Immer mehr Hürden hat die
Rechtsprechung in den letzten Jahren für eine ordnungsgemäße
Betriebskostenabrechung aufgestellt. Entspricht die Abrechnung nicht diesen
Vorgaben, ist sie bereits formal fehlerhaft mit der Folge, dass daraus nicht
nur kein Anspruch hergeleitet werden kann, sondern auch eine Berichtigung außerhalb
der Jahresfrist des § 536 Abs. 3 BGB nicht mehr möglich ist.
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Nach der Entscheidung des BGH vom
14.02.2007 – VIII ZR 1/06 – musste der Vermieter die Gesamtkosten der einzelnen
Kostenarten auch insoweit mitteilen, als sie nicht umlagefähig sind; im Rahmen
der Abrechnung musste er darlegen, inwieweit die Gesamtkosten umlagefähig sind
und diese dann entsprechend dem einschlägigen Umlageschlüssel umlegen. Begründet
wurde dies damit, dem einzelnen Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in
welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt würden, da auch dies
Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten habe.
Diese noch in der Entscheidung
vom 12.10.2013 – VIII ZR 32/13 – vom BGH bestätigte Rechtsprechung änderte er
nunmehr mit Urteil vom 20.02.2016 – VIII ZR 93/15 -. In dieser neuen
Entscheidung wies der Senat darauf hin, dass er mehrfach betont habe, dass an
die Abrechnungen der Betriebskosten nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden
dürfen. Zu einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehöre danach
nicht, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus
kalenderübergreifenden Abrechnungen die auf das abzurechende Kalenderjahr entfallenden
Betriebskosten ermittelt. Der Mieter könne ohnehin aus der Abrechnung nicht
alle Rechenschritte ablesen, die für die Erstellung erforderlich waren, weshalb
stets die Angabe der Gesamtkosten einer Kostenposition ausreichend wäre. Vor diesem Hintergrund hält
es der Senat auch nicht für erforderlich, für „bereinigte“ Kosten eine Aufteilung
der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten einer Kostenposition in die
Abrechnung aufzunehmen, weshalb es ausreichend sei, wenn für die entsprechenden
Kostenpositionen nur die Gesamtkosten benannt werden, die umgelegt werden.
BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 -
