Im Rahmen einer vom Landgericht
zugelassenen Revision musste sich der BGH u.a. mit der Frage der
Ordnungsgemäßheit von zwei Betriebskostenabrechnungen auseinandersetzen. Da das
klageabweisende Urteil des Landgerichts erhebliche formelle Fehler aufwies,
erfolgte eine Aufhebung und Zurückverweisung, wohl der Senat allerdings die
Gelegenheit nutzte, dem Landgericht einige Hinweise zu erteilen, wohl erkennend,
dass dieses hier fehlerhaft bei der rechtlichen Beurteilung vorgegangen sein könnte:
Die formelle Ordnungsgemäßheit
einer Betriebskostenabrechnung würde sich an den nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB
entwickelten Kriterien orientieren, die das Landgericht außer Acht gelassen habe.
Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die an eine solche Abrechnung zu
stellenden Anforderungen nicht überspannt werden dürften.
Die ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
stelle sich als eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben dar,
ohne dass zu hohe Anforderungen gestellt werden dürften. Entscheidend sei
alleine, ob sie dem Mieter die Möglichkeit eröffne, die einzelnen Kostenpositionen
zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil daran gedanklich und
rechnerisch nachzuprüfen. Grundsätzlich seien daher mangels anderweitiger
Abreden für ein Mehrfamilienhaus anzugeben:
-
Zusammenstellung der Gesamtkosten
-
Angabe (und erforderlichenfalls Erläuterung) des
Verteilungsschlüssels
-
Berechnung des auf den Mieter entfallenden
Anteils
-
Abzug von geleisteten Vorauszahlungen
Dem seien die hier
streitgegenständlichen Abrechnungen gerecht geworden. Es sei notwendig aber
auch ausreichend, dass der Mieter die ihn treffenden Kosten bereits aus der
Abrechnung ersehen und überprüfen könne und eine Einsichtnahme in belege nur
noch der Kontrolle und Beseitigung von Zweifeln dienen würde.
Die Nachvollziehbarkeit für den
Mieter sei hier auch nicht deswegen gestört gewesen, da der Mieter die auf der
3. Seite aufgeführten und ihn treffenden Kostenanteile nur habe nachvollziehen
können, wenn er die auf den zwei vorherigen Seiten enthaltenen Angaben
gedanklich zusammenführe. Denn der Zusammenhang würde sich auch einen Laien ohne
weiteres erschließen: Auf der ersten Seite wären 15 genau bezeichnete
Kostenpositionen aufgelistet, auf der zweiten Seite dann diese unter gleicher Bezifferung
auf vier verschiedene Umlagearten (Nutzfläche, Einheiten, Techem, Wasser)
aufgeschlüsselt worden. Auf der dritten Seite schließlich wären aus den
Gliederungspunkten der zweiten Seite die Umlagearten tatsächlich mit den auf
den Mieter entfallenden Beträgen benannt. Unschädlich sei, dass die auf den
Mieter entfallenden Anteile bei der gewählten Abrechnungsweise die auf den Mieter entfallenden Kosten nur
zusammengefasst nach dem jeweiligen Umlageschlüssel und nicht für alle 15
Kostenpositionen getrennt aufgeführt wären.
Im Übirgen würde sich ein
formeller Mangel auch nicht dadurch ergeben, dass bei der Treppenhausreinigung
nicht der Umlageschlüssel Wohn- und Nutzfläche sondern Laden bzw. Wohneinheiten
verwandt wurde, ebenso wie es unschädlich sei, dass in der Abrechnung 2013 bei
wasser- und Kanalkosten zwei unterschiedliche Beträge benannt worden seien, von
denen nur der höhere Betrag umgelegt worden sei. Für die entscheidende formelle
Ordnungsgemäßheit sei es lediglich erforderlich, dass der Mieter wisse, welcher
Abrechnungsmaßstab oder Betrag in Ansatz gebracht wurde; die Richtigkeit der
gewählten Bemessungsgrundlage bzw. des ausgewiesenen und zugrunde gelegten Betrages
ist keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit, sondern der davon unabhängigen
Frage der inhaltlichen Ordnungsgemäßheit (die aber nichts mehr mit der Frist
zur Vorlegung der formal ordnungsgemäßen Abrechnung binnen Jahresfrist gemäß § 556
Abs. 3 BGB zu tun hat).
BGH, Urteil vom 19.07.2017 - VIII ZR 3/17 -
