Wohnraummodernisierung und Anforderung an Mieterhöhungserklärung

Der Mieter (Kläger) mietete von der Beklagten eine preisfreie Wohnung, Die Beklagte kündigte eine Modernisierung von Wohnung und Gebäude an. U.a. wurde ausgeführt, dass Mittel der KfW zur Durchführung der Maßnahmen beantragt seien. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte die Beklagte dem Kläger die Erhöhung der Grundmiete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen von € 291,59 um € 83,79 auf € 375,38. Dem Schreiben war eine Anlage als Kostenzusammenstellung beigefügt. Der Kläger hielt die Mieterhöhung aus formellen Gründen für unwirksam, zahlte unter Vorbehalt und forderte dann (gerichtlich) die Zahlungen zurück. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen, ebenso die vom Berufungsgericht zugelassene und eingelegte Revision.

Möglich sei es zwar, für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen die jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig zu untergliedern. Das gelte für reine Modernisierungen als auch modernisierenden Instandsetzungen bei Anrechnung des Instandsetzungsanteils des Vermieters, § 559 Abs. 2 BGB. In diesem Fall der modernisierenden Instandsetzung reiche die Angabe der Gesamtkosten, ergänzt um die Angabe der Quote oder des bezifferten Betrages für den darin enthaltenen Instandsetzungsanteil.

Allerdings ermangele es dem Erhöhungsverlangen an einer ausreichenden Erläuterung der Mieterhöhung im Hinblick auf die in § 559b Abs. 1 S. 2 BGB genannte Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln, weshalb die Mieterhöhungserklärung der Beklagten formell unwirksam sei. Nach § 559a BGB habe der Gesetzgeber für auf Modernisierungsmaßnahmen beruhende Mieterhöhungen eine Anrechnung bestimmter Mittel (Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Aufwendungsbeihilfen, sonstige Drittmittel; dazu auch § 558 Abs. 5 BGB)  vorgesehen, die die Maßnahmekosten ganz oder teilweise decken würden. Vom oder für den Mieter von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten würden nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters iSv. § 559 BGB gehören und deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden. Im Falle zinsverbilligter oder zinsloser Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters oder Leistungen Dritter für den Mieter sowie aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern verringere sich der Erhöhungsbetrag gem. § 559a Abs. 2 und 33 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung des Zuschusses oder Darlehens. Dies erfolge, damit dies auch dem Mieter zugute komme (BGH, Urteil vom 01.04.2009 – VIII ZR 179/08 -).

Da damit die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel Bedeutung für den Umfang der geforderten Mieterhöhung habe, erstrecke sich im Hinblick auf die dem Mieter zu verschaffende Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung die Pflicht des Vermieters zur Begründung auch auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB.

Dem entspreche die Mieterhöhungserklärung nicht. Im Text und den beigefügten Unterlagen finde sich unmittelbar keine Angabe zu anzurechnenden Drittmitteln iSv. § 559a BGB. Möglich wäre zwar aus Sicht des objektiven Erklärungsempfängers dies als stillschweigende Erklärung der Beklagten zu verstehen, dass solche Mittel nicht in Anspruch genommen wurden. Dem würde entgegenstehen, dass in der Erhöhungserklärung „vollumfänglich“ auf die Ausführungen im Ankündigungsschreiben Bezug genommen wurde und dort auf die beabsichtigte Beantragung von Mitteln der KfW für die Durchführung verwiesen worden sei. Dieser Hinweis sei infolge der Bezugnahme bei der Auslegung zu berücksichtigen. Damit sei für den Empfänger unklar, welche Erklärung die Beklagte zur Inanspruchnahme von Drittmitteln letztlich habe abgeben wollen: Es erfolgte tatsächlich keine Inanspruchnahme, oder Drittmittel seien beantragt worden aber nicht bewilligt worden, oder gewähret Drittmittel seien nicht auf die Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen worden. Denkbar sei auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlichtweg vergessen habe.

Damit sei die Mieterhöhungserklärung für die Beklagte nicht geeignet, dem Kläger diejenigen Informationen zu geben, die dieser benötige, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen zu können und zu entscheiden, ob Bedarf für eine eingehende Kontrolle (z.B. Belegprüfung durch Einsichtnahme in Rechnungen / sonstige Belege, Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen) besteht (BGH, Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21 -).

BGH, Urteil vom 19.07.2023 - VIII ZR 416/21 -

Verwerfung einer Berufung wegen unzureichender Berufungsbegründung

Der Kläger verklagte zunächst eine Autohaus P.A. GmbH & Co. KG auf Räumung und Zahlung rückständiger Pacht, nahm dann aber eine Berichtigung des Rubrums vor, demzufolge Herr P.A., der Geschäftsführer der Komplementärin der zunächst verklagten Gesellschaft als Beklagter bezeichnet wurde. Mit Teilurteil (Räumungsanspruch) gab das Landgericht der Klage statt. Der Beklagte legte Berufung ein. Nach deren Begründung erließ das Oberlandesgericht (OLG) einen Hinweisbeschluss und verwarf danach die Berufung als unzulässig. Dagegen wandte sich der Beklagte mit seiner Rechtsbeschwerde zum BGH, die allerdings vom BGH als zwar statthaft und Frist- und Formgerecht angesehen wurde, aber als unzulässig.

Die Unzulässigkeit ergebe sich daraus, dass die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO  nicht erfüllt seien, insbes. eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich sei. Eine beklagtenseits angenommene Verletzung des Anspruchs auf Gewährung wirkungsvollen Rechtsschutzes (Art. 2 Abs. 1 GG iVm. dem Rechtsstaatsprinzip) als auch eine Verletzung rechtlichen Gehörs negierte der BGH.

Das Landgericht hatte zur Begründung seiner Entscheidung u.a. darauf abgestellt, 

- dass der erstinstanzliche Prozessbevollmächtigte des Beklagten bestätigte, dass der Beklagte ein Pachtverhältnis mit dem Kläger habe, im Berufungsverfahren vom jetzigen Prozessbevollmächtigten lediglich ausführte, dass sich daraus nicht entnehmen lasse, der Beklagte würde sich immer noch darauf berufe, nicht Vertragspartner der Gesellschaft zu sein

- einen Verfahrensfehler des Landgerichts darin sah, dass dieses nur das Passivrubrum geändert habe, statt von einer Klagerücknahme gegen die Gesellschaft und neuen Klage gegen den Beklagten auszugehen, ohne allerdings die darin liegende Entscheidungserheblichkeit aufzuzeigen

- auf den entsprechenden Hinweisbeschluss lediglich die Mitteilung erfolgt sei, die Berufung würde nicht zurückgenommen und sich auch nicht dazu geäußert habe, ob in der Formulierung in der Berufungsbegründung, der Beklagte sei „zu Recht“ zur Räumung verurteilt worden, ein Schreibfehler zu sehen sei (Anm.: Dies wurde doch an sich gerade vom Beklagten angegriffen).

Verwundert schon die Berufung in Ansehung einer ersichtlich völlig unzureichenden Begründung, so auch die Rechtsbeschwerde gegen ihre Verwerfung, unabhängig von der vom BGH dargelegten Unzulässigkeit.

Der BGH wies darauf hin, dass die Berufungsbegründung nach § 520 Abs.3 S. 2 Nr. 2 ZPO die Umstände benennen müsse, die nach Ansicht des Rechtsmittelführers fehlerhaft seien, und er habe dazu darzulegen, weshalb sie fehlerhaft sein sollen und woraus sich die erforderliche Entscheidungserheblichkeit ergebe. Aus sich heraus verständlichen Angaben seien diejenigen Punkte rechtlicher Art darzulegen, die als unzutreffend beurteilt angesehen würden, und dazu die Gründe anzugeben,  aus denen heraus die Fehlerhaftigkeit und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung folgen soll, wobei es nicht einmal darauf ankäme, ob die Ausführungen in sich schlüssig oder rechtlich haltbar seien (BGH, Beschluss vom 12.02.2020 - XII ZB 445/19 -). Die Berufungsbegründung müsse auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein; eine Rüge mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen genüge dem nicht. Es müsse auf die Erwägungen des Erstgerichts eingegangen werden und dargelegt werden, weshalb diese unzutreffend seien und die Begründung müsse - ihre Richtigkeit unterstellt, dass ganze Urteil (Anm.: soweit angefochten) in Frage zu stellen. Dem entspräche, wie vom Oberlandesgericht zutreffend festgestellt, die Berufungsbegründung nicht.

So lasse die Berufungsbegründung schon nicht erkennen, ob und welche Angriffe materiell-rechtlicher Art gegen den Räumungsanspruch erhoben würden. So lasse sich nicht erkennen, ob nun nach Auffassung des Beklagten er (wie im Pachtvertrag benannt) nicht oder nicht mehr Vertragspartner des Klägers sei; seine Verweise beziehen sich auf erstinstanzliche Ausführungen zur Frage der „Rubrumsberichtigung“ ohne erkenne zu lassen, dass der Beklagte weiterhin seine Parteistellung als Mieter bestreiten wolle, ohne dass es darauf ankäme, dass der Beklagte trotz Hinweises seine Formulierung, das Räumungsurteil sei „zu Recht“ gegen ihn ergangen, klarstellte.  

Zur beanstandeten „Rubrumsberichtigung“ machte der BGH Ausführungen zur Rechtsgrundlage einer solchen und verwies darauf, dass ein hier evtl. auftretender Fehler nicht gem. § 319 ZPO berichtigt werden könne.  Erfolge durch das Gericht eine fehlerhafte Auslegung zur Person der verklagten Partei und würde damit eine tatsächlich nicht betroffene Partei verurteilt („Scheinbeklagter“), so könne diese den Rechtsbehelf ergreifen, der zur Beseitigung des gegen sie ergangenen Titels vorgesehen sei. Ein solches Urteil müsse durch das Berufungsgericht aus prozessrechtlichen Gründen in entsprechender Anwendung von § 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 7 ZPO aufgehoben und der Rechtsstreit zurückverwiesen werden, damit eine Sachentscheidung gegenüber dem in Wahrheit gemeinten Beklagten ergehen könne. Auf die Frage, ob der Kläger möglicherweise doch materiell-rechtliche Ansprüche gegen den Scheinbeklagten habe, käme es nicht an.

Hier sei das Landgericht nach dem „Berichtigungsbeschluss“ der Ansicht gewesen, es habe sich um eine unschädliche Falschbezeichnung gehandelt, was es auch (was im Einzelnen vom BGH dargelegt wurde) begründet habe. Eine Auseinandersetzung damit sei durch den Beklagten im Rahmen der Berufung nicht erfolgt, der lediglich auf „rechtlich völlig nicht nachvollziehbaren Gründe“ anmerkte und (im Hinblick auf die seinerzeit umstrittene Tatsachenbehauptung zur Person des richtigen Räumungsschuldners) davon sprach, dass dies „der Rechtslage nicht gerecht“ werde, ohne auf die Auslegung des Landgerichts einzugehen.

Zudem fehle auch eine ausreichende Darlegung des Beklagten, weshalb die „Rubrumsberichtigung“ den Bestand des Urteils in Frage stellen könne. Wenn man nicht von einer „Falschbezeichnung“ im Klagerubrum ausgehen wolle, sondern davon, dass die Klage gegen eine fehlerhafte Person erhoben wurde, hätte dieser Fehler (Anm.: durch den Kläger) durch einen  gewillkürten Parteiwechsel behoben werden können und müssen.  Wäre dies - ggf. konkludent - erfolgt, wäre auch ein Prozessrechtsverhältnis zum Beklagten entstanden, welches Grundlage für das vorliegende Teilurteil sein könnte. Hier sei zudem der Beklagte vor Antragstellung darauf hingewiesen worden, welche Folgen eine rügelose Antragstellung (auf Klageabweisung) hätten, da dies dahingehend gewertet werden könne,   dass von ihm eine Sachentscheidung ihm gegenüber gewollt wäre, ohne dass zuvor die Zustellung einer Parteiänderungsschrift anhängig gemacht würde und ein Mangel nach § 295 Abs. 1 S. 1 ZPO geheilt würde. 

BGH, Beschluss vom 05.07.2023 - XII ZB 539/22 -

Mieterhöhung auf Gutachtenbasis, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB

Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, eine beabsichtigte Mieterhöhung zu begründen. Eine davon ist die Berufung auf ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, welches er in Auftrag gibt und dem Mieter überlässt, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB (Hinweis: Die Kostend es Gutachtens trägt alleine der Vermieter).  Doch was muss dieses Gutachten beinhalten ?

Grundlegend ist der Zweck des Gutachtens zu beachten. Der Mieter muss an Hand des Gutachtens die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens jedenfalls ansatzweise selbst überprüfen können. Damit müsse, so der BGH, im Gutachten vom Sachverständigen eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete gemacht werden, wobei die betroffene Wohnung in das örtliche Preisgefüge einzuordnen ist. Das Gutachten muss allerdings keine Darstellung der Entwicklung des Mietzinses enthalten; deutlich würde dies durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Vergleichswohnungen ausreicht. Ausdrücklich führt der BGH aus, die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen  sondern lediglich dazu, dass e der Berechtigung nachgehen und dieses ansatzweise nachvollziehen kann.

Nach Auffassung des BGH soll der sachverständige in dem Gutachten auch nicht offenbaren müssen, welche Musterwohnung gleichen Typs er besichtigt hat noch müsse er die herangezogenen Vergleichswohnungen identifizierbar angeben. Es reicht mithin die abstrakte Berechnung und Einordnung.

Anmerkung: Die Entscheidung erging zu einem vom Vermieter beauftragten Gutachten, mit dem der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will. Holt das Gericht dann ein Gutachten zur Feststellung der ortsüblichen Miete ein, ist allerdings nach einem Beschluss des BVerfG vom 11.10.1994 – 1 BvR 1398/93 – die exakte Angabe der einbezogenen Wohnungen mit Namen der einzelnen Wohnungen, deren Anschriften, Ausstattung/Beschaffenheit  und Mietzins erforderlich.

BGH, Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15 -