Unterlassener Abschluss einer Gebäudeversicherung durch (faktischen) Verwalter und Anfechtung der Wiederwahl

Die Klägerin hatte die Wiederwahl der Beklagten als Verwalterin der Wohnungseigentümer-gemeinschaft (WEG) vom März 2019 angefochten. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Da die Klägerin nach Einleitung des Berufungsverfahrens durch die Beklagte ihr Wohnungseigentum aufgab und auf einen Dritten übertrug und zudem auch die Bestellzeit der beklagten Verwalterin aus dem angefochtenen Beschluss ablief, wurde die Hauptsache für erledigt erklärt. Das Landgericht verneinte die Erfolgsaussichten der Beklagten und erlegte dieser die Kosten des Verfahrens auf.

Die Beklagte war bereits vormals Verwalterin gewesen. Der Bestellzeitraum endete zum 31.12.2017. Allerdings wurde kein anderer Verwalter von der WEG berufen und die Beklagte führte das Amt unstreitig faktisch weiter aus. So habe sie, so das Landgericht, die Abrechnungen erstellt, Eigentümerversammlungen einberufen und geleitet und die Beschluss-Sammlung geführt. Si sei damit faktische Verwalterin gewesen. Auch wenn zwischen den Parteien die Einzelheiten des Rechtsverhältnisses zwischen der beklagten als (faktische) Verwalterin und der WEG streitig seien, würden die Parteien doch darin übereinstimmen, dass das Pflichtenprogramm eines bestellten Verwalters (einschließlich seiner Haftung) hier zugrunde liegen würde, entweder da von einem Auftragsverhältnis gem. § 662 BGB auszugehen sei, oder da die Grundsätze der fehlerhaften Anstellung heranzuziehen seien.

Vor diesem Hintergrund könnten Fehler bei der Verwaltertätigkeit der Beklagten nach dem 31.12.2017 zur Prüfung der angefochtenen Verwalterwahl herangezogen werden wie in dem Fall, dass der wiederbestellte Verwalter bis zu seiner Wahl ordnungsgemäß bestellter Verwalter gewesen wäre.

Voraussetzung für die Anfechtung der Wiederwahl sei, dass ein wichtiger Grund vorliegen würde, der gegen die Bestellung der Beklagten als Verwalterin sprechen würde. Wie bei der Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F. könne ein wichtiger Grund nur bejaht werden, wenn unter Berücksichtigung aller (nicht einmal notwendigerweise vom Verwalter verschuldeter) Umstände nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar wäre und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten sei. Dies sei u.a. dann  anzunehmen, wenn Umstände vorliegen, die dafür sprächen, dass der Gewählte unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheine. Ein solcher Grund würde aber die Wohnungseigentümer noch nicht ohne weiteres dazu verpflichten, den Verwalter abzuberufen (§ 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F.), vielmehr sei (auch im Rahmen einer Wiederwahl) eine Prognose vorzunehmen , ob er das Amt ordnungsgemäß ausüben wird, was einen Beurteilungsspielraum einräume. Erst bei Überschreitung dieses Beurteilungsspielraums würde nach altem Recht die Nichtabberufung und (auch nach geltendem Recht) die Wiederwahl den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Erforderlich sei deshalb, dass es objektiv nicht mehr vertretbar erscheine, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände (hier) erneut zu bestellen. Dies sei dann der Fall, wenn die Mehrheit der (abstimmenden) Wohnungseigentümer aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handele, weil sie – etwa aus Bequemlichkeit – massive Pflichtverletzungen tolerieren solle (BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 105/11 -; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.12.2019 - 2-12 S 143/18 -).

Das Amtsgericht hatte darauf abgestellt, dass das Gebäude über einen längeren Zeitraum ohne Gebäudeversicherung gewesen sei. Dies stelle, so das Landgericht, eine Lücke im Versicherungsschutz mit einem Totalverlustrisiko dar, welches die Eigentümer nicht hinnehmen müssten. Hinzu käme hier, das die Eigentümer auf der von der Beklagten geleiteten Eigentümerversammlung vom 22.10.2018 den Abschluss einer Gebäudeversicherung beschlossen hätten, wobei zu diesem Zeitpunkt bereits seit längerer Zeit eine solche nicht bestanden habe. Im März 2019, zum Zeitpunkt der Wiederwahl, sei immer noch keine Gebäudeversicherung abgeschlossen gewesen. Damit sei es von den Eigentümern objektiv nicht mehr hinnehmbar, diesem Verwalter weiterhin die Verwaltung eines erheblichen Teils ihres Vermögens anzuvertrauen. Kein Eigentümer müsse gegen seinen Willen hinnehmen, wenn gleichwohl die Mehrheit der Eigentümer unter diesen Umständen meinen, diesem Verwalter gleichwohl vertrauen zu können (LG Frankfurt am Main aaO.).

Der Verweis der Berufung darauf, dass eine Gebäudehaftpflichtversicherung bestanden habe, verkenne, dass § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG a.F. (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG n.F.) nicht nur eine Haftpflichtversicherung sondern auch die für die Eigentümer von besonderen Interesse Gebäudeversicherung erfordere, um das Risiko im Schadensfall abzuwenden (Anm.: Wird der Kauf einer Eigentumswohnung finanziert, sehen die Darlehensbedingungen der Finanzierungsinstitute in der Regel vor, dass eine Gebäudeversicherung bestehen muss).

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.06.2021 - 2-13 S 25/20 -

Streitwert und fehlerhafte Antragstellung im Rahmen der WEG-Beschlussanfechtung (hier: Jahresabrechnung)

Angefochten wurde die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit der Beschwerde wurde vom Kläger eine Streitwertreduzierung mit der Begründung geltend gemacht, in der Begründung der Anfechtungsklage gegen die Jahresabrechnung seien lediglich Ausführungen zu einzelnen Punkte der Abrechnung erfolgt. Darauf aber, so das Landgericht in der Beschwerdeentscheidung, kommt es nicht an.

Zum Zeitpunkt des Ablaufs der Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 S. 2 WEG müsse erkennbar sein, in welchem Umfang welche Beschlüsse angefochten würden. Insoweit würden sich die Anforderungen der Anfechtungsklage an § 253 ZPO orientieren. Es sei also ein bestimmter Klageantrag erforderlich, aus dem sich ergeben würde, welche Beschlüsse inwieweit angefochten würden (BGH, Beschluss vom 16.02.2017 - V ZR 204/16 -). Vorliegend seien aber die angefochtenen Beschlüsse in der Klage im Wortlaut widergegeben worden, so der Beschluss zu TOP 3 zur Jahresabrechnung. Auch wenn Klageanträge der Auslegung zugänglich seien, würde sich dies nur auf Umstände beziehen, die zum Zeitpunkt der Klageeinreichung erkennbar sind. Aus der Klageschrift würden sich aber keine Umstände ergeben, die auf eine beabsichtigte Begrenzung des Streitgegenstandes hindeuten würden, da lediglich Daten der Versammlung und der Beschlussfassung benannt worden seien und sodann eine Begründung der Klage angekündigt wurde.

Nach § 46 Abs. 2 S. 2 WEG muss die Anfechtungsklage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Aus der Entscheidung des Landgerichts ist zu erkennen, dass die (umfassende) Klage gegen die Jahresabrechnung zwar in der Monatsfrist erhoben, aber nicht gleichzeitig begründet wurde. Damit sei die Jahresabrechnung mangels anderweitiger Anhaltspunkte im Rahmen der Klage insgesamt und nicht nur hinsichtlich einzelner Positionen angefochten worden (LG Itzehoe, Beschluss vom 07.01.2019 - 11 T 46/18 -). Wenn sodann im Rahmen der Klagebegründung der Klageantrag nur noch eingeschränkt (auf einzelne Positionen der Jahresabrechnung) weiterverfolgt werden soll, ist dies nach Darlegung des Landgerichts nur im Rahmen einer Teilklagerücknahme möglich.

Vorliegend sei außerdem auch der Klageantrag im Rahmen der mündlichen Verhandlung nicht eingeschränkt, sondern wie ursprünglich formuliert gestellt worden. Für die Gerichtskosten sei eine Teilklagerücknahme ohnehin unbeachtlich, da nach § 63 GKG eine spätere Streitwertreduzierung keinen Einfluss auf die Gerichtskosten habe (OLG München, Beschluss vom 13.12.2016 - 15 U 24907/16 -).

Hinweis: Auch wenn die Klageschrift nach § 46 WEG noch keine Begründung des (Anfechtungs-) Antrages enthalten muss, muss sich der Kläger vorher Gedanken darüber machen, inwieweit er einen Beschluss tatsächlich anfechten will. Er kann die Entscheidung nicht auf den Zeitpunkt der Klagebegründung hinausschieben, will er nicht Kostennachteile hinnehmen.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 03.03.2020 - 2-13 T 19/20 -

WEG: Zur Pflichtwidrigkeit bei Feststellung eines für ungültig zu erklärenden Beschlusses über bauliche Veränderungen

Auf der Eigentümerversammlung, an der u.a. die Kläger nicht teilnahmen, wurden unter TOP 2 jeweils mit einer Gegenstimme zwei Beschlüsse gefasst, die von der Beklagten, die zum damaligen Zeitpunkt Verwalterin der WEG war, als angenommen festgestellt wurden. Einer der Beschlüsse betraf bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die für eine von einer Teileigentümerin geplanten Umbaumaßnahme ihres Einkaufszentrums erforderlich waren, der weitere Beschluss eine Sonderumlage für die brandschutztechnische Ertüchtigung des Gemeinschaftseigentums. Das Landgericht wies diesbezüglich die Anfechtungsklage zu den Umbaumaßnahmen ab, gab ihr im Hinblick auf die Sonderumlage statt. Die Kläger legten Berufung ein, soweit die Klage abgewiesen wurde. Während des Berufungsverfahrens kam es zur Erledigung der Hauptsache. Das Landgericht entschied, dass die gesamten Kosten des Verfahrens von der WEG zu tragen seien, da mit hoher Wahrscheinlichkeit die Berufung Erfolg gehabt hätte, da durch die Umbaumaßnahme das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert worden wäre, weshalb es der Zustimmung aller Eigentümer bedurft hätte, die nicht vorlag.

Gestützt darauf verlangte die WEG nunmehr von der Beklagten Schadensersatz für die ihr durch das vorgenannte  Verfahren entstandenen Kosten und machte geltend, die Beklagte hätte den Beschluss über die Genehmigung der Umbaumaßnahmen nicht verkünden dürfen. Amts- und Landgericht hatten die Klage abgewiesen; das Landgericht ließ die Revision zu. Der BGH wies die Revision als zurück.

In der Verkündung des Beschlusses zu den Umbaumaßnahmen habe keine Pflichtwidrigkeit der Beklagten nach § 280 BGB gelegen, auch wenn davon auszugehen sei, dass der Beschluss im Hinblick auf § 22 Abs. 1 WEG rechtswidrig war, da bei beabsichtigten baulichen Veränderungen jeder Wohnungseigentümer zustimmen müsse, dessen Recht über das in § 14 Nr. 1 WEG benannte Maß beeinträchtigt sein kann. Zunächst würde mithin eine einfache Mehrheit ausreichend sein. Daneben bedürfe es aber der Zustimmung derjenigen Eigentümer, die über das in § 14 Nr. 1 WEG benannte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Hier wäre dies nach der Auffassung des Landgerichts derjenige Sondereigentümer gewesen, der mit Nein gestimmt habe. Der Beschluss sei dann aber nicht nichtig, könne aber im Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden.  

Damit käme es konkret auf die Pflichten des Verwalters in seiner Funktion als Versammlungsleiter an.

Der Verkündung des Beschlussergebnisses komme konstitutive und inhaltsfixierende Bedeutung zu. Der Versammlungsleiter müsse die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen prüfen, das Abstimmungsergebnis ermitteln und es anhand des Mehrheitserfordernisses  (wozu auch die Ermittlung gehört, on eine qualifizierte Mehrheit erreicht ist, wenn dies im Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung vorgesehen sei) beurteilen, um auf dieser Grundlage dann ein (positives oder negatives) Ergebnis zu verkünden.

Für die Beschlussfeststellung bei einer baulichen Änderung wies der BGH darauf hin, dass das Zustimmungserfordernis der nach § 14 Nr. 1 WEG Betroffenen der ordnungsgemäßen Verwaltung zuzuordnen sei, wofür u.a. spräche, dass dies einer zusätzlichen Prüfung der tatsächlichen baulichen Auswirkung auf die einzelnen Eigentümer bedürfe. Damit handele der Versammlungsleiter nicht pflichtwidrig, wenn er bei einfacher Mehrheit einen positiven Beschluss verkünde. Er sei zu dessen Verkündung verpflichtet, auch wenn er den Beschluss als der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechend ansehen sollte, da er nicht Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer sei.

Allerdings sei der Verwalter als Versammlungsleiter (jedenfalls als gewerblich tätiger Verwalter) im Vorfeld der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen gem. § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche( ihre Zustimmung erteilen müssen, und er habe die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung und ein ggf. bestehendes Anfechtungsrisiko zu informieren. Ein Unterlassen würde sich als Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB darstellen. Einen Rechtsirrtum hätte er allerdings nur dann zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch sei. Der Verwalter könne die Eigentümerversammlung auch auf aus seiner Sicht verbleibende Rechtsunsicherheiten hinweisen.

Der BGH wies auf die sich aus der Sonderstellung des § 22 Ab1. 1 WEG ergebende Situation hin, dass die Gemeinschaft erst nach der Stimmabgabe erkennen könne, dass erforderliche Zustimmungen fehlen, auch wenn eine Information des Verwalters vorlag, da z.B. der Eigentümer, der zustimmen müsste, vor der Abstimmung nicht zu erkennen gibt, zuzustimmen. In einem solchen Fall könne (müsse aber nicht) der Versammlungsleiter 8ebenso wie die Eigentümer) einen Geschäftsordnungsbeschluss einholen bzw. beantragen, ob der Versammlungsleiter den Beschluss zu dem Abstimmungsergebnis einen positiven Beschluss verkünden soll.

Damit käme es für den Schadensersatzanspruch nur noch darauf an, ob ein Hinweis durch die beklagte als Versammlungsleiterin erfolgte. Hier schloss sich der BGH der Auffassung des Landgerichts an, dass die Kläger (Wohnungseigentümer) für eine Verletzung der Informations- und Hinweispflicht darlegungs- und beweisbelastet seien, wobei dieser Beweis nach Würdigung des Landgerichts nicht erbracht worden sei.

BGH, Urteil vom 29.05.2020 - V ZR 141/19 -

Kein Schadensersatz des Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft bei „Rechtsmissbrauch“

Die Entscheidung des BGH, mit der die Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen wurde, ist kurz und in seiner Konsequenz nachhaltig.   

Der Sachverhalt stellt sich wie folgt dar: Im Bereich des Wohnungseigentums des klagenden Wohnungs- bzw. Teileigentümers bestand Feuchtigkeit. Er verlangte von der Gemeinschaft Schadensersatz. Dem war vorangegangen, dass er einige Jahre zuvor (im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 14.04.2011) zwar keine konkrete Sanierungsmaßnahme, sondern eine Grundentscheidung der Gemeinschaft begehrte, dass sich diese mit der Feuchtigkeitssanierung seines Teileigentums befasst. Dieser Antrag in 2011 wurde abgewiesen und vom Kläger nicht angefochten.

Ob eine Anfechtungsklage Vorrang vor einem Schadensersatzanspruch habe (vgl. dazu auch Urteil des BGH vom 23.02.2018 - V ZR 101/16 -) könne dahinstehen.  Grundsätzlich zulässig sei es gewesen, dass der Kläger in 2011 keine bestimmte Sanierungsmaßnahme von der Gemeinschaft verlangt habe, sondern nur eine Grundentscheidung, sich mit der Sanierung des Feuchtigkeitsschadens zu befassen, § 21 Abs. 4 WEG. Ein Schadensersatzanspruch scheitere also nicht daran, dass der Kläger keine konkrete Sanierungsmaßnahme verlangt habe.

Entscheidend sei vorliegend, dass der Kläger den Negativbeschluss im Jahr 2011 nicht angefochten habe und darüber hinaus sechs Jahre lang seinen Anspruch auch nicht weiterverfolgt habe und auch keine Klage auf Ersetzung  des von ihm in 2011 angestrebten Grundsatzbeschlusses über die Sanierung seines Teileigentums gem. § 21 Abs. 8 WEG erhoben habe.

In seinem Urteil vom 23.02.2018 hatte der BGH festgehalten, dass grundsätzlich bei Ablehnung eines Beschlusses, eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum vorzunehmen, die ein Wohnungseigentümer zur Behebung von Schäden an seinem Sondereigentum verlangt, Schadensersatzansprüche des betroffenen Wohnungseigentümers wegen einer verzögerten Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht ausgeschlossen sind, wenn er Anfechtungsklage und gleichzeitig in Bezug auf die begehrte Maßnahme Beschlussersetzungsklage erhebt, auch wenn er nachfolgend nicht gegen Vertagungsbeschlüsse ebenfalls Anfechtungsklage erhebt.

In Ansehung auf die fehlende Anfechtung des ablehnenden Beschlusses in 2011 und dem Fehlen einer Beschlussersetzungsklage und dem langen zuwarten sei sein jetziges Begehren auf Schadensersatz rechtsmissbräuchlich.

Anm.: Rechtsmissbrauch wird angenommen, wenn zwar jemand formal ein einklagbares Recht hat, mit dessen Ausübung aber nur den Zweck verfolgt, einem anderen Schaden zuzufügen. Gleiches gilt nach der Entscheidung des BGH dann, wenn das Recht nicht ordnungsgemäß durchgesetzt wird, zu dem hier die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer zum Handeln gehört und die Verzögerung durch die Gemeinschaft nicht durch ihn durch Unterlassen der gebotenen Rechtsmittel (mit) zu vertreten ist. Der Kläger hätte also bereits den Beschluss von 2011 anfechten und Beschlussersetzungsklage erheben müssen, damit er einen durch die Verzögerung der notwendigen Sanierung entstehenden Schaden von den Eigentümern ersetzt verlangen kann, die an der positiven Beschlussfassung nicht mitwirkten.

BGH, Beschluss vom 14.11.2019 - V ZR 63/19 -

Klagebefugnis des Wohnungseigentümers zur Umsetzung von Beschlüssen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Kläger angehörten, hatte in der Eigentümerversammlung vom 14.12.2015 beschlossen, der Beklagte als Verwalter solle im Auftrag der Eigentümergemeinschaft Klage gegen die frühere Verwalterin auf Neuerstellung der Jahresabrechnungen 2009 bis 2012 erheben. Der Beklagte setzte dies aber nicht um. Daraufhin haben die Kläger (nach vorangegangener anwaltlicher Mahnung) mit am 19.07.2016 bei Gericht eingegangener und am 22.07.2016 dem Beklagten zugestellter Klage beantragt, den Beklagten zur Beauftragung eines Anwalts zu verpflichten, der für die Gemeinschaft Klage mit dem Ziel der Erstellung der Einzel- und Gesamtjahresabrechnungen 2009 bis 2012 erhebt. Am Tag vor Zustellung der Klage (also am 21.07.2016) gegen den Beklagten bei diesem fasste allerdings die Eigentümergemeinschaft den (in der Folge von den Klägern angefochtenen) Beschluss, nach dem unter Aufhebung des Beschlusses vom 14.12.2015, der alten verwalterin eine Frist zur Abrechnung gesetzt werden sollte und für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der Frist eine Ersatzvornahme angedroht werden sollte.

Auf die Anfechtungsklage gegen den Beschluss vom 21.07.2016 wurde dieser mit Urteil vom 09.01.2017 für ungültig erklärt. Sodann hatte das Amtsgericht der gegen den Beklagten gerichteten Klage stattgegeben. Nachdem nunmehr auf Veranlassung des Beklagten die erstrebte Klage gegen die frühere Verwalterin erhoben wurde, erklärten die Kläger (im Berufungsverfahren) die Hauptsache für erledigt. Der Beklagte widersprach dem. Das Landgericht erlegte dem Kläger mit dem mit der (zugelassenen) Revision angefochtenen Urteil die Kosten auf. Die Revision wurde zurückgewiesen.

Die einseitige Erledigungserklärung der klagenden Partei führt dazu, dass das Gericht nicht im beschlussweg gem. § 91 a ZPO über di Kosten entscheiden kann, sondern durch Urteil darüber zu entscheiden hat, ob sich die Hauptsache erledigt hat oder nicht. Die Erledigung sei vom Berufungsgericht vorliegend unter Auferlegung der Kosten auf den Beklagten zu Recht angenommen worden.

Entscheidend war hier, dass ein einzelner Wohnungseigentümer vom Verwalter nach Auffassung des BGH die Umsetzung eines Beschlusses verlangen kann. Der Verwalter habe gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen, Dies resultiere aus dem Anspruch jeden Wohnungseigentümers, und diese Pflicht könne jeder Wohnungseigentümer gerichtlich gegen den Verwalter geltend machen.

Der Annahme, die Klage sei ursprünglich zulässig und begründet gewesen, würde hier der Beschluss vom 21.07.2017 nicht entgegenstehen. Zwar sei dieser Beschluss über eine abweichende Vorgehensweise gegen die frühere Verwalterin verbindlich gewesen, da eine Beschlussanfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung begründe, § 23 Abs. 4 S. 2 BGB. Allerdings wäre ausreichend, wenn zwar die Klage bei Erhebung der Klage nicht zulässig und begründet sei, aber zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses (BGH, Urteil vom 06.12.1984 - VII ZR 64/84 -). Dies sei vorliegend der Fall: Das erledigende Ereignis läge in der Umsetzung des Beschlusses vom 14.12.2015 durch den beklagten. Diese Pflicht sei mit Rechtskraft des den Beschluss vom 21.07.2016 für ungültig erklärenden Urteils wieder aufgelebt.  

Praxishinweis: Wird ein Beschluss, dessen Umsetzung ein Wohnungseigentümer gerichtlich geltend macht, vor Zustellung der Klage aufgehoben, kann der Wohnungseigentümer die Klage mit Verweis auf § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO („Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen; dies gilt auch, wenn die Klage nicht zugestellt wurde.“) die Klage zurücknehmen und ebenso wie bei einer Erledigung des Hauptsache nach Rechtshängigkeit (§ 91a ZPO) die Kostentragung der Beklagtenseite begehren.  

BGH, Urteil vom 15.02.2019 - V ZR 71/18 -

WEG: Die Voraussetzungen für einen „Abmahnbeschluss“ (und Entziehung des Wohnungseigentums) bei rechtsmissbräuchlicher Rechtsausübung

Direkt nach einer Wohnungseigentümerversammlung vom 31.08.2016, an der sie nicht teilnahmen,  forderten die Kläger die Verwalterin auf, ihnen eine Kopie aus der Beschlusssammlung bis 05.09.2016 zu überlassen und wiesen die Verwalterin drauf hin, dass diese, komme sie dem nicht nach, aus wichtigen Grund wegen Pflichtverletzung abberufen werden könne. Auf einer von den Klägern begehrten Eigentümerversammlung beschlossen die beklagten Mitglieder der WEG eine Abmahnung der Kläger, in der sie darauf hinwiesen, dass die Kläger es seit Jahren darauf anlegen würden, die jeweiligen Verwalter durch permanente Aufforderung zum Rücktritt und Ankündigung der Abwahl zu zermürben, womit sie es darauf anlegen würden, die Gemeinschaft in eine verwalterlosen Zustand zu treiben. Der Vorverwalter habe deshalb bereits seinen Vertrag nicht verlängert und eine Zerrüttung drohe nun auch mit der erst seit dem 01.01.2016 amtierenden neuen Verwalterin.

Die Klage, Berufung und auch (zugelassene) Revision der Kläger gegen diesen Abmahnbeschluss blieb erfolglos.

Die Klage sei zulässig. Auch wenn die Abmahnung durch die Verwalterin selbst oder einzelne Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können, ohne dass dies anfechtbar wäre (BGH, Urteil vom 19.01.2007 - V ZR 26/06 -), hätte die Eigentümer das Recht, die Abmahnung qua Beschluss auszusprechen und sei dieser Beschluss wie jeder andere Beschluss anfechtbar, auch wenn bei einer erfolgreichen Beschlussanfechtung die rechtliche Wirkung der Abmahnung nicht beseitigt würde, wenn der Beschluss den Anforderungen an eine Abmahnung entspräche.

Im Beschlussanfechtungsverfahren würde der Abnahmebeschluss lediglich darauf überprüft, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten worden seien, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen könnte und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt sei. Die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung (ob also ein entsprechendes Verhalten tatsächlich vorlag) würde aber erst nach einem Entziehungsbeschluss in einem folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess geprüft werden (BGH, Urteil vom 08.07.2011 - V ZR 2/11 -).  In diesem im Beschlussanfechtungsverfahren zu prüfenden Umfang sei der Beschluss nicht zu beanstanden.

Allerdings könne die Entziehung des Wohnungseigentums im Grundsatz nicht auf die Ausübung von Eigentümerrechten durch den betroffenen Wohnungseigentümer gestützt werden. Der einzelne Wohnungseigentümer habe, auch in Ansehung seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 3 bis 5 WEG) das Recht, sich mit Anträgen an die Verwaltung zu richten, Anträge bei Wohnungseigentümerversammlungen zu stellen und gefasste Beschlüsse durch Anfechtung oder Beschlussersetzungsklage gerichtlich überprüfen zu lassen. Sein diesbezügliches Verhalten könne nicht zur Entziehung des Wohnungseigentums führen, da er ansonsten seine Rechte nicht unbefangen und effizient ausüben könne.

Die Geltendmachung von Eigentümerrechten könne aber rechtsmissbräuchlich sein und, wenn dieses Verhalten ein entsprechendes Gewicht habe, auch die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG rechtfertigen. Die Rechte des Wohnungseigentümers würden unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben  (§ 242 BGB) stehen. So könnte eine Beschlussanfechtungsklage, bei der der Eigentümer in Kenntnis des Verfahrensmangels zugestimmt habe, wegen widersprüchlichen Verhaltens rechtsmissbräuchlich oder mangels Rechtsschutzinteresses unzulässig sein. Rechtsmissbräuchlichkeit könne aber auch in Ansehung der Ziele vorliegen (so für eine Vollstreckungsgegenklage, die prozessfremden Zielen diene, BGH, Urteil vom 21.10.2016 - V ZR 1/08 -; bei Klagen eines Aktionärs gegen Beschlüsse, nur um die Gesellschaft in eigennütziger Weise zu veranlassen, ihm Leistungen zu gewähren). Entsprechendes gelte für die Wahrnehmung von Eigentümerrechten, wenn diese zur Verfolgung von wohnungseigentumsfremder oder gar –feindlicher Ziele eingesetzt würden. Hier seien aber strenge Anforderungen zu stellen, da es um den Kernbereich der elementarer Mitgliedschaftsrechte ginge. Alleine die fehlende oder unzureichende Begründung einer Beschlussanfechtungsklage reiche nicht, ebenso wenig die der Umfang (wie zahlreiche Anfechtungsklagen). Auch auf den Erfolg dieser Klagen käme es nicht an. Rechtsmissbrauch läge auch nicht bei querulatorischen Anfechtungsklagen vor.

Vorliegend sei aber ein Rechtsmissbrauch anzunehmen. Nah dem Beschluss sollen es die Kläger seit Jahren darauf angelegt haben, die jeweiligen Verwalter durch Aufforderungen zum Rücktritt und Ankündigungen einer Abwahl versucht haben zu zermürben und die Gemeinschaft so in einen verwalterlosen Zustand zu treiben (die materielle Richtigkeit wurde nicht geprüft, da dies einem Entziehungsprozess vorbehalten bleibt). Damit stützen sich die Beklagten nicht auf ein Antrags-, Abstimmungs- oder Klageverhalten der Kläger als solchem sondern darauf, dass diese ihre Eigentümerrechte zur Destabilisierung der Wohnungseigentümergemeinschaft missbrauchen würden.

Ein derartiger Missbrauch könne die Entziehung des Wohnungseigentums  rechtfertigen, da es im diametralen Gegensatz zum Kernanliegen des WEG läge, welches in der Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Verwaltung läge. Dieses Ziel würde nach der Konzeption des WEG im Regelfall nur durch die Bestellung eines Verwalters, insbesondere bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften wie hier, erreicht. Würden die Verwalter vergrault, würden die kontinuierliche Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die geordnete Aufbringung der zu dieser Verwaltung benötigten Mittel, die Erfüllung gemeinschaftlicher Verpflichtungen und das Zustandekommen der für die Verwaltung erforderlichen Beschlüsse nicht mehr gesichert sein. Lege es ein Wohnungseigentümer darauf an, missbrauche er seine Rechte zu wohnungseigentumsfeindlichen Zwecken und verletzte durch diese Instrumentalisierung seiner Rechte die ihm gegenüber den übrigen Eigentümern und der Gemeinschaft obliegenden Pflichten grob, was den übrigen Eigentümern nicht zumutbar sei und die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertige.

BGH, Urteil vom 05.04.2019 - V ZR 339/17 -

WEG: Beschlussanfechtungsklage und Berechnung der Frist für die rechtzeitige Zahlung des Gerichtskostenvorschusses

Die Parteien, Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, hatten auf einer Eigentümerversammlung vom 16.06.2016 diverse von dem klagenden Miteigentümer mit am 13.07.2016 bei dem zuständigen Amtsgericht eingegangener Klage angefochten. Mit Schreiben des Gerichts vom 15.07.2016 wurde der Kläger gem. § 12 Abs. 1 GKG zur Zahlung des Gerichtskostenvorschusses aufgefordert. Dieser Vorschuss ging am 09.08.2016 bei der Gerichtskasse ein. Die Zustellung der Klage wurde daraufhin veranlasst und erfolgte am 17.08.2016. Mit am 16.08.2016 bei dem Amtsgericht eingegangenen Schriftsatz wurde die Klage vom Kläger begründet; zugleich hatte er wegen Versäumung der Klagefrist Wiedereinsetzung beantragt und die Klage um einen Verpflichtungs- und Feststellungsantrag erweitert.

Klage und Berufung gegen das klageabweisende Urteil blieben erfolglos. Die Abweisung erfolgte wegen Nichtwahrung der Klagefrist nach § 46 Abs. 1 S. 2 WEG. Dagegen wandte sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Berufung.

Anders als das Amts- und Landgericht nahm der BGH an, dass der Kläger die Klageerhebungsfrist gewahrt habe. Zwar sei die Zustellung der Klage nicht innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erfolgt, doch wirke die tatsächliche (spätere) Zustellung nach § 167 ZPO auf den Tag der Einreichung der Klage zurück, an dem die Anfechtungsfrist noch nicht abgelaufen gewesen sei. Das in § 167 ZPO „demnächst“ sei erfüllt, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten würden. Für die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses, der für die Zustellung erforderlich ist, sei bei der Berechnung der noch hinnehmbaren Verzögerung von 14 Tagen nicht auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse abzustellen, sondern darauf, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum infolge einer Nachlässigkeit des Klägers verzögert habe, um eine Überforderung des Klägers sicherzustellen (BGH, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 154/14;BGH Urteil vom 29.09.2017 - V ZR 103/16 -). Der Umstand, dass zwischen dem (zu Gunsten des Klägers unterstellten) Zugang der Gerichtskostenrechnung am 20.07.2016 und dem Eingang des Vorschusses bei der Gerichtskasse mehr als 14 Tage lägen, würd daher einer Annahme einer Zustellung „demnächst“ iSv. § 167 ZPO nicht entgegen stehen. Festzustelle sei, ob dem Kläger eine Verfahrensverzögerung von mehr als 14 Tagen vorgeworfen werden könne.

Diese Frage verneinte der BGH. Die zahlungspflichtige Partei müsse nicht am gleichen Tag zahlen, an dem ihr die Zahlungsaufforderung zugehen würde. Es sei eine Zeitspanne zu berücksichtigen, die die Partei im Normalfall benötigen würde, um für eine ausreichende Kontendeckung zu sorgen und die Überweisung zu veranlassen. Hier sei in der Regel (dies könne sich nach den Umständen des Falls verlängern, BGH Urteil vom 29.09.2017 - V ZR 103/126 -) eine Woche. Das würde bedeuten: Eine Untätigkeit zur Einzahlung nach Zugang der Vorschussanforderung am 20.07.2016 könnte dem Kläger bis zum  27.07.2016 nicht vorgeworfen werden. Der maßgebliche Zeitraum der 14 Tage hätte am 28.07.2016 begonnen und wäre daher erst am 10.08.2016 abgelaufen. Die Zahlung sei aber bereits am 09.08.2016 bei der Gerichtskasse eingegangen. Aber auch wenn man von einem Zugang der Gerichtskostenrechnung bereits am Montag, 18.07.2016 oder früher ausgehen wollte, wäre eine zurechenbare Verzögerung nicht angenommen werden: Zwar wären unter Zugrundelegung der Wochenfrist zur Überweisung und der weiteren 14 Tage diese Fristen bereits am Montag, 08.08.2016 abgelaufen gewesen, weshalb der Zahlungseingang am 09.08.2019 an sich später gewesen wäre. Allerdings könne dem Kläger kein Vorwurf daraus gemacht werden, dass er nach Einreichung der Anfechtungsklage bis zum Ablauf der Klagefrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG (ein Monat nach Beschlussfassung) nicht unternommen habe. Würde eine Klage bereits vor Ablauf einer durch Zustellung zu wahrenden Frist eingereicht, erfolge die Zustellung der Klage aber erst nach Ablauf der Frist, seien bis zum Fristablauf eingetretene Versäumnisse in die maßgebliche 14-Tage-Frist nicht mit einzurechnen (BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 2013/14 -; BGH, Urteil vom 29.09.2017 - V ZR 103/16 -). So sei es vorliegend: Die maßgebliche Klagefrist war Montag, der 18.07.2016 (der 16.06,2016 sei ein Samstag gewesen, der nach § 222 ZPO ausscheidet). Eine bis dahin eingetretene Versäumnis sei dem Kläger daher nicht zuzurechnen. Für § 167 ZPO käme es also nur auf die relevante Verzögerung ab dem 19.07.2016 an. Unter Berücksichtigung der Erledigungsfrist (bis spätestens 26.07.2016) wäre daher der Vorschuss am 09.08.2019 noch innerhalb des zuzubilligenden 14-Tage-Zeitraums erfolgt.  

Das angefochtene Urteil wurde vom BGH aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

BGH, Urteil vom 17.05.2019 - V ZR 34/18 -

WEG: Kein Stimmrechtsverbot wegen Majorisierung nach Veräußerung einer Einheit an beherrschtes Unternehmen

Die Gemeinschaftsordnung der mit vier Wohneinheiten versehenen WEG enthielt keine Regelungen zum Stimmrecht. Ein Eigentümer hatte zwei Wohnungen und übertrag das Eigentum an einer der Wohnungen auf eine vom ihm beherrschte UG & Co. KG. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die zwei weiteren Eigentümer, dass die Gesellschaft vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Danach beschlossen sie u.a. die Jahresabrechnung und die Verwalterbestellung. Die Beschlussanfechtungsklage des Klägers wurde vom Amtsgericht abgewiesen, seine Berufung vom Landgericht zurückgewiesen. Auf die vom Landgericht zugelassene Revision erfolgte eine Abänderung und die Beschlüsse wurden für ungültig erklärt.

Kernpunkt der Auseinandersetzung war, ob die unterlassene Wertung der Stimme der Gesellschaft einen formellen Mangel der Beschlussfassung darstellt. Das Unterlassen kann von dem Kläger, der gegen die Beschlüsse gestimmt hatte und deren Unwirksamkeit geltend machte, gerügt werden. Amts- und Landgericht waren allerdings der Ansicht, der Gesellschaft stünde (qua vorangegangener Beschlussfassung gegen die Stimmen des Klägers und der Gesellschaft) kein Stimmrecht zu. Dies beurteilte der BGH anders.

In Ermangelung anderweitiger Regelungen in der Gemeinschaftsordnung stand jedem Miteigentümer eine Stimme zu (Kopfstimmrecht). Damit kann, worauf der BGH Hinweis, eine nachträgliche Vermehrung des Stimmrechts eintreten, wenn ein Eigentümer, der mehrere Einheiten hält, einzelne veräußert. Auch wenn einzelne Einheiten an nahe Angehörige veräußert würden, hätte der neue Eigentümer ein (neu hinzukommendes) Stimmrecht.

Danach würde ein neues Stimmrecht auch dann entstehen, wenn ein Eigentümer eine von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person übertrage; nicht zu klären sei hier die in der Rechtsprechung noch offene Frage, ob dies auch dann gilt, wenn der übertragende Eigentümer (anders als hier) noch anteilig Miteigentümer an der übertragenen Einheit verbleibe. Selbst wenn der Kläger hier die Übertragung vorgenommen haben sollte, um so ein weiteres Stimmrecht für sich zu generieren, läge kein Scheingeschäft iSv. § 117 Abs. 1 BGB vor. Die Entstehung des Stimmrechts setze nur eine wirksame Veräußerung voraus. Die Vermehrung des Stimmrechts nach Kopfanteilen sei nur Folge und hinzunehmen, auch dann, wenn der Veräußernde beherrschenden Einfluss auf den Erwerber ausübe.

Die Gesellschaft sei auch nicht allgemein vom Stimmrecht (unabhängig vom Beschlussgegenstand) ausgeschlossen. Das Stimmrecht gehöre zum Kernbereich des Mitgliedschaftsrechts in der WEG. Es dürfe nur ausnahmsweise in eng begrenzten Fällen begrenzt werden. § 25 Abs. 5 WEG als Sondervorschrift des § 181 BGB sähe daher keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss vor, sondern beschränke diesen auf Fälle der schwerwiegenden Interessenskollision. Auch ein rechtsmissbräuchliches Verhalten könne allenfalls dazu führen, dass die Stimmabgabe unbeachtlich sei (BGHZ 152, 46, 61ff).  Damit käme ein allgemeiner Stimmrechtsausschluss selbst bei einer konkreten Gefahr der Majorisierung nicht in Betracht.

Der Einwand der Beklagten, durch das zusätzliche Stimmrecht erlange der Kläger, der seit Jahren keine Hausgeldzahlungen leiste und die Gesellschaft würde auch keine leisten, eine Blockadeposition, würde den Stimmrechtsausschluss auch nicht rechtfertigen; soweit dies nicht in § 25 Abs. 5 WEG geregelt sei, müssten die übrigen Wohnungseigentümer die ihnen eingeräumten Rechtsschutzmöglichkeiten ergreifen.  Ein Wohnungseigentümer, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkäme, wäre nach § 25 Abs. 5 2. Alt. WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen, soweit es um die Einleitung darauf gerichteter gerichtlicher Maßnahmen ginge.

Der Minderheitenschutz sei durch das Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung gewährleistet (§ 21 Abs. 5 WEG), welches im Wege der Beschlussmängelklage geltend gemacht werden könne. Majorisierende Beschlüsse könnten im Hinblick auf Willkür und Rechtsmissbrauch u.ä, einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen.  Auch könne eine Beschlussersetzungsklage erhoben werden, die dann möglich sei, wenn ein zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlicher Beschluss verhindert würde.

Die Stimmabgabe der Gesellschaft sei hier im Hinblick auf die Beschlüsse zur Jahresabrechnung und Verwalterbestellung auch nicht rechtsmissbräuchlich gewesen. Dies sei nur anzunehmen, wenn sich die darin zum Ausdruck kommende Majorisierung als Verstoß gegen die Rücksichtsnahme auf Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung darstelle. Dies erfordere, dass die Stimmrechtsausübung die übrigen Eigentümer treuwidrig so benachteilige, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden könne, was in der Regel nur bei positiven Stimmabgaben vorläge (z.B. stimmen für einen wegen Vermögensdelikts vorbestraften Verwalter).

BGH, Urteil vom 14.07.2017 - V ZR 290/16 - 

Umfang der Schiedsgerichtsvereinbarung in einer (Personen-) Gesellschaft

Die Antragsgegnerinnen waren Kommanditistinnen einer in Form einer GmbH & Co. KG geführten Reederei, die mit den Stimmen der Antragstellerinnen durch Einzug ihrer Anteile aus der Gesellschaft ausgeschlossen wurden. Gegen diesen Beschluss leiteten die Antragsgegnerinnen das im Gesellschaftsvertrag und dem Schiedsgerichtsvertrag vorgesehene Schiedsgerichtsverfahren ein. Die Antragsstellerinnen rügten die Zuständigkeit des Schiedsgerichts nach dessen Bildung und haben, nachdem dieses sich durch Zwischenentscheid für zuständig befand, beantragt, das Schiedsgericht für unzuständig zu erklären. Das OLG hatte diesen Antrag zurückgewiesen; die dagegen erhobene Rechtsbeschwerde wurde vom BGH positiv verbeschieden.

Der BGH hält fest, dass die Schiedsklausel im Gesellschaftsvertrag 1968 und der Schiedsgerichtsvertrag unmittelbar aufeinander bezogen und miteinander verknüpft wären. Schon der Wortlaut des Schiedsgerichtsvertrage verdeutliche allerdings, dass er nicht auf eine spätere Neufassung des Gesellschaftsvertrages und daraus resultierender Streitigkeiten anwendbar sei. Wenn 1969 die Gesellschafter eine Kopplung des Schiedsgerichtsvertrages nicht an den konkreten Gesellschaftsvertrag hätten haben wollen, hätten sie von einer direkten Bezugnahme, wie sie hier geschehen ist, Abstand nehmen müssen. Das ist nicht geschehen und der neue Gesellschaftsvertrag von 2013 enthält keine Schiedsklausel.

Der Beschluss des OLG würde sich auch nicht deshalb als im Ergebnis richtig darstellen, da es an einem wirksamen Beschluss über die Neufassung des Gesellschaftsvertrages in 2013 ermangele. Dabei könne dahinstehen, ob die Neufassung wirksam war oder nicht. Denn die weitergehende Ansicht des OLG, Beschlussmängelstreitigkeiten seien bei einer Personengesellschaft ohne weiteres schiedsfähig, sei verfehlt.

Der BGH habe für Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) bestimmte Mindestanforderungen gestellt, wenn die Schiedsfähigkeit auch Beschlussmängelstreitigkeiten erfassen soll. Dazu gehöre, dass neben den Organen der Gesellschaft jeder Gesellschafter über Einleitung und Verlauf des Verfahrens informiert werden muss und die Möglichkeit erhalten muss, dem Verfahren auch als Nebenintervenient beizutreten. Sämtliche Gesellschafter müssten an der Auswahl und Bestellung der Schiedsrichter mitwirken können, wenn dies nicht durch eine neutrale Stelle erfolgt. Und es müsse gewährleistet werden, dass alle einen Beschlussgegenstand betreffenden Anträge bei einem Schiedsgericht abgehandelt würden. Die zu Kapitalgesellschaften (GmbH) ergangene Rechtsprechung würde auch aus den grundlegend zu berücksichtigenden § 138 BGB und Rechtsstaatsprinzip bei Personengesellschaften greifen.

Da vorliegend der Schiedsgerichtsvertrag von 1969 keine entsprechenden Regelungen zum Schutz der Kommanditisten vorsähe, würde der Streitfall von daher schon nicht von der Schiedsklausel erfasst werden.

BGH, Beschluss vom 06.04.2017 - I ZB 23/16 -

Zur Frage eines Stimmrechtsverbots des geschäftsführenden Gesellschafters bei Abstimmung über Abberufung aus wichtigem Grund

Der Kläger ist Minderheitsgesellschafter und hatte zur Tagesordnung der beklagten GmbH u.a. die Abberufung des Mehrheitsgesellschafters als Geschäftsführer aus wichtigem Grund beantragt. Der Antrag wurde durch den Mehrheitsgesellschafter mit seiner Stimmenmehrheit abgelehnt. Der Kläger erhob Anfechtungsklage und hat im Rahmen derselben die positive Feststellung seiner Anträge begehrt. Die Klage war in allen Instanzen erfolglos.

Zunächst wird vom BGH darauf hingewiesen, dass alleine die Abberufung als Geschäftsführer oder die Kündigung seines Anstellungsvertrages noch nicht zum Stimmrechtsausschluss für den betroffenen Gesellschafter führt. Erst dann, wenn mit der Stimmrechtsausübung der Gesellschafter quasi zum Richter in eigener Sache würde (wie es bei einer Abberufung oder Kündigung aus wichtigem Grund wäre, wie hier), läge ein Stimmrechtsausschluss vor. Für den Rechtsstreit käme es vorliegend nicht darauf an, ob das Stimmrechtsverbort nur beachtlich sei, wenn der behauptete wichtige Grund auch wirklich bestünde, oder unabhängig davon alleine schon in Ansehung des Antrages. Denn selbst wenn man von einem Stimmrechtsausschluss ausgehen wollte, wäre es vorliegend nicht beachtlich, dass der betroffene Geschäftsführer doch mit abgestimmt habe. Der BGH verweist darauf, dass im Rahmen der gerichtlichen Prüfung zu überprüfen ist, ob tatsächlich ein wichtiger Grund vorliegt. Mithin könne der Anfechtungsklage (verbunden mit einer positiven Feststellungsklage) nicht bereits deshalb stattgegeben werden , da eventuell der Geschäftsführer trotz Stimmverbots mit abgestimmt hat. In dem Zusammenhang verweist der BGH darauf, dass bei einer Beachtung eines möglichen Stimmrechtsausschlusses durch den Geschäftsführer dieser dann Anfechtungsklage gegen einen seine Abberufung aus wichtigem Grund bestätigenden Beschluss  erheben könnte, im Rahmen dessen auch die Frage des Vorliegens eines wichtigen Grundes zu prüfen sei.

Das Vorliegen eines wichtigen Grundes wurde von den Instanzgerichten negiert. Der BGH weist auf die Darlegungs- und Beweislast desjenigen hin, der sich auf den wichtigen Grund beruft. Dies sei hier der Kläger. Es sei nicht zu beanstanden, dass der wichtige Grund nicht als ausreichend dargelegt angesehen wurde (dies wird näher begründet).

Anmerkung; Der BGH setzt sich aus letztlich pragmatischen Gründen nicht mit der Frage auseinander, ob ein Stimmrechtsausschluss vorliegt oder nicht. Dies hat allerdings erhebliche praktische Konsequenzen: Der Mehrheitsgesellschafter wird im Zweifel nie von einem Stimmrechtsausschluss ausgehen und so seine Abberufung bzw. Kündigung aus wichtigen Grund mit den eigenen Stimmen verhindern. Es müssen die Minderheitsgesellschafter klagen. Er bleibt (jedenfalls vorerst) Geschäftsführer. Auch wird man damit nicht einen eigenständigen wichtigen Grund in der Stimmabgabe und –berücksichtigung finden können, da der BGH es gerade offen lässt, welcher rechtstheoretischen Betrachtung er folgen würde. Indem der BGH ergebnisbezogen auf die Prüfungspflicht abstellt führt dies letztlich dazu, dass das Abstimmverhalten des Mehrheitsgesellschafters als solches folgenlos ist.

BGH, Urteil vom  04.04.2017 – II ZR 77/16 -

Wohnungseigentum: Beschluss zum Verschließen der Haustür

Das Sicherheitsbedürfnis in Mehrfamilienhäusern führt zu Beschlüsse in Wohnungseigentümergemeinschaften, deren rechtliche Grundlagen schon vom tatsächlichen fraglich sind. So hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss  (als Maßnahme der Hausordnung) beschlossen, dass die Hauseingangstür nachts von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr verschlossen zu halten ist. Dafür mag man noch Verständnis aufbringen. Problematisch wird aber ein Verschließen dann, wenn die Tür nicht mit einem System versehen wird, bei dem möglicherweise flüchtende Bewohner ohne Nutzung eines Schlüssels aus dem Haus kommen können (Panikschloss). Obwohl sogar in der Eigentümerversammlung, in der der Beschluss gefasst wurde, über entsprechende Haustürschließsysteme gesprochen wurde, beschränkte sich der Beschluss auf das einfache Verschließen der Haustür.

Das LG Frankfurt hat die Gültigkeit des Beschlusses unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung geprüft. Es wies darauf hin, dass in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend eine entsprechende Klausel in Mietverträgen als unzulässig angesehen wird, wenn nicht dafür Sorge getragen wird, dass ein Herauskommen auch ohne Schlüssel möglich ist, Zwar sei das Interesse, die Haustür aus Sicherheitsgründen verschlossen zu halten, anzuerkennen, doch müsse eine Abwägung der Interessen im Hinblick auf die Gefahr im Brandfall erfolgen. Dadurch sei das Ermessen der Wohnungseigentümer bei dem vorliegenden Beschluss, der dieser Gefahr nicht begegnet, deutlich überschritten und der Beschluss für unwirksam zu erklären. Die vorangegangene, die Klage abweisende Entscheidung wurde entsprechend abgeändert.

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.05.2015 - 2-13 S 127/12

Wohnungseigentum: Mitarbeitsverpflichtung qua Mehrheitsbeschluss ?

In Abänderung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) beschloss die Mehrheit der

Eigentümer, dass die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen im Hinblick auf ihre Sondernutzungsflächen selbst die erforderlichen Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten vornehmen müssten und die dafür erforderlichen  Kosten zu tragen haben. Die dagegen erhobene Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses hatte ( im zugelassenen Revisionsverfahren) vor dem BGH Erfolg.

Der BGH wies darauf hin, dass die ordnungsgemäße Instandhaltung und –setzung von Gemeinschaftseigentum (um welches es sich auch noch bei Sondernutzungsflächen handelt) vom Gesetz den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit obliegt, nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG. Damit aber ist kein Wohnungseigentümer zu einer tätigen Mithilfe verpflichtet; die Wohnungseigentümer haben lediglich für die Kosten aufzukommen.

Der BGH prüft auch, ob sich hier aus der (originären) Teilungserklärung der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft etwas anderes ergibt. Denn häufig werden schon bei Begründung einer WEG die Pflichten für das Sondernutzungsrecht dem Berechtigten auferlegt, was vorliegend nicht der Fall war. Auch die Möglichkeit, die Pflichten in einer späteren Vereinbarung der Eigentümer (also nicht im Beschlussweg) anders zu regeln, erfolgte hier nicht.

Die Frage, ob gegebenenfalls der Beschluss isoliert bezüglich der Kosten Bestand haben könnte, prüfte der BGH nicht. Er ging von der Einheitlichkeit des Beschlusses aus, weshalb es darauf nicht ankommen konnte.

Prozessual hielt der BGH fest, dass zwar die Kläger die Feststellung der Ungültigkeit des Beschlusses beantragt hätten. Doch hielt er fest, dass  - nach seiner ständigen Rechtsprechung (grundlegend seit BGHZ 182, 307, 314ff) dies die Feststellung der Nichtigkeit nicht hindert, da ein endgültig unwirksamer Beschluss hinsichtlich der Rechtsfolge einem nichtigen Beschluss gleichstehe.

BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -

Wohnungseigentum: Bis zur Feststellung der der Ungültigkeit eines Beschlusses ist dieser bindend

Es ist leider ein häufiger Irrglaube, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erst mit seiner endgültigen Bestandskraft verbindlich ist. Auch wenn nach dem angefochtenen Beschluss Zahlungsverpflichtungen begründet werden, sind diese zunächst zu erfüllen. Denn die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung, wie der BGH in seinem Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 167/13 – festhält. Ausdrücklich weist der BGH auch darauf hin, dass eine Aussetzung des Verfahrens (in dem der den Beschluss anfechtende Eigentümer auf Zahlung n Anspruch genommen wird) gem. § 48 ZPO nicht in Betracht kommt, da die Beschlüsse bis zur rechtskräftigen Feststellung ihrer Ungültigkeit gültig sind und daher das Ergebnis der Beschlussanfechtungsklage nicht für die Zahlungsklage vorgreiflich ist.

BGH, Urteil vom 04.04.2014 - V ZR 167/13 -