für unwirksam erklärte. Daraufhin drohte die Baubehörde (Antragsgegnerin) ein Zwangsgeld an und setzte dieses mit € 100.000,00 nach Ablauf der Frist unter gleichzeitiger erneuter Androhung eines weiteren Zwangsgeldes von € 200.000,00 fest. Gegen diese Verfügung legte die Wohnungseigentümergemeinschaft Widerspruch ein und beantragte vorläufigen Rechtsschutz, den das Verwaltungsgericht versagte. Die dagegen eingelegte Beschwerde wies das OVG Lüneburg zurück.

Ein Vollstreckungshindernis nach dem Niedersächsischen Polizei- und Ordnungsbehördengesetz (NPOG) läge nicht vor. Ein solches Hindernis iSv. §§ 64 Abs. 1, 65 Abs. 1 Nr. 2, § 67 NPOG läge u.a. dann vor, wenn der Vollstreckungsschuldner (hier die Wohnungseigentümergemeinschaft) einer ihm obliegenden Pflicht nicht nachkommen könne, ohne in die Rechte Dritter (Miteigentümer oder sonstige Nebenberechtigte) einzugreifen, da in diesem Fall gegen den Dritten mit Beginn der Vollstreckungsmaßnahme eine Duldungsverfügung gegen den Dritten ergehen müsste.

Verstoße eine in Wohnungseigentum aufgeteilte bauliche Anlage hinsichtlich der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile (§ 1 Abs. 5 WEG), so die Fassade, gegen öffentliches Baurecht, sei der richtige Adressat der bauaufsichtlichen Verfügung gem. § 85 Abs. 2 NBauO die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies begründe sich daraus, dass diese die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausübe und die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnehme, § 9a Abs. 2 WEG (§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG in der bis 30.11.2020 geltenden Fassung). Die einzelnen Wohnungseigentümer seien von der Verwaltung ausgeschlossen, § 18 Abs. 1 WEG. Damit sei auch die Vollstreckung gegenüber der Gemeinschaft vorzunehmen.

Es bedürfe auch gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern keiner Duldungsverfügung, da diese von der Verwaltung ausgeschlossen seien und sich ihre Rechte in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum auf die Mitwirkung an entsprechenden Beschlussfassungen im Innenverhältnis beschränken würden, § 19 Abs. 1 WEG. Ihnen würden keine Rechte zustehen, mittels der sie die Gemeinschaft an der Befolgung einer wirksamen und vollziehbaren bauaufsichtlichen Verfügung hindern könnten.

Zwar sei der Einwand der Antragstellerin grundsätzlich zutreffend, dass die Verwaltungsbefugnis im Innenverhältnis gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern beschränkt sei und jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung im Rahmen der bestehenden Beschlüsse der Gemeinschaft verlangen und gerichtlich durchsetzen könne. Allerdings stehe aufgrund der wirksamen und vollziehbaren und damit zwingend zu befolgenden bauaufsichtlichen Anordnung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbindlich auch ohne eine Beschlussfassung, sogar entgegen einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer fest, dass ein Handeln entsprechend der Verfügung geboten sei. Damit folge die Handlungspflicht unmittelbar aus der bauaufsichtlichen Verfügung und überwinde selbst entgegenstehende interne Willensbildungen der Wohnungseigentümer(OVG des Saarlandes, Beschluss vom 17.08.2022 - 2 B 104/22 -).

OVG Lüneburg, Beschluss vom 16.11.2022 - 1 ME 106/22 -

Qual der (gerichtlichen) Verwalterbestellung in zerstrittener Zweier-WEG

Die Antraggegnerin (AG), eine Wohnungseigentümergemeinschaft, hatte keinen Verwalter. Der Antragsteller (AS) war einer der zwei Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, das andere Mitglied lehnte eine Fremdverwaltung ab. Nachdem ein in 2021 mit den Stimmen des AS gewählter wegen unüberbrückbarer Differenzen mit dem zweiten Mitglied der AG sein Amt niederlegte, beantragte der AS per einstweiliger Verfügung die gerichtliche Bestellung eines Verwalters. Das Amtsgericht wies den Antrag wegen fehlender Eilbedürftigkeit zurück. Die eingelegte Beschwerde war zwar zulässig, wurde aber vom Landgericht (LG) in der Sache zurückgewiesen.

Zunächst stellte sich für das LG die Frage, ob für die AG ein Verfahrenspfleger zu bestellen ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein selbständiges Rechtsgebilde und aktiv wie auch passiv parteifähig. Allerdings würde vorliegend die AG durch den weiteren Wohnungseigentümer vertreten, wie es auch vom AS in seiner Antragsschrift angegeben worden sei (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 15.07.2021 - 2-13 S 5/21 -).

Vom Grundsatz her vertrat das LG entgegen dem Amtsgericht die Auffassung, dass zumindest für eine vorübergehende Verwalterbestellung eine Eilbedürftigkeit angenommen werden könnte, da nach § 9b WEG eine Vertretung der AG nur durch einen Verwalter oder alle Eigentümer gemeinschaftlich möglich sei, was vorliegend wegen der Differenzen zwischen dem AS und dem weiteren Eigentümer kaum praktikabel sei.

Auch würde der Verfügungsanspruch bestehen, da in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ein Anspruch auf einen Verwalter bestünde. Auf eine erforderliche Vorbefassung der Eigentümer in einer Eigentümerversammlung könne hier, in einer zerstrittenen Zwei-Personen-WEG mit gleichem Stimmrecht verzichtet werden, zumal die Teilungserklärung für Beschlussfassungen Einstimmigkeit vorsehe.

Allerdings würde es hier an der Angabe eines übernahmewilligen Verwalters ermangeln, ohne dessen Angabe ein Verwalter nicht bestellt werden könne. Die Beschlussersetzung durch das Gericht trete an die Stelle der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Der Prüfungsmaßstab für die Eigentümer und das Gericht für eine Verwalterbestellung sei damit identisch. Bei der Verwalterbestellung durch die Eigentümer handele es sich um eine Ermessensentscheidung und die Ermessensbasis könne nicht durch eine gerichtliche Beschlussersetzungsklage verringert werden. Mithin müssten die Parteien des Rechtsstreits im Rahmen des prozessualen Beibringungsgrundsatzes die zur Ermessensausübung erforderlichen Tatsachen vortragen, damit das Gericht in der Weise entscheiden könne, wie es an sich Aufgabe der Eigentümerversammlung sei. Es sei deshalb Sache des AS, geeignete Personen für die Verwalterbestellung vorzuschlagen, deren Konditionen für den Verwaltervertrag mitzuteilen und deren Zustimmung zur Übernahme durch gerichtliche Bestellung darzulegen (zumindest einer müsste entsprechend vorgeschlagen werden, LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 07.11.2019 - 2-13 T 82/19 -).

Der AS hatte vorgetragen keinen zur Übernahme bereiten Verwalter zu finden, da keiner die Verwaltung in einer zerstrittenen Zweier-Gemeinschaft übernehmen wolle.  Auch das Gericht könne niemanden zur Übernahme zwingen; es sei auch nicht Aufgabe des Gerichts, anstelle der Eigentümer einen übernahmebereiten Verwalter zu ermitteln.

Auch wenn man annehmen wollte, dass es sich um ein Gestaltungsurteil handele, bei dem das Gericht einen Ermessenspielraum habe, und ferner die Auffassung vertreten würde, dass der heutige § 44 Abs. 1 S. 2 WEG im Vergleich zu dem alten § 21 Abs. 3 WEG keine inhaltlichen Auswirkungen habe, sei es nicht Aufgabe des Gerichts die für die Entscheidung notwendigen Tatsachen, auch für eine Ermessensentscheidung, beizubringen, sondern Sache der Parteien. Der Vorgang sei nicht vergleichbar mit der Bestellung eines Insolvenzverwalters oder eines Betreuers, da dort das Gericht im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit tätig würde. Die Stellung des WEG-Verwalters sei nicht ansatzweise vergleichbar, wobei auch in der gerichtlichen Praxis übernahmebereite Verwalter dem Gericht nicht bekannt seien.

Ob hier eine analoge Anwendung des § 29 BGB in Betracht komme könne auf sich beruhen, da der AS diesbezüglich keinen Antrag gestellt habe, der zudem in die freiwillige Gerichtsbarkeit falle und vom Rechtspfleger zu entscheiden sei (§ 3 Abs. 1 Nr. 1a RPflG).  Allerdings sei nach Auffassung der Kammer die Möglichkeit im Wohnungseigentumsrecht durch den Gesetzgeber in Form der Beschlussersetzungsklage abschließend geregelt.

Die Kammer wies in der Entscheidung auf Praxisdefizite der neuen Regelung gegenüber der bisherigen Regelung in § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. gerade für Kleinstgemeinschaften hin. Diese müsse aber der Gesetzgeber lösen.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 10.05.2022 - 2-13 T 26/22 -

Photovoltaikanlage auf Balkon der Wohnungseigentumsanlage (§ 20 WEG)

Die Wohnungseigentumsanlage war mit Balkonen versehen, vor denen sich Pflanzkübel befanden, die teilweise bepflanzt waren. Der Beklagte, ein Sondereigentümer in der WEG, hatte auf dem seiner Wohnung zugeordneten Balkon eine Photovoltaikanlage installiert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte deren Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Das Amtsgericht wie die Klage mit der Begründung ab, es sei von der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft nicht der Nachweis der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums geführt worden, zumal es sich - wenn überhaupt - nur um eine unerhebliche nachteilige Veränderung des optischen Eindrucks handeln würde. Auf die Berufung hin wurde das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben.

Rechtsgrundlage für das berechtigte Begehren der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sei § 1104 Abs. 1 BGB iVm. §§ 20, 14 Abs. 1 WEG mangels einer Duldungspflicht der Klägerin nach § 1004 Abs. 2 BGB.

Eine „bauliche Veränderung“ iSv. § 20 Abs. 1 WEG vorliege, bei der es sich um eine Maßnahme handele, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehe, liege nicht nur vor, wenn in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingegriffen würde. Entscheidens sei, ob eine auf Dauer angelegte Maßnahme zu einer Veränderung des  gemeinschaftlichen Eigentums führe, wobei eine optische Veränderung ausreichend sei (OLG Hamburg, Beschluss vom 17.01.2005 - 2 Wx 103/04 - zu einem Fassadenanstrich). Diese optische Veränderung nahm das Berufungsgericht an. Nach dem in den Akten befindlichem Lichtbild sei lediglich die Balkonbrüstung des Beklagten mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet. Unstreitig sollen dort vorher nur Pflanztröge optisch wahrnehmbar gewesen sein. Damit habe sich die die Anlage das Gesamtbild für die Eigentümer und Dritte deutlich verändert. Da es ich insoweit um eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums handele, könne die Klägerin deren Beseitigung grundsätzlich verlangen, ohne dass es auf eine Wesentlichkeit ankäme.

Dem Beseitigungsverlangen könne nur eine Duldungsverpflichtung nach § 1004 Abs. 2 BGB entgegenstehen, die hier vom Landgericht verneint wurde.

Eine Duldungspflicht würde sich hier nicht aus einem Gestattungsanspruch iSv. § 20 Abs. 1 WEG herleiten lassen. Ein diesbezüglicher Antrag des Beklagten sei von der Eigentümerversammlung abgelehnt worden. Er würde auch nicht bestehen. Der Anspruch auf förmliche Gestattung einer baulichen Veränderung gem. § 20 Abs. 3 WEG verlange, dass alle Eigentümer, deren Rechte über das Maß eines geordneten Zusammenlebens beeinträchtigt wären, einverstanden seien. Durch die hier gegebene optische Beeinträchtigung seien im Hinblick auf einen Vorher-Nachher-Vergleich (BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 49/16 - alle Eigentümer betroffen, da die betroffene rückwärtige Fassade des Hauses weithin einsehbar sei. Die Balkone seien mit vorgelagerten Pflanztrögen ausgestattet und ein Großteil der Bewohner habe diese zur Begründung genutzt. Es ergäbe sich der Eindruck einer terrassierten, kastenartigen Fassade, die durch die horizontale Bepflanzung aufgebrochen sei. Diesem Gesamteindruck laufe die angebrachte Photovoltaikanlage zuwider, die Kollektoren würden sich deutlich von der üblichen Gestaltung abheben und auch dem flüchtigen Betrachter ins Auge stechen. Aus dem Umstand, dass einige Pflanztröge nicht begrünt worden seien, würde sich das Gesamterscheinungsbild nicht wesentlich ändern; es würde nicht dazu führen, dass bereits (frühere) Veränderungen zu einem uneinheitlichen Gesamtbild geführt hätten, das durch die jetzige Maßnahme nicht mehr wesentlich verstärkt würde (BGH aaO.). Bei der teilweise fehlenden Begrünung läge keine prägende optische Gestaltung vor; vielmehr würde es sich bei der Photovoltaikanlage um das einzige optisch hervorstechende Bauteil handeln.

Ein Anspruch des Beklagten ergäbe sich auch nicht aus einer anlogen Anwendung von § 20 Abs. 2 WEG. Der Gesetzeswortlaut enthalte eine enumerative Aufzählung von privilegierten Maßnahmen, bei ordnungsgemäßer Verwaltung im Rahmen einer Entscheidung der Eigentümerversammlung zu berücksichtigen sind. Die Photovoltaikanlage falle nicht unter die Auflistung in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG; nur im Rahmen gesetzgeberisch abschließenden Regelung der Privilegierung käme eine analoge Anwendung allenfalls in Betracht. § 20 Abs. 2 WEG enthalte (entgegen der Ansicht in Hügel/Elzer, WEG 3. Aufl. 2021 zu § 20 Rn. 103 zum Klimaschutz) keine entsprechende Zielsetzung, weshalb alleine ein schützenswertes Interesse (Hügel/Elzer: Klimaschutz u.ä.) einer analogen Anwendung dem gesetzgeberischen Willen widerspräche.  

LG Bamberg, Urteil vom 22.07.2022 - 42 S 9/22 WEG -

WEG: Folgenbeseitigungsanspruch bei rechtskräftig für unwirksam erklärten Beschlüssen

1. Im Mai 2017 beschloss die Eigentümerversammlung der WEG die Erneuerung der Wohnungseingangstüren und die Vergabe des Auftrags an einen Handwerksbetrieb (unter Zahlung eines Vorschusses in Höhe von € 100.000,00). Der Beschluss wurde angefochten.

Während des laufenden gerichtlichen Anfechtungsverfahrenswurde der Beschluss aufgehoben und ein neuer Beschluss gefasst, der dann auch angefochten wurde und rechtskräftig aufgehoben wurde.

Der Handwerksbetrieb baute nur 31 Türen ein und stellte den Einbau der restlichen 92 Türen mit Hinweis auf das (zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossene) Anfechtungsverfahren ein.

Daraufhin fasste die Eigentümerversammlung den Beschluss, den Handwerksbetrieb unter Fristsetzung zum Einbau der restlichen Türen aufzufordern und nach Fristablauf vom Vertrag zurückzutreten, ferner ggf. den gezahlten Vorschuss gerichtlich geltend zu machen. Die Kläger des vorliegenden Verfahrens haben den Beschluss angefochten. Nachdem der Handwerksbetrieb die Türen nicht eingebaut hatte und zwischenzeitlich infolge der im Beschluss vorgesehen und durchgeführten Klage ein rechtskräftiges Versäumnisurteil gegen den Handwerksbetrieb auf Rückzahlung erging, wurde von den Parteien der Rechtstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und das Amtsgericht hatte nach § 91a ZPO über die Kosten zu entscheiden. Er hatte den Beklagten die Kosten auferlegt, die dagegen sofortige Beschwerde einlegten.  Diese wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

2. Nach § 91a ZPO ist bei einem in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärten Rechtsstreits vom Gericht nach billigen Ermessen nach dem Sach- und Rechtsstand des aktuellen Streitstandes zu entscheiden.

Der Verwalter sei gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. nach dem ursprünglichen Beschluss verpflichtet gewesen, den Beschluss umzusetzen, wobei diese Verpflichtung solange bestanden habe, bis der Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt worden sei, § 23 Abs. 4 S. 2 WEG.  Der Verwalter sei mithin zur Beauftragung verpflichtet gewesen.

Die gerichtliche Feststellung der Ungültigkeit des Beschlusses wirke sich nicht auf das Vertragsverhältnis der WEG zum Handwerksbetrieb aus, da der Beschluss nur die interne Willensbildung der WEG beträfe.

Allerdings sei zu prüfen, ob nach Rechtskraft der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses es immer noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, die Erfüllung des Vertrages vom Vertragspartner geltend zu machen. Innerhalb der WEG sei bestünde ein Folgenbeseitigungsanspruch mit der Folge, dass die Auswirkungen des unwirksamen Beschlusses soweit wie möglich rückgängig gemacht würden. Beträfe dieser Folgenbeseitigungsanspruch einen bereits abgeschlossenen Sachverhalt, habe die Gemeinschaft einen weiten Ermessensspielraum, was bei einer entsprechenden Kosten-Nutzen-Analyse es auch rechtfertigen könne, von der Rückgängigmachung der Beschlussfolgen abzusehen. (Ob im Falle eines Absehens von der Rückgängigmachung Nachteile von Eigentümern auszugleichen seien, sei eine Frage des Einzelfalls, heute geregelt in § 14 Abs. 3 WEG).

Vorliegend seien die Baumaßnahmen rechtskräftig als nicht ordnungsgemäß eingestuft worden. Damit sei alles zu unternehmen, um eine Vertiefung des Zustandes im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu verhindern. Sei der unwirksame Beschuss noch nicht vollständig vollzogen, habe eine weitere Beschlussumsetzung zu unterbleiben. Darüber hinaus erfasse der Folgenbeseitigungsanspruch auch Verträge mit Dritten, die noch nicht vollständig tätig geworden seien. In diesem Fall müssten alle zumutbaren Anstrengungen unternommen werden, weitere Maßnahmen des Vertragspartners zu verhindern. Dazu gehöre das Anstreben einer einvernehmlichen Vertragsauflösung oder bei Werkverträgen (wie hier) auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 648a BGB.

Eine derartige Vertragsbeendigung sei aber nicht Gegenstand des streitgegenständlichen Beschlusses gewesen, wonach dem Handwerksbetrieb zunächst eine Frist zur Leistungserbringung gesetzt werden sollte. Damit habe für die Gemeinschaft ein erhebliches Risiko bestanden, dass die beauftragten Arbeiten durchgeführt würden und diese der Gefahr ausgesetzt, die nutzlosen, gegebenenfalls im Rahmen der Folgenbeseitigung Arbeiten mit entsprechenden Aufwand rückabzuwickeln.

Der Umstand, dass es dazu infolge der endgültigen Arbeitseinstellung des Handwerksbetriebs nicht gekommen sei, ist nicht entscheidend. Abzustellen sei hier für die Ordnungsgemäßheit des Beschlusses nicht der Schluss der mündlichen Verhandlung im vorliegenden Verfahren, sondern der Kenntnisstand der Eigentümerversammlung bei der Beschlussfassung. Da zu diesem Zeitpunkt nicht erkennbar war, dass der Handwerksbetrieb seien Arbeiten endgültig einstellen würde und mithin die Gefahr der Erfüllung durch diesen bestanden habe, habe der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 23.11.2021 - 2-13 T 71/21 -

Unterlassener Abschluss einer Gebäudeversicherung durch (faktischen) Verwalter und Anfechtung der Wiederwahl

Die Klägerin hatte die Wiederwahl der Beklagten als Verwalterin der Wohnungseigentümer-gemeinschaft (WEG) vom März 2019 angefochten. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Da die Klägerin nach Einleitung des Berufungsverfahrens durch die Beklagte ihr Wohnungseigentum aufgab und auf einen Dritten übertrug und zudem auch die Bestellzeit der beklagten Verwalterin aus dem angefochtenen Beschluss ablief, wurde die Hauptsache für erledigt erklärt. Das Landgericht verneinte die Erfolgsaussichten der Beklagten und erlegte dieser die Kosten des Verfahrens auf.

Die Beklagte war bereits vormals Verwalterin gewesen. Der Bestellzeitraum endete zum 31.12.2017. Allerdings wurde kein anderer Verwalter von der WEG berufen und die Beklagte führte das Amt unstreitig faktisch weiter aus. So habe sie, so das Landgericht, die Abrechnungen erstellt, Eigentümerversammlungen einberufen und geleitet und die Beschluss-Sammlung geführt. Si sei damit faktische Verwalterin gewesen. Auch wenn zwischen den Parteien die Einzelheiten des Rechtsverhältnisses zwischen der beklagten als (faktische) Verwalterin und der WEG streitig seien, würden die Parteien doch darin übereinstimmen, dass das Pflichtenprogramm eines bestellten Verwalters (einschließlich seiner Haftung) hier zugrunde liegen würde, entweder da von einem Auftragsverhältnis gem. § 662 BGB auszugehen sei, oder da die Grundsätze der fehlerhaften Anstellung heranzuziehen seien.

Vor diesem Hintergrund könnten Fehler bei der Verwaltertätigkeit der Beklagten nach dem 31.12.2017 zur Prüfung der angefochtenen Verwalterwahl herangezogen werden wie in dem Fall, dass der wiederbestellte Verwalter bis zu seiner Wahl ordnungsgemäß bestellter Verwalter gewesen wäre.

Voraussetzung für die Anfechtung der Wiederwahl sei, dass ein wichtiger Grund vorliegen würde, der gegen die Bestellung der Beklagten als Verwalterin sprechen würde. Wie bei der Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F. könne ein wichtiger Grund nur bejaht werden, wenn unter Berücksichtigung aller (nicht einmal notwendigerweise vom Verwalter verschuldeter) Umstände nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar wäre und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten sei. Dies sei u.a. dann  anzunehmen, wenn Umstände vorliegen, die dafür sprächen, dass der Gewählte unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheine. Ein solcher Grund würde aber die Wohnungseigentümer noch nicht ohne weiteres dazu verpflichten, den Verwalter abzuberufen (§ 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F.), vielmehr sei (auch im Rahmen einer Wiederwahl) eine Prognose vorzunehmen , ob er das Amt ordnungsgemäß ausüben wird, was einen Beurteilungsspielraum einräume. Erst bei Überschreitung dieses Beurteilungsspielraums würde nach altem Recht die Nichtabberufung und (auch nach geltendem Recht) die Wiederwahl den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Erforderlich sei deshalb, dass es objektiv nicht mehr vertretbar erscheine, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände (hier) erneut zu bestellen. Dies sei dann der Fall, wenn die Mehrheit der (abstimmenden) Wohnungseigentümer aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handele, weil sie – etwa aus Bequemlichkeit – massive Pflichtverletzungen tolerieren solle (BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 105/11 -; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.12.2019 - 2-12 S 143/18 -).

Das Amtsgericht hatte darauf abgestellt, dass das Gebäude über einen längeren Zeitraum ohne Gebäudeversicherung gewesen sei. Dies stelle, so das Landgericht, eine Lücke im Versicherungsschutz mit einem Totalverlustrisiko dar, welches die Eigentümer nicht hinnehmen müssten. Hinzu käme hier, das die Eigentümer auf der von der Beklagten geleiteten Eigentümerversammlung vom 22.10.2018 den Abschluss einer Gebäudeversicherung beschlossen hätten, wobei zu diesem Zeitpunkt bereits seit längerer Zeit eine solche nicht bestanden habe. Im März 2019, zum Zeitpunkt der Wiederwahl, sei immer noch keine Gebäudeversicherung abgeschlossen gewesen. Damit sei es von den Eigentümern objektiv nicht mehr hinnehmbar, diesem Verwalter weiterhin die Verwaltung eines erheblichen Teils ihres Vermögens anzuvertrauen. Kein Eigentümer müsse gegen seinen Willen hinnehmen, wenn gleichwohl die Mehrheit der Eigentümer unter diesen Umständen meinen, diesem Verwalter gleichwohl vertrauen zu können (LG Frankfurt am Main aaO.).

Der Verweis der Berufung darauf, dass eine Gebäudehaftpflichtversicherung bestanden habe, verkenne, dass § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG a.F. (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG n.F.) nicht nur eine Haftpflichtversicherung sondern auch die für die Eigentümer von besonderen Interesse Gebäudeversicherung erfordere, um das Risiko im Schadensfall abzuwenden (Anm.: Wird der Kauf einer Eigentumswohnung finanziert, sehen die Darlehensbedingungen der Finanzierungsinstitute in der Regel vor, dass eine Gebäudeversicherung bestehen muss).

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.06.2021 - 2-13 S 25/20 -

Dienstbarkeit auf Sondereigentum und Instandhaltungsrücklage der WEG (Erstattungsanspruch)

Zugunsten einer Sondereigentumseinheit auf dem Nachbargrundstück, an der der Beklagten 1/8 gehörte, bestand an 18 Tiefgaragenstellplätzen, deren Sondereigentum zu 1/18 bei der Klägerin lag, eine Grunddienstbarkeit. Eine Reglung zur Kostentragung für laufenden Unterhalt und Betriebskosten bestand nicht.  

In den Jahren 2014 bis 2016 will die Klägerin ihre Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gezahlt haben. Mit ihrer Klage begehrt sie Erstattung gem. Ihrem Miteigentumsanteil und Feststellung, dass der Beklagte entsprechend die „TG Rücklagen Zuführung“ der Klägerin zu erstatten habe.

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Nach § 1020 S. 2 BGB habe der Grunddienstbarkeitsberechtigte (hier die Beklagte), der zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage (wie hier die Tiefgaragenstellplätze, s. OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2013 - 5 U 163/12 -) halte, diese im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Verpflichtung umfasse auch, soweit erforderlich, die Instandsetzung. Dies, insoweit er dafür sorgen müsse, dass von der Anlage keine Beeinträchtigungen des Eigentums ausgehen, die Anlage den Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht entspricht und er müsse gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen sorgen (BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/04 -). Käme der Dienstbarkeitsberechtigte dem nicht nach, könne der Eigentümer die Maßnahmen in Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) selbst vornehmen und die Kosten nach §§ 683 S. 1, 670 BGB vom Dienstbarkeitsberechtigten verlangen, soweit dieser nicht widersprochen habe. Zudem sei der Dienstbarkeitsberechtigte zum Schadensersatz gegenüber dem Eigentümer nach §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 und 3 BGB verpflichtet (BGH aaO.).

In dem Fall, dass die Grunddienstbarkeit wie vorliegend an dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers bestünde, könne der Sondereigentümer die Kosten für die erforderliche Unterhaltung und ggf. für die Instandsetzung unmittelbar aus dem Begleitschuldverhältnis verlangen, welches zwischen dem Dienstbarkeitsberechtigten und ihm bestünde und seinen Ausdruck u.a. in der Unterhaltungsverpflichtung nach § 1020 S. 2 finde (BGH, Urteil vom 08.03.2019 - V ZR 343/17 -). Ein Anspruch aus GoA scheide in diesem Fall aus, da im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum der Dienstbarkeitsberechtigte nicht zur eigenen Durchführung der Unterhaltungsmaßnahmen berechtigt sei.

Die Bildung von Rücklagen für Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die hier streitgegenständlich sind, würden aber nicht zu der Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten zählen, die Anlage in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

Der BGH habe bereits entschieden, dass eine Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrrechts an einem im Gemeinschaftseigentum der WEG stehenden Grundstück (Privatweg) die WEG nicht berechtige, im Hinblick auf eine künftige Unterhaltung der Privatstraße eine Instandhaltungsrücklage von dem Dienstbarkeitsberechtigten zu verlangen. Dafür gäbe § 1020 S. 2 BGB nichts her (BGH, Urteil vom 17.12.2020 - V ZR 125/10 -).

Nichts anderes würde hier gelten. Sei das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, könne der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten nicht die Zahlung der von ihm an die WEG erbrachten Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage erstattet verlangen, wenn keine davon abweichende Vereinbarung (§ 1021 Abs. 2 BGB) bestehe. Die Rücklage diene nicht der Unterhaltung der Anlage, sondern sei eine Vorsorge für den Fall, dass bei künftigen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die erforderlichen Mittel zur Verfügung stünden. Eine entsprechende Vorsorgeverpflichtung ergäbe sich aus § 1020 S. 2 BGB nicht. Sei der Dienstbarkeitsberechtigte zum Zeitpunkt der notwendigen Durchführung solcher Maßnahmen außer Stande, die zu finanzieren, realisiere sich das allgemeine Risiko jedes (ungesicherten) Gläubigers. Auch aus dem Umstand, dass der Eigentümer die Kosten einer Haftpflichtversicherung zur Abdeckung der Risiken der Verletzung der dem Dienstbarkeitsberechtigten obliegenden Verkehrssicherungspflicht tragen müsse, ergebe sich nichts anderes; der Abschluss der Versicherung mit der damit verbundenen – nichts erst zukünftig anfallenden – Prämienzahlung sei Bestandteil der Unterhaltungspflicht nach § 1010 S. 2 BGB (BGH, Urteil vom 08.03.2019 - V ZR 343/17 -).

Die Rechtsverhältnisse des Sondereigentümers zum Dienstbarkeitsberechtigten und zur WEG seien gesondert zu betrachten. Die Zahlungspflicht des Sondereigentümers für die Rücklage würde nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. / § 19. Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F. bestehen und habe nicht die Zahlungspflicht des Dienstbarkeitsberechtigten zur Folge. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Rücklage nicht notwendig für die Instandhaltung der fraglichen Anlage genutzt werden müsse, sondern auch für sonstige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingesetzt werden könne. Für § 1020 S. 2 BGB könne es ohnehin keine Rolle spielen, ob es sich bei dem Dienstbarkeitsverpflichteten um einen Alleineigentümer handele (dann würde die Pflicht zur Rücklagenbildung ohnehin nicht bestehen) oder um einen Sondereigentümer in einer WEG, der im Hinblick darauf besonderen Pflichten unterworfen sei.

Damit sei der Sondereigentümer (die Klägerin) darauf beschränkt, Ersatz der tatsächlich angefallenen Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung zu verlangen. Setze die WEG die von der Grunddienstbarkeit umfassten Tiefgaragenstellplätze instand, könne die Klägerin den auf sie entfallenden Betrag  von dem Dienstbarkeitsberechtigten erstattet verlangen, unabhängig davon, ob die WEG die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen habe oder auf sonstige Mittel der Gemeinschaft (so Sonderumlage) zurückgreife.

BGH, Urteil vom 18.06.2021 - V ZR 146/20 -

Mehrvertretungszuschlag des Anwalts bei Vertretung aller Käufer gegen Bauträger ?

Die acht Kläger (Käufer von von dem Beklagten erstellten Eigentumswohnungen) klagten wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum vor dem LG Heilbronn, in dem der Beklagte zur Beseitigung genau bezeichneter Mängel und zur Zahlung von ¾ der Kosten eines Privatgutachtens verurteilt wurden; die Kosten des Verfahrens wurden in der landgerichtlichen Kostenentscheidung im Urteil gequotelt. Die Kläger machten im Rahmen der Kostenausgleichung vor dem LG Heilbronn für die Vertretung der Beklagten eine Erhöhungsgebühr mit 2,0 wegen mehrerer Beklagter geltend, Nr. 1008 VV RVG. Der beklagte wandte sich gegen die Erhöhungsgebühr mit Hinweis darauf, dass die Klage erhoben worden sei, nachdem die WEG parteifähig geworden und die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur Klageerhebung gefasst habe. Das Landgericht berücksichtigte bei der Kostenausgleichung die Erhöhungsgebühr nicht, weshalb die Kläger gegen den Kostenfestsetzungsbeschluss Beschwerde einlegten. Die Beschwerde wurde, nachdem ihr das Landgericht nicht abhalf, vom Oberlandesgericht (OLG) zurückgewiesen.

Das OLG wies darauf hin, dass zwar möglicherweise die Erhöhungsgebühr im Verhältnis der Kläger zu ihrem Prozessbevollmächtigten entstanden sein könne, jedenfalls aber nicht im Verhältnis zu dem Beklagten. Denn im Rahmen der der Kostenausgleichung und -festsetzung könnten nach § 91 ZPO nur notwendige Kosten der Rechtsverfolgung berücksichtigt werden.

Das OLG verwies auf den Beschluss des BGH vom 02.06.2005 - V ZB 32/05 -, demzufolge die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig sei. Die bedeute, dass sie im Verfahren hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten als solche klagen und verklagt werden könne. Es sei also nicht mehr notwendig, dass alle Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst klagen und einen Rechtsanwalt beauftragen, sondern ausreichend sei die die Mandatierung eines Rechtsanwalts durch die Eigentümergemeinschaft. Damit falle dann auch keine Erhöhungsgebühr an, da die Eigentümergemeinschaft als solche rechtstechnisch nur ein Mandant ist. Der BGH habe weiter mit seiner Entscheidung vom 12.04.2007 - VII ZR 236/06 - in Bezug auf Mängel am Gemeinschaftseigentum klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als insoweit rechts- und parteifähiger Verband befugt sei, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen.

Das OLG Stuttgart habe bereits, gestützt auf diese Entscheidungen des BGH die Erhöhungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG für die Fälle anerkannt, in denen in der der Zeit zwischen der Entscheidung vom 02.06.2005 und der Veröffentlichung der Entscheidung vom 12.04.2007 anstelle der Wohnungseigentümergemeinschaft deren sämtliche Mitglieder ihre Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend gemacht hätten. Seit der Veröffentlichung des Urteils vom 12.04.2007 käme aber ein Erstattungsanspruch für einen Mehrvertretungszuschlag nicht mehr in Betracht. In seiner Entscheidung vom 12.04.2007 habe sich der BGH nämlich auch mit den individuellen Mängelgewährleistungsansprüchen von Erwerbern auseinandergesetzt und festgehalten, dass der Anspruch auf Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten (unabhängig davon, ob dieser im Erkenntnisverfahren oder gem. § 887 Abs. 2 ZPO im Zwangsvollstreckungsverfahren tituliert werden soll) gemeinschaftsbezogen sei und die Gemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss diese sich aus den einzelnen Verträgen mit dem Veräußerer (Bauträger) an sich ziehen könne.  

Daraus folgt nach Auffassung des OLG (bezogen jedenfalls auf das Wohnungseigentumsgesetz vor der Novellierung zum 01.12.2020), dass zwar den einzelnen Wohnungseigentümern das Recht zustünde, ihre Gewährleistungsansprüche aus dem jeweiligen Erwerbsvertrag selbst geltend zu machen, allerdings dann, wenn dieses Recht von der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich geltend gemacht würde, kostenrechtlich nicht mehr um notwendige Kosten iSv. § 91 ZPO handele, da das erstrebte Ziel auch durch die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher erreicht werden könne.

Hinweis: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch dann die Geltendmachung von Ansprüchen an sich ziehen, wenn bis auf den letzten Erwerber Ansprüche der übrigen Erwerber gegen den Bauträger/Veräußerer verjährt sind und die Ansprüche des nicht der Verjährung unterliegenden Erwerbers  geltend machen.

OLG Stuttgart, Beschluss vom 06.04.2021  - 8 W 435/20 -

Zur Auslegung und Inhaltskontrolle einer Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Im Rahmen einer Anfechtungsklage von Beschlüssen einer Wohnungseigentümer-versammlung gab das Amtsgericht der Klage mit der Begründung statt, die Einladung habe Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig) erreicht. Im Kern ging es damit darum, ob die aus 1990 stammende Regelung der Gemeinschaftsordnung „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt wurde.“  Auszulegen und ggf. wie auszulegen ist und ob die Klausel wirksam ist, nachdem das Landgericht im Berufungsverfahren dem Amtsgericht folgte und der BGH im Rahmen der Revision entscheiden musste.

Amts- und Landgericht haben die Regelung dahingehend ausgelegt, dass sie zwar die Ordnungsgemäßheit der Absendung regele, es aber darauf ankäme, dass die Ladung auch tatsächlich bei dem Adressaten ankommt (im Anschluss an OLG Hamburg 21.06.2006 - 2 Wx 33/05 -). Dem folgt der BGH nicht. Die Klausel beziehe sich nicht lediglich auf Eigentümer, die einen Wohnsitzwechsel nicht ordnungsgemäß angezeigt hätten (und von daher bei fehlender Ladung daraus kein Anfechtungsanspruch hergeleitet werden könne). Allerdings sei im Übrigen gem. § 130 Abs. 1 S. 1 BGB, der entsprechend anwendbar sei, nicht die fristwahrende Absendung sondern der Zugang bei den Wohnungseigentümern maßgeblich. Davon abweichende Regelungen in Gemeinschaftsordnungen seien aber weit verbreitet, wobei die hier verwandte Formulierung in der Literatur als „Zugangsfiktion“ bezeichnet werde, obwohl sie dem Wortlaut nach nicht den Zugang regele. Teilweise würde angenommen, dass die Klausel allgemein als Nachweis der rechtzeitigen Absendung ausrechend und wirksam sei, teilwiese nur einschränkend dahingehend ausgelegt, sie gelte nur in Bezug auf diejenigen Eigentümer, die ihre neue Anschrift nicht mitgeteilt hätten. Zutreffend sei die erstgenannte Ansicht, da sich für die einschränkende Klausel aus dem maßgeblichen Wortlaut nichts ergäbe. Aus ihr sei zu entnehmen, dass allgemein die rechtzeitige Absendung ausreichend sei und nicht auf den Zugang abgestellt werde.

Damit musste sich der BGH der Frage zuwenden, ob die so verstandene Regelung in der Gemeinschaftsordnung wirksam ist. Die Eigentümer könnten gem. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelungen treffen, soweit dort nichts anderes bestimmt sei. Im Weiteren unterlägen die Regelungen einer Inhaltskontrolle. Bisher sei höchstrichterlich nicht entschieden, ob die §§ 307ff BGB auch auf die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung finde oder ob unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls die Inhaltskontrolle am Maßstab des § 242 BGB (Treu und Glauben) auszurichten sei.

Bei Anwendung der §§ 307ff BGB könnte die Klausel § 308 Nr. 6 BGB unterfallen, wonach Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig seien, die vorsähen, dass Erklärungen des Verwenders von besonderer Bedeutung dem anderen Vertragsteil als zugegangen gelten würden. Eine direkte Anwendung der §§ 307ff BGB scheide aus, da es sich bei der einseitig vorgegebenen Gemeinschaftsordnung nicht um Vertragsbedingungen handele wie bei dem Abschluss eines Vertrages iSv. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Sie stünde einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer gleich. Eine analoge Anwendung scheide hier aber auch aus, da es an einer Vergleichbarkeit der Gemeinschaftsordnung mit einem schuldrechtlichen Vertrag als auch an einer planwidrigen Regelungslücke ermangele. An der planwidrigen Regelungslücke würde es bereits deshalb ermangeln, da die Wohnungseigentümer die ursprünglich einseitig vorgegebene Gemeinschaftsordnung jederzeit einstimmig (bei Öffnungsklauseln auch mit Mehrheitsbeschluss) ändern könnten, zudem unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG jeder Eigentümer eine Änderung unbilliger Klauseln verlangen (und einklagen) könne.

Auch wenn der teilende Eigentümer die Gemeinschaftsordnung vorgeben könne (und er sich so einseitig begünstigen könne) würde die nicht die Heranziehung des AGB-Rechts rechtfertigen können. Diese Regelungen ließen sich mit der auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht durch den teilenden Eigentümer bezogenen Inhaltskontrolle des § 242 BGB bewältigen

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer (und damit die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung) dürften nicht treuwidrig sein. Abgesehen von den Fällen einseitiger Aufteilung sei wegen des weiten Gestaltungsspielraums der Wohnungseigentümer und des möglichen Anpassungsanspruch nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG allenfalls in Ausnahmefällen denkbar, Regelungen der Gemeinschaftsordnung, die sich in den Grenzen der §§ 134, 138 BGB hielten, wegen Verstoßes gegen § 242 BGB als unwirksam anzusehen. Das zugrunde legend sei die Regelung wirksam. Es würde kein spezifischer Zusammenhang mit einer einseitigen Aufteilung erkennbar, wie sich auch daraus ergäbe, dass es sich um eine gebräuchliche Regelung handele und keinen inhaltlichen Bezug zu dem teilenden Eigentümer aufweise. Weiterhin sei das aus § 130 Abs. 1 S. 1 BGB abgeleitete Zugangserfordernis abdingbar, weshalb es darauf ankomme, ob mit der Klausel in schwerwiegender Weise in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht als unverzichtbares Mitgliedschaftsrecht eingegriffen würde und damit iSv. § 134 BGB gegen ein gesetzliches Verbot verstoße. Erforderlich sei hier eine Abwägung zwischen den Folgen für die Teilnahmerechte einerseits und die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Ein gravierender Eingriff in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Eigentümers läge nicht schon vor, wenn dieses infolge eines Fehlers der Post nicht ausgeübt werden könne, zumal die Beschlussmängelklage auch noch möglich sei. Andererseits müsse en Verwalter darauf vertrauen dürfen, dass ein rechtzeitiger Postversand ausreichend ist, wobei ein Nachweis nicht möglich sei, es sei denn, die Ladungen würden per Einschreiben oder Boten zugestellt, was aber mit erheblichen Verwaltungs- und Kostenaufwand verbunden wäre, was dem Gesamtinteresse der Wohnungseigentümer widerspräche (unabhängig davon, dass bei dieser Vorgehensweise auch der Inhalt des jeweiligen Schreibens nicht nachgewiesen würde). Die Fassung rechtssicherer Beschlüsse sei aber ein elementares Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft, weshalb die als Zugangsfiktion anzusehende Klausel nicht treuwidrig sei.

BGH, Urteil vom 20.11.2020 - V ZR 196/19 -