Übertragung (ausschließlich) von Miteigentumsanteilen und Auswirkung auf Grundpfandrechte

Die Beteiligten waren im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch eingetragene Wohnungs- und Teileigentümer. U.a. war in Blatt 82 (lastenfrei in Abt. III) des Grundbuchs ein Sonder-/Teileigentum vermerkt, über den sich die Beteiligten mit  notarieller Urkunde einigten,  dass dieses in Gemeinschaftseigentum überführt wird und die darauf entfallenden Miteigentumsanteile auf andere Grundbücher gleichmäßig aufgeteilt übertragen werden sollen. Der Antrag, die Eigentumsumschreibung in die Grundbücher einzutragen und das Teileigentumsgrundbuch Blatt 82 zu schließen, wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen, nachdem die Beteiligten nach einer Zwischenverfügung lediglich die Unbedenklichkeitsbescheinigungen vorlegten, nicht aber eine Nachverpfändung der in den Grundbüchern der aufnehmenden Eigentümer eingetragen Grundpfandrechte vornahmen und sich auch nicht insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwarfen.

Die Beschwerde zum Oberlandesgericht war erfolgreich. Nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung seien Eintragungshindernisse nicht mehr gegeben.  Einer vom Grundbuchamt als notwendig angesehenen Nachverpfändung bedürfe es nicht.

Es handele sich hier um eine Übertragung von Miteigentumsanteilen ohne Übertragung von Sondereigentum. Dies sei grundsätzlich zulässig (wurde auch hier vom Grundbuchamt nicht in Zweifel gezogen). Streitig sei allerdings, ob sich die Belastungen auf in Abt. III der Grundbücher, in dem die Übernahme des Miteigentumsanteil vermerkt wird, auch auf den übernommenen Miteigentumsanteil erstreckt. Der BGH sähe die Änderung der mit einem bestimmten Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteile als eine Inhaltsänderung iSv. § 877 BGB an (BGH, Urteil vom 18.06.1986 - V ZR 156/75 -). Das würde dazu führen, dass die auf dem bisherigen Miteigentumsanteil lastenden Grundpfandrechte sich auch auf den inhaltlich geänderten Miteigentumsanteil erstrecken würden.  Da zudem die Erstreckung für den Grundpfandrechtsgläubiger rechtlich vorteilhaft sei, bedürfe es dazu auch nicht seiner Zustimmung. Ebenso würde damit eine erneute Unterwerfungserklärung (§ 800 ZPO) nicht erforderlich sein.

OLG Hamm, Beschluss vom 29.11.2022 - 15 W 271/22 -

Aus den Gründen:

Tenor

Der Beschluss vom 05.04.2022 wird abgeändert.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die im Schriftsatz vom 30.08.2021 beantragten Eintragungen / Handlungen vorzunehmen.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) bis 11) sind die Wohnungs- und Teileigentümer der Eigentumsanlage Y-Straße XX in Z, deren Wohnungs- und Teileigentum in den im Rubrum angegebenen Grundbüchern eingetragen ist.

Die Beteiligte zu 2) ist im Teileigentumsgrundbuch von Z Blatt XXX82 noch unter ihrer vormaligen Firma X KG mit einem Miteigentumsanteil von 12,86 / 1.000 an dem Grundstück eingetragen. Eintragungen in Abteilung III dieses Grundbuchs sind nicht vorhanden.

In der notariellen Urkunde vom 23.06.2021 (UR-Nr.XX7/2021 des Notars V in Z) haben sich die Beteiligten zu 1) bis 11) darauf geeinigt, dass das für die Beteiligte zu 2) eingetragene Sondereigentum Gemeinschaftseigentum wird und der ihr zustehende Miteigentumsanteil von 12,86 / 1.000 anteilig auf die in den Grundbüchern von Z Blatt XXX72, XXX73, XXX74, XXX75, XXX76 und XXX77 eingetragenen Wohnungseigentümer übertragen wird.

Die Beteiligten haben beantragt, die Eigentumsübertragung in den Grundbüchern einzutragen und das Teileigentumsgrundbuch Blatt XXX82 zu schließen.

Mit Zwischenverfügung vom 06.09.2021 hat das Grundbuchamt die Auffassung vertreten, dass der Vollziehung des Antrags die folgenden Eintragungshindernisse entgegenstehen: Erstens sei für die übertragenen Miteigentumsanteile eine Nachverpfändung der in den Grundbüchern von Z Blatt XXX72, XXX73, XXX76 und XXX77 eingetragenen Grundpfandrechte erforderlich. Zweitens müssten sich die betroffenen Wohnungseigentümer auch insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen (§ 800 ZPO). Drittens seien Unbedenklichkeitsbescheinigungen nachzureichen.

Die Beteiligten haben lediglich die geforderten Unbedenklichkeitsbescheinigungen nachgereicht. Trotz gewährter Fristverlängerungen haben sie die weiteren vom Grundbuchamt angenommenen Eintragungshindernisse nicht beseitigt.

Mit Beschluss vom 05.04.2022 hat das Grundbuchamt den Antrag aus dem Schriftsatz vom 30.08.2021 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Beteiligten vom 24.08.2022, mit der sie geltend machen, dass eine Nachverpfändung und Vollstreckungsunterwerfung nicht erforderlich seien. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 01.09.2022 nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die zulässige Beschwerde ist auch in der Sache begründet und führt zu der aus dem Rubrum ersichtlichen Anweisung an das Grundbuchamt.

Der vom Grundbuchamt für erforderlich gehaltenen Nachverpfändung und Vollstreckungsunterwerfung bedarf es nicht. Weitere Eintragungshindernisse sind nicht gegeben.

Die Übertragung von Miteigentumsanteilen ohne gleichzeitige Übertragung von Sondereigentum innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach allgemeiner Ansicht zulässig (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage, Rn.2971 m.w.N.).

In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob sich die Belastungen des gewinnenden Wohnungseigentums kraft Gesetzes auf den übernommenen Miteigentumsanteil erstrecken (LG Wiesbaden, Beschluss vom 8.01.2004 - 4 T 652/03 - Rechtspfleger 2004, 350; Staudinger/C. Heinze, BGB, Neubearbeitung 2018, § 877 Rn.64; BeckOGK/M. Müller, WEG, § 2 Rn. 363; Bärmann/Armbrüster, WEG, 14. Auflage, § 2 Rn. 90; Streuer, Rechtspfleger 1992, 181, 183; DNotI-Report 2015, 49) oder ob insoweit eine Nachverpfändung erforderlich ist (BayObLG, Beschluss vom 26.09.1958 - 2 Z 104/58 - Rechtspfleger 1959, 277; Senat, Beschluss vom 11.06. 1986 - 15 W 452/85 - NJW-RR 1986, 1275; Demharter, GBO, 32. Auflage, Anh. zu § 3 Rn. 89; Schöner/Stöber, a.a.O.). In späteren Entscheidungen haben das Bayerische Oberste Landesgericht (Beschluss vom 16.04.1993 - 2 Z BR 34/93 - NJW-RR 1993, 1043) und der Senat (Beschluss vom 28.05.1998 - 15 W 411/97 - FGPrax 1998, 206) die Notwendigkeit einer rechtsgeschäftlichen Nachverpfändung offen gelassen.

Der Senat schließt sich nunmehr der Auffassung an, dass eine Erstreckung der Belastungen des gewinnenden Wohnungseigentums auf den übernommenen Miteigentumsanteil kraft Gesetzes stattfindet. Der Bundesgerichtshof sieht die Änderung der mit einem bestimmten Sondereigentum verbundenen Miteigentumsquote als Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB an (BGH, Urteil vom 18.06.1976 - V ZR 156/75 - NJW 1976, 1976). Die auf dem bisherigen Miteigentumsanteil lastenden Grundpfandrechte erstrecken sich damit auch auf den inhaltlich geänderten Miteigentumsanteil. Die Erstreckung bedarf damit keines weiteren Rechtsgeschäfts, sondern tritt kraft Gesetzes ein. Da die Erstreckung der Grundpfandrechte auf den hinzugewonnenen Miteigentumsanteil für die Grundpfandrechtsgläubiger rechtlich vorteilhaft ist, bedarf es nicht deren Zustimmung. Auch eine erneute Abgabe der Unterwerfungserklärung (§ 800 ZPO) ist deshalb entbehrlich.

Somit sind die beantragten Eigentumsumschreibungen und die Schließung des Teileigentumsgrundbuchs zu vollziehen.

Einer Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens, zum Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens und zur Zulassung der Rechtsbeschwerde bedarf es aufgrund des Erfolgs der Beschwerde nicht.