Der BGH musste sich mit der
Abrechnung von Heizkosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus
Sicht eines Mieters auseinandersetzen, der gegen seinen Vermieter Klage erhob
mit dem Ziel, die Heizkosten nicht in einem Verhältnis 50 : 50 (gemäß der Regelung
in der WEG), sondern im Verhältnis von 70% erfasster Verbrauch zu 30% nach
Wohnfläche abzurechnen. Das Amtsgericht gab der Klage statt, auf die Berufung
der Beklagten wurde die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision führte zur
Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung.
Mit der Klage verlangte der
Kläger eine Verbrauchabrechnung gem. § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV in Form der
Aufteilung von 70% nach erfassten Verbrauch und nur 30% nach Wohnfläche,
demgegenüber vorliegend in dem grundsätzlich auch zulässigen Verhältnis 50 : 50
abgerechnet wird. Zulässig ist die Aufteilung unter Berücksichtigung von mindestens
50% und höchstens 70% erfasster Verbrauch
(Wahlmöglichkeit nach § 6 Abs. 4 iVm § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV), wenn keine
Einschränkung nach § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV vorliegt. Hier sei für das Revisionsverfahren
mangels Feststellungen des Berufungsgerichts zur Frage der Dämmung von
Heizungsrohren (der nach Rückverweisung nachzugehen sei) vom Entfallen der Wahlmöglichkeit
auszugehen, da das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung
vom 16.08.1994 erfüllt habe. In diesem Fall aber dürfe zwingend nur im
Verhältnis 70% nach erfassten Verbrauch und nur 30% nach Wohnfläche abgerechnet
werden. Gemäß § 556 Abs. 1 S. 1 BGB iVm
§ 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV habe ein Mieter einen Rechtsanspruch auf eine
dahingehende Änderung des Verteilungsschlüssels (solange die Voraussetzungen
für die Wahlmöglichkeit nicht vorliegen würden).
Das Berufungsgericht ist
demgegenüber davon ausgegangen, in diesem Fall habe der Mieter nur ein
Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV. Dieses besagt, dass ein Mieter,
bei dem die Heizkosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchorientiert
abgerechnet werden, das recht hat, bei ihm anfallende Kosten um, 15% zu kürzen.
Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts sei diese Regelung hier weder unmittelbar
noch mittelbar anwendbar. Das Berufungsgericht habe verkannt, dass sich das Begehren
des Klägers nicht gegen die Missachtung von § 7 Abs. 1 S. 2 HeikostenV in einer
bereits vom Vermieter erstellten Abrechnung wende, sondern mit der Klage darauf
abziele, zukünftige Abrechnungen zu unterbinden, die hinsichtlich von
Verbrauchs- und Grundkostenanteil fehlerhaft seien. Der Mieter sei nicht
veranlasst, weitere fehlerhafte Abrechnungen abzuwarten um dann gegebenenfalls
zu kürzen, was auch mit dem Zweck der Heizkostenverordnung (das
Verbrauchsverhalten des Nutzers nachhaltig zu beeinflussen und damit
Energiespareffekte zu erzielen) nicht vereinbar wäre.
Auch könne hier nicht auf
Wohnungseigentumsrecht abgestellt werden, da dieses im Verhältnis der Parteien
nicht einschlägig sei (auch wenn sich die vermietete Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage
befindet). Allerdings würde auch eine
Regelung zwischen den Wohnungseigentümern, die einen Abrechnungsmaßstab
entgegen der nach § 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizkostenV auch innerhalb einer
Wohnungseigentümergemeinschaft anwendbaren Heizkostenverordnung vorsehe, gegen
die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen (BGH, Urteil vom 16.07.2010
- V ZR 221/09 -).
BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 113/17 -
