Im Mietvertrag war ausgeführt,
dass der Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten dem Verhältnis der Wohn- und
Nutzflächen entspräche. Die Voreigentümerin hatte für das als Geschäfts- und
Wohnhaus vermiete Objekt jeweils 70% der Grundsteuer auf die Gewerbeeinheiten
umgelegt und lediglich 30% auf die Wohneinheiten; ermittelt hatte sie dies aus
der Anlage zum Einheitswertbescheid („Berechnungsbogen“). Nach Eigentumswechsel
hatte die Beklagte diese Aufteilung nicht mehr vorgenommen sondern die Grundsteuer
entsprechend den Wohn- und Nutzflächen auf alle Mieter umgelegt. Gegen diesen
Aufteilungsmaßstab wandte sich die Klägerin, die die Ansicht vertrat, der
Aufteilungsmaßstab der Voreigentümerin müsse beibehalten werden und begehrte
mit ihrer Klage einen danach nach ihrer Ansicht von der beklagten in der
Nebenkostenabrechnung 2013 geltend gemachten Betrag von der Beklagten. Die Klage blieb erfolglos.
Der BGH vertrat die Ansicht, dass
ein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten hinsichtlich der
Grundsteuer nicht erforderlich sei.
Die Regelung im Mietvertrag sei
eindeutig. Der Umstand alleine, dass die Voreigentümerin hier abweichend
abgerechnet habe, führe nicht zu der Annahme, dass die Vertragsparteien die
Klausel entsprechend der Vorstellung der Klägerin verstanden wissen wollten.
Auch § 556a Abs. 1 S. 2 BGB greife nicht zu Gunsten
der Klägerin. Danach seien nur Betriebskosten, die durch Verbrauch oder durch
einer erfassten Verursachung durch einen Mieter abhängen, nach einer diesen
Umständen Rechnungen tragenden Umlegung abzurechnen. Eine erfasste
unterschiedliche Verursachung scheide allerdings bei der Grundsteuer aus, da
diese auf einer einheitlichen Festsetzung der Gemeinde beruhe und von einem Verhalten
des Mieters unabhängig sei. Zudem ergäbe sich aus dieser Norm kein Anspruch auf
einen Vorwegabzug der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Betriebskosten
(BGH, Urteile vom 08.03.2006 – VIII ZR 68/95 – und vom 25.10.2006 – VIII ZR
251/95 -).
Auch aus Billigkeitsgründen (§§
315, 316 BGB) könne der Mieter keinen Vorwegabzug bei der Grundsteuer
verlangen. Danach sei erforderlich, dass
- wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trage - durch die gewerbliche Nutzung erhebliche
Mehrkosten je Quadratmeter entstünden. Es handele sich bei der Grundsteuer um
eine ertragsunabhängige Objektsteuer; sie würde auf Basis des Einheitswertbescheides
und dem Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem von der Gemeinde beschlossenen
Hebesatz multipliziert. Zwar würde bei
gemischt genutzten Gebäuden der Einheitswert gem. §§ 36ff BewG nach dem
Ertragswertverfahren ermittelt, allerdings in der Regel bei einem
Eigentümerwechsel nicht aktualisiert (sondern würde gegen den neuen Eigentümer
fortgelten, § 182 Abs. 2 AO. Die Feststellung erfolge in der Regel auch zu
einem Wertverhältnis in einem weit zurückliegendem Zeitpunkt, weshalb es in der
Regel an einem Zusammenhang zwischen der Wertfestsetzung und der konkreten
Nutzung und Ertragssituation ermangele. Damit würde es auch an der maßgeblichen
Voraussetzung für einen Vorwegabzug fehlen.
BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 79/16 -
