Räumungsfrist (-verlängerung) und Beschaffung von Ersatzwohnraum

Die gekündigte Mieterin beantragte die Verlängerung einer Räumungsfrist auf die Zeit ab dem 01.08.2020. Das Amtsgericht (AG) hatte den Antrag zurückgewiesen; auf die Beschwerde erfolgte durch das Landgericht (LG) eine Aufhebung und Zurückverweisung des Verfahrens an das AG, soweit das AG den Antrag für den Zeitraum vom 01.08. – 18.10.2020 zurückgewiesen hatte.

Ein Anspruch auf Verlängerung der Räumungsfrist würde gem. § 721 Abs. 3 ZPO u.a. dann bestehen, wenn während der eingeräumten Räumungsfrist die Suche nach Ersatzwohnraum trotz von der Mieterin nachzuweisender hinreichender Bemühungen erfolglos sei. Diese Bemühungen sollen hier nicht nur im Hinblick auf gesundheitliche Umstände erschwert gewesen, sondern auch bedingt durch die Corona-Pandemie erfolglos geblieben sein. Dieser Vortrag sei vom AG nicht hinreichend zur Kenntnis genommen worden, da in den Entscheidungsgründen darauf abgestellt würde, dass der gesundheitliche Zustand der Schuldnerin „weniger maßgeblich“ gewesen sei, obwohl doch ausgeführt worden sei, auch wegen der eigenen gesundheitlichen Situation zur erfolgreichen Anmietung einer Ersatzwohnung nicht in der Lage gewesen zu sein. Das AG habe bei der erneuten Beurteilung (ggf. nach einer Beweisaufnahme) zu befinden, ob es der Mieterin bei hinreichender intensiver Suche tatsächlich nicht möglich war, sich zum Zeitpunkt des Ablaufs der Räumungsfrist am 31.07.2020 Ersatzwohnraum zu beschaffen. Es seien die persönlichen Verhältnisse der Mieterin ebenso wie behauptete pandemiebedingte Erschwernisse zu berücksichtigen, und auch zu prüfen, ob der Mieterin Beweiserleichterungen deshalb zugute kommen würden, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin der der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04,2015 besonders gefährdet sei.

Zurückgewiesen wurde die Beschwerde, soweit die Mieterin eine Räumungsfristerstreckung über den 18.10.2020 hinaus begehrte. Dies beruhte auf formalen Umständen: Eine Räumungsfrist darf nicht mehr als ein Jahr, berechnet vom Tag der Rechtskraft des Räumungsurteils an,  betragen, § 721 Abs. 4 S. 1 und S. 2 ZPO. Diese Frist würde aber am 18.10.2020 auslaufen.

LG Berlin, Beschluss vom 23.06.2020 - 67 T 57/20 -

Fristlose Kündigung durch Vermieter und der (unterlassene) Widerspruch gegen eine Fortsetzung des Vertrages sowie zur Frage der Schadensberechnung (Umsatzsteuer), Verzinsung und Schadensminderung

Hier hatte sich der BGH umfangreich mit den Folgen einer fristlosen Kündigung auseinandergesetzt: Zur Frage des konkludenten Widerspruchs gegen eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses, zu den Folgen der stillschweigenden Verlängerung eines Mietverhältnisses auf einen Schadensersatzanspruch des Mieters, zur Umsatzsteuer auf einen Schadensersatzanspruch wegen entgangener Mieten, zur Verzinsung des Anspruchs und zur Prüfung einer Schadensminderungspflicht des Vermieters nach § 254 Abs. 2 S. 1 letze Alt. BGB durch das Gericht von Amts wegen.

Zum Sachverhalt:

Die Klägerin klagte auf Ersatz entgangener Mieten. Das Mietverhältnis für einen Getränkehandel war bis zum 30.06.2015 befristet gewesen. Mit Schreiben vom 28.02.1013 kündigte die Klägerin wegen eines Mietrückstandes von zwei Mieten fristlos und forderte zur Rückgabe bis zum 30.01.2013 auf. Mit Schreiben vom 30.01.2013wies die Klägerin den Beklagten u.a. darauf hin, dass dieser für die Mieten der Klägerin bis zum 30.06.2015 hafte. Der Beklagte seinerzeit erklärte mit Schreiben vom 22.02.2013 die Kündigung zum 31.05.2013 und räumte am 03.06.2013. Ab 15.03.2015 vermiete die Klägerin an einen neuen Mieter.

Zwei Klagen der Klägerin auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Juni bis November 2013 blieben, mit Ausnahme für den Zeitraum 01. – 03.06.2013, ohne Erfolg. Vorliegend machte die Klägerin Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Dezember 2013 bis 14.03.2015 nebst monatlich gestaffelter Verzugszinsen aus € 3.000,00 Miete zuzügl. 19% Umsatzsteuer mit €  570,00/Monat geltend. Land- und Oberlandesgericht wiesen die Klage in Höhe von € 55.162,26 ab.  

Die Berufung führte zur Aufhebung des Urteils in Höhe von € 46,354,84 zuzügl. Zinsen seit dem 13.02.2016 und Zurückverweisung an das OLG.

Zu den Gründen der Entscheidung des BGH:

Zu Recht habe das Berufungsgericht einen Anspruch auf Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) und Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) negiert. Allerdings hätte hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts keine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses vorgelegen. Ein Widerspruch gegen die Weiternutzung und Fortdauer des Mietverhältnisses, der auch konkludent erfolgen könne, läge zwar noch nicht in der Kündigung und dem Räumungsverlangen selbst. Allerdings habe die Klägerin zur Räumung binnen  zwei Tagen aufgefordert, unabhängig von der nochmaligen Aufforderung am 30.01.2013 nach Unterbleiben der Räumung. Damit sei nach §§ 133, 157 BGB von einem (konkludenten) Widerspruch auszugehen.

Der Klägerin stünde, worauf das Berufungsgericht nicht eingegangen sei, ein Schadenersatzanspruch im Umfang des Mietausfalls zu. Der Mieter habe dem Vermieter bei einer begründeten fristlosen Kündigung gem. §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Vertragsdauer entstünde. Darum würde es vorliegend gehen.

Selbst bei einer (vom Berufungsgericht angenommenen) stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses würde dies hier gelten. Denn auch in diesem Fall  wäre das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten vor dem Ende der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit beendet worden. Der Wegfall der langfristigen Bindung hätte allerdings auf der Pflichtverletzung der Beklagten beruht, die die Klägerin zur außerordentlichen Kündigung veranlasst habe. Das ordentliche Kündigungsrecht des Beklagten sei lediglich die Folge des eigenen vertragswidrigen Verhaltens, welches die Kündigung bedingte, gewesen.  

Der Höhe nach könnte die Klägerin allerdings nur den Mietausfall für den Zeitraum Dezember 2013 bis 14.03.2015 nach der Nettomiete von 15 Monate und einen 14/31-Monat à € 3.000,00 begehren, nicht die Umsatzsteuer, da es sich bei dem Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden nicht um Entgelt iSv. § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG handele (FG München vom 09.02.2017 - 14 K 2480/14 -; FG Hamburg vom 18.09.2002 - II 168/02 -; BGH zum Leasingvertrag vom 14.03.2007 - VIII ZR 68/96 -).

Die Verzugszinsen könnten auch nicht ab dem jeweiligen Monat der Fälligkeit von Mieten berechnet werden. Für einen Schadensersatzanspruch sei die Leistung nicht iSv. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nach dem Kalender bestimmt und er stelle auch keine Entgeltforderung iSv. § 299 Abs. 2 BGB dar (BGHZ 199, 1). Damit könnte die Klägerin hier allenfalls Prozesszinsen nach §§ 281, 288 Abs. 1 BGB verlangen.

Der Rechtstreit sei nicht zur Entscheidung reif und müsse deshalb zurückverwiesen werden, da die Vorinstanzen nicht auf eine mögliche Schadensminderungspflicht der Klägerin, für die allerdings der Beklagte beweisbelastet sei, eingegangen seien. Es handele sich um einen Fall des § 254 Abs. 2 Satz 1 letzte Alt. BGB, die keine Einrede darstelle, sondern von Amts wegen zu berücksichtigen sei. Den Parteien müsste Gelegenheit gegeben werden, dazu ergänzend vorzutragen, da es bisher an einem Hinweis gem. § 139 ZPO gefehlt habe.

BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16 -