WEG: Normgerechte Auslegung der Beschlussfassung zum Hausgeld

Mit dem sogen. Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wurde auch § 28 Abs. 5 WEG a.F. zu den Rechenwerken des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung geändert. Die Beschlussfassung bezieht sich nach dem jetzigen § 28 Abs. 1 S.1 und Abs. 2 S. 1 WEG nur noch auf die Vorschüsse, Anpassung der Vorschüsse und Nachforderungen. Dies führte zu vielen Fehlern in den folgenden Beschlussfassungen und Beschlüssen. Dies hat der zuständige V. Zivilsenat des BGH erkannt und verlangt eine objektive Auslegung der entsprechenden Beschlüsse. Bereits in seinem Beschluss vom 25.10.2023 - V ZB 9/23 - zu einem Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“ hatte er ausgeführt, dass dieser Beschluss nächstliegend dahingehend auszulegen sei, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse festlegen wollen.

In dem diesem Beitrag zugrunde liegenden Urteil hatte die Wohnungseigentümerversammlung den Beschluss gefasst, dass „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes für den Zeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2020 … genehmigt“ werden und die „Abrechnungsspitzen … zum 01.09.2021 fällig“ würden.  Das Amtsgericht hatte die dagegen erhobene Anfechtungsklage abgewiesen. Das Landgericht als Berufungsgericht hatte den Beschluss insoweit für nichtig erklärt, als mit diesem die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen genehmigt wurden. Die dagegen gerichtete Revision sah der BGH unter Fortführung seiner Rechtsprechung gemäß seinem Beschluss vom 25.10.2023 als begründet an.

Das Landgericht hatte die Nichtigkeit angenommen, da der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz nach § 28. Abs. 2 S. 1 WEG gefehlt habe, die sie entgegen der früheren Rechtslage nur zu Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan habe, zustehe, nicht aber für eine Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen. Eine gesetzeskonforme Auslegung käme hier nicht in Betracht, da nicht nur die Abrechnungsspitzen fällig gestellt worden seien, sondern nach dem Beschlusstext auch die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen genehmigt worden seien.

Der BGH stimmte dem Berufungsgericht dahingehend zu, dass nach der seit dem 01.12.2020 gültigen Fassung des § 28 Abs. 1 S. 1 WEG nach Ablauf des Wirtschaftsjahres nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorauszahlungen Beschlüsse gefasst werden können und auch nur insoweit entgegen vorheriger Rechtslage nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan (für das betroffene Jahr) erforderlich seien. Das Zahlenwerk, aus dem sich die Zahlungsverpflichtungen ergäben, sei nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern diene nur noch nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG deren Vorbereitung (BT-Drs. 19/18791, S. 77).

Unter Verweis auf seine Entscheidung vom 25.10.2023 verwies der BGH darauf, dass ein in 2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt“ werde, nächstliegend dahingehend auszulegen sei, dass damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festgelegt würden.  Er habe dort bereits darauf hingewiesen, dass Beschlüsse objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen seien, wobei es maßgebend darauf ankäme, wie er nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen sei. Dies spräche nächstliegend dafür, dass nach Inkrafttreten von § 28 Abs. 1 S. 1 WEG entsprechend dieser Norm nur über die Vorschüsse ein Beschluss gefasst werden sollte, auch wenn nach dem Wortlaut zugleich der Wirtschaftsplan genehmigt werden sollte.

Entsprechendes gelte auch für die Jahresabrechnung. Hier sei der Beschluss, durch den „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes“ genehmigt würden, nächstliegend dahingehend auszulegen, dass damit nur ein Beschluss zu den in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorauszahlungen festgelegt werden sollen. Es sei auch hier davon auszugehen, dass die zu einer rechtmäßigen Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer nicht das Zahlenwerk als solches genehmigen, sondern nur entsprechend der gesetzlichen Vorgabe einen Beschluss über die Abrechnungsspitze fassen wollten. Damit aber sei die Genehmigung auf die Abrechnungsspitzen beschränkt, wofür sich aus § 28 Abs. 2 S. 1 WEG die Beschlusskompetenz ergäbe.

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 102/23 -

Betriebskostenabrechnungen nach § 566 BGB ohne Beschluss der WEG nach § 28 Abs. 5 WEG

Die Betriebskosten müssen bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gem. § 556 Abs. 3 BGB jährlich binnen Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden. Dies gilt auch für Mietwohnungen innerhalb einer Eigentumswohnanlage.

Bei der Eigentumswohnanlage können sich Probleme für die Abrechnung daraus ergeben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht gem. § 28 Abs. 5 WEG   die nach § 28 Abs. 3 WEG vom Verwalter zu erstellende Abrechnung genehmigt haben, oder gar die Abrechnung noch nicht vorliegt. Damit hat sich der BGH in seinem Urteil vom 25.01.2017 - VIII ZR 249/15 - und (bestätigend) im Beschluss vom 14.03.2017 – VIII ZR 50/16 – geäußert.

Für die Abrechnung des Vermieters gegenüber seinen Mietern ist danach ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Rechnungslegung (Jahresabrechnung) nicht erforderlich. Es liegen dem unabhängige Rechtsbeziehungen zugrunde, nämlich zum einen die vom Mietverhältnis zu trennende Rechtsbeziehung der Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft, zum anderen die Rechtsbeziehung des Vermieters zum Mieter. Für die Abrechnung der Betriebskosten ist auf die gesetzliche Definition in §§ 554 Abs. 1 S. 2 BGB, 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV abzustellen, die keinen Beschluss nach § 28 WEG verlangt und auch keine daraus abzuleitende Fälligkeit im Verhältnis zwischen dem Eigentümer-Vermieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beschluss entfaltet gegenüber Dritten (hier dem Mieter)  keine Bindung.

Anmerkung: Liegt dem Vermieter die Jahresabrechnung des Verwalters vor, mag er daraus bereits die Betriebskostenabrechnung erstellen. Was ist aber, wenn diese falsch ist ? Und was ist, wenn diese nicht rechtzeitig für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung  vorliegt ? Hier wird man wohl konsequent annehmen müssen, dass in diesem Fall der betroffene Eigentümer-Vermieter von seinem Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen nach §§ 259, 666 BGB Gebrauch macht. Wird ihm dies verwehrt, wird er hier unverzüglich gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen haben, um so eine spätere Berechnung über § 556 Abs. 3 S. 3 2. Alt. BGB tätigen zu können.

BGH, Beschluss vom 14.03.2017 - VIII ZR 50/16 -