Die Klägerin als Vermieterin von
Wohnraum rechnete wie in den Jahren zuvor gegenüber den Beklagten als Mietern
die Betriebskosten ab und machte dort u.a. eine Position „Notdienstpauschale“
geltend. Die Klägerin war zum einen der Annahme, die Beklagten könnten deshalb
keine Einwendungen erheben, da sie diese im Vorjahr akzeptiert hätten, zum
Anderen, dass es sich um umlagefähige Betriebskosten nach der (vereinbarten) II.
BV handele. Beiden Argumenten folgte das Amtsgericht (zutreffend) nicht.
Der BGH brachte zum Ausdruck, dass
einer Abrechnung binnen einer Jahresfrist nach Vorlage zu widersprechen ist, wozu
auch gehöre, dass eine Position gar nicht abrechenbar wäre, § 566 Abs. 3 S. 5
BGB (Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 -). Das Unterlassen würde aber eine
Geltendmachung im nachfolgenden Jahr nicht hindern können.
Die „Notdienstpauschale“ sei auch
nicht umlegungsfähig. Es würde sich hier nicht um allgemeine Betriebskosten
iSv. § 27 II. BV (und damit letztlich auch nicht um Betriebskosten nach § 2
BetrKV) handeln. Bezeichnend für Betriebskosten sei, dass es sich um laufende
Aufwendungen des Eigentümers im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs handeln
würde. Darunter könne die Notdienstpauschale nicht subsumiert werden, bei der
es sich um Kosten handele, die dafür anfallen würden, dass auch außerhalb der
normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen pp. eine Person erreichbar ist. Es
handele sich also nicht um Gebrauchskosten, sondern um bereitschaftskosten. So
sei die Notdienstpauschale beispielsweise nicht mit den Kosten für die Kontrolle
der rettungs- und Fluchtwege vergleichbar, da sie nicht ein Tätigwerden betreffen
würde. Es handele sich vielmehr um Verwaltungskosten, die (unabhängig davon, ob
ein Hausmeister beschäftigt wird oder nicht) generell nicht umlegungsfähig
seien. Verwaltungskosten seien nach § 26 Abs. 1 II. BV (vgl. auch § 1 Abs. 2
Nr. 1 BetrKV) die (im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen) nicht umlegbaren
Kosten der Aufsicht, Entgegennahme von Schadensmeldungen, Veranlassung von
Reparaturmaßnahmen.
Anmerkung: Die Entscheidung gilt für die Wohnraummiete.
Anderes ist grundsätzlich im Rahmen der Geschäftsraummiete möglich, wenn die
Parteien eine Vereinbarung diesbezüglich treffen sollte.
AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 21.02.2018 - 215 C 311/17 -
