Mittwoch, 25. November 2015

Betriebskostenabrechnung: Fall des Anspruchs auf Rückforderung der Vorauszahlungen nach Ablauf der Jahresfrist

Bild: pixabay
Die Kläger hatten von dem beklagten eine Wohnung angemietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Oktober 2014 begehrten sie die Überlassung der Abrechnung der Betriebskosten für 2013. Nachdem die Abrechnung bis zum 31.12.2014 nicht überlassen wurde, erhoben sie Klage auf Rückzahlung der Vorauszahlungen, die sie in 2013 auf die Betriebskosten geleistet hatten. Nunmehr überließ der Beklagte die Abrechnung und die Kläger erklärten die Hauptsache für erledigt. Der Beklagte schloss sich der Erledigungserklärung an. Das Amtsgericht erlegte die Kosten dem beklagten auf. Gegen diese Kostenentscheidung nach § 91a ZPO legte der beklagte Beschwerde ein, die vom Landgericht zurückgewiesen wurde.

Das Landgericht wies darauf hin, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn nicht über die Betriebskosten fristgerecht gem. § 556 Abs. 3 BGB abgerechnet wird, wie geschehen Zahlungsklage erheben kann. Das Landgericht wies auch darauf hin, dass die Abrechnung binnen der Frist dem Mieter zugehen muss, wobei der Vermieter für den erfolgten Zugang darlegungs- und beweisbelastet ist. Da diese Frist vom Beklagten nicht eingehalten wurde und er verspätet, mit der Klageerwiderung die Abrechnung erstmals überließ, hatte er die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.


LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 20.11.2015 – 2-11 T 138/15 -
Aus den Gründen:

Die sofortige Beschwerde des Beklagten vom 28.10.2015 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main - Außen­ stelle Höchst - vom 09.10.2015 (Az.: 385 C 962/15 (70)) wird zurückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tra­ gen.
Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis zu 1.000,00 EUR festgesetzt. 

Gründe


1.

Mit Beschluss vom 09.10.2015 hat das Amtsgericht Frankfurt am Main - Außenstel­le Höchst - (Az.: 385 C 962/15 (70)) die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten gemäß § 91a ZPO auferlegt. Am 29 .10.2015 hat der Beklagte dagegen sofortige Beschwerde eingelegt. Dieser hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 09.11.2015 nicht abgeholfen und die Sacher hierher zur Entscheidung vorgelegt.

Die Kläger hatten von dem Beklagten eine Wohnung in der Gotenstraße X in Frank­furt am Maingemietet. Das Mietverhältnis endete zum 14.10.2014. Auf dem Rückgabeprotokoll wurde die neue Anschrift der Kläger vermerkt (K3, 81. 36). Mit Schrei­ben vom 20.03.2015 forderten sie den Beklagten u.a. auf, die Betriebskosten für das Jahr 2013 bis zum 27.03.2015 abzurechnen (K2, 81. 16 f). Nachdem keine Re­aktion erfolgt war, haben sie Klage gegen ihn auf Rückzahlung der für 2013 er­ brachten Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1.440,00 EUR zzgl. Zinsen erhoben.

Mit der Klageerwiderung hat der Beklagte die Betriebskostenabrechnung für Jahr 2013 vorgelegt , die auf den 15.12.2014 datiert ist und mit einem Guthaben der Kläger von 444 ,98 EUR endet (Anlage 1, 81.25). Nachdem er diesen Guthabenbetrag samt Zinsen an die Kläger ausgekehrt  hatte, haben  beide  Parteien den  Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt - die Erklärung des Beklag­  ten vom  10.10.2015 (81.45)  ist entsprechend auszulegen.

2.

Die sofortige Beschwerde des Beklagten  vom  28.10.2015  gegen  den  Beschluss  des Amtsgerichts  Frankfurt  am  Main vom  09.10.2015  (Az.:  385  C 962/15  (70)) ist gemäß §§   91a Abs.2  567 Abs.1, 569 ZPO zulässig, vor allem  frist- und formgemäß erhoben.

In der Sache führt  die sofortige  Beschwerde jedoch  nicht zum  Erfolg.

Das Amtsgericht hat gemäß § 91a Abs.1 ZPO über die Kosten unter Berücksichti­gung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zutreffend entschieden.

Gemäß § 556 Abs .3 S.1 und 2 BGB war der Beklagte verpflichtet, über die Voraus­zahlungen für Betriebskosten betreffend das Jahr 2013 bis spätestens zum 31.12. 2014 abzurechnen und die Abrechnung den Klägern binnen dieser Frist „mitzutei­len". Dem war er nicht nachgekommen. Entscheidend kommt es auf den Zeitpunkt des Zugangs der Abrechnung bei dem Mieter an und nicht auf das Datum auf der Abrechnung . Der Beklagte hat nicht vorgetragen , wann welcher Bote die Abrech­nung den Klägern überbracht haben soll - schon gar nicht hat er einen Zugang un­ ter der neuen Anschrift der Kläger behauptet.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind  die Kläger im vorliegenden Fall, weil das Mietverhältnis bereits vor Ablauf der Abrech­nungsfrist beendet war, nicht auf den langwierigen Weg einer  Klage  auf  Abrech­nung zu verweisen , sondern haben einen Anspruch auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen. Damit ist ihre Klage bis zum Zugang der Klageerwiderung samt Ab­rechnung „zurzeit begründet" gewesen (s. dazu Schmidt-Futterer , Kommentar zum Mietrecht, München  2015,  12.Aufl.,  Rn.286 f, mwN).

Die Nebenentscheidungen  folgen  aus § 97 Abs.1 ZPO, § 47  GKG.



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