WEG: Ermessen bei Absehen von Rückbau unzulässiger baulicher Veränderung von Gemeinschaftseigentum

 

In 1977 wurde auf dem Gemeinschaftseigentum eine Garage errichtet und vor einigen Jahren eine Gartenhütte. Ein Antrag au Beseitigung dieser Bauwerke wurde in der Eigentümerversammlung vom 25.07.2018 mit Mehrheitsbeschluss zurückgewiesen. Der Kläger erhob Anfechtungsklage, die vom Amtsgericht als unbegründet abgewiesen wurde. Mit seiner Berufung verfolgte der Kläger sein Begehren weiter. Das Landgericht gab im berufungsverfahren der Klage statt.

Das Landgericht wies darauf hin, dass zwar im Rahmen seiner Beurteilung das jetzt geltende WEG-Recht einschlägig sei, sich hier aber materiell gegenüber dem bisherigen Recht keine anderweitige Beurteilung ergäbe. Entscheidend sei, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche (§ 21 Abs. 4 WEG a.F., § 19 Abs. 1 WEG n.F.), was nicht der Fall sei.

Eine Negativbeschluss könne nur erfolgreich angefochten werden, wenn nur eine positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen haben würde. Dies fordere vorliegend eine Ermessensreduzierung auf Null. Allerdings müsse  eine Anfechtungsklage gegen eine Negativbeschluss auch dann Erfolg haben, wenn zwar nicht notwendig eine Ermessensreduzierung auf Null vorläge, aber die Wohnungseigentümer ein ihnen zustehendes Ermessen nicht ausgeübt hätten, da auch in diesem Fall der Anfechtende in seinem Recht auf ordnungsgemäße  Verwaltung verletzt sei.

Da die Errichtung von Garage und Gartenhütte rechtwidrig erfolgt seien, entspräche der Rückbau in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, da dies der Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes entspräche. Allerdings könne ein Ansehen davon u.U. auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wobei den Wohnungseigentümern insoweit ein Ermessen zustehe. Das aber würde hier nach dem jetzigen WEG voraussetzen, dass die bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG n.F. genehmigt würde, womit dann auch Klarheit über Nutzung und Kosten geschaffen würde (§ 21 WEG n.F.).

§ 20 Abs. 1 WEG n.F. lautet:

„Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.“

Der Negativbeschluss als solcher reicht allerdings nach dem Urteil des LG Frankfurt am Main für eine Ermessensausübung nicht aus. Vielmehr müssten sich die Wohnungseigentümer über ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Alternativen zum Rückbau bewusst gewesen sein und die bei einer Abwägungsentscheidung mit einbezogen haben. Nicht ausreichend seien theoretische denkbare Nutzungsalternativen (wie sie im berufungsverfahren mit Fahrradunterstand, Lagerraum pp. benannt seien. Die Abwägung hätte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung stattfinden müssen und zudem alternativ zum Abriss entsprechende Nutzungen ermöglicht oder zumindest in die Wege geleitet werden müssen. Das sei nicht geschehen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung seien Garage und Gartenhaus weder im Interesse der Gemeinschaft tatsächlich genutzt worden noch habe es Regeln zu deren Nutzung gegeben.

Es sei auch keine Verjährung eingetreten, da der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nicht verjähre (BGH, Urteil vom 27.04.2012 - V ZR 177/11 -).

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 14.01.2021 - 2-13 S 26/20 -

WEG: Beschlussanfechtung und/oder -ersetzung zur Herabsetzung einer Sicherheitsleistung für gewünschten Treppenlifteinbau ?

Die Wohnungseigentümer genehmigten dem Kläger (und seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau) mit Beschluss vom 10.11.2011 den Einbau eines Treppenliftes mit der Auflage, dass der Kläger eine von ihm angebotene Sicherheit in Höhe von € 10.000,00  für Schäden am Gemeinschaftseigentum und nicht ordnungsgemäßen Rückbau erbringt. Die Sicherheit wurde nach Beschlussfassung erbracht. Auf der Eigentümerversammlung vom 16.04.2017 beantragte der Kläger eine Reduzierung der Sicherheitsleistung auf € 3.000,00, der abgelehnt wurde. Dieser Beschluss wurde vom Kläger angefochten. Das Amtsgericht gab der Klage statt, insoweit es die Sicherheitsleistung auf € 4.500,00 reduzierte. Die dagegen von den verklagten Wohnungseigentümern eingelegte Berufung war erfolgreich. Auf die Berufung wurde das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.

Das Landgericht wies darauf hin, dass es sich um die Anfechtung eines Negativbeschlusses handeln würde, die nur dann Erfolg haben könnte, wenn lediglich eine positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Es müsste dann ein Fall der Ermessensreduzierung auf Null vorgelegen haben. Diese Ermessensreduzierung auf Null sei aber auch nach dem Befinden des Amtsgerichts nicht gegeben gewesen, wurde doch vom Amtsgericht selbst die Aufwendungen für den Abbau des Treppenlifts den Betrag von € 3.000,00 übersteigen würden.  

Habe aber kein Anspruch auf Zustimmung zu dem Beschlussantrag bestanden, habe sich die Ablehnung durch die Eigentümer im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens gehalten.  Nicht geltend gemacht werden könnte, dass die Eigentümer einen anderen Beschluss hätten fassen müssen, da Gegenstand der Anfechtungsklage nur der konkrete Negativbeschluss sei und ein anderer gerade auch nicht zur Abstimmung vorgelegen hätte.

Anders als das Amtsgericht meine, könne die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht gem. § 21 Abs. 8 WEG durch Feststellung einer anderweitigen Sicherheit ersetzt werden. In diesem Zusammenhang ist das Landgericht nicht darauf eingegangen, dass nach dem von ihm mitgeteilten Tatbestand nur eine Anfechtungsklage erhoben wurde, nicht (auch) eine Klage auf positive Beschlussfeststellung. Es muss wohl davon ausgegangen werden, dass ein Beschlussersetzungsantrag nicht gestellt wurde, das Amtsgericht aber die Beschlussanfechtungsklage entsprechend umgedeutet hat und der Kläger des Ausgangsverfahrens dieses ihm günstige Urteil im Berufungsrechtszug mit seinem Antrag auf Berufungszurückweisung mit der entsprechenden Auslegung seines Antrages billigend übernahm (vgl. zur Auslegung des Klageantrags auch BGH, Urteil vom 26.02.2016 - V ZR 250/14 -).

Gegen die Beschlussersetzung spräche bereits, dass die Eigentümer nur im Hinblick auf die Reduzierung auf € 3.000,00 vorbefasst gewesen seien, nicht im Hinblick auf eine darüber liegende Sicherheitsleistung. Auch nach dem Protokoll wurde die Sicherheitsleistung von nur € 3.000,00 im Hinblick auf die Preisentwicklung als zu niedrig eingestuft, was nicht ausschließe, dass im Rahmen des Ermessens der Eigentümer diese bei einer höheren verbleibenden Sicherheit doch einen positiven Beschluss gefasst haben könnten. Jedenfalls sei nicht ersichtlich, dass es sich um eine reine Förmelei handele, da nicht gesichert sei, dass die Eigentümer stets die Reduzierung der geleisteten Sicherheit ablehnen würden.

Entscheidend sei aber nach Ansicht des Landgerichts, ob der Kläger überhaupt einen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung haben könne. Der Beschluss aus 2011 sei bestandkräftig. Damit könne auch der Einwand nicht erhoben werden, der Beschluss habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 -), da dies in einer fristgebundenen Anfechtungsklage hätte erfolgen müssen. Damit sei der Beschluss hinzunehmen und schließe auch einen Anspruch auf abändernden Zweitbeschluss aus; anderes gelte nur bei schwerwiegenden Gründen, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht berücksichtigt wurden OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.01.2009 – 20 W 384/07 -).

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 13.02.2020 - 2-13 S 103/19 -