Der BGH hat sich jetzt zum Umfang des Einwendungsausschlusses zu Betriebskosten
durch den Mieter geäußert, auch soweit es sich dabei um Positionen handelt, die
generell nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Er hat den
Einwendungsausschluss auch hierauf erweitert.
Zwischen den Parteien bestand
Streit über die Rückforderung gezahlter Betriebskosten durch die Mieter. Der
Vermieter hatte die ihm von der WEG-Verwaltung überlassene Abrechnung, die umlegbare Positionen mit einem
Gesamtbetrag von € 2.541,24 und weiter ausdrücklich als nicht umlegbare
Positionen (Instandhaltung, Verwaltung) auswies,
insgesamt € 3.894,41. Der beklagte Vermieter übernahm diesen Betrag in seinem
Anschreiben an die klagenden Mieter und setzte noch die Grundsteuer hinzu; von dem
Gesamtbetrag zog er Vorauszahlungen, die sich tatsächlich auf € 2.800,00
beliefen in Höhe von lediglich € 2.100,00 ab. Wegen der Fehler der Abrechnung
endete diese nicht mit einem Guthaben der Mieter, sondern mit einer Forderung
des Vermieters, die auch von den Klägern gezahlt wurde. Die Abrechnung betraf
2011 und datierte vom 12.07.2012. Später rügten die Kläger mit Schreiben vom
10.05.2014 Mängel der Abrechnung wegen nicht umlagefähiger Gemeinschaftskosten
und wegen der Nichtberücksichtigung der vollständigen Vorauszahlung.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben,
die Berufung führte zur Klageabweisung. Auf die zugelassene Revision hin wurden
den Klägern die nicht umlagefähigen Gemeinschaftskosten nebst Zinsen
zugesprochen, im übrigen zurückgewiesen.
Der fehlende Rechtsanspruch der Kläger
wegen der bei der Abrechnung nicht berücksichtigten weiteren Vorauszahlung von
€ 700,00 wurde vom BGH damit begründet, dass die Kläger diesen Mangel der
Abrechnung nicht innerhalb der Frist des § 566 Abs. II S. 5 BGB vorgebracht
hätten und sie daher gem. § 566 Abs. 3 S. 6BGB damit ausgeschlossen sind. Nach
den benannten Bestimmungen obliegt es dem Mieter, mögliche Einwendungen gegen
die Abrechnung bis zum Ablauf des 12 Monats nach deren Zugang dem Vermieter
mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist ist er mit der Geltendmachung
ausgeschlossen, es sei denn, er hätte die verspätete Geltendmachung nicht zu
vertreten.
Bezüglich der weiteren Forderung
in Bezug auf die in der Abrechnung enthaltenen nicht umlagefähigen Kosten sah
der BGH vorliegend allerdings die Revision als begründet an. Zwar sei auch hier
der Einwendungsausschluss grundsätzlich zu beachten. Insoweit verweist der BGH
auf die bisher unterschiedliche Ansicht in Literatur und Rechtsprechung, meint
aber, es könne hierfür in der Sache nichts anderes gelten als für die
tatsächlich umlegbaren Kosten. Denn aus dem Gesetz ergäbe sich keine
Beschränkung für den Einwendungsausschluss.
Vorliegend greife aber dieser
Einwendungsausschluss nicht, da der Beklagte unter dem Gesichtspunkt des § 242
BGB gehindert sei, sich darauf zu berufen. Dies deshalb, da er seinem Schreiben
die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft beigefügt habe und in dieser
die entsprechenden Kosten expressis verbis als nicht umlagefähig bezeichnet
wurden; damit habe aber der Beklagte
bereits aus Sicht der Kläger mit der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm
insoweit eine Forderung nicht zusteht und hieran sei er auch nach Ablauf der Frist
des § 566 Abs. 3 BGB gebunden.
BGH, Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209/15 -
