Wohnungseigentum: Gestreckte Begründung des Sondernutzungsrechts

Das Grundbuchantrag hatte eine beantragte Eintragung eines Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4, § 19 Abs. 3 S. 1 WEG) mit der Begründung zurückgewiesen, die notariell vorgenommene Zuordnungserklärung vom 20.02.2018, bei Grundbuchamt noch 2018 eingegangen, sei nicht ausreichend. Zugrunde lag dem eine im Grundbuch gewahret Teilungserklärung, bei der Sondernutzungsrechte an Stellplätzen noch nicht bestimmten Sondereigentumseinheiten zugewiesen waren und sich der Teiler/Bauherr die Zuordnung vorbehielt und eine notarielle Bewilligung für die Zuordnung noch vor dem eigenen Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft und Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit vornahm.

Das sah das Kammergericht (KG) , welches nach Nichtabhilfe der Beschwerde durch das Grundbuchamt über diese entscheiden musste, sah das zutreffend anders als das Grundbuchamt. Dies folgerte das KG aus der darin enthaltenen und gemäß §7 Abs. 3 WEG im Grundbuch gewahrten Ermächtigung, durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt für einen einzelnen Wohnungseigentümer ein die übrigen Wohnungseigentümer ausschließendes Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen zu begründen.

Offen könne bleiben, ob die beantragte Eintragung lediglich eine Klarstellung sei, da das verdinglichte Sondernutzungsrecht durch die Zuordnungserklärung bereits vollständig entstanden sei. Durch die Erklärung seien die bisher zum Mitgebrauch berechtigten übrigen Wohnungseigentümer (§ 16 Abs. 1 S. 3 WEG) gemäß § 10 Abs. 3 WEG von der Nutzung ausgeschlossen worden (negative Komponente). Der Ausschluss aller nicht begünstigten Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung würde unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisungserklärung stehen und (gem. § 158 Abs. 1 BGB) mit dieser wirksam. Gleiches könnte (als positive Komponente) gelten, wenn die Ermächtigung dahingehend verstanden werden sollte, dass für jeden Wohnungseigentümer ein gesondertes, jeweils durch eine ihn begünstigende (erste) Zuordnungserklärung aufschiebend bedingtes Recht zum alleinigen Gebrauch bestimmt würde.

Selbst wenn man von einer rechtsändernden Eintragung ausgehen würde. Auch in diesem Fall würde es keine Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer gem. § 19 GBO notwendig sein. Sie wären von der Wahrung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch des begünstigten Wohnungseigentümers nicht betroffen, da die negative Komponente bereits mit dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung der Zuordnungserklärung als Inhalt des Sondereigentums in allen Wohnungsgrundbüchern der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen sei.

Der zwischenzeitliche Zeitablauf seit 2018 würde ebenfalls keine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer gem. § 19 GBO erfordern. Die Eintragung nach § 10 Abs. 3 S. 1 WEG sei nur für die Wirkung gegen den Sondernachfolger relevant. Hätte der Berechtigte (zwischenzeitlich)  schuldrechtlich über das Sondernutzungsrecht (hier an einem Stellplatz) zugunsten eines anderen Sondereigentümers verfügt,  wäre dieser andere Wohnungseigentümer sachenrechtlich (iSv. § 19 GBO) nicht betroffen. Denn seine Nutzungsbefugnis wäre mangels Wahrung im Grundbuch zu seinem Sondereigentum nicht zum Inhalt desselben geworden. Ein schuldrechtlicher Anspruch eines Dritten könne daher das Bewilligungserfordernis nicht begründen (entgegen OLG München, Beschluss vom 22.12.2017 - 34 Wx 139/17 -).

Das Grundbuchamt habe auch nicht bloßen Zweifeln nachzugehen, das Grundbuch könne bei einer bewilligten Eintragung unrichtig werden. In der Zuordnungserklärung läge regelmäßig die Eintragungsbewilligung. Für die W. ergäbe sich aus dem entsprechenden Vorbehalt in der Teilungserklärung die Bewilligungsberechtigung. Für diese Bewilligungsermächtigung käme es aber nicht darauf an, dass ihr Zuweisungsrecht mit der Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit enden soll. Die W. sei erst 2019 aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden. Sie habe aber, und das sei ausreichend (OLG Hamm, Beschluss vom 16.06.2017 - 15 W 474/16 -), zuvor noch durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ihr Zuweisungsrecht ausgeübt. Mit dem Zugang dieser Erklärung habe die Ermächtigung der W. zur (anderweitigen) Zuweisung geendet (BGH, Urteil vom 02.12.2011 - V ZR 74/11 -). Diese so noch zur Zeit, als die W. noch Eigentümerin war und nicht alle Sondereigentumseinheiten veräußert waren, konkretisierte Bewilligungsberechtigung wirke bis zur Eintragung der positiven Komponente (also Umsetzung durch Wahrung im Grundbuch des Sondereigentums) fort.

Kammergericht, Beschluss vom 07.02.2023 - 1 W 213/22 -

Schenkung einer Eigentumswohnung an Minderjährigen bei Übernahme möglicher Altverbindlichkeiten

Die Beteiligte 1 des Verfahrens übertrug an den minderjährigen Beteiligten zu 2, der durch seine Mutter vertreten wurde, unentgeltlich ihre Miteigentumsanteile an einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In der Gemeinschaftsordnung (GO) vom 24.01.1975 der WEG, auf die im Grundbuch Bezug genommen wurde, hieß es in deren § 11: „Die Rechtsnachfolger einer Gemeinschaft haften neben diesem als Gesamtschuldner für rückständige Lasten und Kosten (…) sowie für andere Forderungen aller Art der Gemeinschaft.“ Die Auflassung wurde in der notariellen Übertragungsurkunde vom 20.09.2021 erklärt. Die gerichtlich bestellte Ergänzungspflegerin genehmigte alle in der Urkunde abgegebenen Erklärungen. Der Notar beantragte danach gemäß § 15 GBO den Vollzug im Grundbuch. In einer Zwischenverfügung monierte das Grundbuchamt das Fehlen der familiengerichtlichen Genehmigung für den Übertragungsvertrag gem. § 1822 Nr. 10 BGB (a.F., heute § 1854 Nr. 4 BGB) vor dem Hintergrund, der minderjährige Beteiligte 2 müsse nach § 11 GO mit dem Vollzug der Urkunde fremde Verbindlichkeiten übernehmen. Gegen diese Zwischenverfügung legte der Notar für die Beteiligten Beschwerde ein mit der Begründung, die Rechtsfolge aus § 11 GO stelle sich nicht als Gegenleistung des Beteiligten 2 dar, sondern sei lediglich eine automatische Folge des Eigentumserwerbs. Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab. Die Beschwerde wurde vom OLG als Beschwerdegericht zurückgewiesen.

In seiner Begründung führte das OLG aus, nach § 20 GBO dürfe die Eigentumsumschreibung nur erfolgen, wenn die Auflassung (§§ 873, 925 BGB) nachgewiesen sei. Im Falle einer notwendigen gerichtlichen Genehmigung der Auflassung sei auch diese in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen. Hier unterfalle die Auflassung § 1915 BGB iVm. § 1822 Nr. 10 BGB a.F. (heute: § 1854 Nr. 4 BGB). Der Minderjährige übernehme auch dann eine fremde Verbindlichkeit, wenn er gemeinsam mit einem Dritten die gesamtschuldnerische Haftung für die Verbindlichkeit übernehme, auch wenn im Innenverhältnis zwischen ihm und dem Dritten der Dritte die Verbindlichkeit alleine zu tragen habe (BGH, Urteil vom 27.10.1982 - V ZR 177/81 -). Mit der Vorschrift des § 1822 Nr. 10 BGB a.F. (heute § 1854 Nr. 4 BGB) solle verhindert werden, dass wegen der Möglichkeit eines Rückgriffsanspruchs eine Schuld als vermeintlich risikolos übernommen werde. Es bestünde die Gefahr einer Verharmlosung des Rechtsgeschäfts, da ein erfolgreicher Regress aus der Innenhaftung des Dritten nicht gesichert sei.

 Mit dem dinglichen Rechtserwerb (Eigentumsübergang durch im Grundbuch gewahret Auflassung) hafte der Beteiligte 2 als Sonderrechtsnachfolger gem. § 11 GO auch für vor dem Eigentumserwerb begründete Lasten, Kosten und Forderungen aller Art infolge der Verdinglichung der GO gem. § 10 Abs. 2 WEG a.F. (heute: § 10 Abs. 1 WEG; vgl. auch Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl.2021, § 10 Rn. 34) neben der Veräußerin (Beteiligte 1). Auch wenn es nach dem jetzt geltenden Wohnungseigentumsgesetz für eine Haftung von Sonderrechtsnachfolgern für Geldschulden, wie sie hier in § 11 GO normiert wurde, nach § 7 Abs. 3 S. 3 WEG n.F. einer ausdrücklichen Eintragung im Grundbuch bedürfe (die nicht vorliegt), greife dies hier nach § 48 Abs. 3 S. 3 WEG n.F. nicht, da dies nur bei einer Sonderrechtsnachfolge nach dem 31.12.2025 gelte.

Es käme auch nicht darauf an, ob die Heranziehung des Beteiligten 2 wahrscheinlich sei oder ob die Durchsetzung von Ausgleichansprüchen aus § 426 BGB (Ausgleich zwischen Gesamtschuldnern) gegen die Beteiligte zu 1 möglich erscheine. Im Interesse des Minderjährigen sei ein abstrakter Maßstab anzulegen (OLG München, Beschluss vom 22.08.2012 - 34 Wx 200/12 -).

OLG Nürnberg, Beschluss vom 30.05.2022 - 15 W 1386/22 -