Die Beklagten haben von der
Beklagten, einem Bauträger, eine Eigentumswohnung auf dem Flurstück 91
erworben. Ursprünglich plante die Beklagte, sowohl dieses Flurstück als auch das angrenzende Nachbarflurstück 92
mit Mehrfamilienhäusern zu bebauen, die eine einheitliche
Wohnungseigentümergemeinschaft bilden sollten. Dazu kam es nicht; auf jedem
Flurstück wurde jeweils eine rechtlich eigenständige
Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Ohne dass sich dies aus den eventuell
den Klägern übergebenden Plänen ersichtlich wäre noch sonstwie für die Kläger
erkennbar gewesen wäre oder diesen mitgeteilt wurde, wurden die
Regenwasserentwässerung und die Schmutzwasserabführung allerdings von dem
direkt an einer öffentlichen Straße (K-Straße) befindlichen Flurstück 91 auf
das unterhalb belegenen Flurstück 92 und von dort wieder mittels einer Hebeanlage
zur öffentlichen Kanalisation in die K-Straße gepumpt. Hierzu existiert eine
Grunddienstbarkeit, die nach Abschluss des notariellen Vertrages zwischen den
Parteien im Grundbuch gewahrt wurde.
Die Kläger halten die Erstellung
der Abwasserversorgung durch den beklagten Bauträger für mangelhaft und klagten
darauf, dass die Ableitung
des Wassers (Schmutzwasser und Oberflächenabwasser) des Bauvorhabens K...Straße
126 und 128 in W ... , soweit dieses nicht über Rigolen versickert wird,
mangelfrei herzustellen ist, indem das in ausreichender Höhe oberhalb der Rückstauebene
der öffentlichen Abwasserleitung in der K...Straße anfallende Abwasser auf
direktem Wege in die Wasserleitung eingeleitet wird, ohne das Abwasser zuvor
über eine Hebeanlage zu führen, sowie das unterhalb ausreichender Höhe oberhalb
der Rückstauebene der öffentlichen Abwasserleitung anfallende Abwasser über
eine in Höhe des Abwasseranfalles auf dem Grundstück K...Straße 126 und 128 zu
errichtende Hebeanlage - und nicht über eine auf erheblich tieferem Höhenniveau
und auf einem fremden Grundstück befindliche Hebeanlage - in die öffentliche
Abwasserleitung zu führen.
Das Landgericht gab der Klage
statt. Die dagegen Gerichte Berufung der Beklagten wurde vom OLG
zurückgewiesen. Mit Beschluss des BGH vom 12.01.2016 – VII ZR 207/13 – wurde die
Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ohne Angabe von Gründen zurückgewiesen.
Das OLG stellte darauf ab, dass nach
dem notariellen Kaufvertrag und der diesem beigefügten Baubeschreibung die
Beklagte zur schlüsselfertigen Herstellung des Bauvorhabens einschließlich
privater Erschließungsanlagen verpflichtet war. Nach dem Kaufvertrag sollten
auch die Kosten für Anlagen, die auf dem Kaufgrundstück zur Abwasserbeseitigung
errichtet werden, abgegolten sein. Von daher hätten hier die Kläger ohne weiteres
davon ausgehen dürfen, dass der Begriff „privat“ hier nicht als Abgrenzung zu „öffentlich“
zu verstehen ist, wobei der beklagten die Herstellung im öffentlichen Bereich
ohnehin nicht oblegen hätte.
Da es im übrigen an
Anhaltspunkten fehlte, dass der Anschluss hier über das Flurstück 92 geführt
wird, zumal das Flurstück 91 direkt an der öffentlichen Straße (K-Straße) lag,
auf der die öffentliche Kanalisation verläuft, an der anzuschließen ist, mussten
die Kläger von einer Verlegung über ein anders Grundstück nicht ausgehen und
stellt sich dies nicht nur als ein minus, sondern als ein Mangel dar.
Als Hilfserwägung führte das OLG
aus: Auch wenn ein Mangel nicht
angenommen würde, wenn der Erwerber zwar kein Eigentum erlangen würde, aber
eine diesem gleichwertige Position, dass kein wirtschaftlicher Nachteil
bestünde, könnte davon hier nicht ausgegangen werden. Denn vorliegend ginge es
nicht alleine um das Recht, eine Leitung über das Nachbargrundstück zu führen,
sondern darum, eine auf dem Nachbargrundstück befindliche Hebeanlage gemeinsam
mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks zu betreiben. Die Grundschuld ließe
nicht erkennen, dass Streitigkeiten schlicht ausgeschlossen wären, da auch
nicht ein recht zur möglichen Erweiterung der Anlage geregelt wäre. Im übrigen
wäre erkennbar, dass jegliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Hebeanlage dadurch
erschwert würde, dass zwei Eigentümergemeinschaften darüber befinden müssten,
nicht nur eine. Zudem müssten die Eigentümer von Flurstück 91 gegebenenfalls
eine Duldung auf Zutritt auf das Grundstück Flurstück 92 erstreiten.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2013 – 21 U 125/12 -
