Amts- und Landgericht hatten die
Klage der Vermieterin auf Zahlungen aus Betriebskostenabrechnungen 2014 und
2015 sowie Heizkostenabrechnung 2015 mit
der Begründung der fehlenden Nachvollziehbarkeit durch die Mieter abgewiesen;
so seien u.a. die Gewerbe- und Wohneinheiten getrennt abgerechnet worden, ohne
dass die Zusammensetzung der Flächen erläutert sei. Die (zugelassene) Revision
führte zur Aufhebung und Zurückverweisung des Verfahrens an das Landgericht.
Eine Betriebskostenabrechnung
entspräche den formellen Anforderungen, wenn sie den Anforderungen des § 259
BGB entspräche. Es müsse sich also um eine geordnete Zusammenstellung der
Einnahmen und Ausgaben handeln. Dies erfordere bei Gebäuden mit mehreren
Wohneinheiten folgende Mindestangaben: a) Zusammenstellung der Gesamtkosten, b)
Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen. Der
Verteilungsmaßstab (Umlagenschlüssel) müsse nur dann erläutert werden, wenn
dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei (BGH, Urteil vom
11.08.2020 - VII ZR 45/10 -). Dem würde die klägerische Abrechnung entgegen der
Auffassung der Vorinstanzen entsprechen.
Die Betriebskosten seien,
unterteilt nach Betriebskostenart, in der ersten Spalte der Abrechnung als Gesamtkosten benannt. Soweit bei der weiteren Abrechnung nicht der gesamte Betrag umgelegt wurde, habe die Klägerin dies in Anlagen erläutert, wobei auf
sich beruhen könne, ob diese Erläuterungen in Ansehung neuerer Entscheidungen
des BGH (Urteil vom 20.01.206 - VIII ZR 93/15 -) überhaupt erforderlich seien.
Der angewandte Umlagenschlüssel nach dem Flächenmaß erfolgte dergestalt, dass
die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung der Mieter angegeben worden
seien, was sich den Abrechnungen ohne weiteres entnehmen ließe. Daraus ergäbe
sich die Berechnung des Anteils der Beklagten und auch die Vorauszahlungen
seien in Abzug gebracht worden.
Entgegen der Annahme des
Berufungsgerichts habe der Umlagenschlüssel nicht weiter erläutert werden
müssen, da der Verteilungsmaßstab Fläche aus sich heraus verständlich sei. Der
Umstand, dass klägerseits verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt worden
seien, ändere daran nichts: Bei einigen Positionen sei die Gesamtfläche der
mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage erfasst, während bei anderen kleiner
Abrechnungskreise (so einzelne Gebäude) gebildet wurden. Auch das genüge den
formellen Voraussetzungen. Es sei keine Angabe erforderlich, aus welchen einzelnen
Gebäudeteilen / Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte
Wirtschafts-/Abrechnungseinheit zusammensetze (BGH, Beschluss vom 14.02.2012 -
VIII ZR 207/11 -).
Der Einwand, die Klägerin sie von
einem vereinbarten Umlagenschlüssel abgewichen, würde die materielle
Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung betreffen, wobei
auch hier nicht ersichtlich sei, dass ein vom Flächenmaßstab abweichender Umlagenschlüssel
vereinbart worden wäre oder die Bildung von Wirtschaftseinheiten ausgeschlossen
hätte. Auch soweit das Berufungsgericht Widersprüche bei den angesetzten Gesamtflächen
zu den Positionen Hausstrom, Aufzug und Hausreinigung angenommen habe, würde
dies nicht die formelle Ordnungsgemäßheit tangieren können.
Auch der Einwand nicht nachvollziehbarer
Erläuterungen zu den Betriebskosten würde bereits deshalb nicht greifen, da es
einer Erläuterung nicht bedürfe. Auch die Berufung darauf, dass einzelne
Kostenarten (Müll, Hausreinigung) doppelt benannt seien und auf unterschiedliche
Gesamtflächen verteilt worden seien, würde allenfalls einen materiellen, aber
keinen formellen Fehler darstellen (unabhängig davon, dass dies von der
Klägerin sogar in den Anlagen erläutert
worden sei und dort auch ausgeführt worden sei, dass bei der Müllentsorgung die
besonders hohen Kosten der Gewerbetriebe vorab abgezogen worden seien).
Anmerkung: Der BGH hat klar die strikte Trennung von
formeller und materieller Richtigkeit gezogen. Während die formelle
Fehlerhaftigkeit der Abrechnung zur Abweisung der Klage führt und ggf. bei zwischenzeitlichen
Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB für Wohnraum) eine Nachforderung
ausgeschlossen ist, ist bei materieller Unwirksamkeit einzelner Positionen die
Abrechnung im Übrigen gleichwohl noch wirksam und kann eine Neuberechnung durch
entsprechende Berichtigung vorgenommen werden.
BGH, Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18 -
