Rechtsstellung des (verbliebenen) werdenden Wohnungseigentümers nach Bildung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Der BGH hat nunmehr erstmals in einer Sachentscheidung zu der Problematik eine Entscheidung darüber getroffen, welche Rechtsstellung der werdende Wohnungseigentümer hat, der nach Wahrung des oder der ersten Erwerber von Wohnungseigentum nach der durch die Eigentumswahrung erfolgten Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser hat.

Die T. GmbH hatte mit notarieller Urkunde vom 26.01.2013 das Grundstück in Wohn- und Teileigentum aufgeteilt. Schon bis zur Wahrung im Grundbuch am 30.09.2015 begann die T. GmbH mit dem Verkauf von wohnungs- und Teileigentumseinheiten und am 31.03.2016 wurde die erste Käuferin aufgrund Auflassungserklärung vom 155.01.2015 im Grundbuch als Miteigentümerin eingetragen. Mit notariellen Vertrag vom 30.06.2016 verkaufte die T. GmbH zwei schon errichtete und vier noch zu errichtende Wohnungen an eine andere Erwerberin (nachfolgend: Erwerberin). Am 02.08.2016 wurde zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gewahrt und die Übergabe erfolgte mit Zahlung des Kaufpreises am 22.08.2016. Zu den Wohnungseigentümerversammlungen vom 19.01., 09.05. und 13.07.2017 wurde die Erwerberin geladen, wobei deren Geschäftsführer auf einer der Versammlungen auch zum Mitglied des Verwaltungsbeirates berufen wurde. Auch an der Versammlung vom 06.11.2017 wollte der Geschäftsführer der Erwerberin für diese teilnehmen, wurde aber vom Verwalter mit der Begründung ausgeschlossen, die Erwerberin sei noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin gewahrt. Gegen die Beschlussfassung bei dieser Versammlung (mit dem der Verwaltungsbeirat ermächtigt wurde, mit dem Verwalter einen Aufhebungsvertrag zu schließen, für den 9.308,468/10.000stel stimmten) erhoben die Klägerinnen (zu denen nicht die Erwerberin gehörte) unter Berufung auf den Ausschluss der Erwerberin in Person deren Geschäftsführers Klage.

Der BGH gab der Klage statt.

Kernfrage war, ob der Ausschluss der Erwerberin an der Teilnahme zulässig war und – bejahendenfalls – ob die die Ungültigkeit des Beschlusses begründen kann.

Derjenige, der von dem teilenden Eigentümer Wohnungs-/Teileigentum erwerbe, erlange mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung / des Teileigentums eine besondere Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer. Bis zur Eintragung als Eigentümer bestünde eine Übergangsphase, in der er in vorgelagerter Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln sei und daher auch an Eigentümerversammlungen teilnehmen und dort abstimmen könne. Diese Rechtsstellung würde er nicht mit Eintragung des ersten Käufers als Eigentümers im Grundbuch verlieren, auch wenn sich mit dieser Eintragung  die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft in eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne wandle. Diese setze sich in der Übergangszeit bis zur Wahrung des letzten werdenden Wohnungseigentümers als Eigentümer im Grundbuch aus den Volleigentümern und den werdenden Eigentümern zusammen.  

Die Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer erlange ein Ersterwerber unabhängig davon, ob er vor oder nach der der Eintragung des ersten Käufers als Eigentümer den Kaufvertrag geschlossen habe. Das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft würde nämlich nicht die Regelungslücke schließen, die Voraussetzung für die vorgelagerte entsprechende Anwendung der Vorschriften des WEG auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Unabhängig davon, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Gesetz nicht schon mit der Teilung (§ 8 WEG) durch den Eigentümer begründet würde, da sie eine Personenmehrzahl von mindestens zwei Personen erfordere, läge die entscheidende Lücke darin, dass die Regelung des WEG dem „Demokratisierungsinteresse“ der Erwerber mit gesicherter Rechtsposition nicht Rechnung trage. Anders als die bereits als Eigentümer gewahrten Käufer könnten die nicht eingetragenen Käufer, wie es geboten wäre, aus eigenem Recht an der Bewirtschaftung und Verwaltung der Wohnanlage mitwirken. Diese Lücke würde erst mit der Wahrung des letzten werdenden Eigentümers als Eigentümer schließen. Hierbei käme es auch nicht darauf an, ob ein solcher Ersterwerber (also jenem, der vom ursprünglich teilenden Eigentümer erwirbt) während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit danach, evtl. nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft, erwerbe.

Damit sei die Erwerberin zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen worden. Eine Ungültigkeitserklärung würde zwar gleichwohl ausscheiden, wenn  sich der Ausschluss nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hätte. Anders sei dies nur bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen würden, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise unterlaufen würde. Da vorliegend der Geschäftsführer der Erwerberin an mehreren Wohnungseigentümerversammlungen teilgenommen habe und auch zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt worden sei und auch zur fraglichen Eigentümerversammlung erschienenen sei, bei unveränderter Sachlage ausgeschlossen würde. Dies stelle einen gravierenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar, bei denen es nicht darauf ankäme, ob der Beschluss auch bei seiner Teilnahme gefasst worden wäre. Von daher sei unerheblich, dass der Beschluss mit einer großen Mehrheit gefasst wurde. Aus dem gleichen Grund käme es nicht darauf an, ob die Beschlussmängelklage von ihm oder auch von ihm erhoben wurde.

BGH, Urteil vom 14.02.2020 - V ZR 159/19 -

WEG: Der werdende Wohnungseigentümer und Beginn der Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft

Im Ausgangsfall teilte der Beklagte einen Altbau in fünf Eigentumswohnungen auf, von denen er 3 Wohnungen verkaufte und übergab, zwei Wohnungen nicht; deren Erwerber haben Klage auf Auflassung erhoben. In einer Eigentümerversammlung wurde eine Sonderumlage und Wohngeld beschlossen; für die zwei nicht übergebenen Wohnungen (in denen die Erwerber bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Einrichtungsgegenstände untergebracht hatten) klage die Wohnungseigentümergemeinschaft die nach Miteigentumsanteilen auf diese entfallenden Forderungen aus den Beschlüssen gegen den beklagten ein. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen; die Berufung war erfolgreich und die gegen das klagestattgebende Urteil erhobene Revision des Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen.

Zunächst bestätigt der BGH die Aktivlegitimation der Klägerin als werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Voraussetzung einer solchen wäre, dass der Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition  durch einen auf Übereignung gerichteten Erwerbsvertrag, Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und Besitz an dem Sonder-/Teileigentum hat. Mit Erlangen dieses rechtlichen und tatsächlichen Umstandes kann der werdende Wohnungseigentümer die Mitgliedschaftsrechte ausüben und ist aber auch alleine (unter Ausschluss einer gesamtschuldnerischen Haft des teilenden Eigentümers) nach § 16 Abs. 2 WEG zur Tragung der Kosten und Lasten verpflichtet.

Während danach für drei Wohnungen werdende Wohnungseigentümer im dargestellten Sinne vorhanden waren, waren zwei Wohnungen noch nicht übergeben worden. Damit verblieben bezüglich dieser Wohnungen die Rechte und Pflichten bei dem Beklagten als teilenden Eigentümer. Alleine der Umstand, dass die Erwerber dieser Wohnungen bereits Gegenstände in die Wohnung geräumt hätten, würde daran nichts ändern können. Um die Verpflichtung der Übergabe durch den Verkäufer zu erfüllen, muss dieser dem Erwerber den unmittelbaren Besitz verschaffen; der Verkäufer (Bauträger) kann seine mitgliedschaftsrechtliche Stellung  nicht ohne oder gegen seinen Willen verlieren und auf diese Weise aus der Gemeinschaft gedrängt werden. Die Lagerung von Gegenständen in der Wohnung durch die Erwerber stellt sich nach Auffassung des BGH als verbotene Eigenmacht dar, gegen die der Verkäufer Besitzstörungsansprüche insoweit geltend machen könnte.

Alleine der Umstand, dass hier diese Einlagerung erfolgte, entbindet damit den Verkäufer nicht von seinen Zahlungsverpflichtungen. Er müsste, was hier nicht geschehen ist, darlegen und beweisen,. Dass ein Besitzübergang auf die Erwerber und eigenem Verlust der mitgliedschaftsrechtlichen Stellung erfolgte.

BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 80/15 -