Zugunsten einer Sondereigentumseinheit auf dem Nachbargrundstück, an der der Beklagten 1/8 gehörte, bestand an 18 Tiefgaragenstellplätzen, deren Sondereigentum zu 1/18 bei der Klägerin lag, eine Grunddienstbarkeit. Eine Reglung zur Kostentragung für laufenden Unterhalt und Betriebskosten bestand nicht.
In den Jahren 2014 bis 2016 will die Klägerin ihre Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gezahlt haben. Mit ihrer Klage begehrt sie Erstattung gem. Ihrem Miteigentumsanteil und Feststellung, dass der Beklagte entsprechend die „TG Rücklagen Zuführung“ der Klägerin zu erstatten habe.
Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.
Nach § 1020 S. 2 BGB habe der Grunddienstbarkeitsberechtigte (hier die Beklagte), der zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage (wie hier die Tiefgaragenstellplätze, s. OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2013 - 5 U 163/12 -) halte, diese im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Verpflichtung umfasse auch, soweit erforderlich, die Instandsetzung. Dies, insoweit er dafür sorgen müsse, dass von der Anlage keine Beeinträchtigungen des Eigentums ausgehen, die Anlage den Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht entspricht und er müsse gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen sorgen (BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/04 -). Käme der Dienstbarkeitsberechtigte dem nicht nach, könne der Eigentümer die Maßnahmen in Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) selbst vornehmen und die Kosten nach §§ 683 S. 1, 670 BGB vom Dienstbarkeitsberechtigten verlangen, soweit dieser nicht widersprochen habe. Zudem sei der Dienstbarkeitsberechtigte zum Schadensersatz gegenüber dem Eigentümer nach §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 und 3 BGB verpflichtet (BGH aaO.).
In dem Fall, dass die Grunddienstbarkeit wie vorliegend an dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers bestünde, könne der Sondereigentümer die Kosten für die erforderliche Unterhaltung und ggf. für die Instandsetzung unmittelbar aus dem Begleitschuldverhältnis verlangen, welches zwischen dem Dienstbarkeitsberechtigten und ihm bestünde und seinen Ausdruck u.a. in der Unterhaltungsverpflichtung nach § 1020 S. 2 finde (BGH, Urteil vom 08.03.2019 - V ZR 343/17 -). Ein Anspruch aus GoA scheide in diesem Fall aus, da im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum der Dienstbarkeitsberechtigte nicht zur eigenen Durchführung der Unterhaltungsmaßnahmen berechtigt sei.
Die Bildung von Rücklagen für Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die hier streitgegenständlich sind, würden aber nicht zu der Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten zählen, die Anlage in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.
Der BGH habe bereits entschieden, dass eine Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrrechts an einem im Gemeinschaftseigentum der WEG stehenden Grundstück (Privatweg) die WEG nicht berechtige, im Hinblick auf eine künftige Unterhaltung der Privatstraße eine Instandhaltungsrücklage von dem Dienstbarkeitsberechtigten zu verlangen. Dafür gäbe § 1020 S. 2 BGB nichts her (BGH, Urteil vom 17.12.2020 - V ZR 125/10 -).
Nichts anderes würde hier gelten. Sei das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, könne der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten nicht die Zahlung der von ihm an die WEG erbrachten Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage erstattet verlangen, wenn keine davon abweichende Vereinbarung (§ 1021 Abs. 2 BGB) bestehe. Die Rücklage diene nicht der Unterhaltung der Anlage, sondern sei eine Vorsorge für den Fall, dass bei künftigen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die erforderlichen Mittel zur Verfügung stünden. Eine entsprechende Vorsorgeverpflichtung ergäbe sich aus § 1020 S. 2 BGB nicht. Sei der Dienstbarkeitsberechtigte zum Zeitpunkt der notwendigen Durchführung solcher Maßnahmen außer Stande, die zu finanzieren, realisiere sich das allgemeine Risiko jedes (ungesicherten) Gläubigers. Auch aus dem Umstand, dass der Eigentümer die Kosten einer Haftpflichtversicherung zur Abdeckung der Risiken der Verletzung der dem Dienstbarkeitsberechtigten obliegenden Verkehrssicherungspflicht tragen müsse, ergebe sich nichts anderes; der Abschluss der Versicherung mit der damit verbundenen – nichts erst zukünftig anfallenden – Prämienzahlung sei Bestandteil der Unterhaltungspflicht nach § 1010 S. 2 BGB (BGH, Urteil vom 08.03.2019 - V ZR 343/17 -).
Die Rechtsverhältnisse des Sondereigentümers zum Dienstbarkeitsberechtigten und zur WEG seien gesondert zu betrachten. Die Zahlungspflicht des Sondereigentümers für die Rücklage würde nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. / § 19. Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F. bestehen und habe nicht die Zahlungspflicht des Dienstbarkeitsberechtigten zur Folge. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Rücklage nicht notwendig für die Instandhaltung der fraglichen Anlage genutzt werden müsse, sondern auch für sonstige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingesetzt werden könne. Für § 1020 S. 2 BGB könne es ohnehin keine Rolle spielen, ob es sich bei dem Dienstbarkeitsverpflichteten um einen Alleineigentümer handele (dann würde die Pflicht zur Rücklagenbildung ohnehin nicht bestehen) oder um einen Sondereigentümer in einer WEG, der im Hinblick darauf besonderen Pflichten unterworfen sei.
Damit sei der Sondereigentümer (die Klägerin) darauf beschränkt, Ersatz der tatsächlich angefallenen Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung zu verlangen. Setze die WEG die von der Grunddienstbarkeit umfassten Tiefgaragenstellplätze instand, könne die Klägerin den auf sie entfallenden Betrag von dem Dienstbarkeitsberechtigten erstattet verlangen, unabhängig davon, ob die WEG die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen habe oder auf sonstige Mittel der Gemeinschaft (so Sonderumlage) zurückgreife.
BGH, Urteil vom 18.06.2021 -
V ZR 146/20 -
