Betriebskosten: Gewährung der Einsichtnahme in Originalbelege oder Kopie / Scan ?

Streitbefangen war (noch) das im Rahmen einer Widerklage geltend gemachte Verlangen der Beklagten als Mieter einer Wohnung in die den Betriebskostenabrechnungen 2017 – 2019 zugrunde liegenden Originalbelege. Statt Einsicht zu gewähren, sandte die Vermieterin (Klägerin) ihn lediglich Belegkopien. Das Amtsgericht hatte der Widerklage stattgegeben; auf die Berufung der Klägerin hob das Landgericht das Urteil auf und wies die Klage ab. Mit der zugelassenen Revision begehrten die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der BGH wies darauf hin, dass die Abrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 1 Halbs. 1 BGB dazu diene, die im Abrechnungsjahr erfassten Betriebskosten zusammenzustellen und unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen auf die Mieter zu verteilen. Nach § 259 Abs. 1 Halbs. 1 BGB habe die Abrechnung eine aus sich selbst heraus verständliche Zusammenstellung der im Abrechnungsjahr zu den umzulegenden Betriebskosten getätigten Einnahmen und Ausgaben zu enthalten, um so dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die zu verteilenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dementsprechend gehöre die Gewährung einer begehrten Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen nach § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB zur ordnungsgemäßen Abrechnung, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Abrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei.

Bereits aus dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB folge das Einsichtsrecht in Originalbelege. Dabei könnten Originalbelege unter Umständen nicht nur solche in Papierform sein; dazu gehören auch Belege in digitaler Form, wenn der Vermieter solche von seinen Dienstleistern übermittelt erhielt. Kopien, die der Vermieter gefertigt habe, würden aber nicht den Originalbelegen gleichzusetzen sein. Entsprechendes würde auch für preisgebundenen Wohnraum deutlich, bei dem in § 28 Abs. 2 S. 1 NMV 1970 zwischen „Berechnungsunterlagen“ und „Ablichtungen davon“ unterschieden würde. Zudem seien zur Überprüfung der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen sei, in erster Linien Originalunterlagen uneingeschränkt geeignet, auch wenn diese durch Kopien ersetzbar wären.

Damit bestünde grundsätzlich ein Anspruch auf Einsicht in die Originalunterlagen. Dies sei nicht davon abhängig, ob dies allgemein oder zu bestimmten Belegen üblich sei.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts müsse der Mieter auch kein besonderes Interesse an der Einsicht in Originalbelege dartun. Schon allgemein für das Einsichtsrecht müsse der Mieter kein besonderes Interesse darlegen. Es würde das allgemeine Interesse genügen, den Vermieter zu kontrollieren. Daraus ergäbe sich, dass auch kein besonderes Interesse an der Einsicht in Originalbelege dargetan werden müsse. Also müsse er auch – wenn ihm wie hier Kopien überlassen worden seien – keinen begründeten Verdacht aufzeigen, dass Kopien manipuliert seien oder Unstimmigkeiten aufweisen würden.

Dem begehren auf Einsicht in Originalunterlagen statt Kopien könne nur das (vom Vermieter dann darzulegende und zu beweisende) Schikaneverbot entgegenstehen. Dazu sei aber erforderlich, dass vom Vermieter aufgezeigt würde, dass das Begehren nur erfolge, um den Vermieter zu schaden, also kein schutzwürdiges Eigeninteresse des Mieters zugrunde liegen würde oder das recht nur geltend gemacht würde, um eine anders, vertragsfremdes oder unlauteres Ziel zu erreichen. Dafür sei nichts ersichtlich.

Letztlich prüfte der BGH, ob § 242 BGB (Treu und Glauben) dem Begehren der Mieter auf Einsicht in Originalbelege entgegen stehen könne. Dabei verwies er darauf, dass der Senat einen Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien statt Einsichtnahme in die Originalbelege vor Ort dann bejahe, wenn dem Mieter die Einsichtnahme vor Ort nicht zumutbar sei (z.B. wegen der Entfernung). Mithin könne sich nach Treu und Glauben das Recht zur Einsichtnahme auch auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scans beschränken. Habe der Vermieter durch seine Dienstleister Belge nur in digitaler Form erhalten, könne ein derartiger Ausnahmefall vorliegen. Nach den Umständen des Einzelfalls könnten auch andere, vom Tatrichter zu würdigende Umstände in Betracht kommen, die allerdings hier nicht vorlägen. Der BGH beließ damit ein breites Spektrum für möglicherweis phantasievolle Überlegungen eines solchen Ausnahmefalls. Ein solcher sollte nach Auffassung der Klägerin vorliegen, da die Belge vernichtet worden seien und damit eine Unmöglichkeit nah § 275 Abs. 1 BGB vorläge. Der BGH verwies für diesen Fall auf die dem Vermieter obliegende Beweislast für eine solche Behauptung, wie auch darauf, dass nach den (nicht mit Tatbestandsberichtigungsantrag angegriffenen) Feststellungen des Berufungsgerichts eine Vernichtung nicht vorläge.; von daher musste er sich nicht mit den Konsequenzen einer eventuellen Unmöglichkeit auseinandersetzen, weder in Bezug auf das Einsichtsrecht noch im Hinblick aus den daraus zu ziehenden Folgen für die Abrechnung und  die wechselseitigen Ansprüche der Parteien aus dieser.

Anm.: In der Sache hat sich der BGH nicht mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Umständen die Unmöglichkeit der Einsichtsgewährung in Originalbelege infolge einer Vernichtung keine Auswirkung auf die Abrechnung selbst hat, also insbesondere auch nicht damit, ob bei einer schuldhaften Nichtgewährung der Einsicht durch den Vermieter (z.B. wegen Verrichtung durch ihn) die Vorauszahlungen zurückverlangen kann. Dies wäre an sich die Konsequenz: Soll mit der Prüfung dem Mieter ermöglicht werden, die Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen, mithin auch die in derselben dargestellten Ansätze mit den Belegen vergleichen können, und kann dafür grundsätzlich nicht auf Kopien verwiesen werden, so muss bei schuldhaft bedingter Unmöglichkeit der Vorlage die Abrechnung als nicht erteilt angesehen werden mit dem Anspruch auf Rückerstattung der Vorauszahlungen.

Danach war die Klage auf Einsichtnahme in die Originalbelege als Teil der geschuldeten Abrechnung der Betriebskosten im Revisionsverfahren erfolgreich.

BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 -

Zum Auskunftsanspruch des Pflichtteilsberechtigten und den Voraussetzungen zur Belegeinsicht

Der Kläger als Pflichtteilsberechtigter begehrte mit seiner Klage von der Beklagten als Erbin Auskunft und Belegvorlage, um seine Pflichtteilsansprüche beziffern zu können. Die Beklagte vertrat die Ansicht, sie habe bereits einen Teil vorgelegt, aber der Kläger habe ohnehin keinen Anspruch auf Belegvorlage.

Das Landgericht hatte der Klage mit dem angefochtenen Teilurteil stattgegeben. Es sah die Beklagte ausnahmsweise als zur Belegvorlage verpflichtet an. Dem folgte das OLG im Berufungsverfahren nicht. Es legte seiner Entscheidung folgende Grundsätze zugrunde:

a) Die Auskunftspflicht des Erben nach § 2314 BGB erstrecke sich auf alle tatsächlich zum Erbfall vorhandenen Aktiv- und Passivposten.

b) Es bestünde kein allgemeiner Anspruch auf Belegvorlage im Rahmen der Auskunft (OLG Koblenz, Beschluss vom 20.02.2009 - 2 U 1386/08 -; OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2018 - I-7 U 9/17 -).

(1) Ausnahmsweise seien Unterlagen vorzulegen, wenn zum Nachlass ein Unternehmen gehöre und zur Beurteilung von dessen Wert Bilanzen und ähnliche Unterlagen erforderlich seien (BGH, Urteil vom 02.06.1960 - V ZR 124/59 -).

(2) Ausnahmsweise seien Unterlagen auch dann vorzulegen, wenn der Wert einzelner Nachlassgegenstände ungewiss sei und die Vorlage erforderlich sei, damit der Pflichtteilsberechtigte den Wert selbst abschätzen könne.

Maßgeblich sei, dass § 2314 Abs. 1 S. 1 BGB nur auf § 260 BGB verweise, nicht auch auf § 259 BGB. § 260 BGB enthalte keine allgemeine Pflicht zur Rechenschaftslegung und auch keine Pflicht zur Vorlage von Belegen.

Die Ausnahmen, nach denen hier Unterlagen im Rahmen der dem Pflichtteilsberechtigten erteilten Auskunft zur eigenen Feststellung desselben zum Wert des Nachlasses erforderlich seien, lägen hier nicht vor.

Zum Nachlass würden ehemalige landwirtschaftliche Flächen gehören, die allerdings alle verpachtet seien. Es sei sicherlich für die Beklagte einfach, die Pachtverträge vorzulegen und praktisch für den Kläger zur späteren Bezifferung eines Anspruchs nützlich, die Pachtverträge zur Erkenntnis der Erträge aus diesen zu sehen. Auch sei die Vorlage nicht erforderlich um festzustellen, ob die Pachtflächen ein Landgut iSv. § 2312 BGB seien, da bei einem Streit über die Eigenschaft als Landgut es besonderer Sachkunde bedürfe und ggf. ein Gutachten einzuholen sei (BGH, Beschluss vom 26.09.2007 - IV ZR 207/06 -).

Allerdings würde dies die Vorlagepflicht nicht rechtfertigen; der Bestand des Nachlasses würde feststehen. Der Kläger habe hier einen Auskunftsanspruch (wenn auch mit Belegvorlage) geltend gemacht, § 2314 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Belege würden gerade nicht für den Auskunftsanspruch benötigt, sondern nur für den (selbständig neben dem Auskunftsanspruch stehenden) Wertermittlungsanspruch nach § 2314 Abs. 1 S. 2 BGB benötigt und könnten von daher auch nur in diesem Rahmen begehrt werden. Ein Wertermittlungsanspruch sei aber nicht geltend gemacht worden.

Von daher könne der Pflichtteilsberechtigte auch keine Auskunft dazu begehen, ob die Erblasserin eine Vollmacht zur Verfügung über ihre Konten erteilt habe. Der Auskunftsanspruch sei auf die Bekanntgabe von Aktiven und Passiven beschränkt, zu denen eine Vollmacht nicht zählt.   

Anmerkung: Das OLG hat in seiner Entscheidung fehlerhaft für den Auskunftsanspruch § 2314 Abs. 1 BGB statt § 2314 Abs. 1 S. 1 BGB und für den Wertermittlungsanspruch § 2314 Abs. 2 BGB statt § 2314 Abs. 1 S. 2 BGB benannt. § 2314 Abs. 2 BGB behandelt die Kosten für die Erstellung des Nachlassverzeichnisses, der Wertermittlung pp. 

OLG München, Urteil vom 23.08.2021 - 33 U 325/21 -

Miete: Belegeinsicht bei Betriebskostenabrechnung auch in Zahlungsbelege

 

Dass der Mieter das Recht hat, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen (§ 259 BGB), ist allgemein bekannt und war auch im vom BGH entschiedenen Fall nicht streitig. Streitig war, ob sich das Einsichtsrecht auf die Rechnungen / Bescheide bezieht oder ob es sich auch auf die zahlungsbelege des Vermieters erstreckt. Letzteres wurde von dem klagenden Vermieter, der eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für 2013 geltend machte, verneint. Während das Amtsgericht der Klage teilweise stattgab, wurde sie vom Landgericht (LG) im Berufungsverfahren vollumfänglich abgewiesen. Die zugelassene Revision der Klägerin blieb erfolglos.

Grundlage der Entscheidung des LG war, dass die Klägerin dem beklagten Mieter keine Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungsbelege gewährte. Dem Mieter stehe gegenüber dem auf einer Betriebskostenabrechnung beruhenden Zahlungsbegehren des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine begehrte Belegeinsicht nicht gewährt würde. Das Einsichtsrecht beziehe sich neben den Rechnungen auch auf die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Mit deren Hilfe würde der Mieter die Möglichkeit haben, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Das berechtigte Interesse ergäbe sich aus dem Kontrollrecht des Mieters.

Für das Einsichtsrecht käme es auch nicht darauf an, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder dem Leistungsprinzip abrechne oder je nach Betriebskostenart unterschiedlich (dazu BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 49/07 -), was ohnehin in der Regel aus der Abrechnung nicht ersichtlich sei. Insbesondere könne er sich nicht bei einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip darauf berufen, dass er die im Abrechnungszeitraum erbrachten bzw. darauf entfallenden Leistungen unabhängig davon umlegen könne, ob diese bereits im Abrechnungszeitraum bezahlt worden seien. Das allgemeine Kontrollinteresse des Mieters erstrecke sich darauf festzustellen, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits vollständig gezahlt habe. Sei dies nicht der Fall, bestünde für den Mieter zumindest Anlass zu Nachfragen oder zur Erhebung von Einwendungen gegen die Abrechnungsposition.  Da die Abrechnung regelmäßig erst nach einem Ablauf von mehreren Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erfolge (hier: zehn Monate) sei auch regelmäßig zu erwarten, dass der Vermieter berechtigte Rechnungsbeträge seinerseits bereits gezahlt habe.

Wird von dem Vermieter die Abrechnung nach dem Abflussprinzip vorgenommen, bei dem auf die im Abrechnungszeitraum abgeflossenen Mittel (bei Rechnungen Dritter also die Bezahlung dieser Rechnungen durch den Vermieter) abgestellt, sei der Mieter zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, da es für die Richtigkeit der Abrechnung auf die tatsächlich vorgenommene Zahlung ankäme.

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19 -

Betriebskostenabrechnung: Anforderungen an Verteilungsmaßstab Fläche bei gemischter Nutzung

Amts- und Landgericht hatten die Klage der Vermieterin auf Zahlungen aus Betriebskostenabrechnungen 2014 und 2015 sowie Heizkostenabrechnung 2015  mit der Begründung der fehlenden Nachvollziehbarkeit durch die Mieter abgewiesen; so seien u.a. die Gewerbe- und Wohneinheiten getrennt abgerechnet worden, ohne dass die Zusammensetzung der Flächen erläutert sei. Die (zugelassene) Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung des Verfahrens an das Landgericht.

Eine Betriebskostenabrechnung entspräche den formellen Anforderungen, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspräche. Es müsse sich also um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben handeln. Dies erfordere bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben: a) Zusammenstellung der Gesamtkosten, b) Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen. Der Verteilungsmaßstab (Umlagenschlüssel) müsse nur dann erläutert werden, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei (BGH, Urteil vom 11.08.2020 - VII ZR 45/10 -). Dem würde die klägerische Abrechnung entgegen der Auffassung der Vorinstanzen entsprechen.

Die Betriebskosten seien, unterteilt nach Betriebskostenart, in der ersten Spalte der Abrechnung als Gesamtkosten benannt. Soweit bei der weiteren Abrechnung nicht der gesamte Betrag umgelegt wurde, habe die Klägerin dies in Anlagen erläutert, wobei auf sich beruhen könne, ob diese Erläuterungen in Ansehung neuerer Entscheidungen des BGH (Urteil vom 20.01.206 - VIII ZR 93/15 -) überhaupt erforderlich seien. Der angewandte Umlagenschlüssel nach dem Flächenmaß erfolgte dergestalt, dass die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung der Mieter angegeben worden seien, was sich den Abrechnungen ohne weiteres entnehmen ließe. Daraus ergäbe sich die Berechnung des Anteils der Beklagten und auch die Vorauszahlungen seien in Abzug gebracht worden.

Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts habe der Umlagenschlüssel nicht weiter erläutert werden müssen, da der Verteilungsmaßstab Fläche aus sich heraus verständlich sei. Der Umstand, dass klägerseits verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt worden seien, ändere daran nichts: Bei einigen Positionen sei die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage erfasst, während bei anderen kleiner Abrechnungskreise (so einzelne Gebäude) gebildet wurden. Auch das genüge den formellen Voraussetzungen. Es sei keine Angabe erforderlich, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen / Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschafts-/Abrechnungseinheit zusammensetze (BGH, Beschluss vom 14.02.2012 - VIII ZR 207/11 -).

Der Einwand, die Klägerin sie von einem vereinbarten Umlagenschlüssel abgewichen, würde die materielle Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung betreffen, wobei auch hier nicht ersichtlich sei, dass ein vom Flächenmaßstab abweichender Umlagenschlüssel vereinbart worden wäre oder die Bildung von Wirtschaftseinheiten ausgeschlossen hätte. Auch soweit das Berufungsgericht Widersprüche bei den angesetzten Gesamtflächen zu den Positionen Hausstrom, Aufzug und Hausreinigung angenommen habe, würde dies nicht die formelle Ordnungsgemäßheit tangieren können.

Auch der Einwand nicht nachvollziehbarer Erläuterungen zu den Betriebskosten würde bereits deshalb nicht greifen, da es einer Erläuterung nicht bedürfe. Auch die Berufung darauf, dass einzelne Kostenarten (Müll, Hausreinigung) doppelt benannt seien und auf unterschiedliche Gesamtflächen verteilt worden seien, würde allenfalls einen materiellen, aber keinen formellen Fehler darstellen (unabhängig davon, dass dies von der Klägerin sogar in den Anlagen  erläutert worden sei und dort auch ausgeführt worden sei, dass bei der Müllentsorgung die besonders hohen Kosten der Gewerbetriebe vorab abgezogen worden seien).

Anmerkung: Der BGH hat klar die strikte Trennung von formeller und materieller Richtigkeit gezogen. Während die formelle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung zur Abweisung der Klage führt und ggf. bei zwischenzeitlichen Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB für Wohnraum) eine Nachforderung ausgeschlossen ist, ist bei materieller Unwirksamkeit einzelner Positionen die Abrechnung im Übrigen gleichwohl noch wirksam und kann eine Neuberechnung durch entsprechende Berichtigung vorgenommen werden.  

BGH, Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18 -