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Mittwoch, 15. April 2020

Betriebskostenabrechnung: Anforderungen an Verteilungsmaßstab Fläche bei gemischter Nutzung


Amts- und Landgericht hatten die Klage der Vermieterin auf Zahlungen aus Betriebskostenabrechnungen 2014 und 2015 sowie Heizkostenabrechnung 2015  mit der Begründung der fehlenden Nachvollziehbarkeit durch die Mieter abgewiesen; so seien u.a. die Gewerbe- und Wohneinheiten getrennt abgerechnet worden, ohne dass die Zusammensetzung der Flächen erläutert sei. Die (zugelassene) Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung des Verfahrens an das Landgericht.

Eine Betriebskostenabrechnung entspräche den formellen Anforderungen, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspräche. Es müsse sich also um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben handeln. Dies erfordere bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben: a) Zusammenstellung der Gesamtkosten, b) Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen. Der Verteilungsmaßstab (Umlagenschlüssel) müsse nur dann erläutert werden, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei (BGH, Urteil vom 11.08.2020 - VII ZR 45/10 -). Dem würde die klägerische Abrechnung entgegen der Auffassung der Vorinstanzen entsprechen.

Die Betriebskosten seien, unterteilt nach Betriebskostenart, in der ersten Spalte der Abrechnung als Gesamtkosten benannt. Soweit bei der weiteren Abrechnung nicht der gesamte Betrag umgelegt wurde, habe die Klägerin dies in Anlagen erläutert, wobei auf sich beruhen könne, ob diese Erläuterungen in Ansehung neuerer Entscheidungen des BGH (Urteil vom 20.01.206 - VIII ZR 93/15 -) überhaupt erforderlich seien. Der angewandte Umlagenschlüssel nach dem Flächenmaß erfolgte dergestalt, dass die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung der Mieter angegeben worden seien, was sich den Abrechnungen ohne weiteres entnehmen ließe. Daraus ergäbe sich die Berechnung des Anteils der Beklagten und auch die Vorauszahlungen seien in Abzug gebracht worden.

Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts habe der Umlagenschlüssel nicht weiter erläutert werden müssen, da der Verteilungsmaßstab Fläche aus sich heraus verständlich sei. Der Umstand, dass klägerseits verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt worden seien, ändere daran nichts: Bei einigen Positionen sei die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage erfasst, während bei anderen kleiner Abrechnungskreise (so einzelne Gebäude) gebildet wurden. Auch das genüge den formellen Voraussetzungen. Es sei keine Angabe erforderlich, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen / Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschafts-/Abrechnungseinheit zusammensetze (BGH, Beschluss vom 14.02.2012 - VIII ZR 207/11 -).

Der Einwand, die Klägerin sie von einem vereinbarten Umlagenschlüssel abgewichen, würde die materielle Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung betreffen, wobei auch hier nicht ersichtlich sei, dass ein vom Flächenmaßstab abweichender Umlagenschlüssel vereinbart worden wäre oder die Bildung von Wirtschaftseinheiten ausgeschlossen hätte. Auch soweit das Berufungsgericht Widersprüche bei den angesetzten Gesamtflächen zu den Positionen Hausstrom, Aufzug und Hausreinigung angenommen habe, würde dies nicht die formelle Ordnungsgemäßheit tangieren können.

Auch der Einwand nicht nachvollziehbarer Erläuterungen zu den Betriebskosten würde bereits deshalb nicht greifen, da es einer Erläuterung nicht bedürfe. Auch die Berufung darauf, dass einzelne Kostenarten (Müll, Hausreinigung) doppelt benannt seien und auf unterschiedliche Gesamtflächen verteilt worden seien, würde allenfalls einen materiellen, aber keinen formellen Fehler darstellen (unabhängig davon, dass dies von der Klägerin sogar in den Anlagen  erläutert worden sei und dort auch ausgeführt worden sei, dass bei der Müllentsorgung die besonders hohen Kosten der Gewerbetriebe vorab abgezogen worden seien).

Anmerkung: Der BGH hat klar die strikte Trennung von formeller und materieller Richtigkeit gezogen. Während die formelle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung zur Abweisung der Klage führt und ggf. bei zwischenzeitlichen Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB für Wohnraum) eine Nachforderung ausgeschlossen ist, ist bei materieller Unwirksamkeit einzelner Positionen die Abrechnung im Übrigen gleichwohl noch wirksam und kann eine Neuberechnung durch entsprechende Berichtigung vorgenommen werden.  

BGH, Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18 -