Beschränkte persönliche Dienstbarkeit „Wohnen und/oder Büro“

Im Grundbuch war für den Berechtigten eine „beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnnutzung gemäß § 1093 BGB“ für die Berechtigte mit dem Zusatz eingetragen, dass das Recht auch zur Benutzung als Büro unter „Ausschluss des Eigentümers berechtige.“ Die Eigentümerin regte die Löschung von Amts wegen an, da die Nutzung des Gebäudes oder eines Teils von diesen zu Bürozwecken nur ein untergeordneter Nebenzweck des Wohnungsrechts sein solle wofür sich aus der Eintragungsbewilligung keine Anhaltspunkte ergeben würden, weshalb der Berechtigte das Grundstück auch ausschließlich zu Bürozwecken nutzen könne. Ein solches Recht könne nur als gewöhnliche beschränkte Dienstbarkeit eingetragen werden, weshalb die erfolgte Eintragung unzulässig gewesen sei.

Geltend gemacht wurde damit der Umstand, dass nach § 1093 lediglich ein persönliches Wohnungsrecht für den berechtigten eingetragen werden kann, nach § 1090 BGB auch andere Rechte für den Berechtigten eingetragen werden können. Da explizit auf § 1093BGB abgestellt sei, sei mithin eine Büronutzung (als Hauptzweck) ausgeschlossen, da dies einer Eintragung nach § 1090 BGB bedurft hätte.

Das Grundbuchamt hat die Anregung zur Löschung nach § 53 GBO zurückgewiesen, Hiergegen legte die Eigentümerin direkt bei dem OLG Beschwerde ein, welches die Beschwerde als unbegründet zurückwies. 

Die Eintragung als beschränkte persönliche Dienstbarkeit sei keine unzulässige Eintragung iS. § 53 Abs. 1 S. 2 GBO. Eine inhaltliche Unzulässigkeit läge nur vor, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie eingetragen, aus Rechtsgründen nicht bestehen könne (BGH, Beschluss vom 06.11.2014 - V ZB 131/13 -). Wobei sich die Unzulässigkeit aus dem Eintragungsvermerk oder in zulässiger Weise der in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen ergebe (BGH, Beschluss vom 13.07.2017 - V ZB 136/16 -). Das träfe insbesondere auf nicht eintragungsfähige Rechte (wie z.B. eines Mietrechts) zu, ferner bei der Eintragung eines Rechts ohne den gesetzlich gebotenen Inhalt oder ohne Angabe des Berechtigten, und weiterhin bei Eintragung eines Erbbaurechts zur nicht ersten Rangstelle.    

Die Eintragung eines dinglichen Wohnrechts nach § 1093 BGB sei in diesem Sinne nicht unzulässig. Das Recht sei auch nicht mit einem unzulässigen Inhalt eingetragen worden.  Bei einem dinglichen Wohnrecht sei die Mitbenutzung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken solange erlaubt, wie der Wohnzweck Hauptzweck bleibe. Dass das bewilligte Recht mit dem eingetragenen Recht nicht identisch, also möglicherweise unrichtig sei, führe nicht zur Unzulässigkeit nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO, nach der eine Löschung von Amts wegen erfolgen müsse.

Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 30.04.2024 - 5 W 26/24 -

Aus den Gründen:

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Potsdam vom 11. März 2024, Gz. …, wird zurückgewiesen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 5.000 €

Gründe

I.

Die Beteiligte ist eingetragene Eigentümerin des im Grundbuch von .... Mit notariell beglaubigter Erklärung vom 23. November 2023 bewilligte sie eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten von („Name 01“) als Berechtigtem, nach deren Inhalt dieser berechtigt ist, sämtliche auf dem dienenden Grundstück aufstehenden Gebäude und die Freiflächen unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung und/oder Büro zu benutzen.

Die Eintragung erfolgte am 26. Januar 2024 wie folgt: „Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB) für („Name 01“).... Das Recht berechtigt auch zur Benutzung als Büro unter Ausschluss des Eigentümers“.

Mit Schriftsatz vom 27. Februar 2024 regte der Verfahrensbevollmächtigte die Löschung der Eintragung von Amts wegen an. Die Nutzung eines Gebäudes oder eines Teils eines Gebäudes zu Bürozwecken könne allenfalls ein untergeordneter Nebenzweck eines Wohnungsrechts sein. Dafür, dass vorliegend die Büronutzung nur untergeordneter Nebenzweck sein solle, ergäben sich aus der Eintragungsbewilligung keine Anhaltspunkte. Der Berechtigte könne danach das Grundstück auch ausschließlich zu Bürozwecken nutzen. Ein solches Recht könne nur als gewöhnliche beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen werden. Die erfolgte Eintragung sei danach unzulässig.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 11. März 2024 die Anregung auf Löschung nach § 53 GBO zurückgewiesen. Die Bewilligung sei in der Weise verstanden worden, dass der Berechtigte die Räume „rund um die Uhr“ nutzen könne. Da eine Büronutzung nur zu bestimmten Zeiten des Tages erfolge, lasse dies erkennen, dass es sich bei der Nutzung als Büro um einen untergeordneten Zweck handele. Auch werde in einem Büro gewöhnlich weder gekocht noch geduscht.

Dagegen wendet sich die Beteiligte mit ihrer unmittelbar bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingelegten Beschwerde vom 18. März 2024, mit der sie geltend macht, dass dann, wenn ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB hätte erfolgen sollen, dies in der Bewilligungsurkunde ausdrücklich so angegeben worden wäre. Es sei aber bewusst ein Recht bewilligt worden, auf dem dienenden Grundstück aufstehende Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung und/oder als Büro zu nutzen. Die Formulierung „und/oder“ schließe ein Rangverhältnis bzw. eine Über-/Unterordnung der beiden Nutzungsarten aus. Wenn der Begünstigte auch zu einer ausschließlichen Büronutzung berechtigt sei, könne diese nicht gegenüber einer Nutzung zu Wohnzwecken nachrangig sein.

II.

Die unmittelbar bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingelegte Beschwerde gegen die Zurückweisung der Anregung der Löschung der eingetragenen Dienstbarkeit von Amts wegen nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO ist zulässig. Über sie kann der Senat auch ohne vorherige Durchführung eines Nichtabhilfeverfahrens durch das Grundbuchamt entscheiden.

Das Rechtsmittel hat indes in der Sache keinen Erfolg. Die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit als dingliches Wohnungsrecht ist keine unzulässige Eintragung im Sinne von § 53 Abs. 1 S. 2 GBO. Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (BGH FGPrax 2015, 5). Die Unzulässigkeit muss sich aus dem Eintragungsvermerk selbst oder den in zulässiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen ergeben (BGH FGPrax 2017, 243). Hierunter fallen insbesondere nicht eintragungsfähige Rechte, wie etwa die Eintragung eines Mietrechts, die Eintragung eines Rechts ohne den gesetzlich gebotenen Inhalt, wie etwa die Eintragung eines Rechts ohne Angabe des Berechtigten, oder die Eintragung eines Rechts mit einem nicht erlaubten Inhalt, wie etwa die Eintragung eines Erbbaurechts zur nicht ersten Rangstelle.

Die Eintragung eines dinglichen Wohnrechts als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB ist in diesem Sinne nicht unzulässig. Insbesondere wurde das Recht nicht mit einem nicht erlaubten Inhalt eingetragen. Bei einem dinglichen Wohnrecht ist die Mitbenutzung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken erlaubt, solange das Wohnen Hauptzweck bleibt (Bauer/Schaub, Grundbuchordnung Rn. 474 m.w.Nachw.).

Der Umstand, dass das bewilligte Recht mit dem eingetragenen Recht nicht identisch, die Eintragung also möglicherweise unrichtig ist, führt nicht dazu, dass eine unzulässige Eintragung im Sinne von § 53 Abs. 1 S. 2 GBO vorliegt, die von Amts wegen zu löschen wäre.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (Nr. 14510 Unterabschnitt 1, Abschnitt 5, Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG.