Auswechseln der Mieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft

Die Beklagte hatte als Vermieterin eine 241 m“ große Wohnung an die Kläger als Mieter vermietet, die dort nach ihrer Kenntnis eine Wohngemeinschaft bilden wollten. Vier der sieben Mieter wohnten nicht mehr dort, sondern hatten ihre Zimmer untervermietet. Die Kläger begehrten, dass im Rahmen einer entsprechenden Änderung des Mietvertrages die ausgezogenen Hauptmieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden können und die Untermieter an ihrer Stelle in dieses eintreten. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten hin änderte das Landgericht das Urteil ab und wies die Klage ab.

Das Landgericht setzte sich mit den dazu vertretenen Ansichten auseinander.

Die Einen sehen die Mieter als eine Innengesellschaft bürgerlichen Rechts als Wohngemeinschaft (WG) zum Betrieb einer gemeinsamen Wohnung, der zufolge ein Anspruch auf Zustimmung zum Auswechseln bestünde, wenn (wie hier) de, Vermieter bei Vermietung der Zweck bekannt sei. Dies nicht nur in Fällen, in denen ausdrücklich von den Mietern vor Vertragsabschluss formuliert worden sei, dass ein Bedürfnis für die eine Aufnahme weiterer oder neuer WG-Mitglieder bestünde, ferner für den Fall, dass der Vermieter in der Vergangenheit einem Auswechseln zugestimmt habe und auch in dem Fall, dass junge  Studenten oder sonstige Personen, die nicht verwandt wären oder in Lebensgemeinschaften leben würden, einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hätten.

Die Gegenmeinung schließe einen Rechtsanspruch gegen den Vermieter aus. Die Mieter einer WG  seien danach auf das Recht zur anteiligen Untervermietung nach § 553 BGB beschränkt, wenn der Mietvertrag ein Auswechseln nicht vorsehen würde.

Das Landgericht folgt der Gegenmeinung. Es verweist auf die Vertragsautonomie des Vermieters, demzufolge es ihm auch dann nicht zumutbar sei, einem Auswechseln zuzustimmen, selbst wenn er bei Vertragsabschluss wissen würde, dass die Mieter eine WG betreiben wollen und ein Interesse dran haben, bei Auszug einzelner WG-Mitglieder an ihrer Stele neue aufzunehmen. Dies begründet das Landgericht damit, dass ein solcher Anspruch darauf hinauslaufen könnte, dass der Vermieter eine solche Wohnung ein für alle Mal als WG-Wohnung gewidmet hätte und dauerhaft an den Mietvertrag gebunden bliebe, da die jeweiligen WG-Mitglieder den Mietvertrag an immer neue Generationen von WG-Mitgliedern übertragen könnten, ohne dass der Vermieter den Vertrag irgendwann einmal kündigen oder davon ausgehen könnte, dass das Mietverhältnis – etwa durch Auszug oder Tod des Mieters – einmal enden werde. Vorliegend würde dies dadurch deutlich, dass von den ursprünglichen sieben Mietern bereits anlässlich einer Nachtragsvereinbarung sechs ausgeschieden und ersetzt worden seien und nun auch der siebte ursprüngliche Mieterausgewechselt werden soll.

Unter Berücksichtigung der Interessen der Mieter wies das Landgericht darauf hin, dass diese durch die mögliche Untervermietung gewahrt würden, wozu es nicht zwingen deiner Änderung des Hautmietvertrages bedürfe. Der Aufwand, der z.B. darin bestünde, dass im Außenverhältnis die die ausgezogenen WG-Mitglieder gegenüber dem Vermieter berechtigt und verpflichtet blieben, sei zumutbar, zumal der Vermieter mit steigender Anzahl der Untermieter wegen eines nach Ansicht des Gerichts damit verbundenen zusätzlichen Verwaltungsaufwandes in der Praxis häufig der Vermieter damit einverstanden erklären würde, die neue Zusammensetzung der WG doch im Hauptmietvertrag nachzuvollziehen. Erkläre er sich damit allerdings nicht einverstanden, würde zwar das letzte von der ursprünglichen WG in der Wohnung verbliebene Mitglied nicht mehr untervermieten können (da damit eine vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte vorläge. Hier bliebe den Mietern nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, was aber den bei Vertragsbeginn absehbaren gegenseitigen Interessen am ehesten gerecht würde.

Vorliegend sei der Austausch der WG-Mitglieder im Mitvertrag nicht vorgesehen. Es gäbe auch mit dem zweimaligen Austausch keine langjährige Übung, die einen Anspruch begründen könnte. Bei dem ersten Austausch wurde ein WG-Mitglied mehr aufgenommen, wodurch die Anzahl der WG-Mieter von bis dahin sechs Mietern auf sieben erhöht wurde und zugleich ein neuer Mietzins durch Erhöhung desselben vereinbart; bei dem zweiten Mal im Rahmen eines Austauschs sei zwar nicht Weiteres vereinbart worden, doch würde sich auch daraus keine langjährige Übung ergeben.

Wohnung anmieten, zum Zwecke des Austauschs einzelner WG-Mitglieder gegen den Vermieter ein Anspruch auf entsprechende Änderung des Mietvertrags zusteht.

Das Landgericht ließ die Revision zu. Die Revision wurde zu BGH VIII ZR 304/21 eingelegt.

LG Berlin, Urteil vom 18.08.2021 - 64 S 261/20 -

Aus den Gründen:

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 237 C 134/20 - vom 17. August 2020 abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision der Kläger wird zugelassen.

Der Streitwert wird auch für den zweiten Rechtszug auf 15.046,84 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Kläger sind Mieter einer Siebenzimmerwohnung mit rund 241 m² Wohnfläche in Berlin-Charlottenburg, die Beklagte ist die Vermieterin. Die Mieter unterhalten in der Wohnung eine Wohngemeinschaft. Vier der sieben Mieter wohnen inzwischen nicht mehr selbst in der Wohnung, sondern haben ihre Zimmer untervermietet. Die Kläger wollen, dass die aus der Wohnung ausgezogenen Hauptmieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und die Untermieter an ihrer Stelle in das Mietverhältnis eintreten; sie nehmen die Beklagte auf Zustimmung zu einer entsprechenden Änderung des Mietvertrages in Anspruch. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, das der Beklagten am 20. August 2020 zugestellt worden ist.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der am 14. September 2020 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 20. November 2020 am 18. November 2020 begründeten Berufung.

Die Beklagte trägt vor, sie sei nicht verpflichtet, einem Mieteraustausch zuzustimmen. Sie liefe sonst Gefahr, nach und nach alle ursprünglichen Mieter aus der Haftung entlassen zu müssen. Wenn sie dann am Ende des Mietverhältnisses Schäden an der Mietsache feststellen würde, müsse sie befürchten, dass die letzten Mieter ihr erfolgreich entgegen halten könnten, dass die Schäden durch eine frühere Mietergeneration verursacht worden seien.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen das Urteil des Amtsgerichts und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

2. Die Berufung ist auch begründet. Die Kläger haben keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses der Auswechslung von vier Mietern zustimme.

Allerdings sollen Mieter, die sich als Innen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: „Innen-GbR“) zu einer Wohngemeinschaft (im Folgenden nur: „WG“) organisieren und zu deren Betrieb gemeinsam eine Wohnung anmieten, nach einer verbreiteten Ansicht Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Auswechslung einzelner WG-Mitglieder haben, wenn für den Vermieter bei Mietvertragsabschluss offensichtlich war, dass die Mieter die Wohnung als Wohngemeinschaft nutzen wollen und er davon ausgehen musste, dass es im Laufe der Mietzeit zu einer Fluktuation der WG-Mitglieder kommen werde (vgl. Gsell u. a./Heinig, beck-online.Großkommentar BGB Stand 01.05.2021, § 414 Rn. 58; MüKo BGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, § 535 Rn. 61; beide zitiert nach beck-online). Diese Voraussetzungen sollen schon dann vorliegen, wenn mehrere junge Studenten oder vier Personen, die – offensichtlich erkennbar – untereinander weder verwandtschaftlich noch als Lebenspartner verbunden sind als Mitmieter gemeinsam einen unbefristeten Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (vgl. LG München I, WuM 1982, 189 f.; LG Berlin – 66 S 66/19 -, Beschl. v. 24.05.2019; beide zitiert nach juris). Wo ein solcher Anspruch der eine Wohnung als WG nutzenden Mieter auf Änderung des Mietvertrages durch Berufungsgerichte erkannt wurde, kam häufig noch hinzu, dass die Mieter vor Vertragsschluss ihr Bedürfnis nach einer späteren Aufnahme weiterer oder neuer WG-Mitglieder ausdrücklich formuliert hatten (vgl. LG Karlsruhe, WuM 1992, 45 f. und BVerfG, ebendort; LG Berlin – 65 S 314/15 –, Urt. v. 23.03.2016, WuM 2016, 553 ff.; beide zitiert nach juris) oder dass der Vermieter im Verlaufe des teils langjährigen Mietverhältnisses bereits mehrfach durch Zustimmung zu Vertragsänderungen die Auswechslung einzelner WG-Mitglieder ermöglicht, ein solches Bedürfnis und einen darauf bezogenen Anspruch der jeweiligen Mieter also zumindest faktisch anerkannt hatte (vgl. LG Göttingen, NJW-RR 1993, 783 f. und BVerfG, GE 1993, 358; LG Frankfurt/M., WuM 2012, 192 ff.; LG Berlin – 65 S 375/16 –, Urt. v. 11.01.2017; alle zitiert nach juris).

Nach der Gegenmeinung haben Mieter grundsätzlich keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter, dass dieser einen bestimmten Mieter aus dem Vertrag entlässt und an dessen Stelle mit einem anderen Mieter abschließt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 540 Rn. 19); die Mitglieder einer WG sind danach vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt, wenn der Mietvertrag keine Regelung für die Auswechslung einzelner WG-Mitglieder vorsieht (vgl. LG Hamburg, WuM 1985, 82 f.; LG Köln, NJW-RR 1991, 1414; LG Trier, WuM 1997, 548; LG Berlin – 65 S 176/19 –, Urt. v. 17.04.2020, GE 2020, 805 f.; alle zitiert nach juris).

Die Kammer folgt der zuletzt skizzierten Ansicht. Einem Vermieter ist es nach Auffassung der Kammer aus Gründen der Vertragsautonomie auch dann nicht zuzumuten, Mieterwechseln zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass die Mieter eine WG betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue WG-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Ein solcher Anspruch der eine Wohnung zum Betrieb einer WG mietenden Mieter könnte nämlich darauf hinauslaufen, dass der Vermieter die Wohnung ein für alle Male als WG-Wohnung gewidmet hätte und endgültig an den Mietvertrag gebunden bliebe; denn die jeweiligen WG-Mitglieder könnten den Mietvertrag an immer neue Generationen von WG-Bewohnern übertragen, ohne dass der Vermieter den Vertrag irgendwann kündigen oder davon ausgehen könnte, dass das Mietverhältnis jemals - etwa durch Auszug oder Tod der Mieter - enden werde. Die ernsthafte Möglichkeit eines solchen Vertragsverlaufs macht gerade der vorliegende Fall plastisch; denn fünf der sechs ursprünglichen Mieter, die die Wohnung im August 2013 angemietet hatten, wurden bereits durch die erste Nachtragsvereinbarung im Jahre 2017 bei gleichzeitiger Aufnahme eines siebten Mieters gegen andere Mieter ausgetauscht, und nun soll auch noch der Kläger zu 7. als letzter der ursprünglichen Mieter durch ein neues WG-Mitglied ersetzt werden.

Dem gegenüber können die Interessen der Mitglieder einer WG durch die „Untervermietungslösung“ regelmäßig hinreichend gewahrt werden; sie sind, um die WG bei Auszug eines ursprünglichen Mitmieters aus der Wohnung mit einem Nachfolger oder einer Nachfolgerin fortzuführen, nicht zwingend auf eine entsprechende Änderung des Hauptmietvertrages angewiesen. Vielmehr können sie dieses Ziel durch die anteilige Untervermietung der Wohnung an das neue WG-Mitglied erreichen. Dass sie dafür einen gewissen WG-internen Aufwand betreiben müssen – insbesondere ist der Kontakt zu dem scheidenden WG-Mitglied aufrecht zu erhalten, das im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter weiterhin aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet bleibt – erscheint zumutbar, zumal sich Vermieter mit steigender Anzahl der Untermieter wegen des auch für sie damit verbundenen zusätzlichen Verwaltungsaufwands vermutlich in der Praxis häufig freiwillig bereitfinden werden, die geänderte Zusammensetzung der WG letztlich doch noch durch eine entsprechende Änderung des Hauptmietvertrages nachzuvollziehen. Erklärt sich der Vermieter mit solchen Vertragsänderungen nicht einverstanden, wird zwar das letzte in der Wohnung verbliebene ursprüngliche WG-Mitglied gegen den Willen des Vermieters nicht mehr nach Maßgabe des § 553 BGB durch einen Untermieter ersetzt werden können, weil darin eine vollständige Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte läge. Der den ursprünglichen Mietern dann nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB womöglich nur noch verbleibende Weg der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wird den zu Vertragsbeginn absehbaren gegenseitigen Interessen der Mietvertragsparteien aber eher gerecht als die oben skizzierte „unendliche“ Vertragsfortführung mit immer neuen WG-Mitgliedern.

Nachdem der Mietvertrag ein Verfahren für den Austausch einzelner Mieter oder einen diesbezüglichen Anspruch der Kläger nicht ausdrücklich vorsieht, kann der Klage entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auch nicht deswegen stattgegeben werden, weil die Parteien sich durch langjährige Übung auf ein solches Verfahren oder einen diesbezüglichen Anspruch der Kläger geeinigt hätten. Die Beklagte stimmte zwar mit dem ersten Nachtrag zum Mietvertrag dem Austausch von fünf der sechs ursprünglichen Mieter gegen neue WG-Mitglieder mit Wirkung zum 1. März 2017 freiwillig zu. Zugleich wurde jedoch die Gesamtzahl der Mieter von sechs auf sieben Mieter erhöht und außerdem eine Erhöhung der Miete vereinbart, sodass diese Nachtragsvereinbarung nicht dahin ausgelegt werden kann, dass die Beklagte sich hätte verpflichten wollen, auch weiteren zukünftigen Mieterwechseln auf Anforderung der Mieter bedingungslos zuzustimmen. Dass die Beklagte kurze Zeit später mit dem zweiten Mietvertragsnachtrag zum 1. Juni 2017 dem Austausch eines der zum 1. März 2017 hinzugetretenen Mitmieter gegen eine andere Person zustimmte, ohne dies von Gegenleistungen oder Zugeständnissen der Mieter abhängig zu machen, vermag ebenfalls eine langjährige Übung der Vertragsparteien nicht zu begründen.

3.Die Kostenentscheidung folgt § 91 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist wegen grundsätzlicher Bedeutung der zu entscheidenden Rechtsfrage die Revision zuzulassen. Bisher ist nicht höchstrichterlich geklärt, ob und unter welchen Umständen den Mitgliedern einer als Innen-GbR organisierten WG, die zum Betrieb der WG gemeinsam eine Wohnung anmieten, zum Zwecke des Austauschs einzelner WG-Mitglieder gegen den Vermieter ein Anspruch auf entsprechende Änderung des Mietvertrags zusteht.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG, 3 ZPO; die Kammer folgt den Erwägungen des Amtsgerichts im Streitwertbeschluss vom 17. August 2020 (Bl. 115 d. A.).