Betriebskosten: Sind „Notdienstpauschalen“ im Wohnraummietverhältnis umlagefähig ?

Die Klägerin als Vermieterin von Wohnraum rechnete wie in den Jahren zuvor gegenüber den Beklagten als Mietern die Betriebskosten ab und machte dort u.a. eine Position „Notdienstpauschale“ geltend. Die Klägerin war zum einen der Annahme, die Beklagten könnten deshalb keine Einwendungen erheben, da sie diese im Vorjahr akzeptiert hätten, zum Anderen, dass es sich um umlagefähige Betriebskosten nach der (vereinbarten) II. BV handele. Beiden Argumenten folgte das Amtsgericht (zutreffend) nicht.

Der BGH brachte zum Ausdruck, dass einer Abrechnung binnen einer Jahresfrist nach Vorlage zu widersprechen ist, wozu auch gehöre, dass eine Position gar nicht abrechenbar wäre, § 566 Abs. 3 S. 5 BGB (Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 -). Das Unterlassen würde aber eine Geltendmachung im nachfolgenden Jahr nicht hindern können.

Die „Notdienstpauschale“ sei auch nicht umlegungsfähig. Es würde sich hier nicht um allgemeine Betriebskosten iSv. § 27 II. BV (und damit letztlich auch nicht um Betriebskosten nach § 2 BetrKV) handeln. Bezeichnend für Betriebskosten sei, dass es sich um laufende Aufwendungen des Eigentümers im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs handeln würde. Darunter könne die Notdienstpauschale nicht subsumiert werden, bei der es sich um Kosten handele, die dafür anfallen würden, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen pp. eine Person erreichbar ist. Es handele sich also nicht um Gebrauchskosten, sondern um bereitschaftskosten. So sei die Notdienstpauschale beispielsweise nicht mit den Kosten für die Kontrolle der rettungs- und Fluchtwege vergleichbar, da sie nicht ein Tätigwerden betreffen würde. Es handele sich vielmehr um Verwaltungskosten, die (unabhängig davon, ob ein Hausmeister beschäftigt wird oder nicht) generell nicht umlegungsfähig seien. Verwaltungskosten seien nach § 26 Abs. 1 II. BV (vgl. auch § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) die (im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen) nicht umlegbaren Kosten der Aufsicht, Entgegennahme von Schadensmeldungen, Veranlassung von Reparaturmaßnahmen.

Anmerkung: Die Entscheidung gilt für die Wohnraummiete. Anderes ist grundsätzlich im Rahmen der Geschäftsraummiete möglich, wenn die Parteien eine Vereinbarung diesbezüglich treffen sollte.

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 21.02.2018 - 215 C 311/17 -

Gewerberaum: Klauseln zur Instandhaltung und Verwaltungskosten und § 307 BGB

Die Parteien sind Vermieter und Mieter von Büroräumen. Mit seiner Klage fordert der Kläger als Mieter Betriebskostenzahlungen vom Beklagten zurück, die er nach seiner Ansicht zu Unrecht entrichtet habe. Streitig sind dabei die abgerechneten Positionen Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Bei den Instandhaltungskosten war im Formularvertrag vorgesehen, dass der Mieter an Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bis zu € 1,50/m²/Monat zu zahlen habe. Weiterhin war im Mietvertrag vorgesehen, dass die Kosten für die Betreuung/Verwaltung des Einkaufszentrums auf die Mieter umgelegt werden können.

Das Landgericht gab der Klage statt. Die Formularklauseln würden den Kläger benachteiligen und gegen § 307 Abs. 1 und 2 BGB verstoßen.

Zur Instandhaltungs- und Instandsetzungsklausel führte das Landgericht aus, dass diese grundsätzlich in einem Gewerberaummietvertrag zulässig wären. Allerdings müssten sie inhaltlich beschränkt sein. Zum einem beträfe dies die Beschränkung auf einen dem gebrauch oder jedenfalls der Risikosphäre des Mieters zuortenbare Bereiche. Wenn dem Mieter wie hier (auch)  nicht beherrschbare Risiken und damit verbundene Kosten zugewiesen würden, wäre jedenfalls eine Beschränkung der Höhe nach notwendig. Diese Höhe nimmt das Landgericht mit 10% der Jahresmiete an. Dies sei erforderlich, damit der Mieter kalkulieren könne, was auch im Rahmen des § 307 BGB zu berücksichtigen sei. Vorliegend ginge die formularmäßige Beschränkung von € 1,50/m²/Monat über die zehn Prozent hinaus, weshalb die Klausel nach § 307 BGB unwirksam sei und ein Kostenerstattungsanspruch  nicht besteht.

Auch erkannte das Landgericht an, dass in Gewerberaummietverträgen grundsätzlich Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Allerdings entspräche hier die Klausel nicht dem Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Intransparenz ergäbe sich daraus, dass nicht ersichtlich sei, worin der Unterschied zwischen Verwaltung und Betreuung liegen soll, weshalb nicht ersichtlich sei, welche Leistungen und welche Kosten von den Begriffen umfasst würden.

LG Essen, Urteil vom 24.11.2015  - 8 O 82/15 -