Dass eine Mieterhöhung unter Zugrundelegung eines (qualifizierten)
Mietspiegels begründet werden kann, ist bekannt, § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aber
was macht der Vermieter, wenn für das Objekt ein Ausschluss im Mietspiegel
enthalten ist ? Im Berliner Mietspiegel 2011 war ausdrücklich ausgeführt, dass
dieser nicht für 1- und 2-Familienhäuser und Reihenhäuser anwendbar wäre.
Gleichwohl legte der Kläger diesen bei seinem Erhöhungsbegehren zugrunde. Zu
Recht, wie die Instanzgerichte einschließlich des BGH auf die zugelassene
Revision meinten.
Zunächst weist der BGH auf seine
ständige Rechtsprechung hin, dass an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB
keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürften. Ausreichend sei, dass
dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen
mitgeteilt würden, die es ihm zumindest ansatzweise ermöglichen würden, die
Berechtigung zu prüfen. Damit würde es regelmäßig ausreichen sein, wenn der Vermieter
die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und, bei Bezugnahme auf einen
Mietspiegel, die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit
dieser Einordnung sei keine Frage der formellen Wirksamkeit des
Erhöhungsbegehrens, sondern eine Frage der materiellen Begründetheit.
Diese Unterscheidung zwischen
formeller Wirksamkeit und materieller Begründetheit ist entscheidend. Der formellen
Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens würde nicht entgegenstehen, dass der Kläger
sich auf den Mietspiegel bezieht, obwohl in diesem für Reihenhäuser, wie es
hier Mietgegenstand war, ausdrücklich ausführte, dass der Mietspiegel nicht
anwendbar sei. Insoweit verweist der BGH auf seine Entscheidung zum Mietspiegel
Krefeld 2002, in der er bereits zum Ausdruck gebracht habe, dass regelmäßig die
Mieten in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern unter denen für Einfamilienhäusern
lägen. Soweit die Revision darauf verwies, dass damals im Mietspiegel kein Ausschluss
der Anwendbarkeit für Einfamilienhäuser bestimmt gewesen sei, vorliegend aber
ein Ausschluss benannt wurde, würde diese Rüge nicht greifen. Es ändere nichts
an der formellen Wirksamkeit.
Lediglich ließe sich sowohl bei
dem damals streitgegenständlichen Mietspiegel Krefeld 2002 wie auch jetzt bei
dem Berliner Mietspiegel 2011 feststellen, dass diesen Datenmaterial für die
fragliche Kategorie (hier: Reihenhaus) zur Bestimmung der ortsüblichen
Vergleichsmiete nicht zugrunde liegen würde. Dies führe allerdings nur dazu,
dass im Rahmen der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens eine Indizwirkung für
die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht gegeben sei.
Gleichwohl könnten aber die im Mietspiegel benannten Entgelte eine
Orientierungshilfe geben, ob vorliegend die vom Kläger begehrte neue Miete für
das Reihenhaus der ortsüblichen Miete entspricht, da erfahrungsgemäß die Mieten
dafür über den Mieten in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren
Wohnwertmerkmalen lägen.
Schlussendlich weist der BGH
darauf hin, dass sich das Berufungsgericht davon überzeugt habe, dass das
Mieterhöhungsverlangen auch materiell berechtigt sei.
BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15 -
