Wer kann vom WEG-Verwalter Auskunft / Einsichtnahme in Unterlagen verlangen ?

Noch immer besteht in großen Umfang Unkenntnis über doch gravierende Änderungen, die die letzte umfassende Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 bewirkte. Dies gilt auch zum Umfang der Rechte der Wohnungseigentümer. Gegenständlich war das Begehren der klagenden Wohnungseigentümerin, die von der Beklagten (der bis kurz vor Klageerhebung Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft war) Einsicht in Kontoauszüge der Jahre 2018 bis 2020. Das Amtsgericht wies die Klage wegen fehlender Aktivlegitimation ab; die dagegen gerichtete Berufung wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

Eine Rechtsbeziehung zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Verwalter würde nicht bestehen und von daher könne nicht der einzelne Wohnungseigentümer Ansprüche, wie hier, gegen den Verwalter geltend machen, sondern nur (noch) der Verband (LG München, Beschluss vom 16.02.2022 - 36 T 1514/22 -). Die rechtliche Eigenständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (des Verbandes) wird immer deutlicher.

Auch könne die Klägerin hier keine Ansprüche aus dem Rechtsinstitut eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (hier der Wohnungseigentümer) herleiten. Aus diesem Rechtsinstitut würden sich keine hier geltend gemachte Leistungsansprüche herleiten lassen. Von daher könne hier auf sich beruhen, ob der Wohnungseigentümer in den Schutzbereich des Verwaltervertrages entsprechend einbezogen sei. Das Argument der Klägerin, das Einsichtnahmerecht geltend machen zu können, der Verwalter verwalte Fremdgelder, greife nicht, da das Verwaltungsvermögen schon nach der Rechtslage vor dem 01.12.2020 dem Verband zugeordnet gewesen sei und sich daran nichts geändert habe (§ 10 Abs. 6 WEG a.F., § 9a Abs. 3 WEG n.F.) und dies auch die Instandhaltungsrücklage beträfe.

Das Einsichtnahmerecht des Wohnungseigentümers in die Verwaltungsunterlagen sei abschließend in § 18 Abs. 4 WEG geregelt. Dieses Recht richte sich nach dem Wortlaut gegen den Verband („…kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen“). Den Verband habe die Klägerin hier aber nicht verklagt. Nach Angaben der Klägerin könne dieser auch den Anspruch nicht erfüllen, da der alte (von ihr verklagte) Verwalter die Unterlagen nicht an den aktuellen Verwalter herausgegeben habe. Auch dies begründe kein eigenes Recht der Klägerin. Der Herausgabeanspruch stünde dem Verband zu.

Zwar bestünde auch nach der jetzigen Rechtslage ein Rechenschaftsanspruch gegenüber dem (alten) Verwalter (trotz Streichung des § § 28 Abs. 2 WEG a.F., LG Dortmund, Urteil vom  01.0.2022 - 1 S 172/21 -), doch sei Gläubiger auch hier der Verband.

Auch konnte die Klägerin mit dem Argument, die anderen Wohnungseigentümer hätte kein Interesse an einer ordnungsgemäßen Verwaltung und würden gegen den ehemaligen Verwalter keine Ansprüche geltend machen wollen, nicht durchdringen. Das Landgericht verwies darauf, dass in diesem Fall die Klägerin entsprechende Beschlüsse der Gemeinschaft herbeiführen müsse und im Falle ihrer Ablehnung ggf. durch eine Beschlussersetzungsklage dagegen vorgehen müsse.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 21.10.2022 - 2-13 S 59/22 -

Einsichtsrecht des Miterben ins Grundbuch im Allgemeinen und Wirkung der Bestellung eines Testamentsvollstreckers

Der Beteiligte und Beschwerdeführer war Mitglied einer Erbengemeinschaft nach seinem Vater (Erblasser) geworden. Es bestand Testamentsvollstreckung. Vom Beteiligten wurde u.a. im Rahmen seines Antrags auf Erteilung von Grundbuchauszügen und Einsicht in Grundakten geltend gemacht, der Erblasser habe Wohnungen käuflich erworben (wobei er für seinen Vater den Kaufvertrag als Vertreter abgeschlossen habe und den Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt habe), es seien für ihn auch Auflassungsvormerkungen gewahrt. Er benötige die Auskünfte im Zusammenhang mi einem Zivilrechtstreit mit dem Testamentsvollstrecker, in dem dieser ihn auf Zahlung angeblich durch ihn aus dem Nachlass entnommener Mieteinnahmen. Das Grundbuchamt teilte mit Schreiben vom 04.12.2018 mit, eine Auflassungsvormerkung sei nicht gewahrt und lehnte den Antrag des Beteiligten ab.

Der dagegen erhobenen Beschwerde half das Amtsgericht (Grundbuchamt) nicht ab. Das OLG wies die Beschwerde zurück.

Das Einsichtsrecht, welches auch Urkunden und den übrige Inhalt der Grundakten umfasse sowie die Übersendung von Abschriften, setze ein berechtigtes Interesse voraus, § 12 Abs. 1 S. 2 GBO. Dieses sei nicht nur gegeben, wenn der Antragsteller ein berechtigtes Interesse rechtlicher Natur habe (ihm namentlich ein - aktuelles - Recht am Grundstück zustünde), sondern auch, wenn ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargetan werde, das auch mit einem bloß tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Interesse begründet werden könne. Das Einsichtsrecht sei begrifflich mit dem materiellen Publizitätsgrundsatz des Grundbuchs verklammert. Im Hinblick auf den Regelungszweck der Norm, dass die Einsicht wegen einer zu erwartenden Teilnahme am Rechtsverkehr im Zusammenhang mit im Grundbuch dokumentierten Rechtsverhältnissen erfolgen kann, sei ein darauf bezogenes Interesse (abgesehen von Sonderfällen des Einsichtsrechts der Presse) erforderlich und habe unter diesem Gesichtspunkt das Grundbuchamt das Interesse an der Einsicht mit dem Recht des Betroffenen auf informelle Selbstbestimmung abzuwägen. Würden Ansprüche gegen den Eigentümer eines Grundstücks behauptet, so sei Einsicht zu gewähren, wenn die Ansprüche aus einem Recht des Einsichtnehmenden am Grundstück herzuleiten seien (z.B. des Mieters um festzustellen, ob dem Vermieter noch weiterer freiwerdender Wohnraum zur Verfügung stehe).

Diene die Grundbucheinsicht der Verwaltung eines Nachlasses, der einer Erbengemeinschaft zusteht, so sei dies von allen Miterben zu beschließen (arg. § 2038 BGB). Sei aber (wie hier) ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, so stünde diesem nach § 2205 die Verwaltung des Nachlasses zu. Dies würde das Recht der Erbengemeinschaft verdrängen, die nur Rechte gegen den Testamentsvollstrecker geltend machen könnten (z.B. Auskunft nach § 666 BGB). Auch soweit der Beteiligte auf einen Rechtstreit verweist, könne sich daraus kein Anspruch ableiten lassen. Denn er lege nicht dar, dass er selbst ein Recht am Grundstück habe, eigene Ansprüche mit einem Recht am Grundstück in Zusammenhang stünden oder Ansprüche durch ein Recht am Grundstück im Grundbuch abgesichert werden sollten. Von ihm behauptete Mieteinnahmen, die vom Testamentsvollstrecker eingefordert worden seien, würden kein eigenes Interesse an der Einsicht begründen können, da dieser nach seinem Vortrag für den Nachlass Zahlungen entgegen genommen hätte, die nach Beendigung des Amtes an die Erbengemeinschaft herauszugeben wären. Nicht vorgetragen worden sei vom Beteiligten, dass auch Dritte Rechte an den Mieteinnahmen geltend machen würden, weshalb er zur Prüfung der Berechtigung Einsicht in das Grundbuch benötige. Sollte es im Zivilrechtsstreit (wie nicht behauptet worden sei) auf Rechte an dem Grundstück ankommen, könnte Urkundsbeweis nach § 432 ZPO durch den Antrag angetreten werden, das Grundbuchamt um Mitteilung des Grundbuchauszugs zu ersuchen.

OLG München, Beschluss vom 27.02.2019 - 34 Wx 28/19 -

Versicherungsrecht: Kein Anspruch auf von Versicherung eingeholte Gutachten, es sei denn, § 242 BGB greife im Einzelfall (hier verneint)

Der Kläger verlangte Herausgabe von einem oder Einsichtnahme in ein vom Versicherer der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholtes Gutachten. Unabhängig davon, ob der Kläger als Miteigentümer der WEG überhaupt ein eigenes Recht hat, hat das Landgericht diesen Anspruch in der Sache verneint. Es musste, da sich zwischenzeitlich die Hauptsache erledigte (§ 91a ZPO) nur noch im Rahmen eines Kostenbeschlusses entscheiden.

Für den geltend gemachten Anspruch fehlte es nach Auffassung des Landgerichts an einer Rechtsgrundlage.

§ 3 Abs. 4 VVG sei nur für die dort konkret benannten Umstände anwendbar und träfe auf Gutachten nicht zu.

§ 202 VVG betrifft lediglich Gutachten im Krankenversicherungsbereich, nicht in den sonstigen Versicherungszweigen (die hier betroffen waren).

Auch § 810 Alt. 1 BGB kommt nach Auffassung des Landgerichts nicht in Betracht. Voraussetzung wäre, dass das Gutachten zumindest auch im Interesse desjenigen erstellt wurde, der die Herausgabe/Einsicht fordert. Wird das Gutachten vom Versicherer eingeholt, um eine eigene Leistungspflicht festzustellen, kommt diese Annahme nach Der Entscheidung des Landgerichts nicht in Betracht. Der Versicherer handele lediglich im eigenen Interesse und nicht auch um eine Aufgabe des Versicherungsnehmers bzw. Versicherten wahrzunehmen.

Auch ein auf § 242 BGB (Treu und Glauben) gestützter Anspruch scheide aus. Dies wurde vorliegend deshalb verneint, da der Kläger zunächst versucht habe im Rahmen der Leitungswasserversicherung resultierende Schäden über diese Versicherung abzurechnen. Dies sei unredlich gewesen; § 242 BGB greife aber nur, wenn sich derjenige, der sich auf § 242 BGB beruft, selbst redlich verhält.

LG München I, Beschluss vom 14.10.2015 – 26 O 8341/15 -