Montag, 15. August 2016

Bauträger: Abwasserversorgung über Nachbargrundstück ist Mangel der schlüsselfertigen Herstellungsverpflichtung

Die Beklagten haben von der Beklagten, einem Bauträger, eine Eigentumswohnung auf dem Flurstück 91 erworben. Ursprünglich plante die Beklagte, sowohl dieses Flurstück als auch das angrenzende Nachbarflurstück 92 mit Mehrfamilienhäusern zu bebauen, die eine einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft bilden sollten. Dazu kam es nicht; auf jedem Flurstück wurde jeweils eine rechtlich eigenständige Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Ohne dass sich dies aus den eventuell den Klägern übergebenden Plänen ersichtlich wäre noch sonstwie für die Kläger erkennbar gewesen wäre oder diesen mitgeteilt wurde, wurden die Regenwasserentwässerung und die Schmutzwasserabführung allerdings von dem direkt an einer öffentlichen Straße (K-Straße) befindlichen Flurstück 91 auf das unterhalb belegenen Flurstück 92 und von dort wieder mittels einer Hebeanlage zur öffentlichen Kanalisation in die K-Straße gepumpt. Hierzu existiert eine Grunddienstbarkeit, die nach Abschluss des notariellen Vertrages zwischen den Parteien im Grundbuch gewahrt wurde.


Die Kläger halten die Erstellung der Abwasserversorgung durch den beklagten Bauträger für mangelhaft und klagten darauf, dass die Ableitung des Wassers (Schmutzwasser und Oberflächenabwasser) des Bauvorhabens K...Straße 126 und 128 in W ... , soweit dieses nicht über Rigolen versickert wird, mangelfrei herzustellen ist, indem das in ausreichender Höhe oberhalb der Rückstauebene der öffentlichen Abwasserleitung in der K...Straße anfallende Abwasser auf direktem Wege in die Wasserleitung eingeleitet wird, ohne das Abwasser zuvor über eine Hebeanlage zu führen, sowie das unterhalb ausreichender Höhe oberhalb der Rückstauebene der öffentlichen Abwasserleitung anfallende Abwasser über eine in Höhe des Abwasseranfalles auf dem Grundstück K...Straße 126 und 128 zu errichtende Hebeanlage - und nicht über eine auf erheblich tieferem Höhenniveau und auf einem fremden Grundstück befindliche Hebeanlage - in die öffentliche Abwasserleitung zu führen.

Das Landgericht gab der Klage statt. Die dagegen Gerichte Berufung der Beklagten wurde vom OLG zurückgewiesen. Mit Beschluss des BGH vom 12.01.2016 – VII ZR 207/13 – wurde die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ohne Angabe von Gründen zurückgewiesen.

Das OLG stellte darauf ab, dass nach dem notariellen Kaufvertrag und der diesem beigefügten Baubeschreibung die Beklagte zur schlüsselfertigen Herstellung des Bauvorhabens einschließlich privater Erschließungsanlagen verpflichtet war. Nach dem Kaufvertrag sollten auch die Kosten für Anlagen, die auf dem Kaufgrundstück zur Abwasserbeseitigung errichtet werden, abgegolten sein. Von daher hätten hier die Kläger ohne weiteres davon ausgehen dürfen, dass der Begriff „privat“ hier nicht als Abgrenzung zu „öffentlich“ zu verstehen ist, wobei der beklagten die Herstellung im öffentlichen Bereich ohnehin nicht oblegen hätte.

Da es im übrigen an Anhaltspunkten fehlte, dass der Anschluss hier über das Flurstück 92 geführt wird, zumal das Flurstück 91 direkt an der öffentlichen Straße (K-Straße) lag, auf der die öffentliche Kanalisation verläuft, an der anzuschließen ist, mussten die Kläger von einer Verlegung über ein anders Grundstück nicht ausgehen und stellt sich dies nicht nur als ein minus, sondern als ein Mangel dar.

Als Hilfserwägung führte das OLG aus: Auch wenn ein Mangel  nicht angenommen würde, wenn der Erwerber zwar kein Eigentum erlangen würde, aber eine diesem gleichwertige Position, dass kein wirtschaftlicher Nachteil bestünde, könnte davon hier nicht ausgegangen werden. Denn vorliegend ginge es nicht alleine um das Recht, eine Leitung über das Nachbargrundstück zu führen, sondern darum, eine auf dem Nachbargrundstück befindliche Hebeanlage gemeinsam mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks zu betreiben. Die Grundschuld ließe nicht erkennen, dass Streitigkeiten schlicht ausgeschlossen wären, da auch nicht ein recht zur möglichen Erweiterung der Anlage geregelt wäre. Im übrigen wäre erkennbar, dass jegliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Hebeanlage dadurch erschwert würde, dass zwei Eigentümergemeinschaften darüber befinden müssten, nicht nur eine. Zudem müssten die Eigentümer von Flurstück 91 gegebenenfalls eine Duldung auf Zutritt auf das Grundstück Flurstück 92 erstreiten.


OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2013 – 21 U 125/12 -

Aus den Gründen:

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Wuppertal vom 5. Juli 2012, Az.: 7 O 376/09, wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil und die angefochtene Entscheidung sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 55.000 EUR abzuwenden, sofern nicht die Kläger zuvor Sicherheit in selber Höhe geleistet haben.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.
Die Parteien streiten darum, ob der beklagte Bauträger verpflichtet ist, eine direkte Ableitung des Schmutz- und Oberflächenwasser der Häuser K...Straße 126 und 128 in W ... , die durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind, so zu gewährleisten, dass diese nicht zuvor über eine Hebeanlage zu führen ist, die sich auf einem fremden Grundstück befindet. Dem liegt der folgende Sachverhalt zugrunde:
Mit notariellem Bauträgervertrag vom 29.12.2005 erwarben die Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung in der K...Str. 126 nebst Tiefgaragenstellplatz und Kellerraum, die sich auf Flurstück 91 befindet. An dieses grenzt Flurstück 92 an. Ursprünglich hatte die Beklagte geplant, beide Flurstücke mit insgesamt fünf Mehrfamilienhäusern zu bebauen, die eine einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft bilden sollten. Hierzu kam es jedoch nicht, so dass nunmehr für beide Flurstücke jeweils gesonderte Wohnungseigentümergemeinschaften gebildet wurden. Die Schmutzwasserabführung und die Regenwasserentwässerung für beide Flurstücke erfolgen über eine einheitliche Abwasserhebeanlage, die sich auf dem Flurstück 92 befindet. Dies hat zur Folge, dass das anfallende Schmutzwasser der WEG der Kläger zunächst in den tiefer auf dem Flurstück 92 befindlichen Pumpenschacht geführt und von dort aus in die öffentliche Kanalisation, die sich wiederum in der K...Straße befindet, zurück nach oben gepumpt wird. Hierüber verhält sich eine seit dem 19.12.2008 im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit (Recht zur Benutzung einer Pumpstation nebst der Druckleitungen) unter Bezugnahme auf eine Bewilligung vom 12.11.2008. Das Oberflächenwasser wird über ein Rigolensystem entwässert.
Im Kaufvertrag findet sich unter "2. Kaufgegenstand" unter dem Unterpunkt 2.2. folgende Regelung:
"Der Kaufgegenstand wird nach Maßgabe der in der Teilungserklärung nebst Grundlagen zum Bauträgervertrag ( ... ) niedergelegten Unterlagen (Teilungserklärung, Lageplan, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Baulasten etc.) sowie dem dieser heutigen Urkunde beigefügten Wohnungsgrundriss (Anlage 1) schlüsselfertig einschließlich privater Erschließungsanlagen hergestellt."
Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass die Abführung des Abwassers vom Grundstück nicht vertragsgemäß und daher mangelhaft sei. Zwar gebe es keine eindeutige vertragliche Vereinbarung zur Ausgestaltung der Abwasserabführung. Das Wasser zunächst auf ein tiefer gelegenes fremdes Grundstück zu leiten, und von dort wieder nach oben Richtung Straße zu pumpen, sei mangelhaft, da nicht der leichteste und kürzeste Weg gewählt werde. Auch hätten sie keine Möglichkeit, Eigentum an der sich auf dem fremden Grundstück befindlichen Hebeanlage zu erwerben. Ferner seien die Stromkosten der Pumpstation - erstinstanzlich unstreitig - bislang allein von ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft getragen worden.
Die Beklagte hat die gewählte Ausführung unter Bezugnahme auf Teil V der Teilungserklärung für vertragsgemäß gehalten.
Durch die auf dem Fremdgrundstück befindliche mit diesem gemeinsam genutzte Abwasseranlage seien die Betriebskosten pro Wohneinheit um 25 % gesenkt worden und die Herstellungskosten für einen weiteren Kanalanschluss sowie eine zusätzlich Fäkaliendoppelhebeanlage für das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft der Kläger gespart worden. Auch sei es in Wuppertal ortsüblich, eine einheitliche Pumpenentwässerung auch dann vorzunehmen, wenn es teilweise möglich wäre, Teile eines Gebäudes auch ohne eine Abwasserhebeanlage zu entwässern. Insgesamt sei die gewählte Lösung für die Kläger nicht nachteilig sondern vorteilhaft.
Mit Urteil vom 5. Juli 2012, auf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat die 7. ZK des LG Wuppertal der Klage vollumfänglich stattgegeben, und die Beklagte verurteilt, die Ableitung des Wassers (Schmutzwasser und Oberflächenabwasser) des Bauvorhabens K...Straße 126 und 128 in W ... , soweit dieses nicht über Rigolen versickert wird, mangelfrei herzustellen, indem das in ausreichender Höhe oberhalb der Rückstauebene der öffentlichen Abwasserleitung in der K...Straße anfallende Abwasser auf direktem Wege in die Wasserleitung eingeleitet wird, ohne das Abwasser zuvor über eine Hebeanlage zu führen, sowie das unterhalb ausreichender Höhe oberhalb der Rückstauebene der öffentlichen Abwasserleitung anfallende Abwasser über eine in Höhe des Abwasseranfalles auf dem Grundstück K...Straße 126 und 128 zu errichtende Hebeanlage - und nicht über eine auf erheblich tieferem Höhenniveau und auf einem fremden Grundstück befindliche Hebeanlage - in die öffentliche Abwasserleitung zu führen.
Zur Begründung hat das Landgericht folgendes ausgeführt:
Den prozessführungsbefugten Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf mangelfreie Herstellung der Abwasserversorgung nach §§ 634 Abs. 1 Nr. 1, 635, 280 f. BGB zu, nachdem sie die Beklagte unstreitig vergebens unter Fristsetzung zur mangelfreien Herstellung aufgefordert hätten.
Die von der Beklagten gewählte Form der Abwasserentsorgung sei mangelhaft. Zwar enthalte der notarielle Kaufvertrag keine eindeutige Regelung hierzu, die Beklagte sei jedoch zur schlüsselfertigen Herstellung einschließlich privater Erschließungsanlagen verpflichtet gewesen. Ausgehend von der Erwartung eines durchschnittlichen Erwerbers könne der Käufer davon ausgehen, dass ein bebautes Grundstück über eine Erschließung, d.h. einen direkten Anschluss an das öffentliche Straßennetz sowie einen direkten Anschluss an die Versorgungsnetze für Strom, Wasser, und Abwasser verfüge, der dauerhaft gesichert sei und in seinem Eigentum stehe. Dies umfasse, dass auch die zu errichtende Erschließungsanlage auf dem Kaufgrundstück stehe, da andernfalls eine Eigentumsverschaffung - die ebenfalls geschuldet sei- nicht möglich sei. Laut notariellem Kaufvertrag habe sich die Beklagte zur Errichtung der Wohnungseigentumsanlage auf dem Grundstück einschließlich der privaten Erschließungsanlagen verpflichtet. Die Kläger hätten davon ausgehen können, dass, sollte für die Entwässerung eine Pumpstation erforderlich sein, sich diese auf ihrem Grundstück befinde. Mit der gewählten Konstruktion, bei der die Abwasser zunächst abwärts zur Pumpstation auf dem Nachbargrundstück geführt werden, um dann von dort wieder nach oben zurückgepumpt zu werden, hätten die Kläger schon im Hinblick auf § 9 der Satzung über die Abwasserbeseitigung der Stadt Wuppertal nicht rechnen müssen.Die Einräumung einer bloßen Grunddienstbarkeit stelle ein wesentliches Minus zu der vertraglich geschuldeten Eigentumsverschaffung dar. Hinzu komme, dass zwischen den beiden Wohnungseigentumsanlagen keinerlei vertragliche Regelungen in Bezug auf Wartung und Unterhaltung der Pumpstation auf dem Flurstück 92 bestünden. Die Kläger hätten daher keinen Einfluss auf deren Schicksal. Weiterer Nachteil sei, dass die klägerische Wohnungseigentümergemeinschaft allein die Stromkosten tragen müsse. Zusätzliche Kosten entstünden den Klägern als Mitglieder der WEG auch dadurch, dass jetzt das gesamte Abwasser auf das andere Grundstück geleitet und dann wieder hochgepumpt werden müsse, während ansonsten für ihre Wohnung keine Hebeanlage erforderlich gewesen wäre und für das Grundstück insgesamt eine kleinere Hebeanlage ausgereicht hätte.
Dass die von der Beklagten gewählte Lösung kostengünstiger gewesen sei, als die separate Einrichtung einer Hebeanlage auf dem klägerischen Grundstück, stelle ebenso wenig einen Hinderungsgrund dar, wie die von der Beklagten ins Feld geführten technischen Schwierigkeiten, da diese eine separate Einrichtung jedenfalls nicht unmöglich machten. Auf die Regelung unter V. 1. der Teilungserklärung könne sich die Beklagte nicht berufen, weil sie die dort vorgesehene Bestimmung, die eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung sei, gegenüber den Klägern weder ausdrücklich noch konkludent erklärt habe. Darüber hinaus wäre eine derartige Regelung auch unbillig, § 315 Abs.2 BGB.
Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung vertieft die Beklagte in erster Linie ihr erstinstanzliches Vorbringen. Der ihr obliegenden Pflicht zur Errichtung einer Erschließungsanlage könne sie auch dadurch nachkommen, dass sie durch geeignete Maßnahmen wie die Eintragung einer Grunddienstbarkeit sicherstelle, dass der Erwerber eine einem auf seinem Grundstück gelegenen Direktanschluss an die Abwasserleitung in tatsächlich und rechtlicher Hinsicht vergleichbare Position erlange.
Selbst wenn die Einräumung einer Grunddienstbarkeit ein wesentliches Minus zur angeblich geschuldeten Eigentumsverschaffung darstellen würde, liege darin im Ergebnis jedenfalls kein Mangel, weil zu der schlüsselfertigen Errichtung nur das gehöre, was Voraussetzung für eine ordnungsgemäße und vollständige Nutzung sei. Die Satzung über die Abwasserbeseitigung der Stadt Wuppertal stehe wegen der Eintragung einer Grunddienstbarkeit nicht entgegen. In Anbetracht der bestehenden Grunddienstbarkeit habe es auch keines besonderen Hinweises oder einer Zustimmung der Kläger zu der von ihr gewählten Bauweise bedurft. Es komme nicht darauf an, ob sich dem den Klägern vorgelegten Lageplan nicht zweifelsfrei entnehmen lasse, dass das Abwasser des von den Klägern bewohnten Hauses in die tiefer gelegene Pumpstation geleitet werde. Von einem Verkäufer könne nicht verlangt werden, den Käufer stets über sämtliche Details eines Plans aufzuklären.
Dass zwischen den beiden Wohnungseigentumsanlagen keine ausdrücklichen vertraglichen Regelungen in Bezug auf Wartung und Unterhaltung der Abwasserhebeanlage bestünden, stelle keinen einen Mangel begründenden Nachteil dar. Einer solchen bedürfe es in Anbetracht der dann eingreifenden gesetzlichen Regelungen der §§ 1018 ff. BGB in Verbindung mit einer entsprechenden Anwendung des Gemeinschaftsrechtes nicht. Bei einer gemeinsamen Nutzung des Eigentümers und des Grunddienstbarkeitsberechtigten sei nach Maßgabe des § 1020 Satz 2 BGB eine anteilige Beteiligung an den Kosten zugrunde zu legen. Soweit die Kläger der Ansicht seien, dass sie dies zur Unterhaltung der kompletten Hebeanlage verpflichte, sei dies widersprüchlich. Denn dies verschaffe ihnen ja eine ausreichende Einflussmöglichkeit, deren Fehlen sie gerade als Mangel darstellten. Der Grundstückseigentümer habe es ohne weiteres in der Hand, die erforderlichen Unterhaltungsmaßnahmen selbst durchzuführen, für die der Grunddienstbarkeitsberechtigte dann lediglich anteilig aufkommen müsse. Auf eine solche anteilige Zahlung habe sie die Kläger bislang nicht in Anspruch genommen, so dass man sogar von einer stillschweigenden Übernahme der Unterhaltung durch sie ausgehen könnte. Sollte die Beklagte die erforderlichen Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen, stünden den Klägern gemäß §§ 1018 ff. ausreichende Einflussmöglichkeiten zu.
Unzutreffend sei das Landgericht davon ausgegangen, dass die Kläger unstreitig ohne eine Hebeanlage hätten entwässern können. Denn dies verkenne, dass die Kläger nicht nur die über der Rückstauebene liegende Wohnung erworben hätten, sondern auch Kellerraum und Tiefgaragenplatz. Die Nutzung einer gemeinsamen Hebeanlage sei kostengünstiger, die Kosten der klaren Abwasserhebeanlage müssten von deutlich weniger Parteien getragen werden. Wie bereits dargelegt, sei die Kostendifferenz nicht erheblich.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 05.07.2012, Az.: 7 O 376/09, abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil als zutreffend. Nach der Aktenlage stehe fest, dass die Erdgeschosswohnung der beiden zu ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Wohnhäuser sowie die darüber liegenden Wohnungen oberhalb der Rückstauebene der öffentlichen Abwasserleitungen lägen, so dass eine Schwerkraftentwässerung möglich sei, die auch nicht, wie von der Beklagten behauptet, die Erstellung von zwei unterschiedlichen Leitungssystemen erforderlich gemacht habe.
Auch liege ein Baumangel schon deshalb vor, weil der Anschluss von Entwässerungsgegenständen oberhalb der Rückstauebene an eine Hebeanlage der DIN 12056-1 widerspreche.
Dass sie nicht Eigentümer der Hebeanlage seien, habe auch praktische Nachteile. Wegen anfallenden Kosten müssten sie z. B. zunächst in Vorlage treten und sich dann wegen der Aufteilung im Innenverhältnis mit der Beklagten auseinandersetzen, was in der Vergangenheit schon zu Klageverfahren im anderen Zusammenhang geführt habe.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.
Die Beklagte hat keinen Rechtsfehler im Sinne des § 546 ZPO zu Lasten der Kläger aufgezeigt. Die vom Senat seiner Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen im Übrigen keine vom Landgericht abweichende Entscheidung der Sach- und Rechtslage zugunsten der Beklagten. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die Klage vollumfänglich begründet ist.
Den Klägern steht gegenüber der Beklagten der geltend gemachte Mangelbeseitigungsanspruch aus §§ 634 Abs. 1 Nr. 1, 635, 280 f. BGB zu. Zwischen den Parteien ist allein streitig, ob die von der Beklagten gewählte Form der Abwasserversorgung über die auf dem benachbarten Flurstück 92 befindliche Hebeanlage mangelhaft ist. Dies hat das Landgericht zu Recht bejaht.
Zwar enthält der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag keine nähere Ausgestaltung zur Frage der Abwasserversorgung, die Beklagte hatte sich in diesem jedoch zur schlüsselfertigen Herstellung einschließlich privater Erschließungsanlagen verpflichtet. In Verbindung mit der dem notariellen Kaufvertrag anliegenden Baubeschreibung, wonach mit den Kosten auch die Anlagen, die auf dem Kaufgrundstück zur Abwasserbeseitigung errichtet werden, abgegolten sein sollten, konnten die Kläger annehmen, dass der Begriff "privat" hier nicht als Abgrenzung zu "öffentlichen" Erschließungsanlagen gewählt wurde, deren Herstellung ohnehin nicht der Beklagten oblegen hätte, sondern im Sinne der auf ihrem Grundstück befindlichen und damit ihnen "privat" gehörenden Erschließungsanlagen.
Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte kann der Erwerber einer Wohnung oder eines Hauses ohnehin grundsätzlich davon ausgehen, dass der Anschluss des Grundstücks an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, insbesondere diejenigen, hinsichtlich denen - wie bei der Wasser- und Abwasserversorgung - ein Anschluss- und Benutzungszwang nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften besteht, unmittelbar an dieses Netz erfolgt und die Leitungen nicht noch über das Grundeigentum privater Nachbarn geführt werden (vgl. OLG Koblenz, BauR 2003, 721 ff., zitiert nach juris). Solche gegenteiligen Anhaltspunkte lagen hier nicht vor. Im Gegenteil ließen hier die örtlichen Gegebenheiten eine solche Lösung - allein aus der Sicht der Eigentümer des Flurstückes 91 - als eher abwegig erscheinen. Beide auf diesem Flurstück befindlichen Häuser lagen an der K...Straße, an der auch der Abwasserkanal liegt. Damit, dass das Abwasser gleichwohl zunächst weiter weg von der K...Straße auf das darunter liegende Nachbargrundstück abgeleitet werden würde, umso dann in einem zweiten Schritt von diesem wieder nach oben gepumpt und dann zur K...Straße zurückgeführt werden würde, mussten die Kläger nicht rechnen. Dies ließ sich insbesondere auch nicht dem ihnen nach der Behauptung der Beklagten vor Vertragsschluss übersandten Lageplan entnehmen, was die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung auch selbst einräumt. Auf die Frage, ob die Kläger diesen Plan oder nur die der Bauantragstellung zugrunde liegende Planung erhalten hatten, kommt es damit nicht mehr an.
Festzuhalten bleibt damit, dass die Kläger zunächst davon ausgehen durften, dass die Abwasserbeseitigung durch eine auf ihrem Grundstück und damit in ihrem Eigentum stehende Anlage erfolgen werde. Dass dies nicht der Fall ist, sondern ihnen nur eine entsprechende Grunddienstbarkeit zur Mitbenutzung einer auf dem Nachbargrundstück befindlichen Hebeanlage eingeräumt wurde, stellt nicht nur ein Minus zu dieser Eigentumsverschaffungsverpflichtung dar, sondern auch einen Mangel. Die von der Beklagten zur Stützung ihrer gegenteiligen Ansicht zitierten Entscheidungen des OLG Koblenz und des OLG München stehen dem nicht entgegen. Das OLG München (NZBau 2006, 578 ff., zitiert nach juris) hatte einen Mangel dann bejaht, wenn Versorgungsleitungen entsprechend der Ortsüblichkeit über fremde Grundstücke geführt werden und diese Leitungsführung nicht durch Grunddienstbarkeiten zugunsten des Grundstücks des Erwerbers gesichert sei. Hieraus lässt sich jedoch nicht im Umkehrschluss folgern, dass die Abwasserleitung über ein fremdes Grundstück immer schon dann vertragsgemäß ist, wenn sie durch eine entsprechende Grunddienstbarkeit abgesichert ist. Denn der Entscheidung des OLG München lässt sich entnehmen, dass es dort entscheidend auf die Frage der Ortsüblichkeit ankam, da das OLG München hierzu ein Sachverständigengutachten eingeholt hatte. Ist ein Kanalverlauf technisch ortsüblich und entspricht er der gängigen Praxis, muss ein Erwerber mit einem solchen rechnen. Hierin liegt jedoch der entscheidende Unterschied zur streitgegenständlichen Konstellation, bei der, wie ausgeführt, die örtlichen Gegebenheiten die gewählte Lösung eher fernliegend erscheinen ließen. Zudem folgt auch aus der Satzung über die Abwasserbeseitigung in der Stadt Wuppertal vom 16.12.2008, dass die von der Beklagten gewählte Abwasserbeseitigung nicht ortsüblich war. Gemäß § 9 Abs. 1 der Satzung soll jedes anzuschließende Grundstück unterirdisch mit einer eigenen Anschlussleitung und ohne technischen Zusammenhang mit den Nachbargrundstücken an die öffentlichen Abwasseranlagen angeschlossen werden. Gemäß § 9 Abs. 9 kann die Stadt auf Antrag gestatten, dass zwei oder mehrere Grundstücke durch eine gemeinsame Anschlussleitung entwässert werden. Auch in diesem Fall ist die selbständige Entwässerung innerhalb der durch Gebäudeabschlusswände voneinander getrennten Hauseinheiten jedoch möglichst weitgehend durchzuführen. Das hierdurch deutlich zutage tretende Regel-/Ausnahmeverhältnis zeigt, dass die Entwässerung über ein Nachbargrundstück alles andere als ortsüblich ist.
Die Entscheidung des OLG Koblenz (BauR 2003, 721 ff., zit. nach juris) hatte eine über ein Nachbargrundstück führende Frischwasserzuleitung zum Gegenstand. Folge die Leitungsführung, wie es der Erwerber erwarten dürfe, nicht ausschließlich über das eigene Grundstück, müsse der Auftragnehmer dieser Entscheidung nach durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass der Auftraggeber eine dem Direktanschluss in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht vergleichbare Position erlange. Dies sei durch die Bestellung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit möglich, die die jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks zur Duldung der Versorgungsleitung und deren ungestörter Nutzung verpflichteten.
Selbst wenn im Einzelfall ein Mangel dann zu verneinen wäre, wenn der Erwerber zwar kein Eigentum, aber eine dem Eigentum so gleichstehende Position erwerben würde, dass kein wirklicher Nachteil mehr bestünde, könnte auch dies der Berufung nicht zum Erfolg verhelfen. Denn im Unterschied zu den vorgenannten Entscheidungen geht es hier nicht allein um das Recht, eine Leitung über das Nachbargrundstück zu führen, sondern darum, eine auf diesem befindliche Hebeanlage gemeinsam mit der dortigen weiteren Wohnungseigentümergemeinschaft zu nutzen. Selbst wenn die Tragung der Betriebskosten, Instandhaltungskosten und weiteres in der Bewilligung vom 12.11.2008 geregelt sind, schließt dies nicht aus, dass es im Einzelfall gleichwohl zu Streitigkeiten kommen kann. Auch in Anbetracht dieser Regelung gewährt die Grundschuld den Klägern nicht eine dem Eigentum vergleichbare Stellung. Der Vereinbarung lässt sich entnehmen, dass die Grunddienstbarkeit das Recht zur Erweiterung von Anlagen und Einrichtungen nur insoweit umfasst, als es für den Betrieb und die jeweilige Nutzung "erforderlich" ist. Die Kläger weisen zutreffend daraufhin, dass dies eine bauliche Maßnahme wegen einer zwar nicht unbedingt erforderlichen, aber es für sie vorteilhafteren Änderung ausschließt. Darüber hinaus liegt es auf der Hand, dass es jedwede Maßnahme im Zusammenhang mit der Hebeanlage erheblich erschwert, wenn die Einigung hierüber nicht nur innerhalb einer einzigen Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen muss, sondern darüber hinaus noch mit einer weiteren Wohnungseigentümergemeinschaft ein entsprechendes Benehmen herbeizuführen ist.
Unzutreffend ist auch die Darstellung der Beklagten, dass den Klägern gemäß §§ 1018 ff. BGB ausreichende Einflussnahmemöglichkeiten hinsichtlich der Erhaltung der Funktionsfähigkeit der Abwasserhebeanlage zustünden. Denn anders als ein Eigentümer, der jederzeit zu der auf seinem Grundstück befindlichen Hebeanlage Zugang hat, muss sich hier die Wohnungseigentümergemeinschaft des Flurstückes 91 zunächst mit den Eigentümern des Flurstückes 92 auseinandersetzen und im Streitfall ggf. auf Duldung des Zugangs zur Hebeanlage verklagen, bevor diese überhaupt der erste Handwerker in Augenschein nehmen darf. Zwar wären die Eigentümer des Flurstückes 92 rechtlich zur Mitwirkung verpflichtet. Wenn sie diese zu Unrecht verweigern, müsste die WEG der Kläger gleichwohl den Rechtsweg beschreiten. Unwidersprochen haben die Kläger auch vorgetragen, dass es im anderen Zusammenhang schon zu entsprechenden "Verteilungsstreitigkeiten" zwischen den beiden Wohnungseigentümergemeinschaften gekommen ist.
Auf Teil V. Nr. 1 der Teilungsgenehmigung vom 07.04.2005 kann sich die Beklagte auch nach Ansicht des Senates nicht berufen, wenngleich auch mit anderer Begründung als das Landgericht.
Die Teilungserklärung nimmt Bezug auf in der Baubeschreibung nur allgemein beschriebene und nicht ausdrücklich aufgeführte Leistungen. Diese sollen unter Berücksichtigung des heute üblichen Bautenstandards und der Qualität der sonst in der Baubeschreibung ausdrücklich beschriebenen Leistungen in mittlerer Art und Güte erfolgen. Dies legt die Auslegung nahe, dass es nur um die Art und Weise der einzelnen baulichen Ausführung geht, nicht jedoch, wo die jeweiligen Teile angebracht werden. Mit anderen Worten, welche Rohre der Beklagte zur Herstellung der Abwasserleitung wählt, bleibt ihm überlassen, wo er diese hinlegt, ob auf dem eigenen oder auf dem Nachbargrundstück, jedoch nicht.
Etwas anderes läßt sich auch nicht aus der Entscheidung des OLG München (NZBau 2006, 578 ff. zitiert nach juris) herleiten. Zwar war auch dort nach dem Kaufvertrag die Lage der Leitung nicht im Einzelnen bestimmt, so dass das Landgericht davon ausging, dass gemäß § 3 des dortigen Vertrages die Leistungen ortsüblich und angemessen zu erbringen waren, was der Verkäufer nach billigem Ermessen bestimmen konnte. Da, wie ausgeführt, das Landgericht München nach Einholung eines Sachverständigengutachtens von der Ortsüblichkeit der Leitungsführung ausging, war diese vertragsgemäß und damit nicht mangelhaft. Hieran fehlt es jedoch vorliegend.
Ob die gewählte Lösung tatsächlich auch für die Kläger und nicht nur für die Beklagte selbst kostengünstiger war, kann in diesem Zusammenhang dahinstehen. Denn ist eine bestimmte Leistung vertraglich geschuldet, hat der Unternehmer diese zu erbringen und kann sie nicht willkürlich durch eine andere Leistung ersetzen, weil er diese für den Erwerber für vorteilhafter hält. Will er so verfahren, muss er zunächst den Erwerber hierauf hinweisen und sich das entsprechende Einverständnis geben lassen.
Darauf, ob und in welchem Umfang die klägerische Wohnungseigentümergemeinschaft ohnehin eine Hebeanlage benötigt hätte, kommt es nicht an. Denn die Kläger wehren sich nicht gegen die Installation einer Hebeanlage als solcher, sondern nur gegen eine nicht auf ihrem, sondern auf dem Nachbargrundstück befindlichen Hebeanlage.
Ob die von der Beklagten gewählte Lösung der DIN 12056-1 darüber hinaus widerspricht, bedarf keiner Entscheidung, da sie auch so mangelhaft ist.
Da, wie ausgeführt, die Kläger keine wie auch immer ausgestaltete Grunddienstbarkeit akzeptieren müssen, kann es auch dahinstehen, ob die von ihnen hinsichtlich der Ausgestaltung der streitgegenständlichen Grunddienstbarkeit geäußerten Bedenken (Eintragungsbefugnis der Beklagten, Wegfall im Falle der Zwangsvollstreckung, fehlende schuldrechtliche Komponente) durchgreifen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Zur Zulassung der Revision besteht kein Anlass, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 55.000 EUR

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