Tatsachenanerkenntnis bei Erforschen von geltend gemachten Mietmängeln ?

 

Die Beklagte rügte gegenüber der Voreigentümerin, dass in einem der angemieteten Büroräume ein beißender, Atemwege du Augen reizender Geruch sei. Daraufhin wurden die Räume von der Voreigentümerin besichtigt, die hierbei auch Mitarbeiter des technischen Managements ihrer Hausverwaltung hinzuzog. Danach minderte die Beklagte die Miete um 10%. Es erfolgte eine weitere Begehung durch den Hausmeister. In der Folge wandten sich die anwaltlichen Vertreter der Voreigentümerin an die Beklagte und boten „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und Präjudiz zum Zwecke einer einvernehmlichen Regelung der bestehenden Meinungsverschiedenheiten“ den Austausch des Bodenbelags in dem Raum an, wenn im Anschluss daran die Beklagte die aufgelaufenen Mietrückstände begleichen würde. Die Beklagte kündigte nunmehr das Mietverhältnis fristlos, vorsorglich unter Berufung auf ein vertragliches Sonderkündigungsrecht und zahlte im letzten Monat keine Miete mehr. Die Klägerin begehrte klageweise den rückständigen Mietzins nebst der vertragliche vorgesehenen Zahlung bei Kündigung gemäß der Sondervereinbarung. Das Landgericht gab der Klage statt; auf der Berufung der Beklagten wurde die Klage abgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung und Rückverweisung.

Das Berufungsgericht ging in Bezug auf die substantiiert von der Beklagten dargelegten Mängel von einem Anerkenntnis der Voreigentümerin (bindend für die Klägerin) aus. Dieses Anerkenntnis sah es in dem Angebot auf Austausch des Bodenbelags auf ihre Kosten, da bei der auf Gewinnerzielung ausgerichteten Kapitalgesellschaft nicht allein zur Wahrung eines guten Verhältnisses zu den Gewerbemietern, sondern nur bei Vorliegen eines wirklichen Sachmangels sie sich dazu bereit finden würde. Auch habe die Klägerin (nach Eigentumsübergang) die Wand zum angrenzenden WC zwecks Prüfung von Leckagen öffnen lassen, was in Ansehung des kostenintensiven Eingriffs in die Bausubstanz ein gewerblicher Vermieter, gar bei einem wie hier gekündigten Mietverhältnis, nicht ohne tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung vornehmen würde. Da dieses tatsächliche Anerkenntnis ein starkes Indiz für den Wahrheitsgehalt der Angaben der beklagten bewirke führe dies zu einer Umkehr der Beweislast. Die Klägerin habe dies nicht unter Beweis gestellt.

Der BGH sah hier rechtsfehlerhaft getroffene Feststellungen durch das Berufungsgericht.

Grundsätzlich trage der Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassenen Sache als Erfüllung angenommen habe, will er wegen eines Mangels der Mietsache die Miete mindern und sich durch eine außerordentliche Kündigung vom Vertag lösen, die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Mangels. Da auch nicht jede Geruchseinwirkung in gemieteten Räumen zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führe, müsse er die Erheblichkeit der Belastung beweisen. Zwar habe die Beklagte Zeugenbeweis angeboten. Dieser sei nicht erhoben worden, da das Berufungsgericht zu Unrecht von einem „tatsächlichen Anerkenntnis“ der Vermieterseite ausging, auf welches sich die beklagte bezog.

Das tatsächliche Anerkenntnis erfordert keinen rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen; es wird vielmehr zu dem Zweck abgegeben, dem Gläubiger die eigene Erfüllungsbereitschaft mitzuteilen und ihn dadurch etwa von sofortigen Maßnahmen abzuhalten oder ihm den Beweis zu erleichtern. Dieses Zeugnis des Anerkennenden gegen sich selbst bewirke eine Beweislastumkehr (BGH, Urteil vom 11.11.2008 - VIII ZR 265/07 -). Ein solcher Fall läge hier nicht vor. Das Berufungsgericht habe Auslegungsgrundsätze verletzt bzw. wesentlichen Auslegungsstoff außer Betracht gelassen.

Das Angebot der Voreigentümerin könne kein Tatsachenanerkenntnis sein. Das ergäbe sich bereits aus dem Wortlaut. Das Angebot sei ausdrücklich „ohne Anerkennung einer Rechtsverpflichtung und ohne Präjudiz“ erfolgt. Darin liege ein ausdrücklicher Vorbehalt aus dem ersichtlich sei, dass das Angebot lediglich zur gütlichen Einigung erfolge. Auch übersehe das Berufungsgericht, dass das Angebot nicht aus Kulanz erfolgt sei, sondern an eine Gegenleistung (Nachzahlung der geminderten Mieten) geknüpft worden sei, also daran, die Vermieterin so zu stellen, als sei auch in der Vergangenheit kein Mangel vorhanden gewesen.

Ebenso wenig ließe sich aus der Wandöffnung ein tatsächliches Anerkenntnis ableiten. Die Klägerin sei bereit gewesen, der Mangelanzeige der Mieterin nachzugehen. Darin sei für sich keine Aussage zu sehen, dass das  Vorhandensein eines Mangels und die Beeinträchtigung außer Streit gestellt werden sollen. Der Umstand der Erforschung oder Beseitigung eines vom Mieter angezeigten Mangels würde nur dann als Zeugnis des Vermieters gegen sich selbst gewertet werden können, wenn besondere Umstände dies tragen würden, wonach der Vermieter nicht nur aus Kulanz oder zur gütlichen Streitbeilegung handelt, sondern im Bewusstsein, seiner Gewährleistungsverpflichtung nachzukommen. Entscheidend seien dabei Dauer und Kosten der Mängelbeseitigungsarbeiten. Das Berufungsgericht habe hier übersehen, dass sich die Maßnahme nur auf 12 Minuten im Rahmen einer Sichtprüfung der im Versorgungsschacht verlegten Rohre beschränkt habe, wofür der Hausmeister vier Fliesen entfernt habe und die dahinter befindliche Leichtbauwand geöffnet habe. Die Öffnung sei im Anschluss mit Spachtelmasse verschlossen worden und die Fliesen wieder angebracht worden. Auch wenn die Klägerin keine Kosten benannt habe, handele es sich um einen überschaubaren Vorgang, bei dem nicht angenommen werden könne, die Klägerin habe im Bewusstsein gehandelt, einer Gewährleistungsverpflichtung im Hinblick auf eine Geruchsbeeinträchtigung nachzukommen. Zu beachten sei auch, dass natürlich ein Eigentümer ein Erhaltungsinteresse habe, demzufolge zugetragenen Hinweisen auf mögliche Undichtigkeiten wasserführender Leitungen in den Wänden nachzugehen. Zudem habe die Klägerin danach keine weiteren Prüfungen vorgenommen, weshalb diese (negative) punktuelle Prüfung auch bereits kein tatsächliches Anerkenntnis darstellen könne.

Danach sei das Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur Beweiserhebung über die Behauptung der Beklagten an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

BGH, Urteil vom 23.09.2020 - XII ZR 86/18 -

Barkaution – wer kann wann eine Aufrechnung mit Forderungen erklären ?

Die Beklagten hatten im Rahmen des Mietverhältnisses über Wohnraum, welches am 05.02.2015 durch fristlose Kündigung der Beklagten endete, an den Kläger als Vermieter eine Barkaution von € 1.780,00 geleistet. Der Kläger forderte mit seiner Klage u.a. restliche Miete und Mitausfallschaden und Nebenkosten. Im Berufungsverfahren wurde seitens der Beklagten ein „Zurückbehaltungsrecht“ in Ansehung der gezahlten Kaution eingewandt zum Anspruch auf Nebenkosten eingewandt, welchen das Landgericht als Aufrechnung auslegte, der es folgte. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision wendet sich der Kläger gegen das landgerichtliche Urteil im Hinblick auf die angenommene Aufrechnung. Die Revision wurde zurückgewiesen.

Vom BGH wird festgehalten, dass zum Zeitpunkt der Berufungsbegründung der Beklagten eine Aufrechnungslage (§ 387 BGB) bestanden habe. Auch die Auslegung des erklärten Zurückbehaltungsrechts als Ausübung eines Aufrechnungsanspruchs sei aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Bei dem Kautions-Rückzahlungsanspruch der Beklagten handele es sich um eine Geldforderung, und damit um eine der Nebenkostennachforderung gleichartige Forderung. Die Rückzahlung der Kaution sei zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung auch fällig gewesen.

Diese Fälligkeit läge vor, da der Kläger durch Erhebung seiner Klage (konkludent) die Kaution abgerechnet habe. Diese Folgerung leitet der BG daraus ab, da nach dem Ende eines Mietverhältnisses der  Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmten Frist (vgl. BGHZ 101, 244, 250f) dem Mieter erklären müsse, ob und gegebenenfalls welche aus dem Mietverhältnis herrührenden Ansprüche er gegen den Mieter erhebt. Mit dieser Erklärung würde die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter deutlich mache, ob er und gegebenenfalls in Bezug auf welch Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit habe.

In Ermangelung gesetzlicher Regelungen könne der Vermieter damit nach den Vorgaben des § 259 BGB abrechnen, in dem er alle ihm nach seiner Auffassung zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt. Allerdings könne der Vermieter auch konkludent abrechnen, was dann anzunehmen sei, wenn er ihm nach seiner Auffassung zustehende Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne einen Vorbehalt zu erklären, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen sei. Denn damit bringe der Vermieter zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse an der Kaution ausschließlich auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. von ihm selbst aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke (vgl. auch den Fall BGH, Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 -).

Zwischenanmerkung: Es lässt sich nicht erkennen, dass der Vermieter bei Erhebung einer Zahlungsklage gegen den Mieter nach beendeten Mietvertrag damit, wenn kein Vorbehalt aufgenommen wird, über die Kaution abrechnen will. Gerade der Umstand, dass er nicht mit der ihm zur Verfügung gestellten Barkaution aufgerechnet hat, sondern Klage erhebt, gibt er an sich bereits zu erkennen, dass er weitergehende Forderungen gegen den Mieter meint zu haben, die vielleicht zu diesem Zeitpunkt auch nicht bezifferbar sind (wie z.B. eine Betriebskostenabrechnung für das laufende Abrechnungsjahr, in dem das Mietverhältnis endeten (vgl. auch BGH aaO.).

Mit Zugang der Abrechnung bei  Mieter, so der BGH vorliegend, sei die gezahlte Barkaution zur Rückzahlung fällig. Der Vermieter könne sich nunmehr wegen seiner bestimmten und bezifferten Ansprüche, unabhängig davon, ob sie streitig sind oder nicht, aus der Barkaution befriedigen, so durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters. (Anmerkung: Die Betriebskosten müssen auch bei Beendigung des Mietverhältnisses im Laufe einer Abrechnungsperiode erst innerhalb der Frist von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werden, BGH aaO., weshalb wohl teilweise eine Bezifferung der Forderung noch gar nicht möglich ist, also nur ein Zurückbehaltungsrecht durch den Vermieter ausgeübt werden kann). Erkläre der Vermieter Aufrechnung mit einer streitigen Forderung, könne der Mieter insoweit auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Prozess müsse dann geklärt werden, ob die aufgerechnete Forderung dem Vermieter zustünde, wobei dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der Forderung treffe, unabhängig davon, ob er diese einklagt oder aufgerechnet habe.  

Mache der Vermieter von deiner Verwertungsbefugnis durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch keinen Gebrauch, könne der Mieter gegen die Forderung des Vermieters Aufrechnung erklären. Ein Sicherungsbedürfnis des Vermieters bestünde nicht, die Fälligkeit der Forderung auf Rückzahlung der Kaution über die Erteilung der Abrechnung der Kaution hinauszuschieben, da er durch die Abrechnung sein Verwertungsinteresse auf die abgerechnete Forderung beschränke. Er habe die Möglichkeit, im Rahmen der Abrechnung zu erklären, für welche von möglicherweise mehreren Forderungen er die Kaution vorrangig verwerte. Alleine eine Abrechnung, ohne auf die Barkaution zuzugreifen, rechtfertige sein Sicherungsbedürfnis für deren weiteren Einbehalt nicht.

Anmerkung: Die vorliegende Entscheidung und die Entscheidung des gleichen Senats im Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 - verdeutlichen, dass der Vermieter sein Vorgehen sorgfältig abwägen muss. Will er eine Forderung nach beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter gerichtlich geltend machen, ohne für diese Forderung auf die ihm übergebene Barkaution zurückzugreifen, sollte er jedenfalls verdeutlichen, dass die Barkaution für andere offene Positionen als Sicherheit diene, über die er entweder dann bereits abrechnen kann (und mithin insoweit Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters erklären kann) oder darlegen müsste (so bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten), mit welchen künftigen Forderungen zu rechnen ist, zu deren Sicherung die Kaution dienen soll.

BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17 -

Wohngeldforderungen gegen den Fiskus als gesetzlichen Erben nach § 1936 BGB

Ist ein gesetzlicher Erbe nicht vorhanden oder lässt sich ein solcher nicht feststellen, erbt das Land oder der Bund, § 1936 S. 1 BGB. Da bei einem Wohnungseigentümer bei seinem Ableben in 2013 diese Voraussetzungen vorlagen, erbte das Bundesland, in dem der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (Klägerin) nahm nun das Land auf Zahlung von Wohngeld für 2013 und 2014 in Anspruch. Obwohl das beklagte Land die Einrede der Dürftigkeit des Nachlasses erhoben hat, verurteilte das Amtsgericht zur Zahlung. Das Landgericht hatte die Klage teilweise abgewiesen und dem beklagten Land die beschränkte Erbenhaftung vorbehalten. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision wandte sich die Klägerin gegen diesen Vorbehalt.

Das Landgericht stützte sich auf § 780 Abs. 2 ZPO. Während nach § 780 Abs. 1 ZPO der Vorbehalt vom Beklagten zu erklären und im Urteil aufzunehmen ist, sieht § 780 Abs. 2 BGB für den Fall des § 1936 BGB vor, dass ein solcher Vorbehalt nicht erforderlich sei. Das Landgericht vertrat die Auffassung, der Erbe hafte nur dann persönlich, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden könne. Dies sei hier nicht der Fall, wobei das Unterlassen der Vermietung der Wohnung zu keinem anderen Ergebnis führe.

Die Revision wurde vom BGH als unzulässig verworfen. Auch bei einer vom Berufungsgericht zugelassenen Berufung müsse der Rechtsmittelführer beschwert sein, was hier nicht der Fall sei, da sich die Klägerin ausdrücklich nur gegen den im Urteil aufgenommenen Vorbehalt wehre.

Durch den Vorbehalt sei der Klägerin nicht weniger zugesprochen worden, als sie begehrte. Dies deswegen, da der Vorbehalt keine über den darin liegenden Hinweis auf die gesetzlichen Rechte des Beklagten hinausgehende Wirkung entfalte. Der Fiskus könne sich stets, unabhängig davon, ob der Vorbehalt im Urteil aufgenommen wurde oder nicht, gem. § 780 Abs. 2 ZPO auf die beschränkte Erbenhaftung berufen. Damit bestünde vorliegend kein Unterschied, ob im Urteil ein Vorbehalt aufgenommen wurde oder nicht. Ob im Fall des § 780 Abs. 1 BGB etwas anderes gelten würde, wurde in der Vergangenheit vom BGH teilweise bejaht, teilweise offengelassen und bedürfe auch hier keiner Entscheidung.

Auch sei das Landgericht entgegen der Annahme der Klägerin nicht veranlasst gewesen zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die vom beklagten Land erhobene Einrede der beschränkten Erbenhaftung (Dürftigkeitseinrede) vorlagen. Zwar hätte auch bereits im vorliegenden Verfahren geklärt werden können, ob gegenständlich die Voraussetzungen für eine beschränkte Erbenhaftung vorliegen und eine solche überhaupt bei Wohngeldforderungen gegen den Fiskuserben in Betracht kämen, doch habe sich das Landgericht damit (zulässig) nicht befasst. Hätte es die Frage geprüft und wäre zum Ergebnis gekommen, dass ein Vorbehalt nicht greifen würde, hätte es das beklagte Land zur Zahlung aus dem Nachlass verurteilen müssen.

Es sei kein Rechtsfehler, wenn das Prozessgericht die sachliche Aufklärung insoweit dem besonderen Verfahren nach § 785 ZPO überließe. Ob anderes dann gelten würde, wenn Entscheidungsreife dazu bestünde, könne hier auf sich beruhen, da entsprechendes auch von der Klägerin nicht dargelegt worden sei.

Der im Urteil aufgenommene Vorbehalt entfalte auch keine Bindungswirkung iSv. § 318 ZPO, da über die Frage des Vorliegens der Voraussetzungen nach §§ 785, 767 ZPO in einem neuen Rechtsstreit durch das Prozessgericht erster Instanz zu entscheiden sei. Begnügt sich, wie hier, das Gericht in zulässiger Weise mit dem Ausspruch des Vorbehalts, kommt es auf die materiell-rechtlichen Voraussetzungen in diesem Erkenntnisverfahren nicht an. Ausführungen des Landgerichts dazu könnten von daher nicht tragend und damit nichts rechtsverbindlich sein.

BGH, Urteil vom 17.02.2017 - V ZR 147/16 -