Wohnfläche – Zum Unterschied für die Annahme eines Mangels und bei Geltendmachung einer Mieterhöhung

Im Mietvertrag der Beklagten vom August 2006 über eine Wohnung in Bonn wurde in § 1 zum Mietgegenstand angegeben, dass eine Wohnung im Erd-, Unter- und Zwischengeschoss mit einer Größe von ca. 180qm vermietet werde. Anlässlich einer Mieterhöhung in 2010 legte der Rechtsvorgänger der Klägerin als Vermieter eine Wohnfläche von 177qm zugrunde. Im Rahmen der aktuell geltend gemachten Mieterhöhung legte die Klägerin auch 177qm Wohnfläche zugrunde und ferner Betriebskosten geltend gemacht und machte diesen Anspruch klageweise geltend. Die Beklagten erhoben mit der Behauptung, die Wohnfläche betrage nur 144,50qm Widerklage auf Rückzahlung von nach ihrer Ansicht dadurch bedingter Zuvielzahlung in Höhe von € 47.493,50 mit der Begründung, es liege ein Mangel der Mietsache vor..

Das Amtsgericht hat der Klage zu den Betriebskosten teilweise stattgegeben, ansonsten Klage und Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung beider Parteien zurückgewiesen. Im Rahmen der zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Widerklageantrag weiter.

Ein Rückzahlungsanspruch der Beklagten nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB wegen überzahlter Miete bestünde nicht. Die Zahlungen seien von den beklagten mit Rechtsgrund erfolgt, da ein von ihnen angenommener Mangel einer zu geringen Wohnfläche (die zur Mietminderung führen würde) nicht bestünde.

Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag sei keine unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen mit der Folge, dass eine Abweichung von mehr als 10% einen Mangel der Mietsache darstelle (BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 -). Dabei käme es nicht darauf an, ob die Wohnfläche (wie hier) mit „circa“ angegeben sei (BGH, Urteil vom 17.04.2019 - VIII ZR 33/18 -).

Der Begriff der Wohnfläche sei aber auslegungsbedürftig. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum fehle. Grundsätzlich könnten auch bei frei finanzierten Wohnraum (mangels anderweitiger Vereinbarung und mangels einer anderen ortsüblichen oder naheliegenden Berechnungsmethode) die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden.

Danach sei ein Rechtfehler bei der Entscheidung des Landgerichts nicht zu erkennen. Dieses habe auch das Untergeschoss berücksichtigen dürfen. Der Umstand, dass dieser nach Behauptung der Beklagten wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung wegen der daraus folgenden eingeschränkten Nutzbarkeit nicht als Wohnraum genehmigungsfähig sei, würden die Beklagten verkennen, dass die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung mangels Einschreitens der Behörde keine Mietminderung begründen könne (BGH, Urteil vom 16.09.20ß9 - VIII ZR 275/08 -). Es sei den Parteien unbenommen, Flächen als Wohnfläche zu vereinbaren, die nach der II. BVO oder der Wohnflächenverordnung an sich nicht oder nicht vollständig berücksichtigungsfähig seien.

Der Umstand, dass die Wohnfläche im Rahmen der Mieterhöhung anders behandelt würde als im Rahmen der Mietminderung wegen behaupteter Mängel, sei auch nicht widersprüchlich. Es sei der Unterschied zwischen einem Sachmangel, bei dem es für die Frage des Vorliegens eines solchen auf die Vereinbarung der Mietvertragsparteien über die Wohnfläche ankäme, und einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietverfahren (§ 558 BGB) zu beachten. Die Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien enthalte die Regelung, welche Flächen in die Wohnfläche einzubeziehen seien, während bei dem Mieterhöhungsbegehren nur die objektiv festgestellten Flächen einbezogen werden dürfen und eine davon abweichende Vereinbarung in diesem Fall unwirksam wäre, § 558 Abs. 6 BGB (vgl. auch BGH, Urteile vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - und vom 27.02.2019 - VIII ZR 255/17 -).

BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 26/20 -

Fälschung: Beschaffenheitsvereinbarung zu einem Bild

 

Lisa Winter - garantiert echt

Der Kläger ersteigerte auf einer Auktion ein Ölgemälde für € 412,00, welches auf einer Internet-Auktion Auktion auf Ebay der Beklagten von diesem mit „Ölgemälde, monogr. Leonie VON LITTROW (1860-1914)“ benannt wurde und von dem er in Ansehung der Bezeichnung von dessen Echtheit ausgegangen sei. Das Bild erwies sich als Fälschung. Er verlangte nunmehr vom Beklagten Schadensersatz in Höhe von € 19.599,00 mit der Begründung, das echte Bild habe einen Wert von € 10.000,00. Die Klage wurde abgewiesen. Das OLG gab den Hinweis, es beabsichtige die Berufung zurückzuweisen.

Mit dem Landgericht (LG) verneint das OLG einen Sachmangel.

Die Echtheit des Kunstwerkes könne Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein. Dabei müsse der Verkäufer in bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein der Echtheit übernehmen.

Die Beschreibung mit „Ölgemälde, monogr. Leonie VON LITTROW (1860-1914)“ würde keine Beschaffenheitsvereinbarung begründen. Das OLG verweist darauf, dass schon fraglich sei, ob eine Expertise, die ein Bild einem bestimmten Maler zuordnet, eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen würde (OLG Hamm, Urteil vom 14.03.1995 – 7 U 163/94 -), ebenso wie bei einer Beschreibung in einem Auktionskatalog (BGH, Urteil vom 13.02.1980 – VIII ZR 26/79 -; OLG Köln, Urteil vom 17.03.2012 – 9 U 141/11 -). Vorliegend sei das Gemälde weder als Original bezeichnet worden noch eine Expertise vorgelegt worden, sondern lediglich auf ein Monogramm verwiesen worden, welches auf eine Urheberschaft der Leonie von Littrow hinweise und das Gemälde selbst das Monogramm „LL“ aufweise. Darin könne aber keine Eigenschaftsbeschreibung gesehen werden dahingehend, dass es sich um ein Original der Malerin handele. Es liege keine Beschaffenheitsvereinbarung darin.

Selbst würde man dies aber anders sehen, wäre die Klage nicht begründet. Ausgehend von der Behauptung des Klägers habe es sich nicht um eine Fälschung gehandelt, sondern es gäbe keine entsprechende venezianische Ansicht mit entsprechender Stilistik und Farbauftrag von der Künstlerin. Damit läge ein Fall der anfänglichen Unmöglichkeit vor. In diesem Fall sei der Schadensersatzanspruch ausgeschlossen, wenn der Schuldner das Leistungshindernis bei Vertragsabschluss nicht gekannt habe und diese Unkenntnis nicht zu vertreten habe. Die Beklagte habe hier unstreitig die fehlende Urheberschaft der benannten Künstlerin nicht gekannt und eine fahrlässige Unkenntnis scheide hier aus, da die Beklagte vor der Auktion Kunsthistoriker befragt habe.

OLG München, Hinweisbeschluss vom 29.10.2020 - 24 U 4970/20 -

Beschaffenheitsvereinbarung einer beauftragten Werkleistung ist durch Auslegung festzustellen

Der Beklagte beauftragte die Klägerin mit Malerarbeiten in einer Produktionshalle. Dort legte die Klägerin eine ca. 20mm² große Probefläche an, nachdem sie diese Fläche zunächst gereinigt und vorbereitet hatte. Die Fläche war dann schneeweiß. Nach Besichtigung erteilte der Beklagte den Auftrag. Als sich während der  Arbeiten Vergilbungen und Flecken zeigten, haben die Parteien einvernehmlich den Vertrag vor Fertigstellung aller Arbeiten aufgehoben. Der Beklagte verweigerte die Abnahme der erbrachten Leistungen wegen der Vergilbungen und begehrte Mangelbeseitigung. Die Schlussrechnung der Klägerin, bei der sie ordnungsgemäß die Abschlagszahlungen des Beklagten berücksichtigte, wurde von ihm nicht gezahlt. Das Landgericht hat die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen; auf die Berufung gab ihr das OLG dem Grunde nach statt. Auf die eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde wurde die Revision vom BGH zugelassen und das Urteil aufgehoben sowie der Rechtsstreit an das OLG zurückverwiesen.

Der BGH geht in seiner Entscheidung mangels anderweitiger Feststellungen des OLG davon aus, dass sich die Parteien auf den Weiß-Farbton verständigt hätten, den die Probefläche hatte. Es sei nicht über eine mögliche Vergilbung gesprochen worden und der Beklagte habe auch über kein besonderes Wissen bezüglich der Vergilbung von Weißanstrichen verfügt.

Mangelhaft ist ein Werk, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit nicht hat, § 633 Abs. 2 S. 1 BGB. Zur Beschaffenheit würden alle Eigenschaften gehören, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen. Gegenstand der Beschaffenheit könne auch die Farbe des Anstrichs sein. Die Beschaffenheitsvereinbarung könne ausdrücklich getroffen werden oder durch schlüssiges Verhalten. Ob in diesem Sinn eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden sei, sei durch Auslegung zu ermitteln.

Die Auslegung von Willenserklärungen sei Angelegenheit des Tatrichters. Eine Überprüfung im Revisionsverfahren finde nur zur Prüfung statt, ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, aberkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen. Zu den anerkannten Auslegungsgrundsätzen gehöre der Grundsatz der beiderseitigen interessensgerechten Vertragsauslegung.

Danach halte die Auslegung des OLG revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Ergebnis des OLG, hinsichtlich der Farbstabilität habe es keine (konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung gegeben, beruhe auf dem Verstoß gegen den Grundsatz der beiderseits interessensgerechten Vertragsauslegung. Hier sei die berechtigte Erwartung des Bestellers von Bedeutung. Mangels Erörterung eines Vergilbungsrisikos und mangels eigenen Fachwissens und der beträchtlichen Kosten der Malerarbeiten hätte dieser die berechtigte Erwartung hegen dürfen, dass nicht innerhalb eines Zeitraums von weniger als einem Jahr eine nicht unwesentliche Vergilbung auftritt. Da das OLG diesen bedeutsamen Gesichtspunkt nicht hinreichend gewürdigt habe, habe es zum Nachteil des Beklagten entschieden.

Das OLG müsse nunmehr klären, ob und ggf. wie der Beklagte von der Klägerin vor oder bei Vertragsschluss auf das Risiko hingewiesen worden sei und wie sich der Beklagte dazu ggf. geäußert habe.

BGH, Urteil vom 31.08.2017 - VII ZR 5/17 –

Energieausweis: Die bloße Überlassung an den Käufer führt noch nicht zur Beschaffenheitsvereinbarung

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Die Sinnhaftigkeit eines Energieausweises wurde und wird in Fachkreisen weiter diskutiert. Aber er ist Pflicht bei Abschluss von Kauf- und Mietverträgen. Was aber ist, wenn dieser falsch ist ?

Der Beklagte ließ, auch Hinweis des Maklers, durch einen Sachverständigen einen Energieausweis für sein 1934 erbautes Einfamilienhaus erstellen und überließ diesen sodann dem klagenden Käufer vor Vertragsabschluss. Der Käufer selbst beauftragte einen Sachverständigen, der im Hinblick auf die „abweichende energetische Situation“ die dadurch bedingte Abweichung vom Verkehrswert auf rund € 22.000,00 und die jährlichen Heizkosten (ca. € 400,00/Jahr) schätzte. Die Klage des Käufers blieb in beiden Instanzen erfolglos.

Das OLG Schleswig verwies u.a. auf die Gesetzesmaterialien zur EnEV (BR-Drucks. 292/07, 118f), nach denen der Energieausweis und dessen Inhalt Rechtswirkungen in Kauf- und Mietverträgen nur entfalten, wenn die Vertragsparteien den Energieausweis ausdrücklich zum Vertragsbestandteil machen. Zwingend für die Gewährleistung des Verkäufers bleibt im Falle der Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB der anzunehmende Erklärungsinhalt nach §§ 133, 157 BGB. Da vorliegend der Energieausweis, der überlassen wurde, selbst nur auf den informatorischen Charakter verweist, und im übrigen der Verkäufer mangels Fachkunde die Angaben auch kaum hätte prüfen können. Auch wäre im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Der Verkäufer würde dann nur haften, wenn er arglistig gehandelt hätte, also insbesondere durch Manipulation der Grundlagen und des Inhalts des Energieausweises; weiterhin könnte der Käufer auch den vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen aus einem Vertrag zu Gunsten Dritter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn dieser gegen seine Sorgfaltspflichten verstoßen haben würde.

OLG Schleswig, Urteil vom 13.03.2015 – 17 U 98/14 -

Werkvertrag: Mangel auch bei nachtraeglichen Veraenderungen der Bedingungen



lichtkunst.73  / pixelio.de

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Mit seiner Entscheidung vom 27.09.2012 - 17 U 170/11 - hat das OLG Hamm bestätigt, dass der Handwerker selbst dann haftet, wenn zwar das Werk regelkonform hergestellt wurde, aber nicht funktionstauglich ist. Dies gilt sogar für den Fall, dass nachträglich Änderungen eintreten (hier: Wasserqualität), mit denen er nicht gerechnet hat.

Der Unternehmer ist zwar verpflichtet, nach den Regeln der Technik zu arbeiten, doch schließt deren Beachtung nicht die Mangelhaftigkeit des Werkes aus (BGH cim 10.11.2005 - VII ZR 147/04 -). Dies gilt nicht nur bei einer nicht eingehaltenen Beschaffenheitsvereinbarung (BGH vom 14.05.1998 - VII ZR 184/97 -), sondern auch bei Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit (BGH vom 12.10.1967 - V ZR 40/66 -).

Aus dem Wesen der Erfolgshaftung des Werkunternehmers, so das OLG Hamm, folgt auch, dass es nicht auf ein Verschulden und die Vorhersehbarkeit für den Unternehmer ankommt; die Risikoverteilung hinsichtlich unvorhersehbarer Umstände (hier: höhere Chlorid-Werte) liegt, da der Werkvertrag erfolgsbezogen ist, bei dem Unternehmer.

OLG Hamm, Urteil vom 27.09.2012 - 17 U 170/11 -