Betriebskosten: Gewährung der Einsichtnahme in Originalbelege oder Kopie / Scan ?

Streitbefangen war (noch) das im Rahmen einer Widerklage geltend gemachte Verlangen der Beklagten als Mieter einer Wohnung in die den Betriebskostenabrechnungen 2017 – 2019 zugrunde liegenden Originalbelege. Statt Einsicht zu gewähren, sandte die Vermieterin (Klägerin) ihn lediglich Belegkopien. Das Amtsgericht hatte der Widerklage stattgegeben; auf die Berufung der Klägerin hob das Landgericht das Urteil auf und wies die Klage ab. Mit der zugelassenen Revision begehrten die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der BGH wies darauf hin, dass die Abrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 1 Halbs. 1 BGB dazu diene, die im Abrechnungsjahr erfassten Betriebskosten zusammenzustellen und unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen auf die Mieter zu verteilen. Nach § 259 Abs. 1 Halbs. 1 BGB habe die Abrechnung eine aus sich selbst heraus verständliche Zusammenstellung der im Abrechnungsjahr zu den umzulegenden Betriebskosten getätigten Einnahmen und Ausgaben zu enthalten, um so dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die zu verteilenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dementsprechend gehöre die Gewährung einer begehrten Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen nach § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB zur ordnungsgemäßen Abrechnung, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Abrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei.

Bereits aus dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB folge das Einsichtsrecht in Originalbelege. Dabei könnten Originalbelege unter Umständen nicht nur solche in Papierform sein; dazu gehören auch Belege in digitaler Form, wenn der Vermieter solche von seinen Dienstleistern übermittelt erhielt. Kopien, die der Vermieter gefertigt habe, würden aber nicht den Originalbelegen gleichzusetzen sein. Entsprechendes würde auch für preisgebundenen Wohnraum deutlich, bei dem in § 28 Abs. 2 S. 1 NMV 1970 zwischen „Berechnungsunterlagen“ und „Ablichtungen davon“ unterschieden würde. Zudem seien zur Überprüfung der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen sei, in erster Linien Originalunterlagen uneingeschränkt geeignet, auch wenn diese durch Kopien ersetzbar wären.

Damit bestünde grundsätzlich ein Anspruch auf Einsicht in die Originalunterlagen. Dies sei nicht davon abhängig, ob dies allgemein oder zu bestimmten Belegen üblich sei.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts müsse der Mieter auch kein besonderes Interesse an der Einsicht in Originalbelege dartun. Schon allgemein für das Einsichtsrecht müsse der Mieter kein besonderes Interesse darlegen. Es würde das allgemeine Interesse genügen, den Vermieter zu kontrollieren. Daraus ergäbe sich, dass auch kein besonderes Interesse an der Einsicht in Originalbelege dargetan werden müsse. Also müsse er auch – wenn ihm wie hier Kopien überlassen worden seien – keinen begründeten Verdacht aufzeigen, dass Kopien manipuliert seien oder Unstimmigkeiten aufweisen würden.

Dem begehren auf Einsicht in Originalunterlagen statt Kopien könne nur das (vom Vermieter dann darzulegende und zu beweisende) Schikaneverbot entgegenstehen. Dazu sei aber erforderlich, dass vom Vermieter aufgezeigt würde, dass das Begehren nur erfolge, um den Vermieter zu schaden, also kein schutzwürdiges Eigeninteresse des Mieters zugrunde liegen würde oder das recht nur geltend gemacht würde, um eine anders, vertragsfremdes oder unlauteres Ziel zu erreichen. Dafür sei nichts ersichtlich.

Letztlich prüfte der BGH, ob § 242 BGB (Treu und Glauben) dem Begehren der Mieter auf Einsicht in Originalbelege entgegen stehen könne. Dabei verwies er darauf, dass der Senat einen Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien statt Einsichtnahme in die Originalbelege vor Ort dann bejahe, wenn dem Mieter die Einsichtnahme vor Ort nicht zumutbar sei (z.B. wegen der Entfernung). Mithin könne sich nach Treu und Glauben das Recht zur Einsichtnahme auch auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scans beschränken. Habe der Vermieter durch seine Dienstleister Belge nur in digitaler Form erhalten, könne ein derartiger Ausnahmefall vorliegen. Nach den Umständen des Einzelfalls könnten auch andere, vom Tatrichter zu würdigende Umstände in Betracht kommen, die allerdings hier nicht vorlägen. Der BGH beließ damit ein breites Spektrum für möglicherweis phantasievolle Überlegungen eines solchen Ausnahmefalls. Ein solcher sollte nach Auffassung der Klägerin vorliegen, da die Belge vernichtet worden seien und damit eine Unmöglichkeit nah § 275 Abs. 1 BGB vorläge. Der BGH verwies für diesen Fall auf die dem Vermieter obliegende Beweislast für eine solche Behauptung, wie auch darauf, dass nach den (nicht mit Tatbestandsberichtigungsantrag angegriffenen) Feststellungen des Berufungsgerichts eine Vernichtung nicht vorläge.; von daher musste er sich nicht mit den Konsequenzen einer eventuellen Unmöglichkeit auseinandersetzen, weder in Bezug auf das Einsichtsrecht noch im Hinblick aus den daraus zu ziehenden Folgen für die Abrechnung und  die wechselseitigen Ansprüche der Parteien aus dieser.

Anm.: In der Sache hat sich der BGH nicht mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Umständen die Unmöglichkeit der Einsichtsgewährung in Originalbelege infolge einer Vernichtung keine Auswirkung auf die Abrechnung selbst hat, also insbesondere auch nicht damit, ob bei einer schuldhaften Nichtgewährung der Einsicht durch den Vermieter (z.B. wegen Verrichtung durch ihn) die Vorauszahlungen zurückverlangen kann. Dies wäre an sich die Konsequenz: Soll mit der Prüfung dem Mieter ermöglicht werden, die Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen, mithin auch die in derselben dargestellten Ansätze mit den Belegen vergleichen können, und kann dafür grundsätzlich nicht auf Kopien verwiesen werden, so muss bei schuldhaft bedingter Unmöglichkeit der Vorlage die Abrechnung als nicht erteilt angesehen werden mit dem Anspruch auf Rückerstattung der Vorauszahlungen.

Danach war die Klage auf Einsichtnahme in die Originalbelege als Teil der geschuldeten Abrechnung der Betriebskosten im Revisionsverfahren erfolgreich.

BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 -

Reparaturkosten-Ersatz von 130% vom Wiederbeschaffungswert und Beweiswürdigung der Instandsetzung

Immer wieder kommt es zum Streit zwischen  dem Geschädigten und dem Schädiger/dessen Versicherer, ob bei einem wirtschaftlichen Totalschaden gleichwohl Reparaturkosten verlangt werden können. Der BGH hat in seiner Entscheidung dazu neuerlich Stellung genommen und erstmals sich auch mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein Ersatz von Reparaturkosten auch verlangt werden kann, wenn die Kostenprognose im Schadensgutachten Reparaturkosten vorsieht, die über die 130%-Grenze liegen. Ferner musste er sich damit auseinandersetzen, wie die Feststellung erfolgen muss, um festzustellen, dass tatsächlich zu den geltend gemachten Kosten der Schaden komplett sah- und fachgerecht behoben wurde.

In dem Fall betrug der Wiederbeschaffungswert des Fahrzeuges nach dem Schadensgutachten € 4.500,00, die Reparaturkosten gab der Sachverständige mit € 7.148,84 an. Der Kläger ließ das Fahrzeug zu einem Preis von € 5.695,49 reparieren, nutzte es weiterhin und machte gegen die Beklagten diesen Betrag abzüglich der erfolgten Zahlung auf den Wiederbeschaffungswert geltend.

Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten wurde unter Zulassung der Revision zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und Zurückverweisung.

1. Der BGH verwies auf seine Rechtsprechung, wonach dem Geschädigten in Abweichung von dem Wirtschaftlichkeitsgebot in Ansehung seines Integritätsinteresses ausnahmsweise ein Anspruch auf Ersatz des den Wiederbeschaffungswert des beschädigten Fahrzeugs um bis zu 30% übersteigenden Reparaturaufwandes (Reparaturkosten zuzüglich einer etwaigen Entschädigung für den merkantilen Minderwert) zustünde. Voraussetzung sei, dass er den Zustand des ihm vertrauten Fahrzeuges wie vor dem Unfall wiederherstellt, um es nach der Reparatur (mindestens für ein Jahr) weiter zu nutzen. Fachgerecht sei die Reparatur nur dann, wenn diese so durchgeführt würde, wie es vom Sachverständigen in seiner Kostenschätzung vorgesehen worden sei. Würde der Aufwand mehr als 30% betragen, sei die Reparatur wirtschaftlich unvernünftig und dem Geschädigten stünde nur der Wiederbeschaffungswert (abzüglich eines etwaigen Restwertes) als Schadensersatz zu. Anderes würde im Falle der Reparatur nur dann gelten, wenn der Geschädigte auf der Grundlage eines entsprechenden Gutachtens den Weg der Schadensbehebung mit dem vermeintlich geringeren Aufwand wähle, die Reparatur aber teurer würde und ihm kein Auswahlverschulden zur Last falle. Ließe er aber das Fahrzeug reparieren, obwohl wie hier die Kostenprognose bei über 30% über dem Wiederbeschaffungswert läge und erweise sich dies als richtig, sei der Schadensersatzanspruch auch auf den Wiederbeschaffungswert (abzüglich eines möglichen Restwertes) beschränkt.

Vom Grundsatz her seien die Angaben des vom Geschädigten beauftragten Sachverständigen geschätzten Reparaturkosten zur Höhe nicht für den geschädigten verbindlich und er könne den Betrag verlangen, der gemäß § 249 Abs. 2 S. 1 BGB erforderlich sei. Er müsse in diesem Fall den Angaben des Sachverständigen konkret entgegentreten und geltend machen, der von ihm ermittelte Betrag gebe den objektiv zur Herstellung erforderlichen Betrag wieder; würde dies vom Gegner bestritten, müsse dies im Rechtsstreit auf entsprechenden Beweisantrag des Geschädigten durch Einholung eines vom Gericht zu veranlassenden Sachverständigengutachtens geklärt werden.

In den Fällen, in denen die Reparaturkosten über 130% des Wiederbeschaffungswertes lägen, die Reparatur aber fachgerecht (ggfls. unter Verwendung von Gebrauchtteilen) Kosten auch unter Berücksichtigung des merkantilen Minderwertes den Wiederbeschaffungswert nicht übersteigen würden, würde daher ein Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten bestehen. Anm.: Bei dieser Berechnung bleibt der Restwert des Fahrzeuges außer Ansatz, dessen Abzug sich der Geschädigte bei Ersatz des Wiederbeschaffungswertes auf diesen anrechnen lassen muss.

Offen gelassen hatte der BGH bisher den Ersatzanspruch auf Reparaturkosten, die sich unter Berücksichtigung des merkantilen Minderwertes auf 101 bis 130% des Wiederbeschaffungswertes belaufen. Nunmehr hielt der BGH fest, dass auch in dem Fall, dass sich die erforderlichen Reparaturkosten für eine fachgerechte Reparatur (auch unter Verwendung von Gebrauchtteilen) zur Wiederherstellung des Zustandes des Fahrzeuges wie vor dem Unfall innerhalb der 130%-Grenze bewegen, dem Geschädigten diese „Integritätsspritze“ nicht versagt werden könne. Der gemäß § 249 Abs. 2 S. 1 BGB ersatzfähige Betrag würde nicht durch die Einschätzung des vorgerichtlich tätigen Sachverständigen bestimmt, sondern von den tatsächlichen Kosten einschl. des merkantilen Minderwertes.

2. Ob die durchgeführte Reparatur sach- und fachgerecht und nach den Vorgaben des Sachverständigen erfolgt sei, sei bei Bestreiten des Gegners vom Gericht zu prüfen. Die Beweislast, der durch Einholung eines zu beantragenden und vom Gericht einzuholenden Sachverständigengutachtens nachzukommen ist, obliegt dem Geschädigten

Das Amtsgericht hatte ein Sachverständigengutachten eingeholt und auf dessen Grundlage den vom Kläger zu erbringenden Beweis als erbracht angesehen. Vom Landgericht sei dies fehlerhaft nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO als festgestellte Tatsache des Erstgerichts seiner Entscheidung zugrunde gelegt worden. Bestünden konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der festgestellten Tatsachen, würde dies eine erneute Feststellung durch das Berufungsgericht erfordern. Aufgabe der Berufungsinstanz als zweite (wenn auch eingeschränkte) Tatsacheninstanz sei die Gewinnung einer „fehlerfreien und überzeugenden“ und damit „richtigen“, der materiellen Gerechtigkeit entsprechenden Entscheidung.  

So sei ein Verfahrensfehler zu berücksichtigen, was namentlich dann vorläge, wenn das erstinstanzliche Urteil nicht den Anforderungen entspräche, die von der Rechtsprechung zu §§ 286, 287 ZPO entwickelt worden seien. Dies sei z.B. dann der Fall, wenn die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich ist, oder wenn sie gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstoße. So seien auch unklare oder widersprüchliche Gutachten keine ausreichende Grundlage für die Überzeugungsbildung durch das Gericht.

Die vom Landgericht als bindend angesehene Feststellung des Amtsgerichts zu dem Sachverständigengutachten, dieses habe aufgrund der vor, während und nach der Reparatur aufgenommenen Fotos eine sach- und fachgerechte Reparatur bejaht, sei von den Ausführungen des Sachverständigen vor Gericht nicht gedeckt. Verschiedentlich sei vom Sachverständigen darauf hingewiesen worden, dass nach der zwischenzeitlich erfolgten Veräußerung des Fahrzeuges eine eingeschränkte Beurteilungsgrundlage fehlen würde und sich auf die relativierende Aussage beschränkt, nach den übergebenden Fotos seien keine Anzeichen vorhanden, die gegen eine sach- und fachgerechte Reparatur sprechen würden. Nur vor diesem Hintergrund habe er eine fachgerechte Reparatur bestätigt. Demgegenüber habe das Amtsgericht in der Entscheidung ausgeführt, der Sachverständige habe an keiner Stelle seines Gutachtens zu erkennen gegeben, dass sich für ihn bei der Beantwortung der Beweisfrage Einschränkungen ergeben hätten, wie er den Pkw nicht mehr habe begutachten können.

Damit war das Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung an das Landgericht zurückzuverweisen.

BGH, Urteil vom 16.11.2021 - VI ZR 100/20 -

Miete: Belegeinsicht bei Betriebskostenabrechnung auch in Zahlungsbelege

 

Dass der Mieter das Recht hat, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen (§ 259 BGB), ist allgemein bekannt und war auch im vom BGH entschiedenen Fall nicht streitig. Streitig war, ob sich das Einsichtsrecht auf die Rechnungen / Bescheide bezieht oder ob es sich auch auf die zahlungsbelege des Vermieters erstreckt. Letzteres wurde von dem klagenden Vermieter, der eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für 2013 geltend machte, verneint. Während das Amtsgericht der Klage teilweise stattgab, wurde sie vom Landgericht (LG) im Berufungsverfahren vollumfänglich abgewiesen. Die zugelassene Revision der Klägerin blieb erfolglos.

Grundlage der Entscheidung des LG war, dass die Klägerin dem beklagten Mieter keine Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungsbelege gewährte. Dem Mieter stehe gegenüber dem auf einer Betriebskostenabrechnung beruhenden Zahlungsbegehren des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine begehrte Belegeinsicht nicht gewährt würde. Das Einsichtsrecht beziehe sich neben den Rechnungen auch auf die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Mit deren Hilfe würde der Mieter die Möglichkeit haben, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Das berechtigte Interesse ergäbe sich aus dem Kontrollrecht des Mieters.

Für das Einsichtsrecht käme es auch nicht darauf an, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder dem Leistungsprinzip abrechne oder je nach Betriebskostenart unterschiedlich (dazu BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 49/07 -), was ohnehin in der Regel aus der Abrechnung nicht ersichtlich sei. Insbesondere könne er sich nicht bei einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip darauf berufen, dass er die im Abrechnungszeitraum erbrachten bzw. darauf entfallenden Leistungen unabhängig davon umlegen könne, ob diese bereits im Abrechnungszeitraum bezahlt worden seien. Das allgemeine Kontrollinteresse des Mieters erstrecke sich darauf festzustellen, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits vollständig gezahlt habe. Sei dies nicht der Fall, bestünde für den Mieter zumindest Anlass zu Nachfragen oder zur Erhebung von Einwendungen gegen die Abrechnungsposition.  Da die Abrechnung regelmäßig erst nach einem Ablauf von mehreren Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erfolge (hier: zehn Monate) sei auch regelmäßig zu erwarten, dass der Vermieter berechtigte Rechnungsbeträge seinerseits bereits gezahlt habe.

Wird von dem Vermieter die Abrechnung nach dem Abflussprinzip vorgenommen, bei dem auf die im Abrechnungszeitraum abgeflossenen Mittel (bei Rechnungen Dritter also die Bezahlung dieser Rechnungen durch den Vermieter) abgestellt, sei der Mieter zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, da es für die Richtigkeit der Abrechnung auf die tatsächlich vorgenommene Zahlung ankäme.

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19 -

Betriebskostenabrechnung: Anforderungen an Verteilungsmaßstab Fläche bei gemischter Nutzung

Amts- und Landgericht hatten die Klage der Vermieterin auf Zahlungen aus Betriebskostenabrechnungen 2014 und 2015 sowie Heizkostenabrechnung 2015  mit der Begründung der fehlenden Nachvollziehbarkeit durch die Mieter abgewiesen; so seien u.a. die Gewerbe- und Wohneinheiten getrennt abgerechnet worden, ohne dass die Zusammensetzung der Flächen erläutert sei. Die (zugelassene) Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung des Verfahrens an das Landgericht.

Eine Betriebskostenabrechnung entspräche den formellen Anforderungen, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspräche. Es müsse sich also um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben handeln. Dies erfordere bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben: a) Zusammenstellung der Gesamtkosten, b) Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen. Der Verteilungsmaßstab (Umlagenschlüssel) müsse nur dann erläutert werden, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei (BGH, Urteil vom 11.08.2020 - VII ZR 45/10 -). Dem würde die klägerische Abrechnung entgegen der Auffassung der Vorinstanzen entsprechen.

Die Betriebskosten seien, unterteilt nach Betriebskostenart, in der ersten Spalte der Abrechnung als Gesamtkosten benannt. Soweit bei der weiteren Abrechnung nicht der gesamte Betrag umgelegt wurde, habe die Klägerin dies in Anlagen erläutert, wobei auf sich beruhen könne, ob diese Erläuterungen in Ansehung neuerer Entscheidungen des BGH (Urteil vom 20.01.206 - VIII ZR 93/15 -) überhaupt erforderlich seien. Der angewandte Umlagenschlüssel nach dem Flächenmaß erfolgte dergestalt, dass die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung der Mieter angegeben worden seien, was sich den Abrechnungen ohne weiteres entnehmen ließe. Daraus ergäbe sich die Berechnung des Anteils der Beklagten und auch die Vorauszahlungen seien in Abzug gebracht worden.

Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts habe der Umlagenschlüssel nicht weiter erläutert werden müssen, da der Verteilungsmaßstab Fläche aus sich heraus verständlich sei. Der Umstand, dass klägerseits verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt worden seien, ändere daran nichts: Bei einigen Positionen sei die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage erfasst, während bei anderen kleiner Abrechnungskreise (so einzelne Gebäude) gebildet wurden. Auch das genüge den formellen Voraussetzungen. Es sei keine Angabe erforderlich, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen / Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschafts-/Abrechnungseinheit zusammensetze (BGH, Beschluss vom 14.02.2012 - VIII ZR 207/11 -).

Der Einwand, die Klägerin sie von einem vereinbarten Umlagenschlüssel abgewichen, würde die materielle Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung betreffen, wobei auch hier nicht ersichtlich sei, dass ein vom Flächenmaßstab abweichender Umlagenschlüssel vereinbart worden wäre oder die Bildung von Wirtschaftseinheiten ausgeschlossen hätte. Auch soweit das Berufungsgericht Widersprüche bei den angesetzten Gesamtflächen zu den Positionen Hausstrom, Aufzug und Hausreinigung angenommen habe, würde dies nicht die formelle Ordnungsgemäßheit tangieren können.

Auch der Einwand nicht nachvollziehbarer Erläuterungen zu den Betriebskosten würde bereits deshalb nicht greifen, da es einer Erläuterung nicht bedürfe. Auch die Berufung darauf, dass einzelne Kostenarten (Müll, Hausreinigung) doppelt benannt seien und auf unterschiedliche Gesamtflächen verteilt worden seien, würde allenfalls einen materiellen, aber keinen formellen Fehler darstellen (unabhängig davon, dass dies von der Klägerin sogar in den Anlagen  erläutert worden sei und dort auch ausgeführt worden sei, dass bei der Müllentsorgung die besonders hohen Kosten der Gewerbetriebe vorab abgezogen worden seien).

Anmerkung: Der BGH hat klar die strikte Trennung von formeller und materieller Richtigkeit gezogen. Während die formelle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung zur Abweisung der Klage führt und ggf. bei zwischenzeitlichen Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB für Wohnraum) eine Nachforderung ausgeschlossen ist, ist bei materieller Unwirksamkeit einzelner Positionen die Abrechnung im Übrigen gleichwohl noch wirksam und kann eine Neuberechnung durch entsprechende Berichtigung vorgenommen werden.  

BGH, Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18 -

Barkaution – wer kann wann eine Aufrechnung mit Forderungen erklären ?

Die Beklagten hatten im Rahmen des Mietverhältnisses über Wohnraum, welches am 05.02.2015 durch fristlose Kündigung der Beklagten endete, an den Kläger als Vermieter eine Barkaution von € 1.780,00 geleistet. Der Kläger forderte mit seiner Klage u.a. restliche Miete und Mitausfallschaden und Nebenkosten. Im Berufungsverfahren wurde seitens der Beklagten ein „Zurückbehaltungsrecht“ in Ansehung der gezahlten Kaution eingewandt zum Anspruch auf Nebenkosten eingewandt, welchen das Landgericht als Aufrechnung auslegte, der es folgte. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision wendet sich der Kläger gegen das landgerichtliche Urteil im Hinblick auf die angenommene Aufrechnung. Die Revision wurde zurückgewiesen.

Vom BGH wird festgehalten, dass zum Zeitpunkt der Berufungsbegründung der Beklagten eine Aufrechnungslage (§ 387 BGB) bestanden habe. Auch die Auslegung des erklärten Zurückbehaltungsrechts als Ausübung eines Aufrechnungsanspruchs sei aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Bei dem Kautions-Rückzahlungsanspruch der Beklagten handele es sich um eine Geldforderung, und damit um eine der Nebenkostennachforderung gleichartige Forderung. Die Rückzahlung der Kaution sei zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung auch fällig gewesen.

Diese Fälligkeit läge vor, da der Kläger durch Erhebung seiner Klage (konkludent) die Kaution abgerechnet habe. Diese Folgerung leitet der BG daraus ab, da nach dem Ende eines Mietverhältnisses der  Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmten Frist (vgl. BGHZ 101, 244, 250f) dem Mieter erklären müsse, ob und gegebenenfalls welche aus dem Mietverhältnis herrührenden Ansprüche er gegen den Mieter erhebt. Mit dieser Erklärung würde die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter deutlich mache, ob er und gegebenenfalls in Bezug auf welch Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit habe.

In Ermangelung gesetzlicher Regelungen könne der Vermieter damit nach den Vorgaben des § 259 BGB abrechnen, in dem er alle ihm nach seiner Auffassung zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt. Allerdings könne der Vermieter auch konkludent abrechnen, was dann anzunehmen sei, wenn er ihm nach seiner Auffassung zustehende Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne einen Vorbehalt zu erklären, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen sei. Denn damit bringe der Vermieter zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse an der Kaution ausschließlich auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. von ihm selbst aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke (vgl. auch den Fall BGH, Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 -).

Zwischenanmerkung: Es lässt sich nicht erkennen, dass der Vermieter bei Erhebung einer Zahlungsklage gegen den Mieter nach beendeten Mietvertrag damit, wenn kein Vorbehalt aufgenommen wird, über die Kaution abrechnen will. Gerade der Umstand, dass er nicht mit der ihm zur Verfügung gestellten Barkaution aufgerechnet hat, sondern Klage erhebt, gibt er an sich bereits zu erkennen, dass er weitergehende Forderungen gegen den Mieter meint zu haben, die vielleicht zu diesem Zeitpunkt auch nicht bezifferbar sind (wie z.B. eine Betriebskostenabrechnung für das laufende Abrechnungsjahr, in dem das Mietverhältnis endeten (vgl. auch BGH aaO.).

Mit Zugang der Abrechnung bei  Mieter, so der BGH vorliegend, sei die gezahlte Barkaution zur Rückzahlung fällig. Der Vermieter könne sich nunmehr wegen seiner bestimmten und bezifferten Ansprüche, unabhängig davon, ob sie streitig sind oder nicht, aus der Barkaution befriedigen, so durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters. (Anmerkung: Die Betriebskosten müssen auch bei Beendigung des Mietverhältnisses im Laufe einer Abrechnungsperiode erst innerhalb der Frist von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werden, BGH aaO., weshalb wohl teilweise eine Bezifferung der Forderung noch gar nicht möglich ist, also nur ein Zurückbehaltungsrecht durch den Vermieter ausgeübt werden kann). Erkläre der Vermieter Aufrechnung mit einer streitigen Forderung, könne der Mieter insoweit auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Prozess müsse dann geklärt werden, ob die aufgerechnete Forderung dem Vermieter zustünde, wobei dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der Forderung treffe, unabhängig davon, ob er diese einklagt oder aufgerechnet habe.  

Mache der Vermieter von deiner Verwertungsbefugnis durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch keinen Gebrauch, könne der Mieter gegen die Forderung des Vermieters Aufrechnung erklären. Ein Sicherungsbedürfnis des Vermieters bestünde nicht, die Fälligkeit der Forderung auf Rückzahlung der Kaution über die Erteilung der Abrechnung der Kaution hinauszuschieben, da er durch die Abrechnung sein Verwertungsinteresse auf die abgerechnete Forderung beschränke. Er habe die Möglichkeit, im Rahmen der Abrechnung zu erklären, für welche von möglicherweise mehreren Forderungen er die Kaution vorrangig verwerte. Alleine eine Abrechnung, ohne auf die Barkaution zuzugreifen, rechtfertige sein Sicherungsbedürfnis für deren weiteren Einbehalt nicht.

Anmerkung: Die vorliegende Entscheidung und die Entscheidung des gleichen Senats im Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 - verdeutlichen, dass der Vermieter sein Vorgehen sorgfältig abwägen muss. Will er eine Forderung nach beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter gerichtlich geltend machen, ohne für diese Forderung auf die ihm übergebene Barkaution zurückzugreifen, sollte er jedenfalls verdeutlichen, dass die Barkaution für andere offene Positionen als Sicherheit diene, über die er entweder dann bereits abrechnen kann (und mithin insoweit Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters erklären kann) oder darlegen müsste (so bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten), mit welchen künftigen Forderungen zu rechnen ist, zu deren Sicherung die Kaution dienen soll.

BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17 -

Heizkosten: Mieters Anspruch auf korrekten Verteilerschlüssel (auch in WEG)

Der BGH musste sich mit der Abrechnung von Heizkosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus Sicht eines Mieters auseinandersetzen, der gegen seinen Vermieter Klage erhob mit dem Ziel, die Heizkosten nicht in einem Verhältnis 50 : 50 (gemäß der Regelung in der WEG), sondern im Verhältnis von 70% erfasster Verbrauch zu 30% nach Wohnfläche abzurechnen. Das Amtsgericht gab der Klage statt, auf die Berufung der Beklagten wurde die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung.

Mit der Klage verlangte der Kläger eine Verbrauchabrechnung gem. § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV in Form der Aufteilung von 70% nach erfassten Verbrauch und nur 30% nach Wohnfläche, demgegenüber vorliegend in dem grundsätzlich auch zulässigen Verhältnis 50 : 50 abgerechnet wird. Zulässig ist die Aufteilung unter Berücksichtigung von mindestens 50% und höchstens 70%  erfasster Verbrauch (Wahlmöglichkeit nach § 6 Abs. 4 iVm § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV), wenn keine Einschränkung nach § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV vorliegt. Hier sei für das Revisionsverfahren mangels Feststellungen des Berufungsgerichts zur Frage der Dämmung von Heizungsrohren (der nach Rückverweisung nachzugehen sei) vom Entfallen der Wahlmöglichkeit auszugehen, da das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 erfüllt habe. In diesem Fall aber dürfe zwingend nur im Verhältnis 70% nach erfassten Verbrauch und nur 30% nach Wohnfläche abgerechnet werden.  Gemäß § 556 Abs. 1 S. 1 BGB iVm § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV habe ein Mieter einen Rechtsanspruch auf eine dahingehende Änderung des Verteilungsschlüssels (solange die Voraussetzungen für die Wahlmöglichkeit nicht vorliegen würden).

Das Berufungsgericht ist demgegenüber davon ausgegangen, in diesem Fall habe der Mieter nur ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV. Dieses besagt, dass ein Mieter, bei dem die Heizkosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchorientiert abgerechnet werden, das recht hat, bei ihm anfallende Kosten um, 15% zu kürzen. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts sei diese Regelung hier weder unmittelbar noch mittelbar anwendbar. Das Berufungsgericht habe verkannt, dass sich das Begehren des Klägers nicht gegen die Missachtung von § 7 Abs. 1 S. 2 HeikostenV in einer bereits vom Vermieter erstellten Abrechnung wende, sondern mit der Klage darauf abziele, zukünftige Abrechnungen zu unterbinden, die hinsichtlich von Verbrauchs- und Grundkostenanteil fehlerhaft seien. Der Mieter sei nicht veranlasst, weitere fehlerhafte Abrechnungen abzuwarten um dann gegebenenfalls zu kürzen, was auch mit dem Zweck der Heizkostenverordnung (das Verbrauchsverhalten des Nutzers nachhaltig zu beeinflussen und damit Energiespareffekte zu erzielen) nicht vereinbar wäre.

 Auch könne hier nicht auf Wohnungseigentumsrecht abgestellt werden, da dieses im Verhältnis der Parteien nicht einschlägig sei (auch wenn sich die vermietete Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage befindet).  Allerdings würde auch eine Regelung zwischen den Wohnungseigentümern, die einen Abrechnungsmaßstab entgegen der nach § 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizkostenV auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft anwendbaren Heizkostenverordnung vorsehe, gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen (BGH, Urteil vom 16.07.2010 - V ZR 221/09 -).

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 113/17 -

Betriebskosten: Sind „Notdienstpauschalen“ im Wohnraummietverhältnis umlagefähig ?

Die Klägerin als Vermieterin von Wohnraum rechnete wie in den Jahren zuvor gegenüber den Beklagten als Mietern die Betriebskosten ab und machte dort u.a. eine Position „Notdienstpauschale“ geltend. Die Klägerin war zum einen der Annahme, die Beklagten könnten deshalb keine Einwendungen erheben, da sie diese im Vorjahr akzeptiert hätten, zum Anderen, dass es sich um umlagefähige Betriebskosten nach der (vereinbarten) II. BV handele. Beiden Argumenten folgte das Amtsgericht (zutreffend) nicht.

Der BGH brachte zum Ausdruck, dass einer Abrechnung binnen einer Jahresfrist nach Vorlage zu widersprechen ist, wozu auch gehöre, dass eine Position gar nicht abrechenbar wäre, § 566 Abs. 3 S. 5 BGB (Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 -). Das Unterlassen würde aber eine Geltendmachung im nachfolgenden Jahr nicht hindern können.

Die „Notdienstpauschale“ sei auch nicht umlegungsfähig. Es würde sich hier nicht um allgemeine Betriebskosten iSv. § 27 II. BV (und damit letztlich auch nicht um Betriebskosten nach § 2 BetrKV) handeln. Bezeichnend für Betriebskosten sei, dass es sich um laufende Aufwendungen des Eigentümers im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs handeln würde. Darunter könne die Notdienstpauschale nicht subsumiert werden, bei der es sich um Kosten handele, die dafür anfallen würden, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen pp. eine Person erreichbar ist. Es handele sich also nicht um Gebrauchskosten, sondern um bereitschaftskosten. So sei die Notdienstpauschale beispielsweise nicht mit den Kosten für die Kontrolle der rettungs- und Fluchtwege vergleichbar, da sie nicht ein Tätigwerden betreffen würde. Es handele sich vielmehr um Verwaltungskosten, die (unabhängig davon, ob ein Hausmeister beschäftigt wird oder nicht) generell nicht umlegungsfähig seien. Verwaltungskosten seien nach § 26 Abs. 1 II. BV (vgl. auch § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) die (im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen) nicht umlegbaren Kosten der Aufsicht, Entgegennahme von Schadensmeldungen, Veranlassung von Reparaturmaßnahmen.

Anmerkung: Die Entscheidung gilt für die Wohnraummiete. Anderes ist grundsätzlich im Rahmen der Geschäftsraummiete möglich, wenn die Parteien eine Vereinbarung diesbezüglich treffen sollte.

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 21.02.2018 - 215 C 311/17 -

Betriebskostenabrechnung: Maßgeblich ist die tatsächliche (Wohn-) Fläche, nicht eine vertraglich festgelegte Fläche

Die Parteien stritten über die Höhe von Betriebskosten, die die Klägerin als Vermieterin abrechnete. Im Mietvertrag war als Wohnungsgröße die als „mit 74,59m² vereinbart“ angegeben. Nachdem die Klägerin die Liegenschaft erwarb ergab sich eine tatsächliche Fläche von 78,22qm. Die Klägerin rechnete die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 nach den tatsächlichen Flächen ab, wohingegen sich die Beklagten als Mieter auf der im Mietvertrag festgelegten Größe weniger Kosten errechneten und mit einem danach vermeintlichen Erstattungsanspruch Mietzahlungen kürzten, die die Klägerin einklagte. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben und auf die zugelassene Berufung der Beklagten hatte das Landgericht diese zurückgewiesen. Die zugelassene Revision der Beklagten war ebenfalls nicht erfolgreich. 

Nach Darlegung des BGH enthalte die Wohnflächenangabe im Mietvertrag  eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung. Von daher würde der Senat auch in ständiger Rechtsprechung davon ausgehen, dass ein zur Minderung der Miete rechtfertigender Mangel dann vorläge, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag benannten Wohnfläche läge. Allerdings ließe dies nicht den Rückschluss zu, dass in allen Fällen, in denen die Größe der Wohnung ein Beurteilungsmaßstab sei, die vertragliche Regelung zur Wohnfläche zugrunde zu legen sei. So habe der Senat bereits im Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - entschieden, dass bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Fläche entscheidend sei, da nach dem tatsächlichen Willen des Gesetzgebers der objektive Wohnwert alleine entscheidend sei, nicht subjektive Vorgaben (wie Regelungen zur Wohnungsgröße). Mit der Entscheidung habe der Senat seine frühere Rechtsprechung, nach der auch bei Mieterhöhungen Abweichungen der Wohnfläche von bis zu 10% unbeachtlich sein sollten, aufgegeben. 

Auch soweit Betriebskosten (einschließlich von Heizkosten in dem insoweit eröffneten Anwendungsbereich)  nach Wohnfläche abgerechnet würden, würde der Senat an seiner bisherigen Rechtsprechung (so Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 - nicht mehr festhalten, Abweichungen bei der Wohnfläche von bis zu 10% seien im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen unbeachtlich. 

Zwar sei bei der Umlegung von Betriebskosten eine absolute Verteilergerechtigkeit nicht zu erreichen und würde dies vom Gesetz auch nicht verlangt. Allerdings erfordere eine angemessene und nach allen Seiten hin interessensgerechte Verteilung von Betriebskosten doch  grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine Wirtschaftseinheit (hier mehrere Wohnungen im Haus) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der für alle zur Wirtschaftseinheit zählende Nutzer gelte. Bei der Umlegung nach Wohnflächenanteilen würde es stets um die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung zur tatsächlichen Wohnfläche aller zur Wirtschaftseinheit gehörenden Wohnungen. Und auch der mehrfach in der Heizkostenverordnung verwandte Begriff der „anerkannten Regeln der Technik“ spräche dafür, dass die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächen heranzuziehen sind.

Schadensersatz: Verweis auf freie Werkstatt bei nicht regelmäßiger Wartung des Kfz in markengebundener Fachwerkstatt

Der Kläger rechnete nach einem Verkehrsunfall gegenüber der beklagten Haftpflichtversicherung den Schaden an seinem Fahrzeug auf Basis der Nettoreparaturkosten einer markengebundenen Fachwerkstatt ab. Vor seinem Erwerb des Fahrzeuges in 2013 als Gebrauchtwagen sei dieses in 2011, 2012 und 2013 bei einer Markenwerkstatt gewartet worden und habe er selbst in 2015 und 2016 bei einer Markenwerkstatt Servicearbeiten durchführen lassen.

Klage und Berufung blieben erfolglos.

Grundsätzlich habe zwar der Geschädigte einen Anspruch auf Stundenverrechnungssätze einer Markenwerkstatt (BGH, Urteil vom 20.10.2009 - VI ZR 53/09 -). Allerdings könne der Geschädigte den Schädiger aus dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht mach § 254 BGB auf eine freie und preislich günstigere Werkstatt verweisen, wenn er darlegt und nachweist, dass diese qualitativ gleichwertige Arbeiten erbringt und ggf. vom Geschädigten vorgebrachte Umstände widerlegt, die gegen eine Zumutbarkeit der Nutzung einer freien Werkstatt sprechen. Vorliegend hatte die beklagte Versicherung den Kläger auf eine günstigere Werkstatt verwiesen, die qualitativ gleichwertig und für den Kläger auch ohne weiteres zu erreichen sei.

Vorliegend würde dem Verweis auch nicht entgegenstehen, dass der Kläger nach seiner Behauptung bisher sein Fahrzeug stets in einer markengebundenen Fachwerkstatt habe reparieren lassen. Dies würde zwar auch bei älteren Fahrzeugen (bei diesem schon in Ansehung auf einen möglichen Weiterverkauf) bedeutsam sein und zu einer Unzumutbarkeit des Verweises führen. Auch sei der geschädigte grundsätzlich im Rahmen des § 254 BGB darlegungs- und beweisbelastet. Allerdings treffe vorliegend den Geschädigten die sekundäre Darlegungslast, innerhalb der der Geschädigte darlegen müsse, dass ihm der Verweis auf eine freie Werkstatt nicht zuzumuten sei (BGH vom 20.10.2009 – VI ZR 53/09 -). Die Darlegungen des Klägers ließen aber einen Rückschluss auf eine regelmäßige vorrausgehende Wartung in einer markengebundenen Werkstatt nicht zu. Erstinstanzlich wären nur zwei Inspektionen (Juli 2015 und August 2016) behauptet worden, wobei der Kläger nur pauschal behauptete, dass weitere Inspektionen nicht erforderlich gewesen seien, ohne die Inspektionsintervalle darzulegen. Selbst der zweitinstanzliche Vortrag würde nicht die Annahme rechtfertigen, der Kläger würde sein Fahrzeug stets in einer Markenwerkstatt warten lassen. Der BGH würde in Ansehung einer „Scheckheftpflege“ verlangen, dass das Fahrzeug regelmäßig gewartet würde (BGH, Urteil vom 07.02.2017 - VI ZR 182/16 -). Dies aber sei hier nicht der Fall gewesen, wie schon der Umstand verdeutliche, dass in 2014 keine Wartung stattfand und danach über 410 Tage das Fahrzeug ohne Wartung gewesen sei, obwohl eine jährliche Wartung vorgesehen sei. Damit aber sei es dem Kläger auch zumutbar eine Reparatur in einer freien Werkstatt durchzuführen.

LG Freiburg, Urteil vom 09.05.2017 - 9 S 6/17 -

Betriebskostenabrechnung und deren formelle Ordnungsgemäßheit gem. § 556 BGB

Im Rahmen einer vom Landgericht zugelassenen Revision musste sich der BGH u.a. mit der Frage der Ordnungsgemäßheit von zwei Betriebskostenabrechnungen auseinandersetzen. Da das klageabweisende Urteil des Landgerichts erhebliche formelle Fehler aufwies, erfolgte eine Aufhebung und Zurückverweisung, wohl der Senat allerdings die Gelegenheit nutzte, dem Landgericht einige Hinweise zu erteilen, wohl erkennend, dass dieses hier fehlerhaft bei der rechtlichen Beurteilung vorgegangen sein könnte:

Die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung würde sich an den nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB entwickelten Kriterien orientieren, die das Landgericht außer Acht gelassen habe. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die an eine solche Abrechnung zu stellenden Anforderungen nicht überspannt werden dürften.  

Die ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung stelle sich als eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben dar, ohne dass zu hohe Anforderungen gestellt werden dürften. Entscheidend sei alleine, ob sie dem Mieter die Möglichkeit eröffne, die einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil daran gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Grundsätzlich seien daher mangels anderweitiger Abreden für ein Mehrfamilienhaus anzugeben:

-          Zusammenstellung der Gesamtkosten

-          Angabe (und erforderlichenfalls Erläuterung) des Verteilungsschlüssels

-          Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils

-          Abzug von geleisteten Vorauszahlungen

Dem seien die hier streitgegenständlichen Abrechnungen gerecht geworden. Es sei notwendig aber auch ausreichend, dass der Mieter die ihn treffenden Kosten bereits aus der Abrechnung ersehen und überprüfen könne und eine Einsichtnahme in belege nur noch der Kontrolle und Beseitigung von Zweifeln dienen würde.

Die Nachvollziehbarkeit für den Mieter sei hier auch nicht deswegen gestört gewesen, da der Mieter die auf der 3. Seite aufgeführten und ihn treffenden Kostenanteile nur habe nachvollziehen können, wenn er die auf den zwei vorherigen Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführe. Denn der Zusammenhang würde sich auch einen Laien ohne weiteres erschließen: Auf der ersten Seite wären 15 genau bezeichnete Kostenpositionen aufgelistet, auf der zweiten Seite dann diese unter gleicher Bezifferung auf vier verschiedene Umlagearten (Nutzfläche, Einheiten, Techem, Wasser) aufgeschlüsselt worden. Auf der dritten Seite schließlich wären aus den Gliederungspunkten der zweiten Seite die Umlagearten tatsächlich mit den auf den Mieter entfallenden Beträgen benannt. Unschädlich sei, dass die auf den Mieter entfallenden Anteile bei der gewählten Abrechnungsweise  die auf den Mieter entfallenden Kosten nur zusammengefasst nach dem jeweiligen Umlageschlüssel und nicht für alle 15 Kostenpositionen getrennt aufgeführt wären.

Im Übirgen würde sich ein formeller Mangel auch nicht dadurch ergeben, dass bei der Treppenhausreinigung nicht der Umlageschlüssel Wohn- und Nutzfläche sondern Laden bzw. Wohneinheiten verwandt wurde, ebenso wie es unschädlich sei, dass in der Abrechnung 2013 bei wasser- und Kanalkosten zwei unterschiedliche Beträge benannt worden seien, von denen nur der höhere Betrag umgelegt worden sei. Für die entscheidende formelle Ordnungsgemäßheit sei es lediglich erforderlich, dass der Mieter wisse, welcher Abrechnungsmaßstab oder Betrag in Ansatz gebracht wurde; die Richtigkeit der gewählten Bemessungsgrundlage bzw. des ausgewiesenen und zugrunde gelegten Betrages ist keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit, sondern der davon unabhängigen Frage der inhaltlichen Ordnungsgemäßheit (die aber nichts mehr mit der Frist zur Vorlegung der formal ordnungsgemäßen Abrechnung binnen Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB  zu tun hat).  

BGH, Urteil vom 19.07.2017 - VIII ZR 3/17 -

Handelsvertreter: Zur Verjährung des Anspruchs auf einen Buchauszug

Der Kläger war bei der Beklagten als Handelsvertreter (HV) tätig gewesen. Die Beklagte rechnete die Provisionen monatlich ab. Nach Beendigung des Vertrages zum 31.12.2014 klagte er mit einer im Oktober 2015 erhobenen Klage im Rahmen einer Stufenklage zunächst auf Erteilung eines Buchauszugs in Bezug auf alle Geschäfte mit bestimmten Abnehmern für den Zeitraum vom 27.10.2008 bis 31.12.2014. Die Beklagte anerkannte den Anspruch für den Zeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2014 und erhob im Übrigen die Einrede der Verjährung.

Das Landgericht hatte dem Anspruch des Klägers entsprochen, das OLG abgewiesen. Die Revision des Klägers blieb erfolglos.

Der BGH verweist darauf, dass der Anspruch auf Erteilung eines Buchauszugs nach § 87c HGB selbständig innerhalb der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB (3 Jahre) verjähre. Dieser Anspruch würde allerdings dann gegenstandslos, wenn der Provisionsanspruch, zu dessen Geltendmachung der Buchauszug diene, bereits verjährt oder nicht (mehr) durchsetzbar sei. Die Regelverjährung des § 195 BGB beginne nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen sowie der Person des Schuldners erlangt habe bzw. ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können. In diesem Sinne ist der Anspruch entstanden zu dem Zeitpunkt, zu dem er erstmals geltend gemacht oder gerichtlich durchgesetzt werden könnte, was regelmäßig bei Fälligkeit nach § 271 BGB anzunehmen sei. Daraus folgert der BGH für den Buchauszug, dass die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres zu laufen beginne, in dem der Unternehmer dem Handelsvertreter eine abschließende Abrechnung über die ihm zustehende Provision erteilt habe.

Für die Entstehung des Anspruchs auf Erteilung des Buchauszugs sei nicht ausreichend, dass die Voraussetzungen für eine Abrechnung der Provision nach § 87c Abs. 1 HGB vorlägen. Zwar sei der Handelsvertreter berechtigt, verweigert der Unternehmer eine Abrechnung der Provisionen, die Vorlage eines Buchauszugs zusammen mit der Abrechnung über die Provisionen geltend zu machen; aber er sei dazu nicht verpflichtet. Er könne auch zunächst die Abrechnung fordern, danach den Buchauszug. Dadurch würde der Unternehmer nicht unbillig benachteiligt, da er es in der der Hand habe, durch Erteilung einer abschließenden Provisionsrechnung den Anspruch auf Erteilung eines Buchauszugs im Sinne des Verjährungsrechts fällig zu stellen.

Auch sei für die Entstehung des Anspruchs auf einen Buchauszug weder ein Zweifel an der Richtigkeit der erteilten Abrechnung erforderlich noch notwendig, dass die Abrechnung vollständig sei. Der Buchauszug soll es dem Handelsvertreter gerade ermöglichen, die Abrechnung zu prüfen.

Der Buchauszug könne vom Unternehmer auch bereits ohne gesonderte Anforderung zusammen mit der Abrechnung erteilt werden. Erfolgt dies nicht, könne der Anspruch ab Zugang einer abschließenden Provisionsabrechnung geltend gemacht werden und wäre ab diesem Zeitpunkt auch gerichtlich durchsetzbar (s. oben auch zur Verbindung mit der Klage auf Abrechnung).  Damit aber unterläge der gesamte Anspruch auf einen Buchauszug dem Verjährungslauf, nicht nur in bezug auf die abgerechneten Geschäfte.

BGH, Urteil vom 03.08.2017 - VII ZR 32/17 -

Betriebskostenabrechnungen nach § 566 BGB ohne Beschluss der WEG nach § 28 Abs. 5 WEG

Die Betriebskosten müssen bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gem. § 556 Abs. 3 BGB jährlich binnen Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden. Dies gilt auch für Mietwohnungen innerhalb einer Eigentumswohnanlage.

Bei der Eigentumswohnanlage können sich Probleme für die Abrechnung daraus ergeben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht gem. § 28 Abs. 5 WEG   die nach § 28 Abs. 3 WEG vom Verwalter zu erstellende Abrechnung genehmigt haben, oder gar die Abrechnung noch nicht vorliegt. Damit hat sich der BGH in seinem Urteil vom 25.01.2017 - VIII ZR 249/15 - und (bestätigend) im Beschluss vom 14.03.2017 – VIII ZR 50/16 – geäußert.

Für die Abrechnung des Vermieters gegenüber seinen Mietern ist danach ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Rechnungslegung (Jahresabrechnung) nicht erforderlich. Es liegen dem unabhängige Rechtsbeziehungen zugrunde, nämlich zum einen die vom Mietverhältnis zu trennende Rechtsbeziehung der Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft, zum anderen die Rechtsbeziehung des Vermieters zum Mieter. Für die Abrechnung der Betriebskosten ist auf die gesetzliche Definition in §§ 554 Abs. 1 S. 2 BGB, 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV abzustellen, die keinen Beschluss nach § 28 WEG verlangt und auch keine daraus abzuleitende Fälligkeit im Verhältnis zwischen dem Eigentümer-Vermieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beschluss entfaltet gegenüber Dritten (hier dem Mieter)  keine Bindung.

Anmerkung: Liegt dem Vermieter die Jahresabrechnung des Verwalters vor, mag er daraus bereits die Betriebskostenabrechnung erstellen. Was ist aber, wenn diese falsch ist ? Und was ist, wenn diese nicht rechtzeitig für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung  vorliegt ? Hier wird man wohl konsequent annehmen müssen, dass in diesem Fall der betroffene Eigentümer-Vermieter von seinem Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen nach §§ 259, 666 BGB Gebrauch macht. Wird ihm dies verwehrt, wird er hier unverzüglich gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen haben, um so eine spätere Berechnung über § 556 Abs. 3 S. 3 2. Alt. BGB tätigen zu können.

BGH, Beschluss vom 14.03.2017 - VIII ZR 50/16 -

Nebenkosten: Kein Vorwegabzug bei der Grundsteuer bei Mischnutzung des Hauses

Im Mietvertrag war ausgeführt, dass der Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen entspräche. Die Voreigentümerin hatte für das als Geschäfts- und Wohnhaus vermiete Objekt jeweils 70% der Grundsteuer auf die Gewerbeeinheiten umgelegt und lediglich 30% auf die Wohneinheiten; ermittelt hatte sie dies aus der Anlage zum Einheitswertbescheid („Berechnungsbogen“). Nach Eigentumswechsel hatte die Beklagte diese Aufteilung nicht mehr vorgenommen sondern die Grundsteuer entsprechend den Wohn- und Nutzflächen auf alle Mieter umgelegt. Gegen diesen Aufteilungsmaßstab wandte sich die Klägerin, die die Ansicht vertrat, der Aufteilungsmaßstab der Voreigentümerin müsse beibehalten werden und begehrte mit ihrer Klage einen danach nach ihrer Ansicht von der beklagten in der Nebenkostenabrechnung 2013 geltend gemachten Betrag von der Beklagten.  Die Klage blieb erfolglos.

Der BGH vertrat die Ansicht, dass ein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten hinsichtlich der Grundsteuer nicht erforderlich sei.

Die Regelung im Mietvertrag sei eindeutig. Der Umstand alleine, dass die Voreigentümerin hier abweichend abgerechnet habe, führe nicht zu der Annahme, dass die Vertragsparteien die Klausel entsprechend der Vorstellung der Klägerin verstanden wissen wollten.

Auch  § 556a Abs. 1 S. 2 BGB greife nicht zu Gunsten der Klägerin. Danach seien nur Betriebskosten, die durch Verbrauch oder durch einer erfassten Verursachung durch einen Mieter abhängen, nach einer diesen Umständen Rechnungen tragenden Umlegung abzurechnen. Eine erfasste unterschiedliche Verursachung scheide allerdings bei der Grundsteuer aus, da diese auf einer einheitlichen Festsetzung der Gemeinde beruhe und von einem Verhalten des Mieters unabhängig sei. Zudem ergäbe sich aus dieser Norm kein Anspruch auf einen Vorwegabzug der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Betriebskosten (BGH, Urteile vom 08.03.2006 – VIII ZR 68/95 – und vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/95 -).

Auch aus Billigkeitsgründen (§§ 315, 316 BGB) könne der Mieter keinen Vorwegabzug bei der Grundsteuer verlangen. Danach sei erforderlich, dass  - wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trage -  durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten je Quadratmeter entstünden. Es handele sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer; sie würde auf Basis des Einheitswertbescheides und dem Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem von der Gemeinde beschlossenen Hebesatz multipliziert.  Zwar würde bei gemischt genutzten Gebäuden der Einheitswert gem. §§ 36ff BewG nach dem Ertragswertverfahren ermittelt, allerdings in der Regel bei einem Eigentümerwechsel nicht aktualisiert (sondern würde gegen den neuen Eigentümer fortgelten, § 182 Abs. 2 AO. Die Feststellung erfolge in der Regel auch zu einem Wertverhältnis in einem weit zurückliegendem Zeitpunkt, weshalb es in der Regel an einem Zusammenhang zwischen der Wertfestsetzung und der konkreten Nutzung und Ertragssituation ermangele. Damit würde es auch an der maßgeblichen Voraussetzung für einen Vorwegabzug fehlen.

BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 79/16 -

Zur fiktiven Berechnung des Unfallschadens auf Basis eines Gutachtens und Geltendmachung von Kosten für eine Reparaturbestätigung

Die Klägerin machte Schadensersatzansprüche nach einem Verkehrsunfall geltend, Dabei streiten die Parteien einzig (noch) um eine Schadensposition, nämlich die Kosten für eine Reparaturbestätigung. Ein von der Klägerin beauftragter Sachverständiger hatte die Reparaturkosten in einem Gutachten ermittelt und die Klägerin rechnete gegenüber der beklagten Haftpflichtversicherung auf Basis dieses Gutachtens ab und bekam von ihr die ermittelten Reparaturkosten netto ausgezahlt. Sodann ließ sie von ihrem Lebensgefährten, einem gelernten Kfz-Mechaniker, die Reparatur  vornehmen und sich die Ordnungsgemäßheit von dem Sachverständigen gegen Zahlung der streitigen Gebühr bestätigen.

Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen.

Der BGH hält fest, dass eine Kombination zwischen abstrakter Abrechnung (wie hier auf Basis des Gutachtens) und konkreter Abrechnung nicht zulässig sei. Der Geschädigte habe bei der Ersetzungsbefugnis gem. § 249 Abs. 2 S. 1 BGB die Wahl, sich zwischen der  fiktiven Abrechnung auf der Basis der Feststellungen eines Sachverständigen oder aber nach den tatsächlich von ihm zu tragenden Kosten für eine Wiederherstellung abzurechnen.  Bei der fiktiven Abrechnung ist der objektiv zur Wiederherstellung erforderliche Betrag ohne Bezug auf tatsächliche Aufwendungen festzustellen.

Das bedeutet aber auch, dass bei einer fiktiven Abrechnung Kosten für Reparaturmaßnahmen nicht (zusätzlich) erstattungsfähig sind. Übersteigen die konkreten Kosten einer dann (eventuell nachträglich) vorgenommenen Reparatur die Kosten (einschließlich Nebenkosten wie Umsatzsteuer) den fiktiv abgerechneten Betrag, bleibt dem Geschädigten der Übergang zur konkreten Abrechnung (wenn  der Anspruch noch nicht verjährt ist).

Vorliegend rechnet aber die Klägerin nicht die Kosten der konkreten Reparatur ab, sondern will - ohne bezüglich der Reparaturkosten im übrigen auf eine konkrete Abrechnung überzugehen – Ersatz der Kosten für die Reparaturbestätigung durch den Sachverständigen. Hier aber würde es sich nicht um Kosten handeln, die bei der gewählten Art der Abrechnung auf fiktiver Basis zur Wiederherstellung iSv. § 249 Abs. 2 S. 1 BGB erforderlich wären. Es handelt um eine auf der freien Entscheidung der Klägerin beruhende Position, ihr Fahrzeug nicht in einer Fachwerkstatt reparieren zu lassen, sondern letztlich in Eigenregie. Die mögliche Motivation, einen Beleg für eine korrekte Reparatur für den Verkaufsfall bzw. bei einem späteren Unfall zu haben, käme es nicht an.

Etwas anderes könnte nur in den vorliegend verneinten Fällen gelten, dass der Nachweis einer ordnungsgemäßen Reparatur zur Geltendmachung von zusätzlichen Nutzungsausfall benötigt wird (deren Geeignetheit im Hinblick auf die Zeit der Gebrauchsentbehrung vorausgesetzt) oder im Fall der den Wiederbeschaffungsaufwand übersteigenden fiktiven Reparaturkosten für den Nachweis der verkehrssicheren (Teil-) Reparatur des Unfallfahrzeugs und des damit bestehenden Integritätsinteresses des Geschädigten an der Weiternutzung des unfallbeschädigten Fahrzeugs.

BGH, Urteil vom 24.01.2017 – VI ZR 146/16 -

Werkvertrag: Abrechnung des gekündigten Pauschalpreisvertrages

Der Beklagte hatte die Schuldnerin mit der Erstellung eines Mehrfamilienhauses zu  einem Pauschalpreis von €  1.985.000,00 beauftragt. 

Von Juni 2006 bis April 2007 erbrachte die Schuldnerin einen Großteil der vereinbarten Leistungen.  Im 03.04.2007 stellte die Schuldnerin Insolvenzantrag; das Verfahren wurde mit Beschluss vom 01.06.2007 eröffnet.

Bereits am 03.05.2007 hatten die Parteien eine mit „Bautenstandsbericht“ überschriebene Liste verfasst, bezüglich der die Parteien darüber streiten, ob die Liste den Bautenstand enthält oder eine Mängelliste darstellt. Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen der Schuldnerin und hat am 21.06.2007 eine Schlussrechnung, am 17.09.2010 eine korrigierte Schlussrechnung erstellt, in der er die behaupteten Leistungen der Schuldnerin unter Abzug näher bezeichneten Mängel und einer von der Beklagten erbrachten Zahlung aufnahm und, wie auch mit der Klage, € 213.781,24 fordert. Der Klage wurde statt gegeben und die von dem Beklagten dagegen eingelegte Berufung zurückgewiesen. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zur anderweitigen Verhandlung an das OLG zurück.

Der BGH hielt in Übereinstimmung mit der Vorinstanz fest, dass der Beklagte in Ansehung der Insolvenz der Schuldnerin zur Kündigung des Werkvertrages berechtigt war, § 8 Nr. 2 Abs. 1 VOB/B. Festgehalten wird ferner, dass das OLG, ohne dass dies von der Revision angegriffen worden wäre, festgehalten habe, dass die Schlussrechnungsforderung schlüssig dargelegt sei. Allerdings sei das Bestreiten des Beklagten in Bezug auf die vom Kläger zur Abrechnungsgrundlage gemachte Kalkulation nicht hinreichend berücksichtigt worden.

Der BGH hält fest, dass im Falle einer prüfbaren Abrechnung eines Pauschalpreisvertrages nach Kündigung durch den Auftragnehmer das Gericht in die Sachprüfung eintreten müsse, ob und in welcher Höhe der geltend gemachte Werklohnanspruch berechtigt ist. Bestreitet der Auftraggeber die Richtigkeit der Schlussrechnung substantiiert, muss das Gericht darüber Beweis erheben. Für eine substantiiertes Bestreiten sei entgegen der Annahme des Berufungsgerichts keine vollständige Gegenrechnung erforderlich.

Hier hatte der Beklagte für einzelne Leistungen aus dem erteilten Auftrag Angebote einzelner Handwerksunternehmer vorgelegt und damit die Überhöhung der vom Kläger in Ansatz gebrachten Einheitspreise behauptet. Mit diesem Vortrag habe der beklagte den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten genügt.

BGH, Urteil vom 25.08.2016 – VII ZR 193/13 –

Betriebskostenabrechnung und Umfang des Einwendungsausschlusses

Der BGH hat sich jetzt zum Umfang des Einwendungsausschlusses zu Betriebskosten durch den Mieter geäußert, auch soweit es sich dabei um Positionen handelt, die generell nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Er hat den Einwendungsausschluss auch hierauf erweitert.

Zwischen den Parteien bestand Streit über die Rückforderung gezahlter Betriebskosten durch die Mieter. Der Vermieter hatte die ihm von der WEG-Verwaltung überlassene Abrechnung,  die umlegbare Positionen mit einem Gesamtbetrag von € 2.541,24 und weiter ausdrücklich als nicht umlegbare Positionen (Instandhaltung, Verwaltung)  auswies, insgesamt € 3.894,41. Der beklagte Vermieter übernahm diesen Betrag in seinem Anschreiben an die klagenden Mieter und setzte noch die Grundsteuer hinzu; von dem Gesamtbetrag zog er Vorauszahlungen, die sich tatsächlich auf € 2.800,00 beliefen in Höhe von lediglich € 2.100,00 ab. Wegen der Fehler der Abrechnung endete diese nicht mit einem Guthaben der Mieter, sondern mit einer Forderung des Vermieters, die auch von den Klägern gezahlt wurde. Die Abrechnung betraf 2011 und datierte vom 12.07.2012. Später rügten die Kläger mit Schreiben vom 10.05.2014 Mängel der Abrechnung wegen nicht umlagefähiger Gemeinschaftskosten und wegen der Nichtberücksichtigung der vollständigen Vorauszahlung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, die Berufung führte zur Klageabweisung. Auf die zugelassene Revision hin wurden den Klägern die nicht umlagefähigen Gemeinschaftskosten nebst Zinsen zugesprochen, im übrigen zurückgewiesen.

Der fehlende Rechtsanspruch der Kläger wegen der bei der Abrechnung nicht berücksichtigten weiteren Vorauszahlung von € 700,00 wurde vom BGH damit begründet, dass die Kläger diesen Mangel der Abrechnung nicht innerhalb der Frist des § 566 Abs. II S. 5 BGB vorgebracht hätten und sie daher gem. § 566 Abs. 3 S. 6BGB damit ausgeschlossen sind. Nach den benannten Bestimmungen obliegt es dem Mieter, mögliche Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des 12 Monats nach deren Zugang dem Vermieter mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist ist er mit der Geltendmachung ausgeschlossen, es sei denn, er hätte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Bezüglich der weiteren Forderung in Bezug auf die in der Abrechnung enthaltenen nicht umlagefähigen Kosten sah der BGH vorliegend allerdings die Revision als begründet an. Zwar sei auch hier der Einwendungsausschluss grundsätzlich zu beachten. Insoweit verweist der BGH auf die bisher unterschiedliche Ansicht in Literatur und Rechtsprechung, meint aber, es könne hierfür in der Sache nichts anderes gelten als für die tatsächlich umlegbaren Kosten. Denn aus dem Gesetz ergäbe sich keine Beschränkung für den Einwendungsausschluss.

Vorliegend greife aber dieser Einwendungsausschluss nicht, da der Beklagte unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB gehindert sei, sich darauf zu berufen. Dies deshalb, da er seinem Schreiben die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft beigefügt habe und in dieser die entsprechenden Kosten expressis verbis als nicht umlagefähig bezeichnet wurden;  damit habe aber der Beklagte bereits aus Sicht der Kläger mit der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm insoweit eine Forderung nicht zusteht und hieran sei er auch nach Ablauf der Frist des § 566 Abs. 3 BGB gebunden.

BGH, Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209/15 -

Betriebskostenabrechnung: Zulässigkeit der Angabe der Gesamtkosten ohne Aufschlüsselung

Immer mehr Hürden hat die Rechtsprechung in den letzten Jahren für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechung aufgestellt. Entspricht die Abrechnung nicht diesen Vorgaben, ist sie bereits formal fehlerhaft mit der Folge, dass daraus nicht nur kein Anspruch hergeleitet werden kann, sondern auch eine Berichtigung außerhalb der Jahresfrist des § 536 Abs. 3 BGB nicht mehr möglich ist.

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Nach der Entscheidung des BGH vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06 – musste der Vermieter die Gesamtkosten der einzelnen Kostenarten auch insoweit mitteilen, als sie nicht umlagefähig sind; im Rahmen der Abrechnung musste er darlegen, inwieweit die Gesamtkosten umlagefähig sind und diese dann entsprechend dem einschlägigen Umlageschlüssel umlegen. Begründet wurde dies damit, dem einzelnen Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt würden, da auch dies Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten habe.

Diese noch in der Entscheidung vom 12.10.2013 – VIII ZR 32/13 – vom BGH bestätigte Rechtsprechung änderte er nunmehr mit Urteil vom 20.02.2016 – VIII ZR 93/15 -. In dieser neuen Entscheidung wies der Senat darauf hin, dass er mehrfach betont habe, dass an die Abrechnungen der Betriebskosten nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden dürfen. Zu einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehöre danach nicht, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus kalenderübergreifenden Abrechnungen die auf das abzurechende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt. Der Mieter könne ohnehin aus der Abrechnung nicht alle Rechenschritte ablesen, die für die Erstellung erforderlich waren, weshalb stets die Angabe der Gesamtkosten einer Kostenposition  ausreichend wäre. Vor diesem Hintergrund hält es der Senat auch nicht für erforderlich, für „bereinigte“ Kosten eine Aufteilung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten einer Kostenposition in die Abrechnung aufzunehmen, weshalb es ausreichend sei, wenn für die entsprechenden Kostenpositionen nur die Gesamtkosten benannt werden, die umgelegt werden.

BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 -

Betriebskostenabrechnung: Fall des Anspruchs auf Rückforderung der Vorauszahlungen nach Ablauf der Jahresfrist

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Die Kläger hatten von dem beklagten eine Wohnung angemietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Oktober 2014 begehrten sie die Überlassung der Abrechnung der Betriebskosten für 2013. Nachdem die Abrechnung bis zum 31.12.2014 nicht überlassen wurde, erhoben sie Klage auf Rückzahlung der Vorauszahlungen, die sie in 2013 auf die Betriebskosten geleistet hatten. Nunmehr überließ der Beklagte die Abrechnung und die Kläger erklärten die Hauptsache für erledigt. Der Beklagte schloss sich der Erledigungserklärung an. Das Amtsgericht erlegte die Kosten dem beklagten auf. Gegen diese Kostenentscheidung nach § 91a ZPO legte der beklagte Beschwerde ein, die vom Landgericht zurückgewiesen wurde.

Das Landgericht wies darauf hin, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn nicht über die Betriebskosten fristgerecht gem. § 556 Abs. 3 BGB abgerechnet wird, wie geschehen Zahlungsklage erheben kann. Das Landgericht wies auch darauf hin, dass die Abrechnung binnen der Frist dem Mieter zugehen muss, wobei der Vermieter für den erfolgten Zugang darlegungs- und beweisbelastet ist. Da diese Frist vom Beklagten nicht eingehalten wurde und er verspätet, mit der Klageerwiderung die Abrechnung erstmals überließ, hatte er die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 20.11.2015 – 2-11 T 138/15 -

Werkvertrag: Mängelrechte des Bestellers nach Kündigung ohne Abnahme

Der Werkvertrag wird vom Besteller vor Beendigung der Arbeiten gekündigt. Die Kündigung lässt die bis zu diesem Zeitpunkt fällig gewordenen  und nicht erfüllten Leistungsverpflichtungen unberührt, was bedeutet, dass der Besteller Mängelrechte an dem bis zur Kündigung hergestellten Werk geltend machen kann, ohne dass es einer vorherigen Abnahme bedürfte. Macht er Mängelrechte

1. nach § 634 Nr. 2 BGB (Selbstvornahme und Aufwendungsersatzanspruch)
2. nach § 634 Nr. 3 BGB (Rücktritt vom Vertrag oder Minderung)

geltend, entsteht nach der Entscheidung des OLG Naumburg vom 10.10.2013 – 1 U 96/12 – ein
Abrechnungsverhältnis. Diese Mängelrechte kann er allerdings  - wie auch ei einem ungekündigten Werkvertrag -  nur nach Nachfristsetzung geltend machen. Macht er zulässig von den Mängelrechten nach § 634 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB nach Nachfristsetzung Gebrauch, lässt er danach gleichwohl Mängelbeseitigungsarbeiten noch oder wieder zu, geht das zunächst gewählte Recht des Bestellers nicht wieder unter. Das OLG Naumburg hat sich insoweit ausdrücklich einer in der Literatur vertretenen gegenteiligen Ansicht nicht angeschlossenen und stützt sich dabei auf ein Urteil des BGH vom 20.01.2006 – V ZR 124/05 -, wonach ein einmal begründetes Rücktrittsrecht selbst dann nicht untergeht, wenn der Gläubiger zunächst weiter Erfüllung begehrt. Die Grenze wäre sicherlich, wie auch das OLG Naumburg erkennt, im Einzelfall auf der Grundlage des § 242 BGB (Verstoß gegen Treu und Glauben) zu ziehen.   

In dem vom OLG Naumburg zu beurteilenden Fall war auch streitig, ob es sich um einen Werkvertrag handelte. Der Unternehmer war beauftragt gewesen, ein Badezimmer zu sanieren einschließlich der Gestellung des zugehörigen Materials. Das OLG nahm das Vorliegen eines Werkvertrages mit der wohl zutreffenden Erwägung an, den Parteien wäre es nicht in erster Linie um die Lieferung und den Kauf von Möbel und Keramik gegangen, sondern im Vordergrund habe die Werkleistung und Gestaltung des Bades gestanden. 

OLG Naumburg, Urteil vom 10.10.2013 - 1 U 96/12 -