Holzpolter und die Verwirklichung der Verkehrssicherungspflicht

Einleitend führte das OLG in seinem Hinweisbeschluss aus, dass, wenn Holzstämme entlang von Waldwegen gelagert würden, besondere Verkehrssicherungspflichten für die Eigentümer bzw. des den Wald Bewirtschaftenden bestehen würden. Danach aber verwies es allerdings darauf, dass der Mensch die Natur so hinzunehmen habe, wie er sie vorfinde, um allerdings zu verdeutlichen, dass vor natürlichen gefahren nicht gewarnt werden müsse (abbrechende Äste pp.). Bei künstlichen Anlagen (wie Brücken/Stege) und Holzlagern und Verrichtungen im Wald (so insbes. Fällarbeiten) könnten Gefahren bestehen, die möglicherweise über die natürlichen Gefahren hinausgehen könnten und denen der Eigentümer / Bewirtschafter aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht heraus vorbeugen müsse (BGH; Urteil vom 02.10.2012 - VI ZR 311/11 -).  

Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht leite sich aus dem in § 823 Abs. 1 BGB verankerten Verbot, andere in ihren absoluten Rechtsgütern zu schädigen, ab. Dabei müsse nicht jeder abstrakten Gefahr begegnet werden und eine absolute Sicherheit könne und müsse nicht gewährleistet werden. Vielmehr müsse bei sachkundiger Betrachtung die Möglichkeit naheliegen, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden könnten. In diesen Fällen seien Vorkehrungen zur Sicherung zu treffen, und zwar in vernünftigen Grenzen im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren (BGH, Urteil vom 20.09.1994 - VI ZR 162/93 -). Es müsse der Grad an Sicherheit erreicht sein, der der im entsprechenden Bereich herrschenden Verkehrsauffassung genügt (BGH, Urteil vom 03.06.2008 - VI ZR 223/07 -).

Dass - wie hier - geerntetes Holz bis zur Abholung seitlich der Waldwege gelagert würde, sei üblich und zulässig. Das Holz dürfe nicht auf der Verkehrsfläche gelagert werden und nicht in diese hineinragen, wenn die ein gefahrloses Passieren bei ausreichend verbliebener Wegbreite behindere (§ 4 LWaldG RLP). Auch müsse ein Abrollen oder Verrutschen der Stämme ausgeschlossen sein. Der Lagerort müsse die entsprechenden Sicherheiten bieten. Besondere Sicherungen seien grundsätzlich nur angezeigt, wenn der Holzlagerplatz aus besonderen Gegebenheiten heraus besondere Gefahren für solche Benutzer des Weges bieten, bei denen nicht damit gerechnet werden könne, dass sie diese Gefahren kennen würden. In einem solchen Fall könne es angezeigt sein, den Holpolter auch gegen das Besteigen durch Personen abzusichern, namentlich wenn der Holzpolter in der Nähe von Spiel-, Grillplätzen oder Waldkindergärten errichtet würde, da eine Absicherung für die Kinder geboten sei (so eine wirksame Absperrung um den Polter herum oder Sperrung der Waldwege zum Polter hin). „Möglicherweise“ würde dies auch dort gelten, wo im Wald mit Kindern, nicht in Begleitung von Erwachsenen zu rechnen sei, da bei diesen die Kenntnis von gefahren und eine Einsicht in den Selbstschutz häufig nicht vorhanden sei.

Ansonsten sei aber eine besondere Absicherung nur gegen ein selbständiges Abrutschen oder Abrollen der Stämme erforderlich (a.A. LG Bonn, Urteil vom 18.07.2014 - 4 O 102/13 -). Es sei allgemein bekannt, dass von aufgestapelten Holzstämmen bei deren Besteigen besondere Gefahren ausgehen würden, dieses also dabei ab-/wegrutschen und der Waldbesucher sich dabei erheblich verletzen könne. Allerdings sei es zum Zwecke des Abtransports notwendig, diese Stämme am Waldweg zu lagern, und dürfe der Verkehrssicherungspflichtige - von den obigen Ausnahmen abgesehen -regelmäßig darauf vertrauen, dass sich der Waldbenutzer umsichtig und vorsichtig verhalte.

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 29.08.2022 - 1 U 258/21 -

Der Erdrutsch in der Wohngebäudeversicherung

Der Kläger machte gegen die Beklagte Ansprüche aus einer Wohngebäudeversicherung geltend, die auch auf Elementarschäden wie Erdrutsche deckte. In den Versicherungsklauseln hieß es dazu „Erdrutsch ist ein naturbedingtes Abgleiten oder Abstürzen von Gesteins- oder Erdmassen.“ Das klägerische Grundstück lag am vorderen Rand einer vor ca. 80 Jahren aufgeschütteten Terrasse. In 2018 zeigte der Kläger der Beklagten Rissbildungen an seinem Wohnhaus an, die sich durch eine Rutschung des Untergrundes verursacht würden. Die Beklagte lehnte einen versicherungsvertraglichen Anspruch ab. Klage und Berufung blieben erfolglos; auf die Revision des Klägers wurde das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an dieses zur anderweitigen Entscheidung zurückverwiesen.

Das Berufungsgericht hatte das Vorliegen eines die Beklagte leistungsverpflichtenden Erdrutsches negiert, da darunter ein sinnlich wahrnehmbarer Vorgang und nicht, wie hier nach Vortrag des Klägers, eine sich langsam über Jahre vollziehende Erdbewegung zu verstehen sei. Dem folgte der BGH nicht. Vielmehr würden mit der Klausel auch Schäden gedeckt, die durch allmähliche, nicht augenscheinlich naturbedingte Bewegungen von Gesteins- oder Erdmassen verursacht würden.

Der BGH wies darauf hin, dass in Rechtsprechung und Literatur streitig sei, ob eine Klausel wie vorliegend unter „Erdrutsch“ ein mit Geschwindigkeit ablaufendes Ereignis verlange, dass dies sinnlich wahrnehmbar sei, oder auch ein über längere Zeit unmerkliches Verlagern von Bodenbestandteilen. Der letzteren Ansicht gab der BGH den Vorzug. Dies ergäbe sich aus der Auslegung.

Allgemeine Versicherungsbedingungen seien so auszulegen, wie ein durchschnittlicher, um Verständnis bemühter Versicherungsnehmer sie bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und unter Berücksichtigung des erkennbaren Sinnzusammenhangs verstünde, ohne dass versicherungsrechtliche Spezialkenntnisse vorhanden sein müssten (BGH, Urteil vom 26.01.2022 - IV ZR 144/21 -).

Dieser Versicherungsnehmer würde, wenn sich Bodenbestandteile über einen längeren Zeitraum verlagern und hierdurch Schäden in Form von Rissbildungen am versicherten Gebäude verursachen, zunächst vom Wortlaut der Bedingungen ausgehen, wobei für ihn der tägliche Sprachgebrauch und nicht etwa die Terminologie, wie sie in bestimmten Fachkreisen üblich ist, maßgebend sei (BGH, Urteil vom 29.03.1017 - IV ZR 533/15 -). Es käme damit entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht auf eine terminologische Unterscheidung in der Geologie an. Ausgangspunkt sei für den maßgeblichen durchschnittlichen Versicherungsnehmer die in der Klausel enthaltene Definition für Erdrutsch, nach der er erkennen würde, dass der versicherte Tatbestand mit einem naturbedingten Abgleiten oder Abstürzen von Gesteins- oder Erdmassen zwei unterschiedliche Vorgänge einschließe. Nach denen sei zwar mit dem Begriff des „Abstürzens“ ein plötzliches Ereignis gegeben, in der Alternative des „Abgleitens“ aber nicht gefordert würde. Unter „Abgleiten“ sei nach allgemeinen Sprachgebrauch (Duden) ein Haftungs- und Haltverlust und eine unbeabsichtigte Bewegung seitwärts und nach unten umschrieben. In Ermangelung entsprechender Klarstellung würde sich für den durchschnittlichen Versicherungsnehmer aus der Klausel auch nicht entnehmen lassen, dass sich die sinnlich nicht wahrnehmbare Erdbewegung über einen längeren Zeitraum nicht unter den Tatbestand falle. Was unter „Rutschen“ nach allgemeinen Sprachgebrauch verstanden wird, sei in Ansehung der eigenständigen Definition des Begriffs „Erdrutsch“ nicht entscheidend. Dass die Klausel ein Abgleiten oder Abstürze von Gesteins- oder Erdmassen verlange, führe nicht dazu, dass dies eine Mindestgeschwindigkeit haben müsse, also Kriechvorgänge vom Versicherungsschutz ausgenommen wären.

Auch aus dem Sinn und Zweck des Leistungsversprechens ergäbe sich für den durchschnittlichen Versicherungsnehmer nichts anderes. Durch einen Vergleich mit anderweitigen Regelungen in der Elementarversicherung (wie z.B. Überschwemmung, Rückstau, Vulkanausbruch, Erdbeben, Erdfall, Schneedruck, Lawinen) könne er nicht die Erkenntnis erlange, nur deutlich wahrnehmbare Vorgänge seien versichert. Eine Plötzlichkeit sei - mit Ausnahme für den Vulkanausbruch - nach dem Wortlaut der Bedingungen dort gerade nicht gefordert.

Die Zurückverweisung erfolgte, da Feststellungen zur Ursächlichkeit der Rissbildungen bisher nicht getroffen wurden.

BGH, Urteil vom 09.11.2022 - IV ZR 62/22 -

Grundlagen der Vergütung für Nachlasspfleger

Das Nachlassgericht hat bis zur Annahme einer Erbschaft für die Sicherung des Nachlasses Sorge zu tragen, soweit dafür ein Bedürfnis besteht, § 1960 Abs. 1 BGB, und kann in diesem Zusammenhang auch einen Nachlasspfleger bestellen, § 1960 Abs. 2 BGB, dessen Kosten aus dem Nachlass bezahlt werden.   Im Rahmen seiner Beschwerdeentscheidung zur Höhe der Vergütung einer (berufsmäßigen) Nachlasspflegerin musste sich das OLG auch mit dem Einwand fehlender Zweckmäßigkeit des Handelns der Nachlasspflegerin auseinandersetzen.

Das OLG verwies darauf, dass die Höhe der Vergütung nach §§ 1836 Abs. 1, 1915 Abs. 2 BGB (wenn keine Mittellosigkeit vorläge in Abweichung von § 3 VBVG) im pflichtgemäßen Ermessen des Nachlassgerichts läge, wobei zu berücksichtigen sei, dass hier die Nachlasspflegerin wegen ihrer Rechtskenntnisse zur berufsmäßigen Nachlasspflegerin bestellt worden sei (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.03.2015 - 11 Wx 11/15 -), weshalb sie eine höhere als die gesetzlich vorgesehene Mindestvergütung verlangen könne. Abstellend auf die Tätigkeitsnachweise habe allerdings das Pflegschaftsgeschäft keine gehobenen Schwierigkeiten bereitet und in Ansehung des Vermögens habe auch keine überdurchschnittliche Verantwortung (verbunden mit einem erhöhten Haftungsrisiko) bestanden. Bei damit anzunehmender mittlerer Schwierigkeit sei ein Stundensatz von € 110,00 gerechtfertigt (OLG Hamm, Beschluss vom 13.01.2011 - I-15 W 632/10 -).

Der Nachlasspfleger unterliege nur einer Kontrolle zur Rechtmäßigkeit seines Handelns. Das Nachlassgericht könne keine Zweckmäßigkeitsanforderungen stellen, da der Nachlasspfleger eigenverantwortlich im Rahmen eigenen Ermessens handele. Der Vergütungsanspruch könne nicht gekürzt werden, da das Nachlassgericht etwa die Tätigkeit für unangebracht oder ein anderes Vorgehen für zweckmäßiger ansehen würde (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.11.2007 - 3 W 201/07 -).

OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.10.2022 - 3 W 122/22 -

Schenkung einer Eigentumswohnung an Minderjährigen bei Übernahme möglicher Altverbindlichkeiten

Die Beteiligte 1 des Verfahrens übertrug an den minderjährigen Beteiligten zu 2, der durch seine Mutter vertreten wurde, unentgeltlich ihre Miteigentumsanteile an einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In der Gemeinschaftsordnung (GO) vom 24.01.1975 der WEG, auf die im Grundbuch Bezug genommen wurde, hieß es in deren § 11: „Die Rechtsnachfolger einer Gemeinschaft haften neben diesem als Gesamtschuldner für rückständige Lasten und Kosten (…) sowie für andere Forderungen aller Art der Gemeinschaft.“ Die Auflassung wurde in der notariellen Übertragungsurkunde vom 20.09.2021 erklärt. Die gerichtlich bestellte Ergänzungspflegerin genehmigte alle in der Urkunde abgegebenen Erklärungen. Der Notar beantragte danach gemäß § 15 GBO den Vollzug im Grundbuch. In einer Zwischenverfügung monierte das Grundbuchamt das Fehlen der familiengerichtlichen Genehmigung für den Übertragungsvertrag gem. § 1822 Nr. 10 BGB (a.F., heute § 1854 Nr. 4 BGB) vor dem Hintergrund, der minderjährige Beteiligte 2 müsse nach § 11 GO mit dem Vollzug der Urkunde fremde Verbindlichkeiten übernehmen. Gegen diese Zwischenverfügung legte der Notar für die Beteiligten Beschwerde ein mit der Begründung, die Rechtsfolge aus § 11 GO stelle sich nicht als Gegenleistung des Beteiligten 2 dar, sondern sei lediglich eine automatische Folge des Eigentumserwerbs. Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab. Die Beschwerde wurde vom OLG als Beschwerdegericht zurückgewiesen.

In seiner Begründung führte das OLG aus, nach § 20 GBO dürfe die Eigentumsumschreibung nur erfolgen, wenn die Auflassung (§§ 873, 925 BGB) nachgewiesen sei. Im Falle einer notwendigen gerichtlichen Genehmigung der Auflassung sei auch diese in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen. Hier unterfalle die Auflassung § 1915 BGB iVm. § 1822 Nr. 10 BGB a.F. (heute: § 1854 Nr. 4 BGB). Der Minderjährige übernehme auch dann eine fremde Verbindlichkeit, wenn er gemeinsam mit einem Dritten die gesamtschuldnerische Haftung für die Verbindlichkeit übernehme, auch wenn im Innenverhältnis zwischen ihm und dem Dritten der Dritte die Verbindlichkeit alleine zu tragen habe (BGH, Urteil vom 27.10.1982 - V ZR 177/81 -). Mit der Vorschrift des § 1822 Nr. 10 BGB a.F. (heute § 1854 Nr. 4 BGB) solle verhindert werden, dass wegen der Möglichkeit eines Rückgriffsanspruchs eine Schuld als vermeintlich risikolos übernommen werde. Es bestünde die Gefahr einer Verharmlosung des Rechtsgeschäfts, da ein erfolgreicher Regress aus der Innenhaftung des Dritten nicht gesichert sei.

 Mit dem dinglichen Rechtserwerb (Eigentumsübergang durch im Grundbuch gewahret Auflassung) hafte der Beteiligte 2 als Sonderrechtsnachfolger gem. § 11 GO auch für vor dem Eigentumserwerb begründete Lasten, Kosten und Forderungen aller Art infolge der Verdinglichung der GO gem. § 10 Abs. 2 WEG a.F. (heute: § 10 Abs. 1 WEG; vgl. auch Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl.2021, § 10 Rn. 34) neben der Veräußerin (Beteiligte 1). Auch wenn es nach dem jetzt geltenden Wohnungseigentumsgesetz für eine Haftung von Sonderrechtsnachfolgern für Geldschulden, wie sie hier in § 11 GO normiert wurde, nach § 7 Abs. 3 S. 3 WEG n.F. einer ausdrücklichen Eintragung im Grundbuch bedürfe (die nicht vorliegt), greife dies hier nach § 48 Abs. 3 S. 3 WEG n.F. nicht, da dies nur bei einer Sonderrechtsnachfolge nach dem 31.12.2025 gelte.

Es käme auch nicht darauf an, ob die Heranziehung des Beteiligten 2 wahrscheinlich sei oder ob die Durchsetzung von Ausgleichansprüchen aus § 426 BGB (Ausgleich zwischen Gesamtschuldnern) gegen die Beteiligte zu 1 möglich erscheine. Im Interesse des Minderjährigen sei ein abstrakter Maßstab anzulegen (OLG München, Beschluss vom 22.08.2012 - 34 Wx 200/12 -).

OLG Nürnberg, Beschluss vom 30.05.2022 - 15 W 1386/22 -

Wenn entsteht entgegen § 123 Abs. 3 BauGB ein Erschließungsanspruch ?

Der Kläger begehrte von der Beklagten die Durchführung von Erschließungsmaßnahmen für sein Grundstück, damit er seine Ausfahrt wegegerecht benutzen könne. Das Verwaltungsgericht wies nach Ortstermin die Klage ab. Der Verwaltungsgerichtshof (VGH) war hier anderer Ansicht und verurteilte die Beklagte, geeignete Maßnahmen zur Herstellung der wegemäßigen Erschließung des klägerischen Grundstücks zu ergreifen. Die dagegen erhobene Nichtzulassungsbeschwerde wurde vom BVerwG zurückgewiesen.

Grundsätzlich bestünde kein Rechtsanspruch auf Erschließung nach § 123 Abs. 3 BauGB, obwohl die Erschließung Sache der Gemeinde ist, § 123 Abs. 1 BauGB. Allerdings könne sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine gemeindliche Erschließungsaufgabe zu einem korrespondierenden Anspruch und damit eine Erschließungspflicht verdichten. Diese Verdichtung läge vor, wenn sich die Gemeinde nach Erlass des qualifizierten Bebauungsplanes entschließe, den Plan zwar nicht aufzuheben, aber von der Durchführung der Erschließung abzusehen (BVerwG, Urteil vom 22.01.1993 - 8 C 46.91 -). Hier habe der VGH darauf abgestellt, dass seit Erlass des nach wie vor wirksamen (Änderungs-) Bebauungsplanes ohne dessen Vollzug vergangen seien und daher(beanstandungsfrei) den Erschließungsanspruch anerkannt.

Vorliegend war zusätzlich zu berücksichtigen, dass sich der klägerische Anspruch auf einen aus einem Änderungsbebauungsplan ableitete. Das fragliche Flurstück sei zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung hinreichend erschlossen gewesen. Vorliegend gehe es lediglich um einen weitergehenden Erschließungsanspruch („ungehinderte Zufahrt … ohne Erschwernis“) gemäß dem Änderungsbebauungsplan. Diesen Anspruch auf ergänzende Erschließung (aufgrund eines seit Jahren nicht vollzogenen) Änderungsbebauungsplanes sah das BVerwG mit dem VGH auch als gegeben an, wenn im Übrigen bereits eine Erschließung vorlag.

Bereits in seinem vom BVerwG in der besprochenen Entscheidung benannten Urteil vom 22.01.1993 - 8 C 46.91 - führte das BVerwG zur möglichen Verdichtung des Erschließungsanspruchs aus (Leitsatz 5): „Eine Gemeinde, die einen qualifizierten Bebauungsplan erlassen hat, dann jedoch erkennen muß, aus wirtschaftlichen Gründen zur Erschließung außerstande zu sein, kann ein Angebot der Erschließung durch die Betroffenen, dessen Annahme weder aus sachlichen noch persönlichen Gründen unzumutbar ist, nicht ablehnen, ohne dadurch selbst erschließungspflichtig zu werden.“

BVerwG, Beschluss vom 15.06.2022 - 9 B 32.21 -

Verkehrssicherungspflicht: Sturz eines Kunden auf einer Weintraube

Es war hier keine Bananenschale, die in einem Einrichtungshaus im Erdgeschoss vor dem Pflanzenbereich auf dem Boden lag, sondern eine - von der klagenden Kundin übersehene - Weintraube. Die Klägerin rutsche auf dieser aus, stürzte und musste eine Hüftendoprothese implantiert bekommen. Das Landgericht wies die Klage ab und die Berufung blieb erfolglos. Auf die Revision wurde das Urteil des OLG aufgehoben und der Rechtsstreit an dieses zurückverwiesen.

Die Haftung des beklagten Einrichtungshausbetreibers könnte aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen der Verletzung einer vorvertraglichen Schutzpflicht in Betracht kommen. So habe die Klägerin das Ladengeschäft in Kaufabsicht betreten, womit das vorvertragliche Schuldverhältnis mit den in § 241 Abs. 2 BGB genannten Schütz- und Fürsorgepflichten bestanden habe. Diese Pflichten würden Vorkehrungen abverlangen, dass Besucher nicht durch Glätte des Bodens oder dort liegender Gegenstände zu Fall kämen (so bereits im Bananenschalenfall des BGH vom 26.09.1961 - VI ZR 92/61 -). Allerdings habe hier das Berufungsgericht auf von dem Beklagten vorgetragene Sicherungsmaßnahmen abgestellt, die bei ordnungsgemäßer Umsetzung der dem Beklagten obliegende Schutzpflicht genügen würde. Dies ist nach Auffassung des BGH vom Grundsatz nicht verfehlt: Vorvertragliche Schutzpflichten würden hier auf das Vermeiden von Verletzungen abzielen und entsprächen daher den allgemeinen deliktischen Verkehrssicherungspflichten. Es seien die Maßnahmen erforderlich, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend halten würde, um andere vor Schäden zu bewahren.  Nicht jeder abstrakten Gefahr könne vorgebeugt werden. Erforderlich sei ein Sicherheitsgrad, die in dem entsprechenden Bereich herrschende Verkehrsauffassung für erforderlich halte, um andere Personen vor Schäden zu bewahren. Im Hinblick auf die Maßnahmen (alle 60 Minuten intensive Sichtreinigung mit Beseitigung von Verschmutzungen durch reinigungsunternehmen, Kontrolle durch Mitarbeiter des Beklagten, im Pflanzbereich stünde zusätzlich noch eine gesonderte Reinigungskraft zur Verfügung, um spontan eingreifen zu können, der Bereich würde alle 10 - 15 Minuten durch Mitarbeiter begangen/kontrolliert) sah das Berufungsge5richt die Anforderungen als erfüllt an. Dem folgte der BGH.

Das Berufungsgericht habe aber die Beweislastverteilung verkannt, insoweit es davon ausgegangen sei, die Klägerin müsse nachweisen, dass die von dem Beklagten behaupteten (und von der Klägerin bestrittenen) Sicherungsmaßnahmen nicht erfolgt seien. Nach § 280  Abs. 1 S. 1 BGB trage zwar grundsätzlich der Gläubiger die Beweislast für die Pflichtverletzung, während der Schuldner nach § 276 BGB beweisen müsse, dass er eine solche nicht zu vertreten habe. Allerdings: Bestimme sich der Inhalt der sich aus dem Schuldverhältnis ergebenen (Verhalts-) Pflicht, wie im Falle der Verkehrssicherungspflicht, nach der verkehrserforderlichen Sorgfalt, überschneide sich die Pflichtwidrigkeit gem. § 280 Abs. 1 S. 1 BGB mit dem Vertretenmüssen/Verschulden iSv. § 289 Abs. 1 S.2 BGB. Zum Verschulden gehöre auch ein äußeres Verhalten, bei Fahrlässigkeit der Verstoß des äußeren Verhaltens gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt (§ 276 Abs. 2 BGB). Damit würde die Beweislastverteilung in diesen Fällen durch die Unterscheidung zwischen Pflichtverletzung und Verschulden nicht definitiv bestimmt werden. Es sei deshalb in diesen Fällen hinsichtlich der Verletzung von Schutzpflichten eine Beweislastverteilung nach Gefahren- und Organisationsbereichen vorzunehmen, was hier dazu führe, dass - da die Verunreinigung als unfallursächliche Quelle  alleine im Gefahren- und Organisationsbereich des Beklagten lag, unabhängig davon, ob die Weintraube dem Warensortiment des Beklagten entstamme.

BGH, Urteil vom 15.10.2022 - VI ZR 1283/20 -

Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen und Auswirkung auf Mietenbegrenzung (§§ 556d ff BGB)

Ein registriertes Inkassounternehmen (§ 10 RDG) machte aus abgetretenen Recht des Mieters Ansprüche gegen die beklagte Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§556d BGB) in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 geltend. Die Wohnung befand sich in einem nach der Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt benannten Bereich. Der Nettokaltmietzins betrug zunächst für die 77,66 qm große Wohnung € 610,65 (€ 7,86 / qm). Mit Schreiben vom 20.07.2017 verlangte die Beklagte die Zustimmung zur Erhöhung der benannten Miete auf € 674,08 (€ 8,68 / qm), dem der Mieter zustimmte. Die Klägerin rügte einen Verstoß gegen die Begrenzung der Miethöhe (nach der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung des § 556g Abs. 2 BGB) bei Mietvertragsabschluss und begehrte Auskunft und die Rückzahlung des danach zu viel gezahlten Mietzinses. Die Klage hatte weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihren Anspruch weiter; der BGH wies die Revision als unbegründet zurück.

Zutreffend sei das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Anwendbarkeit der Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff BGB) nicht vorlägen, da die beanstandete Miete nicht auf der bei Mietbeginn geschlossenen Vereinbarung, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhung beruhen würde, für die die Regelungen der §§ 556d ff BGB nicht geltend würden.

Dem Mieterhöhungsbegehren der Beklagten sei ein Entwurf der Zustimmungserklärung beigefügt gewesen mit der Bitte um Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung durch Unterzeichnung und Rücksendung der Erklärung. Die gewählte Formulierung spräche dafür, dass Gegenstand der Vereinbarung die Erhöhung der Miete auf den neuen Gesamtbetrag gewesen sei und nicht lediglich die Höhe der Veränderung. Denn dort sei ausdrücklich von der „bisher vereinbarten“ Nettokaltmiete, von deren „Veränderung“ um € 63,43 und von der „neuen Vereinbarung“ von monatlich € 674,08 die Rede. Diese Auslegung durch das Berufungsgericht entspräche auch dem Sinn und Zweck der Mieterhöhungsvereinbarung sowie der Interessenslage beider Parteien bei der Erhöhung der Miete: Diese sei darauf gerichtet gewesen, die Miethöhe für die Zukunft einvernehmlich zu ändern. Entscheidend sei daher für die weitere vertragliche Beziehung nicht, um welchen Betrag die ursprüngliche erhöht worden sei, sondern wie hoch die künftig zu bezahlende Miete ist. Die Parteien hätten mithin ab dem vereinbarten Termin die bisherige Miete ändern und einen neuen Betrag festsetzen wollen. Daher umfasse der Bindungswille nicht nur den Erhöhungsbetrag, sondern die insgesamt den neuen Gesamtbetrag. Ein Aufsplitten der zu zahlenden Miete in zwei Teile, nämlich die bisherige Miete und den Erhöhungsbetrag, würde sich als eine künstliche und lebensfremde Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachverhaltes darstellen, die dem Sinn und Zweck der Mieterhöhung und der beiderseitigen Interessenslage zuwider laufen würde.

Der Annahme der Klägerin, der Mieter habe mit der Zustimmung zur Mieterhöhung nicht auf seine Rechte aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen Miete gegen Regelungen über die Mietpreisbremse verzichten wollen, folgte der BGH nicht. Abzustellen sei auf das Verständnis des objektiven Erklärungsempfängers. Der Mieter würde das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters regelmäßig so verstehen, dass mit der angestrebten Erhöhung der erhöhte Betrag als künftig zu zahlende Miete festgelegt werden soll. Deshalb könne der vorbehaltslosen Zustimmung des Mieters regelmäßig nicht entnommen werden, dass er sich eventuelle Rechte wegen einer eventuellen Unzulässigkeit der bisherigen Miete habe vorbehalten wollen und deshalb nicht der gesamtmiete, sondern nur dem Erhöhungsbetrag habe zustimmen wollen. Dies gelte im Streitfall auch deshalb, da (unabhängig davon, ob ein Verstoß gegen § 556d BGB bei Mietvertragsabschluss vorlag) zum Zeitpunkt der Mieterhöhungsvereinbarung ein etwaiger Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs. 1 S. 3 BGB wegen zu viel gezahlter Miete mangels Rüge gem. § 556g Abs. 2 BGB a.F. ((für Mietverträge, die bis zum 31.03.2020 abgeschlossen wurden; für Mietverträge, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, siehe unten zu „Anmerkung“)) nicht bestanden habe und auch Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter Bedenken gegen die Zulässigkeit der bisherigen Miete vorgebracht habe, nicht aufgezeigt wurden. Das aber würde sei dahingehend zu deuten, dass auch nach dem Willen des Mieters künftig und unabhängig von der Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe die erhöhte Miete als vertraglich vereinbart gelten sollte.

Die Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff BGB seien auch nicht unmittelbar oder analog auf nachträgliche Mietvereinbarungen anzuwenden. Sie würden nach dem Wortlaut als auch dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses gelten. Diese Zielsetzung ergäbe sich auch aus der Gesetzesbegründung, wonach die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“ gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16 f). Für eine analoge Anwendung würde es daher an einer erforderlichen planwidrigen Regelungslücke ermangeln. Zudem habe das Berufungsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis - anders als bei Neuabschluss - die begeharte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und die Zustimmung ohne Gefahr des Verlustes seiner Mietwohnung ablehnen könne.

Anmerkung:

Mit der wirksamen Vereinbarung der neuen Miethöhe kann eine Rückforderung der Miete ab diesem Zeitpunkt aus den Gründen der §§ 556d ff BGB nicht erfolgen.

Für Mietverträge, die bis zum 31.03.2020 abgeschlossen wurden, scheiden Rückzahlungsansprüche gem. § 556g BGB aus, wenn die Rüge zum Verstoß gegen die Begrenzung der Miethöhe erst nach der Zustimmung zur Mieterhöhung erfolgt (so in dem hier entschiedenen Fall des BGH). Für Mietverträge, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, kann der Rückzahlungsanspruch - unabhängig davon, ob eine Rüge erhoben wurde - nur für die Zeit ab Vertragsabschluss bis zur Zustimmung zur Mieterhöhung gelten gemacht werden, muss aber binnen 30 Monaten nach Mietvertragsabschluss erfolgen.

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21 -