Ein registriertes Inkassounternehmen (§ 10 RDG) machte aus abgetretenen Recht des Mieters Ansprüche gegen die beklagte Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§556d BGB) in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 geltend. Die Wohnung befand sich in einem nach der Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt benannten Bereich. Der Nettokaltmietzins betrug zunächst für die 77,66 qm große Wohnung € 610,65 (€ 7,86 / qm). Mit Schreiben vom 20.07.2017 verlangte die Beklagte die Zustimmung zur Erhöhung der benannten Miete auf € 674,08 (€ 8,68 / qm), dem der Mieter zustimmte. Die Klägerin rügte einen Verstoß gegen die Begrenzung der Miethöhe (nach der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung des § 556g Abs. 2 BGB) bei Mietvertragsabschluss und begehrte Auskunft und die Rückzahlung des danach zu viel gezahlten Mietzinses. Die Klage hatte weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihren Anspruch weiter; der BGH wies die Revision als unbegründet zurück.
Zutreffend sei das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Anwendbarkeit der Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff BGB) nicht vorlägen, da die beanstandete Miete nicht auf der bei Mietbeginn geschlossenen Vereinbarung, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhung beruhen würde, für die die Regelungen der §§ 556d ff BGB nicht geltend würden.
Dem Mieterhöhungsbegehren der Beklagten sei ein Entwurf der Zustimmungserklärung beigefügt gewesen mit der Bitte um Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung durch Unterzeichnung und Rücksendung der Erklärung. Die gewählte Formulierung spräche dafür, dass Gegenstand der Vereinbarung die Erhöhung der Miete auf den neuen Gesamtbetrag gewesen sei und nicht lediglich die Höhe der Veränderung. Denn dort sei ausdrücklich von der „bisher vereinbarten“ Nettokaltmiete, von deren „Veränderung“ um € 63,43 und von der „neuen Vereinbarung“ von monatlich € 674,08 die Rede. Diese Auslegung durch das Berufungsgericht entspräche auch dem Sinn und Zweck der Mieterhöhungsvereinbarung sowie der Interessenslage beider Parteien bei der Erhöhung der Miete: Diese sei darauf gerichtet gewesen, die Miethöhe für die Zukunft einvernehmlich zu ändern. Entscheidend sei daher für die weitere vertragliche Beziehung nicht, um welchen Betrag die ursprüngliche erhöht worden sei, sondern wie hoch die künftig zu bezahlende Miete ist. Die Parteien hätten mithin ab dem vereinbarten Termin die bisherige Miete ändern und einen neuen Betrag festsetzen wollen. Daher umfasse der Bindungswille nicht nur den Erhöhungsbetrag, sondern die insgesamt den neuen Gesamtbetrag. Ein Aufsplitten der zu zahlenden Miete in zwei Teile, nämlich die bisherige Miete und den Erhöhungsbetrag, würde sich als eine künstliche und lebensfremde Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachverhaltes darstellen, die dem Sinn und Zweck der Mieterhöhung und der beiderseitigen Interessenslage zuwider laufen würde.
Der Annahme der Klägerin, der Mieter habe mit der Zustimmung zur Mieterhöhung nicht auf seine Rechte aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen Miete gegen Regelungen über die Mietpreisbremse verzichten wollen, folgte der BGH nicht. Abzustellen sei auf das Verständnis des objektiven Erklärungsempfängers. Der Mieter würde das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters regelmäßig so verstehen, dass mit der angestrebten Erhöhung der erhöhte Betrag als künftig zu zahlende Miete festgelegt werden soll. Deshalb könne der vorbehaltslosen Zustimmung des Mieters regelmäßig nicht entnommen werden, dass er sich eventuelle Rechte wegen einer eventuellen Unzulässigkeit der bisherigen Miete habe vorbehalten wollen und deshalb nicht der gesamtmiete, sondern nur dem Erhöhungsbetrag habe zustimmen wollen. Dies gelte im Streitfall auch deshalb, da (unabhängig davon, ob ein Verstoß gegen § 556d BGB bei Mietvertragsabschluss vorlag) zum Zeitpunkt der Mieterhöhungsvereinbarung ein etwaiger Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs. 1 S. 3 BGB wegen zu viel gezahlter Miete mangels Rüge gem. § 556g Abs. 2 BGB a.F. ((für Mietverträge, die bis zum 31.03.2020 abgeschlossen wurden; für Mietverträge, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, siehe unten zu „Anmerkung“)) nicht bestanden habe und auch Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter Bedenken gegen die Zulässigkeit der bisherigen Miete vorgebracht habe, nicht aufgezeigt wurden. Das aber würde sei dahingehend zu deuten, dass auch nach dem Willen des Mieters künftig und unabhängig von der Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe die erhöhte Miete als vertraglich vereinbart gelten sollte.
Die Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff BGB seien auch nicht unmittelbar oder analog auf nachträgliche Mietvereinbarungen anzuwenden. Sie würden nach dem Wortlaut als auch dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses gelten. Diese Zielsetzung ergäbe sich auch aus der Gesetzesbegründung, wonach die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“ gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16 f). Für eine analoge Anwendung würde es daher an einer erforderlichen planwidrigen Regelungslücke ermangeln. Zudem habe das Berufungsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis - anders als bei Neuabschluss - die begeharte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und die Zustimmung ohne Gefahr des Verlustes seiner Mietwohnung ablehnen könne.
Anmerkung:
Mit der wirksamen Vereinbarung der neuen Miethöhe kann eine Rückforderung der Miete ab diesem Zeitpunkt aus den Gründen der §§ 556d ff BGB nicht erfolgen.
Für Mietverträge, die bis zum 31.03.2020 abgeschlossen wurden, scheiden Rückzahlungsansprüche gem. § 556g BGB aus, wenn die Rüge zum Verstoß gegen die Begrenzung der Miethöhe erst nach der Zustimmung zur Mieterhöhung erfolgt (so in dem hier entschiedenen Fall des BGH). Für Mietverträge, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, kann der Rückzahlungsanspruch - unabhängig davon, ob eine Rüge erhoben wurde - nur für die Zeit ab Vertragsabschluss bis zur Zustimmung zur Mieterhöhung gelten gemacht werden, muss aber binnen 30 Monaten nach Mietvertragsabschluss erfolgen.
BGH, Urteil vom 28.09.2022
- VIII ZR 300/21 -
Aus den Gründen:
Tenor
Die Revision der Klägerin gegen das
Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 31. August 2021 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin,
eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß
§ 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der
Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer
Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes
gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der
Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am
1. Juni 2015) geltend.
Zwischen der
Beklagten und den Mietern bestand im Zeitraum vom 16. April 2016 bis 31. März
2020 ein Mietverhältnis über eine 77,66 qm große Wohnung, die gemäß der
Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem
Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst
610,65 € (7,86 €/qm). Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 verlangte die Beklagte
von den Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 63,43 €
auf sodann 674,08 € (8,68 €/qm). Diesem Mieterhöhungsverlangen stimmten die
Mieter am 6. September 2017 zu.
Die Mieter
traten am 13. Dezember 2018 ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten
Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel
gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten.
Mit Schreiben
vom 2. Januar 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung
auf die Beauftragung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB in
der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49
Abs. 2 EGBGB; im Folgenden: aF) einen Verstoß gegen die Vorschriften zur
Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete
Wohnung. Die Klägerin verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft
unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über
vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen.
Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen
Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen
Kaution sowie die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete
auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde.
Mit der
vorliegenden Klage hat die Klägerin zunächst Auskunftsansprüche im Zusammenhang
mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" geltend gemacht und die
Rückzahlung von 117,96 € Miete für den Monat Januar 2019 sowie die Erstattung
vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 661,05 €, jeweils nebst
Zinsen, begehrt. Als ortsübliche Vergleichsmiete bezogen auf den Zeitpunkt des
Mietvertragsschlusses hat sie hierbei einen Betrag von 6,17 €/qm angesetzt und
als nach § 556d BGB zulässige Höchstmiete pro Monat einen Betrag von
527,08 € zu Grunde gelegt. Nachdem die Beklagte die begehrten Auskünfte im
Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens erteilt hatte, hat die Klägerin die
Auskunftsansprüche für erledigt erklärt und insoweit die Feststellung der
Erledigung dieser Ansprüche begehrt.
Die Klage hat
in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision
hat keinen Erfolg.
I.
Das
Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das
Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Die Regelungen
in §§ 556d ff. BGB fänden keine Anwendung, weil die von der Klägerin
beanstandeten - nach der Rüge vom 2. Januar 2019 gezahlten - Mieten nicht zu
Beginn des Mietverhältnisses vereinbart worden seien, sondern auf einer
Zustimmung der Mieter zu einem späteren Mieterhöhungsverlangen der Beklagten
beruhten. Hierdurch sei eine Abänderungsvereinbarung nach § 311
Abs. 1 BGB zu Stande gekommen, die sich nicht allein auf den
Erhöhungsbetrag, sondern auf den neuen Gesamtbetrag bezogen habe. Auf die
Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam und materiell begründet
gewesen sei, komme es auf Grund der erteilten Zustimmung der Mieter nicht an. Eine
analoge Anwendung von §§ 556d ff. BGB auf die Mieterhöhungsvereinbarung
komme ebenfalls nicht in Betracht. Die Situation bei Vertragsschluss sei nicht
vergleichbar mit derjenigen bei einer Mieterhöhungsvereinbarung in einem
laufenden Mietverhältnis. Die Mieter hätten vor Abgabe einer
Zustimmungserklärung zu einem Mieterhöhungsverlangen ausreichend Zeit, dessen
Berechtigung zu prüfen. Sie könnten sich diesem gegebenenfalls entgegenstellen,
ohne nachteilige Folgen befürchten zu müssen. Ein Wohnungssuchender sei bei der
entsprechenden Marktsituation dagegen nicht in der Lage, die von der
Vermieterseite verlangte Miete vor Vertragsschluss zu beanstanden.
II.
Diese
Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher
zurückzuweisen.
Das Berufungsgericht
hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der Klägerin aus wirksam abgetretenem
Recht (vgl. Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89
Rn. 97 ff.; vom 8. April 2020 – VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.) ein
Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB
bereits im Zeitpunkt der Klageerhebung nicht zustand und deshalb auch der
Antrag auf Feststellung der Erledigung dieses Anspruchs unbegründet ist.
Zutreffend hat das Berufungsgericht weiter den aus abgetretenem Recht der
Mieter erhobenen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von
117,96 € für Januar 2019 aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB,
§ 556g Abs. 2 BGB aF, § 398 BGB sowie den geltend gemachten
Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß
§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4
Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung verneint.
1. Zu
Recht hat das Berufungsgericht eine Anwendbarkeit der Vorschriften zur
Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) und damit einen
Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3, § 398 BGB sowie einen
Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g
Abs. 2 BGB aF, § 398 BGB deshalb verneint, weil die beanstandete
Miete nicht auf der bei Mietbeginn geschlossenen Vereinbarung, sondern auf
einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhung beruhte, für die
die Regelungen der §§ 556d ff. BGB nicht gelten.
a)
Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass durch die
Zustimmung der Mieter zu dem Mieterhöhungsbegehren der Beklagten eine wirksame
Vereinbarung über die Erhöhung der Nettokaltmiete auf 674,08 € zustande
gekommen ist, die den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten erhöhten
Mietzahlungen darstellt (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR
234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht
hierbei die auf den Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung gerichteten
Willenserklärungen der Parteien dahingehend ausgelegt, dass Gegenstand der
Vereinbarung nicht nur der Erhöhungsbetrag, sondern auch der neue Gesamtbetrag
ist, auf den die Miete erhöht wurde (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 -
VIII ZR 234/18, aaO Rn. 17).
aa)
Diese tatrichterliche Auslegung der Individualerklärungen der Parteien kann vom
Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche
oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine
Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen
worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern
beruht (st. Rspr; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 8. Dezember 2020 - VIII ZR
271/18, juris Rn. 33 mwN).
bb)
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hält die vom Berufungsgericht vorgenommene
Auslegung einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Die Revision zeigt
keine durchgreifenden Rechtsfehler des Berufungsgerichts bei der Auslegung der
auf die Mieterhöhung gerichteten Willenserklärungen auf. Das Berufungsgericht
hat entgegen der Auffassung der Revision insbesondere nicht den Grundsatz einer
nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung, bei der neben allen
Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glauben zu
berücksichtigen sind (§§ 133, 157 BGB; vgl. Senatsurteile vom 27. April
2022 - VIII ZR 304/21, NJW 2022, 2030 Rn. 19 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ
bestimmt; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254/20, NJW 2021, 2958 Rn. 68), außer
Acht gelassen. Vielmehr entspricht das Ergebnis des Berufungsgerichts einer an
diesen Maßstäben ausgerichteten Auslegung. Entgegen der Auffassung der Revision
haben die Parteien sich nicht auf die Vereinbarung eines Erhöhungsbetrags
beschränkt, sondern in Abänderung des bisherigen Mietvertrags auch eine künftig
zu bezahlende Miete in Höhe des neuen Gesamtbetrags festgelegt.
(1) Dies
ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der vom Berufungsgericht in Bezug
genommenen Zustimmungserklärung der Mieter vom 6. September 2017, die als
Entwurf dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten beigefügt war mit der Bitte um
Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung durch Unterzeichnung und Rücksendung der
Erklärung. Die gewählte Formulierung spricht dafür, dass Gegenstand der
Vereinbarung die Erhöhung der Miete auf den neuen Gesamtbetrag war und nicht
lediglich die Höhe der Veränderung. Denn dort ist ausdrücklich von der
"bisher vereinbarten" Nettokaltmiete, von deren
"Veränderung" um 63,43 € und von der "neuen Vereinbarung"
von monatlich 674,08 € die Rede.
(2) Eine
solche Deutung entspricht auch dem Sinn und Zweck der Mieterhöhungsvereinbarung
sowie der Interessenlage beider Parteien bei der Erhöhung einer Miete. Denn
diese ist darauf gerichtet, den bestehenden Mietvertrag für die Zukunft
hinsichtlich der Miethöhe einvernehmlich zu ändern. Entscheidend für die weitere
vertragliche Beziehung ist nicht, um welchen Betrag die ursprüngliche Miete
erhöht wurde, sondern wie hoch die künftig zu bezahlende Miete ist. Mit einer
Mieterhöhungsvereinbarung wollen die Parteien ab dem vereinbarten Termin die
bisherige Miete ändern und auf einen neuen Betrag festsetzen. Dementsprechend
umfasst der Bindungswille der Parteien regelmäßig nicht nur die Höhe der
Änderung, sondern insbesondere auch den neuen Gesamtbetrag. Eine ab
Wirksamwerden der Mieterhöhung eintretende Aufgliederung der einheitlich zu
bezahlenden Miete in zwei Teile, nämlich in den auf der Änderungsvereinbarung
beruhenden Erhöhungsbetrag und in die bis zu diesem Zeitpunkt vereinbarte, auf
dem ursprünglichen Mietvertrag beruhende Miete stellte dagegen eine künstliche
und lebensfremde Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachverhalts dar, die
dem beschriebenen Sinn und Zweck einer Mieterhöhungsvereinbarung sowie der
beidseitigen Interessenlage der Parteien zuwiderliefe.
(3)
Entgegen der Auffassung der Revision kann dieser Auslegung nicht
entgegengehalten werden, dass die Mieter mit der Zustimmung zu einer
Mieterhöhung nicht auf ihre Rechte aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen
Miete gegen Regelungen über die "Mietpreisbremse" (§§ 556d ff.
BGB) verzichten wollten.
Die Revision
nimmt nicht in den Blick, dass nicht der subjektive Wille der Mieter maßgeblich
ist, sondern das Verständnis eines objektiven Erklärungsempfängers. Das
Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters ist in der Regel nach dem objektiven
Empfängerhorizont so zu verstehen, dass mit der angestrebten
Mieterhöhungsvereinbarung der erhöhte Betrag als künftig zu zahlende Miete
festgelegt werden soll. Vor diesem Hintergrund kann der vorbehaltslosen
Zustimmungserklärung eines Mieters zu einer erhöhten Miete nach objektivem
Empfängerhorizont regelmäßig nicht entnommen werden, dass er sich etwaige
Rechte wegen einer eventuellen Unzulässigkeit der bisherigen Miete vorbehalten
und deshalb nicht der neuen Gesamtmiete, sondern nur dem Erhöhungsbetrag an
sich zustimmen wollte. Vielmehr ist eine solche Zustimmung aus Sicht eines
objektiven Empfängers dahin zu verstehen, dass der Mieter die erhöhte Miete
künftig als vertragsgemäß anerkennt.
Dies gilt im
Streitfall auch deshalb, weil - unabhängig davon, ob ein Verstoß gegen
§ 556d BGB bei Mietvertragsschluss vorlag - im Zeitpunkt der
Mieterhöhungsvereinbarung ein etwaiger Rückzahlungsanspruch aus § 556g
Abs. 1 Satz 3 BGB wegen zu viel gezahlter Miete mangels Rüge nach
§ 556g Abs. 2 BGB aF nicht bestand und auch Anhaltspunkte dafür, dass
die Mieter bis zu diesem Zeitpunkt oder im Zug der Zustimmungserklärung zur
Mieterhöhung Bedenken gegen die Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe
vorgebracht hatten, nicht aufgezeigt sind. Vor diesem Hintergrund konnte die
Beklagte die uneingeschränkte Zustimmung der Mieter zu dem
Mieterhöhungsverlangen nach objektivem Empfängerhorizont nur so deuten, dass
hierdurch auch nach dem Willen der Mieter künftig und unabhängig von der
Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe die erhöhte Miete als vertraglich
vereinbart geltend sollte.
b)
Zutreffend hat das Berufungsgericht eine unmittelbare oder analoge Anwendung
der Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten
Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) auf die nachträgliche Mieterhöhungsvereinbarung
abgelehnt.
aa)
Diese Regelungen gelten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und
Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete
zu Beginn des Mietverhältnisses. Bereits die amtliche Überschrift des
entsprechenden Kapitels 1, Unterkapitel 1a spricht von "Vereinbarungen
über die Miethöhe bei Mietbeginn". Gleiches gilt für die amtliche
Überschrift von § 556d BGB ("Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn")
sowie für die maßgebliche Grundnorm des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die
Miete bei einer Wohnung, die in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2
bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des
Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent
übersteigen darf.
Nach dem Willen
des Gesetzgebers sollte durch diese Vorschrift die zulässige Miete bei
Wiedervermietungen von Wohnraum in den betroffenen Gebieten begrenzt werden, um
der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus
stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken und den Anreiz,
Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern, weil große Mietsteigerungen bei
Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr möglich sein würden (vgl.
Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf
angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der
Wohnungsvermittlung [Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG], BT-Drucks.
18/3121, S. 7, 11, 15 f.). Dieser Zielsetzung entsprechend heißt es in der
Gesetzesbegründung, dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent
über der ortsüblichen Vergleichsmiete "nur für den Zeitpunkt der
Wiedervermietung" gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien
(BT-Drucks. 18/3121, S. 16).
bb) Im Hinblick
auf den hiernach eindeutigen Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB
scheidet eine unmittelbare Anwendung dieser Vorschriften auf eine
Mieterhöhungsvereinbarung in einem laufenden Mietverhältnis aus. Ohne Erfolg
beruft sich die Revision darauf, dass unter "Beginn des
Mietverhältnisses" im Sinne von § 556d Abs. 1 BGB auch der
lediglich "finanzielle Neubeginn des Mietverhältnisses" durch eine
einvernehmliche Vertragsänderung zu verstehen sei. Ein solches Verständnis ist weder
mit dem Wortlaut der Vorschrift noch mit dem beschriebenen Willen des
Gesetzgebers sowie dem dargestellten Sinn und Zweck der Vorschrift zu
vereinbaren. Die nachträgliche einvernehmliche Mieterhöhung stellt keinen
Beginn des Mietverhältnisses dar, sondern lediglich eine Änderung der
vertraglichen Vereinbarungen bei fortbestehendem Mietverhältnis. Für eine
solche Änderung sollen die Vorschriften über die Mietpreisbremse nach dem in
der Begründung des Gesetzentwurfs ausdrücklich niedergelegten Willen des
Gesetzgebers aber gerade nicht gelten (BT-Drucks. 18/3121, S. 16).
cc) Auch
eine analoge Anwendung der genannten Vorschriften auf die Vereinbarung einer
Mieterhöhung in einem laufenden Mietverhältnis scheidet aus. Angesichts des
eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vorschriften nur für
Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn und gerade nicht für
Mieterhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis gelten sollen (BT-Drucks.
18/3121, aaO), fehlt es bereits an einer für eine Analogiebildung
erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.
Zutreffend hat
das Berufungsgericht überdies darauf hingewiesen, dass für eine analoge
Anwendung ohnehin kein Bedarf besteht, da ein Mieter in einem bestehenden
Mietverhältnis - anders als bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses - die begehrte
Mieterhöhung sorgfältig prüfen und eine Zustimmung hierzu ohne die Gefahr des
Verlusts seiner Mietwohnung ablehnen kann. Ein Mieter ist hierbei zudem vor der
Höhe nach unzumutbaren Mieterhöhungsverlangen durch die Grenzen des § 558
Abs. 1 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und des § 558
Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) geschützt. Selbst wenn sich - wie die Revision
geltend macht - ein Mieter bei einem Mieterhöhungsverlangen eines
professionellen Vermieters aus Sorge vor einem Verlust der Wohnung zur
Zustimmung gedrängt fühlen könnte, ist seine Situation vor diesem Hintergrund
nicht mit derjenigen vor Vertragsschluss bei bestehendem Wohnungsbedarf zu
vergleichen.
dd) Nur
ergänzend weist der Senat darauf hin, dass der Klage selbst bei der von der Revision
befürworteten Anwendung der §§ 556d ff. BGB auf eine
Mieterhöhungsvereinbarung kein Erfolg beschieden wäre. In diesem Fall wäre die
erhöhte Miete nicht der bei Mietbeginn bestehenden ortsüblichen Vergleichsmiete
gegenüberzustellen, sondern daran zu messen, ob sie die im Zeitpunkt der
Vertragsänderung geltende ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent
überstiege. Denn bei einer - unmittelbaren oder analogen - Anwendung des
§ 556d Abs. 1 BGB auf eine Mieterhöhung entspräche der Zeitpunkt, ab dem
die erhöhte Miete zu zahlen wäre, dem Mietbeginn im Sinne dieser Vorschrift.
Der Klage liegt jedoch ein Vergleich der erhöhten Miete mit der ortsüblichen
Miete bei Mietbeginn zu Grunde, der aber bei der von der Revision befürworteten
Anwendung der §§ 556d ff. BGB auf die Mieterhöhungsvereinbarung und dem
hiernach erforderlichen Vergleich der erhöhten Miete mit der im Zeitpunkt der
Erhöhung geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete nicht geeignet wäre, um die
geltend gemachten Ansprüche zu begründen. Dass die ab 1. Oktober 2017
vereinbarte Miete die zu diesem Zeitpunkt ortsübliche Vergleichsmiete um mehr
als 10 Prozent überstieg und damit bei einer Anwendbarkeit von § 556d
Abs. 1 BGB auf die Mieterhöhungsvereinbarung unzulässig gewesen wäre, liegt
den Klageanträgen nicht zu Grunde. Dies ist auch weder festgestellt noch zeigt
die Revision entsprechendes Vorbringen in den Vorinstanzen auf.
c) Ohne
Erfolg verweist die Revision darauf, dass bei einer fehlenden Kontrolle der
Mieterhöhungsvereinbarung nach den §§ 556d ff. BGB ein Missbrauch durch
Vermieter zu befürchten wäre. Sie macht ohne greifbare Anhaltspunkte geltend,
insbesondere professionelle Vermieter könnten sich durch die geschickte
Präsentation eines Mieterhöhungsverlangens eine "mietpreisbremsenwidrig überhöhte
Miete" sowohl für die Zukunft als auch für die Vergangenheit sichern.
Auch die
Annahme der Revision, es liege - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
- nahe, dass die Beklagte die einvernehmliche Mieterhöhung gezielt mit dem
Zweck angestrebt habe, "die Mieter ihrer Rechte aus den §§ 556d ff.
BGB zu berauben", begründet die klägerseits geltend gemachten Ansprüche
nicht. Der Beklagten ist es insbesondere nicht aus Treu und Glauben (§ 242
BGB) verwehrt, sich auf die vereinbarte Mieterhöhung zu berufen.
aa) Eine
grundsätzliche Einschränkung von gesetzlich zulässigen
Mieterhöhungsvereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses wegen
einer etwaigen allgemeinen Gefahr eines Rechtsmissbrauchs scheidet aus. Damit
verbleibt allein eine Prüfung, ob ein konkretes Verhalten im Einzelfall einen
Rechtsmissbrauch nach § 242 BGB darstellt. Ein solches Verhalten ist der
Beklagten jedoch nicht anzulasten.
bb) Ohne
Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht ein
rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten in Form einer bewussten Umgehung
der Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn (§§ 556d
ff. BGB) verneint hat. Die diesbezüglich vom Berufungsgericht vorgenommene, im
Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbare tatrichterliche Würdigung ist
im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die von der Revision geltend gemachte
Differenz zwischen dem Mieterhöhungsbetrag von 63,43 € und der angeblich um
83,57 € überhöhten ursprünglichen Miete bietet keine tragfähigen Anhaltspunkte
dafür, dass die Beklagte die einvernehmliche Mieterhöhung gezielt mit dem Zweck
angestrebt hätte, die Mieter ihrer Rechte aus den §§ 556d ff. BGB "zu
berauben".
(1) Die
Revision nimmt bei dem von ihr erhobenen Vorwurf des Rechtsmissbrauchs nicht hinreichend
in den Blick, dass ein Vermieter grundsätzlich unter den Voraussetzungen des
§ 558 BGB eine Mieterhöhung verlangen kann, allein durch ein solches
Verlangen jedoch noch keine Mieterhöhung zu Stande kommt. Vielmehr bedarf es
hierfür der Zustimmung des Mieters. Eine Pflicht zur Zustimmung besteht nur in
den Grenzen des § 558 Abs. 1 und 3 BGB. Ein Mieter muss hiernach
insbesondere nicht einer Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete
hinaus zustimmen, so dass er hinreichend vor überhöhten Mieterhöhungsverlangen
geschützt ist. Einem Mieter obliegt es im eigenen Interesse, das
Mieterhöhungsverlangen sorgfältig - gegebenenfalls auch mit professioneller
Hilfe - daraufhin zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer Zustimmungspflicht
vorliegen, und - sollte dies nicht der Fall sein - eine Zustimmung hierzu
gegebenenfalls abzulehnen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR
367/18, WuM 2021, 109 Rn. 33). Stimmt er einem Mieterhöhungsverlangen jedoch
zu, kommt es für die Wirksamkeit der hierdurch begründeten
Mieterhöhungsvereinbarung nicht darauf an, ob das Mieterhöhungsbegehren des
Vermieters den formellen Anforderungen des § 558a BGB entsprochen und dem
Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung
(§ 558 Abs. 1 BGB) zugestanden hat (vgl. Senatsurteil vom 11.
Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). Nichts anderes gilt
hinsichtlich der Frage, ob die ursprünglich vereinbarte Miete die nach den
§§ 556d ff. BGB zulässige Höhe überschritt. Denn auch diese Überprüfung
und die Geltendmachung etwaiger Rechte bei einem Überschreiten der zulässigen
Miethöhe obliegen einem Mieter im eigenen Interesse. Dies gilt gerade auch im
Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen. Stimmt ein Mieter diesem zu,
erkennt er den erhöhten Betrag ab diesem Zeitpunkt als die fortan geltende
Miete an und kann sich grundsätzlich nicht mehr darauf berufen, dass die
ursprünglich vereinbarte Miete zu hoch gewesen sei.
(2) Vor
diesem Hintergrund ist es in der Regel nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein
Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen stellt und sich gegenüber einem
Rückforderungsbegehren eines Mieters nach § 556d Abs. 1, § 556g
Abs. 1 Satz 3 BGB auf die durch Zustimmung des Mieters hierzu
zustande gekommene zwischenzeitliche Mieterhöhungsvereinbarung beruft. Ob im
Einzelfall unter besonderen Umständen etwas anderes gelten könnte, kann
dahingestellt bleiben. Denn hier jedenfalls sind Anhaltspunkte für ein
missbräuchliches Verhalten der Beklagten nicht dargetan. Das Verlangen einer
Mieterhöhung um rund 10 Prozent nach einer Mietzeit von mehr als einem Jahr
lässt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht auf die Absicht der
Beklagten schließen, eine etwaige teilweise Unwirksamkeit der bisherigen
Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB zu verschleiern, selbst wenn der
Mieterhöhungsbetrag niedriger sein sollte als eine etwa nach § 556d
Abs. 1 BGB überhöhte Miete. Sonstiges vom Berufungsgericht übergangenes
Vorbringen der Klägerin, von dem auf ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der
Beklagten geschlossen werden könnte, zeigt die Revision nicht auf. Besondere
Umstände, wie etwa eine bewusste Täuschung der Mieter oder die Ausübung von
Zwang, sind nicht dargetan.
2. Nach alledem besteht ein Anspruch auf Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete für Januar 2019 nicht. Auch bestand bereits bei Klageerhebung ein Anspruch auf eine Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB nicht, so dass der Antrag auf Feststellung der Erledigung des Auskunftsbegehrens zu Recht abgewiesen wurde. Denn diese Vorschrift gewährt ein Auskunftsrecht (nur) bezüglich der Tatsachen, die für die Überprüfung der Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind. Eine nach diesen Vorschriften zu überprüfende Miete lag indes ab Wirksamwerden der Mieterhöhung nicht mehr vor.
Im Hinblick darauf, dass die Forderungen, die vorgerichtlich gegenüber der Beklagten geltend gemacht wurden, nicht bestanden, kommt auch ein Anspruch auf Ersatz der hierfür aufgewandten Rechtsverfolgungskosten nicht in Betracht
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