Nebenkosten und Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB gegenüber dem dinglichen Wohnungsberechtigten

Die Klägerin erwarb 2006 eine Eigentumswohnung und räumte dem beklagten an dieser ein lebenslängliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht (dingliches Nutzungsrecht) ein. Der Beklagte war verpflichtet, die auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten (Nebenkosten) für die Wohnung zu tragen, so insbes. die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen darauf waren nicht geschuldet. Für 2010 erstellte die Klägerin am 22.12.2014 die Nebenkostenabrechnung und machte diese gerichtlich geltend. Die Klage wurde vom Amts- und Landgericht abgewiesen; auch die zugelassene Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.

Nach Ansicht des BGH hat das Landgericht rechtsfehlerfrei auf die Abrechnung des Eigentümers gegenüber dem dinglich Nutzungsberechtigten die Regelung aus dem Mietrecht nach § 556 Abs. 3 BGB entsprechend angewandt. Nach dieser Regelung hat der Vermieter gegenüber dem Mieter von Wohnraum die Vorauszahlungen auf Betriebskosten binnen zwölf Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode (die maximal 12 Kalendermonate betragen darf) vorzunehmen. Dementsprechend habe der Senat bereits entscheiden, dass die Abrechnung des Eigentümers gegenüber dem dinglich Nutzungsberechtigten auch innerhalb dieser Frist zu erfolgen habe (Urteil vom 25.09.2009 - V ZR 36/09 -).  Noch nicht entschieden sei, wie es sich verhält, wenn (wie vorliegend) der dinglich Nutzungsberechtigte keine Vorauszahlungen zu leisten habe. Dies sei umstritten, doch würde sich der Senat der Ansicht anschließen, die auch in diesem Fall § 556 Abs. 3 BGB entsprechend anwenden will.

Das Gesetz enthalte hier eine planwidrige Regelungslücke, soweit es nicht berücksichtigt, dass nicht notwendig vereinbart werden müsse, dass auf Nebenkosten Vorauszahlungen zu leisten sind. Ersichtlich sei der Gesetzgeber nur davon ausgegangen, dass entweder eine Pauschale (ohne Abrechnung) vereinbart würde, oder Vorauszahlungen, über die abzurechnen sei (und für die der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Nachforderung mehr geltend machen könne). Eine Regelungsbedürftigkeit der fristgebundenen Abrechnung ohne Vorauszahlungen sei als nicht notwendig angesehen worden, da dies unüblich sei. Diese Lücke sei für das dingliche Wohnungsrecht (welches der Gesetzgeber auch nicht bedacht hat und wegen dem auch eine Regelungslücke vorliegt) durch eine entsprechende Anwendung des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB zu schließen. Ziel der Fristgebundenheit der Abrechnung sei, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrechnungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4533 S. 37; Urteil des BGH vom 05.07.2006 - VIII 220/05 -). Dies rechtfertige die Anwendung der Norm auch für den dinglichen Wohnungsberechtigten.

Auch wenn dieser mangels Vorauszahlungen kein Guthaben haben könne, müsse er damit rechnen, dass Forderungen auf ihn zukommen würden. Von daher habe er ein berechtigtes Interesse daran, nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Klarheit über die Höhe der Betriebskosten zu erlangen, zumal sich über mehrere Abrechnungszeiträume hinweg hohe Forderungen gegen ihn ansammeln könnten. Denn für die Verjährung des Anspruchs auf Nachzahlung sei der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem dem Wohnungsberechtigten die Abrechnung zugehen würde, § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

BGH, Urteil vom 16.03.2018 - V ZR 16/17 -

Nebenkosten: Kein Vorwegabzug bei der Grundsteuer bei Mischnutzung des Hauses

Im Mietvertrag war ausgeführt, dass der Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen entspräche. Die Voreigentümerin hatte für das als Geschäfts- und Wohnhaus vermiete Objekt jeweils 70% der Grundsteuer auf die Gewerbeeinheiten umgelegt und lediglich 30% auf die Wohneinheiten; ermittelt hatte sie dies aus der Anlage zum Einheitswertbescheid („Berechnungsbogen“). Nach Eigentumswechsel hatte die Beklagte diese Aufteilung nicht mehr vorgenommen sondern die Grundsteuer entsprechend den Wohn- und Nutzflächen auf alle Mieter umgelegt. Gegen diesen Aufteilungsmaßstab wandte sich die Klägerin, die die Ansicht vertrat, der Aufteilungsmaßstab der Voreigentümerin müsse beibehalten werden und begehrte mit ihrer Klage einen danach nach ihrer Ansicht von der beklagten in der Nebenkostenabrechnung 2013 geltend gemachten Betrag von der Beklagten.  Die Klage blieb erfolglos.

Der BGH vertrat die Ansicht, dass ein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten hinsichtlich der Grundsteuer nicht erforderlich sei.

Die Regelung im Mietvertrag sei eindeutig. Der Umstand alleine, dass die Voreigentümerin hier abweichend abgerechnet habe, führe nicht zu der Annahme, dass die Vertragsparteien die Klausel entsprechend der Vorstellung der Klägerin verstanden wissen wollten.

Auch  § 556a Abs. 1 S. 2 BGB greife nicht zu Gunsten der Klägerin. Danach seien nur Betriebskosten, die durch Verbrauch oder durch einer erfassten Verursachung durch einen Mieter abhängen, nach einer diesen Umständen Rechnungen tragenden Umlegung abzurechnen. Eine erfasste unterschiedliche Verursachung scheide allerdings bei der Grundsteuer aus, da diese auf einer einheitlichen Festsetzung der Gemeinde beruhe und von einem Verhalten des Mieters unabhängig sei. Zudem ergäbe sich aus dieser Norm kein Anspruch auf einen Vorwegabzug der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Betriebskosten (BGH, Urteile vom 08.03.2006 – VIII ZR 68/95 – und vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/95 -).

Auch aus Billigkeitsgründen (§§ 315, 316 BGB) könne der Mieter keinen Vorwegabzug bei der Grundsteuer verlangen. Danach sei erforderlich, dass  - wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trage -  durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten je Quadratmeter entstünden. Es handele sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer; sie würde auf Basis des Einheitswertbescheides und dem Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem von der Gemeinde beschlossenen Hebesatz multipliziert.  Zwar würde bei gemischt genutzten Gebäuden der Einheitswert gem. §§ 36ff BewG nach dem Ertragswertverfahren ermittelt, allerdings in der Regel bei einem Eigentümerwechsel nicht aktualisiert (sondern würde gegen den neuen Eigentümer fortgelten, § 182 Abs. 2 AO. Die Feststellung erfolge in der Regel auch zu einem Wertverhältnis in einem weit zurückliegendem Zeitpunkt, weshalb es in der Regel an einem Zusammenhang zwischen der Wertfestsetzung und der konkreten Nutzung und Ertragssituation ermangele. Damit würde es auch an der maßgeblichen Voraussetzung für einen Vorwegabzug fehlen.

BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 79/16 -

Betriebskosten: Notwendiger Inhalt im Vertrag und Auslegung

In dem dem Rechtsstreit zugrunde liegenden Formularmietvertrag war bei Betriebskosten sowohl die Variante „Vorauszahlung“ als auch „Abrechnung“ angekreuzt; welche Betriebskosten im Einzelnen umgelegt werden sollte, ergab sich aus dem Vertrag nicht.

Der BGH bekräftigte, dass sich aus dem ersichtlichen versehen des doppelten Ankreuzens nicht ergeben würde, dass keinerlei Betriebskosten zu zahlen sind. Vielmehr ist nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln, was die Parteien wollten.  

Auch der Umstand, dass die umlegungsfähigen bzw. von der Pauschale umfassten Betriebskosten nicht benannt wurden, sei unschädlich. Ihrer Aufnahme bedürfe es auch im Rahmen der Wohnraummiete nicht, da sich die umlegungsfähigen Kosten aus der Betriebskostenordnung gem. § 556 Abs. 1 BGB ergäben.

BGH, Hinweisbeschluss vom 07.06.2016 – VIII ZR 274/15 -

Gewerberaum: Klauseln zur Instandhaltung und Verwaltungskosten und § 307 BGB

Die Parteien sind Vermieter und Mieter von Büroräumen. Mit seiner Klage fordert der Kläger als Mieter Betriebskostenzahlungen vom Beklagten zurück, die er nach seiner Ansicht zu Unrecht entrichtet habe. Streitig sind dabei die abgerechneten Positionen Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Bei den Instandhaltungskosten war im Formularvertrag vorgesehen, dass der Mieter an Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bis zu € 1,50/m²/Monat zu zahlen habe. Weiterhin war im Mietvertrag vorgesehen, dass die Kosten für die Betreuung/Verwaltung des Einkaufszentrums auf die Mieter umgelegt werden können.

Das Landgericht gab der Klage statt. Die Formularklauseln würden den Kläger benachteiligen und gegen § 307 Abs. 1 und 2 BGB verstoßen.

Zur Instandhaltungs- und Instandsetzungsklausel führte das Landgericht aus, dass diese grundsätzlich in einem Gewerberaummietvertrag zulässig wären. Allerdings müssten sie inhaltlich beschränkt sein. Zum einem beträfe dies die Beschränkung auf einen dem gebrauch oder jedenfalls der Risikosphäre des Mieters zuortenbare Bereiche. Wenn dem Mieter wie hier (auch)  nicht beherrschbare Risiken und damit verbundene Kosten zugewiesen würden, wäre jedenfalls eine Beschränkung der Höhe nach notwendig. Diese Höhe nimmt das Landgericht mit 10% der Jahresmiete an. Dies sei erforderlich, damit der Mieter kalkulieren könne, was auch im Rahmen des § 307 BGB zu berücksichtigen sei. Vorliegend ginge die formularmäßige Beschränkung von € 1,50/m²/Monat über die zehn Prozent hinaus, weshalb die Klausel nach § 307 BGB unwirksam sei und ein Kostenerstattungsanspruch  nicht besteht.

Auch erkannte das Landgericht an, dass in Gewerberaummietverträgen grundsätzlich Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Allerdings entspräche hier die Klausel nicht dem Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Intransparenz ergäbe sich daraus, dass nicht ersichtlich sei, worin der Unterschied zwischen Verwaltung und Betreuung liegen soll, weshalb nicht ersichtlich sei, welche Leistungen und welche Kosten von den Begriffen umfasst würden.

LG Essen, Urteil vom 24.11.2015  - 8 O 82/15 -

Betriebskostenabrechnung: Zulässigkeit der Angabe der Gesamtkosten ohne Aufschlüsselung

Immer mehr Hürden hat die Rechtsprechung in den letzten Jahren für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechung aufgestellt. Entspricht die Abrechnung nicht diesen Vorgaben, ist sie bereits formal fehlerhaft mit der Folge, dass daraus nicht nur kein Anspruch hergeleitet werden kann, sondern auch eine Berichtigung außerhalb der Jahresfrist des § 536 Abs. 3 BGB nicht mehr möglich ist.

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Nach der Entscheidung des BGH vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06 – musste der Vermieter die Gesamtkosten der einzelnen Kostenarten auch insoweit mitteilen, als sie nicht umlagefähig sind; im Rahmen der Abrechnung musste er darlegen, inwieweit die Gesamtkosten umlagefähig sind und diese dann entsprechend dem einschlägigen Umlageschlüssel umlegen. Begründet wurde dies damit, dem einzelnen Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt würden, da auch dies Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten habe.

Diese noch in der Entscheidung vom 12.10.2013 – VIII ZR 32/13 – vom BGH bestätigte Rechtsprechung änderte er nunmehr mit Urteil vom 20.02.2016 – VIII ZR 93/15 -. In dieser neuen Entscheidung wies der Senat darauf hin, dass er mehrfach betont habe, dass an die Abrechnungen der Betriebskosten nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden dürfen. Zu einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehöre danach nicht, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus kalenderübergreifenden Abrechnungen die auf das abzurechende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt. Der Mieter könne ohnehin aus der Abrechnung nicht alle Rechenschritte ablesen, die für die Erstellung erforderlich waren, weshalb stets die Angabe der Gesamtkosten einer Kostenposition  ausreichend wäre. Vor diesem Hintergrund hält es der Senat auch nicht für erforderlich, für „bereinigte“ Kosten eine Aufteilung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten einer Kostenposition in die Abrechnung aufzunehmen, weshalb es ausreichend sei, wenn für die entsprechenden Kostenpositionen nur die Gesamtkosten benannt werden, die umgelegt werden.

BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 -

Mietrecht: Konkludente Änderung der Betriebkosten

Sieht der Mietvertrag bestimmte Betriebskosten nicht als Nebenkosten vor, können sie an sich auch vom Vermieter nicht abgerechnet werden. Grundsätzlich kann also der Mieter mit solchen Kosten nicht belastet werden. Allerdings können die Mietvertragsparteien eine Änderung, auch zu Lasten des Mieters, vereinbaren. Eine derartige Vereinbarung liegt schon dann vor, wenn der Vermieter schriftlich oder auch nur mündlich eine Änderung der Abrechnung und Aufnahme weiterer bestimmter Betriebskosten ankündigt und im Nachgang eine entsprechende Betriebskostenabrechnung mit den weiteren Positionen überlässt. Damit, so der BGH, würde dem Mieter bewusst, dass der Vermieter ein Angebot zur Abänderung des Mietvertrages unterbreitet. Ein solches Angebot würde durch Zahlung der darauf beruhenden Abrechnung  resp. der darauf angepassten erhöhten Vorauszahlungen angenommen. 

BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 36/14 -