Übertragung (ausschließlich) von Miteigentumsanteilen und Auswirkung auf Grundpfandrechte

Die Beteiligten waren im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch eingetragene Wohnungs- und Teileigentümer. U.a. war in Blatt 82 (lastenfrei in Abt. III) des Grundbuchs ein Sonder-/Teileigentum vermerkt, über den sich die Beteiligten mit  notarieller Urkunde einigten,  dass dieses in Gemeinschaftseigentum überführt wird und die darauf entfallenden Miteigentumsanteile auf andere Grundbücher gleichmäßig aufgeteilt übertragen werden sollen. Der Antrag, die Eigentumsumschreibung in die Grundbücher einzutragen und das Teileigentumsgrundbuch Blatt 82 zu schließen, wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen, nachdem die Beteiligten nach einer Zwischenverfügung lediglich die Unbedenklichkeitsbescheinigungen vorlegten, nicht aber eine Nachverpfändung der in den Grundbüchern der aufnehmenden Eigentümer eingetragen Grundpfandrechte vornahmen und sich auch nicht insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwarfen.

Die Beschwerde zum Oberlandesgericht war erfolgreich. Nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung seien Eintragungshindernisse nicht mehr gegeben.  Einer vom Grundbuchamt als notwendig angesehenen Nachverpfändung bedürfe es nicht.

Es handele sich hier um eine Übertragung von Miteigentumsanteilen ohne Übertragung von Sondereigentum. Dies sei grundsätzlich zulässig (wurde auch hier vom Grundbuchamt nicht in Zweifel gezogen). Streitig sei allerdings, ob sich die Belastungen auf in Abt. III der Grundbücher, in dem die Übernahme des Miteigentumsanteil vermerkt wird, auch auf den übernommenen Miteigentumsanteil erstreckt. Der BGH sähe die Änderung der mit einem bestimmten Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteile als eine Inhaltsänderung iSv. § 877 BGB an (BGH, Urteil vom 18.06.1986 - V ZR 156/75 -). Das würde dazu führen, dass die auf dem bisherigen Miteigentumsanteil lastenden Grundpfandrechte sich auch auf den inhaltlich geänderten Miteigentumsanteil erstrecken würden.  Da zudem die Erstreckung für den Grundpfandrechtsgläubiger rechtlich vorteilhaft sei, bedürfe es dazu auch nicht seiner Zustimmung. Ebenso würde damit eine erneute Unterwerfungserklärung (§ 800 ZPO) nicht erforderlich sein.

OLG Hamm, Beschluss vom 29.11.2022 - 15 W 271/22 -

Zulässigkeit eines Kautionsverlangens nach § 551 Abs. 1 BGB und einer notariellen Vollstreckungsunterwerfung für den jeweils fälligen Mietzins

Der Beklagte vermietete Räume als Wohnung an die Klägerin zu 2. (einer GmbH) sowie dem Kläger zu 1., deren Geschäftsführer. Nach dem Mietvertrag verpflichteten sich die Kläger, zu notarieller vollstreckbarer Urkunde den Mietzahlungsanspruch der Beklagten zu sichern. Dies erfolgte dann auch dergestalt, dass sich die Kläger in der Urkunde entsprechend der mietvertraglichen Zahlungsregelung der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr jeweiliges Vermögen  unterwarfen, wobei festgehalten wurde, dass mit der notariellen Regelung eine Beweislastverschiebung nicht verbunden sein solle.

Das Mietverhältnis endete zum 30.06.2014. Wegen angeblicher Mängel des Mietgegenstandes hatten die Beklagten auf die Miete seit März 2014 insgesamt € 5.000,00 nicht gezahlt. Der Beklagte leitete die Vollstreckung aus der benannten Vollstreckungsunterwerfung der Kläger ein. Der Kläger zu 2. Beantragte die Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung, die Klägerin zu 2. eine Zahlung in Höhe von € 2.781,63 vom Beklagten.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, Auf die Berufung wurde der Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf die zugelassene Revision wurde das erstinstanzliche Urteil wieder hergestellt.

Rechtsfehlerhaft sei das Landgericht, so der BGH, von der Auffassung ausgegangen, bei der Vollstreckungsunterwerfung handele es sich um eine Sicherheit nach § 551 BGB. Daraus hatte das Landgericht die Unwirksamkeit der Vollstreckungsmaßnahme abgleitet. Allerdings ergäbe sich die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, da es sich bei der notariellen Unterwerfungserklärung um ein konkret bezeichnete Mietansprüche (nämlich die laufende Miete für die streitige Wohnung) handele, und sie nicht den Bestand des Mietverhältnisses betreffe. Anders als das Landgericht meinte, bedurfte es hier auch keiner Einordnung des Mietverhältnisses als Wohnraummiete oder nicht, da auch bei (vom Landgericht vorgenommener) Annahme als Wohnraummiete die Unterwerfung nicht zur Unwirksamkeit nach § 551 Abs. 4 BGB führe.  Zwar sie die Sicherheitsleistung des Vermieters auf eine Kaution von drei Netto-Monatsmieten begrenzt, § 551 Abs. 1 BGB und eine davon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung sei unwirksam. Allerdings stelle sich die Unterwerfungserklärung nicht als eine Abweichung von § 551 Abs. 1 BGB dar, da sie dem Vermieter keine notwendige zusätzliche Zugriffsmöglichkeit auf Vermögen gebe, sondern ihm nur der Notwendigkeit enthebt, vor einer Zwangsvollstreckung einen Titel zu besorgen. Die materielle Darlegungs- und Beweislast sei davon nicht berührt, unabhängig von der ausdrücklichen entsprechenden Regelung in der Urkunde. Der Mieter sei auch nicht ohne Schutz, da er im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage nach § 667 ZPO eine vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung, gegebenenfalls auch ohne Sicherheitsleistung, beantragen könne.

unabhängig von der Auslegung Da auch die Beweislast ausdrücklich durch die Unterwerfungserklärung nicht zuungunsten der Kläger geändert wurde. Nicht entschieden werden müsse hier, ob eine Unwirksamkeit der Regelung im Mietvertrag zur Verpflichtung auf Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vorläge, § 307 Abs. 1 u. 2 BGB, da es sich hier im Mietvertrag um eine Individualvereinbarung handele.

Im Hinblick auf den Antrag der Klägerin zu 2. verwies der BGH darauf, dass er wirksam Mietpartei geworden sei, wie sich aus der auch von ihm unterzeichneten Vertragsurkunde ergäbe. Das Landgericht habe dies unzulässig mit der Frage vermengt, ob es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele (ausgehend davon, dass eine juristische Person nach klägerischer Darlegung nicht wohnen könne). Auf die Art des Mietverhältnisses käme es aber für die Frage, wer Mietvertragspartei wird, nicht an, da die Verpflichtung zur Zahlung der Miete unabhängig von der Art des Mietverhältnisses (Wohn- oder Gewerberaum) gegeben sei. Damit könne die Klägerin zu 2. keine Rückzahlung begehren.

BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16 -