Verjährungsbeginn für Eigentumsverschaffungsanspruch an Grundstück

Im notariellen Kaufvertrag aus 2004 erklärten die Parteien die Auflassung mit Anweisung an den Notar, den Antrag auf Vollzug der Auflassung erst zu stellen, wenn der Kläger dem schriftlich zustimmt oder die Beklagte die Kaufpreiszahlung nachgewiesen habe (bzw. diese vom Notar festgestellt worden sei). Eine Auflassungsvormerkung für die Beklagte wurde gewahrt. Mit Klage aus 2021 begehrte der Kläger die Löschung der Auflassungsvormerkung. Dabei ging er von einer Verjährung der Übereignungsforderung der Beklagten aus. Das Landgericht gab der Klage statt. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten wurde mit Beschluss des OLG zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Beschlusses des OLG und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an dieses.

Dem Verlangen des Klägers würde eine Erfüllung des Anspruchs der Beklagten nicht entgegenstehen. Der Erfüllungsanspruch bestünde so lange, bis der schuldete Leistungserfolgt eingetreten sei (§ 362 Abs. 1 BGB). Dies bedürfe hier nicht nur der Auflassung, sondern auch der Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch (BGH, Urteil vom 13.10.2023 - V ZR 161/22 -).

Der Anspruch auf Löschung der Vormerkung, bei der es sich um ein streng akzessorisches Sicherungsrecht handele, könne gem. § 866 BGB darauf gestützt werden, dass der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch verjährt sei. Bei der Einrede der Verjährung handele es sich um eine dauernde Einrede, die den durch Vormerkung gesicherten Anspruch dauernd ausschließen würde. Allerdings sei der Übereignungsanspruch des beklagten vorliegend nicht verjährt.

Ansprüche auf Übertragung des Grundstücks würden in zehn Jahren verjähren, § 196 BGB, beginnend mit der Entstehung des Anspruchs, § 200 BGB.  Ein Anspruch sei iSv. §§ 200, 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB entstanden, sobald er erstmals geltend gemacht und (ggf. im Wege der Klage) durchgesetzt werden könne. Erforderlich sei dafür die Fälligkeit (z.B. BGH, Urteil vom 17.12.1999 - V ZR 448/98 -). Dies gelte auch für synallagmatisch verknüpfte vertragliche Ansprüche auf Leistung und Gegenleistung bei einem Grundstückskaufvertrag. Die Verjährung für synallagmatisch verbundene Ansprüche aus einen Vertragsverhältnis beginne erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs.

Grundsätzlich sei bei einem Kaufvertrag der Zeitpunkt dessen Abschlusses für die Entstehung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung (und damit Beginn der Verjährungsfrist) entscheidend. Etwas anders gelte aber dann, wenn (aufgrund  gesetzlicher Regelungen oder vertraglicher Vereinbarung) der Anspruch nicht mit Vertragsabschluss, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig würde.

Üblicherweise würden in einem Grundstückskaufvertrag abweichende Regelungen zur Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung getroffen, um den Verkäufer davor zu schützen, dass er das Eigentum an seinem Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Solche Regelungen könnten (wie hier) dazu führen, dass der Anspruch auf Eigentumsverschaffung erst mit dem Nachweis der Kaufpreiszahlung fällig würde. Vor eigener Erfüllung der Kaufpreiszahlungspflicht könne der Käufer nicht erfolgversprechend auf Übertragung des Eigentums klagen (auch nicht mit dem Ziel einer Zug-um-Zug-Verurteilung). Nicht ausreichend sei, die Berechtigung des Käufers, jederzeit den Kaufpreis zu zahlen (§ 271 Abs. 2 BGB) und so die Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs herbeizuführen.

BGH, Urteil vom 15.03.2024 - V ZR 224/22 -

Schenkung einer Eigentumswohnung an Minderjährigen bei Übernahme möglicher Altverbindlichkeiten

Die Beteiligte 1 des Verfahrens übertrug an den minderjährigen Beteiligten zu 2, der durch seine Mutter vertreten wurde, unentgeltlich ihre Miteigentumsanteile an einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In der Gemeinschaftsordnung (GO) vom 24.01.1975 der WEG, auf die im Grundbuch Bezug genommen wurde, hieß es in deren § 11: „Die Rechtsnachfolger einer Gemeinschaft haften neben diesem als Gesamtschuldner für rückständige Lasten und Kosten (…) sowie für andere Forderungen aller Art der Gemeinschaft.“ Die Auflassung wurde in der notariellen Übertragungsurkunde vom 20.09.2021 erklärt. Die gerichtlich bestellte Ergänzungspflegerin genehmigte alle in der Urkunde abgegebenen Erklärungen. Der Notar beantragte danach gemäß § 15 GBO den Vollzug im Grundbuch. In einer Zwischenverfügung monierte das Grundbuchamt das Fehlen der familiengerichtlichen Genehmigung für den Übertragungsvertrag gem. § 1822 Nr. 10 BGB (a.F., heute § 1854 Nr. 4 BGB) vor dem Hintergrund, der minderjährige Beteiligte 2 müsse nach § 11 GO mit dem Vollzug der Urkunde fremde Verbindlichkeiten übernehmen. Gegen diese Zwischenverfügung legte der Notar für die Beteiligten Beschwerde ein mit der Begründung, die Rechtsfolge aus § 11 GO stelle sich nicht als Gegenleistung des Beteiligten 2 dar, sondern sei lediglich eine automatische Folge des Eigentumserwerbs. Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab. Die Beschwerde wurde vom OLG als Beschwerdegericht zurückgewiesen.

In seiner Begründung führte das OLG aus, nach § 20 GBO dürfe die Eigentumsumschreibung nur erfolgen, wenn die Auflassung (§§ 873, 925 BGB) nachgewiesen sei. Im Falle einer notwendigen gerichtlichen Genehmigung der Auflassung sei auch diese in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen. Hier unterfalle die Auflassung § 1915 BGB iVm. § 1822 Nr. 10 BGB a.F. (heute: § 1854 Nr. 4 BGB). Der Minderjährige übernehme auch dann eine fremde Verbindlichkeit, wenn er gemeinsam mit einem Dritten die gesamtschuldnerische Haftung für die Verbindlichkeit übernehme, auch wenn im Innenverhältnis zwischen ihm und dem Dritten der Dritte die Verbindlichkeit alleine zu tragen habe (BGH, Urteil vom 27.10.1982 - V ZR 177/81 -). Mit der Vorschrift des § 1822 Nr. 10 BGB a.F. (heute § 1854 Nr. 4 BGB) solle verhindert werden, dass wegen der Möglichkeit eines Rückgriffsanspruchs eine Schuld als vermeintlich risikolos übernommen werde. Es bestünde die Gefahr einer Verharmlosung des Rechtsgeschäfts, da ein erfolgreicher Regress aus der Innenhaftung des Dritten nicht gesichert sei.

 Mit dem dinglichen Rechtserwerb (Eigentumsübergang durch im Grundbuch gewahret Auflassung) hafte der Beteiligte 2 als Sonderrechtsnachfolger gem. § 11 GO auch für vor dem Eigentumserwerb begründete Lasten, Kosten und Forderungen aller Art infolge der Verdinglichung der GO gem. § 10 Abs. 2 WEG a.F. (heute: § 10 Abs. 1 WEG; vgl. auch Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl.2021, § 10 Rn. 34) neben der Veräußerin (Beteiligte 1). Auch wenn es nach dem jetzt geltenden Wohnungseigentumsgesetz für eine Haftung von Sonderrechtsnachfolgern für Geldschulden, wie sie hier in § 11 GO normiert wurde, nach § 7 Abs. 3 S. 3 WEG n.F. einer ausdrücklichen Eintragung im Grundbuch bedürfe (die nicht vorliegt), greife dies hier nach § 48 Abs. 3 S. 3 WEG n.F. nicht, da dies nur bei einer Sonderrechtsnachfolge nach dem 31.12.2025 gelte.

Es käme auch nicht darauf an, ob die Heranziehung des Beteiligten 2 wahrscheinlich sei oder ob die Durchsetzung von Ausgleichansprüchen aus § 426 BGB (Ausgleich zwischen Gesamtschuldnern) gegen die Beteiligte zu 1 möglich erscheine. Im Interesse des Minderjährigen sei ein abstrakter Maßstab anzulegen (OLG München, Beschluss vom 22.08.2012 - 34 Wx 200/12 -).

OLG Nürnberg, Beschluss vom 30.05.2022 - 15 W 1386/22 -

Formlose Änderung des Grundstückskaufvertrages nach Auflassung für Nutzungsbeschränkungen

Grundsätzlich bedarf der Grundstückskaufvertrag der notariellen Form, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB. Ohne diese Form ist er nichtig. Eine Änderung des (notariell) abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages bedarf daher grundsätzlich auch dieser Form, es sei denn, die Vereinbarung erfolgt nach der Auflassung zu einem Zeitpunkt, zu dem diese bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB; BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 213/17 -). Allerdings gilt diese Formfreiheit dann auch nicht, wenn mit der Änderung Erwerbs- oder Veräußerungspflichten geändert oder neu begründet werden (BGH aaO.). Das ist dann der Fall, wenn die Verpflichtung zur dinglichen Rechtsänderung verändert oder neu begründet wird, da in diesen Fällen die bei der Beurkundung erklärte Auflassung noch nicht eine Erledigung gefunden hat. Ein solcher Fall liegt z.B. vor, wenn nach der Auflassung die Parteien eine Rückkaufverpflichtung des Verkäufers vereinbaren (BGH, Urteil vom 06.05.1988 - V ZR 50/87 -).

In dem vorliegend vom BGH behandelten Fall wurde nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit Auflassung ein Milchverarbeitungsverbot auf dem Grundstück ohne Wahrung der Form des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB getroffen. Nach dieser war dem Erwerber untersagt, selbst auf dem Grundstück Milchverarbeitung vorzunehmen und es sollte auch für Mieter und Pächter gelten; ferner war dem Käufer die Pflicht auferlegt worden, dieses Verbot auch für Rechtsnachfolger des Käufers gelte. Für den Rechtsstreit war entscheidend, ob deshalb der notarielle Kaufvertrag wegen Nichtwahrung der Form nichtig ist. Anders als das OLG sah der BGH in der nachträglichen Vereinbarung eine Nutzungsbeschränkung, die nicht zur Änderung oder Neubegründung der Erwerbs- oder Veräußerungspflichten führen würde und daher nicht der Formvorschrift des § 311b BGB unterfalle, sondern formlos möglich sei.

Auch wenn ein Verstoß gegen das Verbot den Käufer schadensersatzpflichtig mache und auch ggf. ein recht des Verkäufers zum Rücktritt vom Kaufvertrag nach § 323 Abs. 1 BGB begründen könnte, bliebe doch die Verpflichtung zur dinglichen  Rechtsänderung davon unberührt.  Es träte auch keine neue (Rück-) Übertragungsverpflichtung hinzu, da im Falle eines Rücktrittsrechts sich dies aus der gesetzlich angeordneten Rechtsfolge (§§ 346ff BGB) ergeben würde. Auch der Umstand, dass die Nutzungsbeschränkung mit einer Minderung des Grundstückswertes einhergehen könne würde an der Formfreiheit nichts ändern, da eine nach der Auflassung vereinbarte Erhöhung oder Ermäßigung des Kaufpreises auch formfrei möglich sei (BGH, Urteil vom 14.09.2018 aaO.), was ebenfalls das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung betreffe.

Vorliegend hatte der Käufer seine Rechte aus dem Grundstückskaufvertrag nebst Auflassung an einen Dritten weiterveräußert und abgetreten, ohne diesen allerdings die die Nutzungsbeschränkung selbst aufzuerlegen, die er nach der Auflassung mit dem Verkäufer vereinbart hatte. Daraus aber habe hier der Kläger (Verkäufer) keine rechte ableiten können, da in der Vereinbarung nicht ausdrücklich eine Übertragung der Beschränkung auf Rechtsnachfolger geregelt sei und das OLG rechtsfehlerfrei die Vereinbarung dahingehend ausgelegt habe, dass der Käufer sich eine Milchverarbeitung durch Mieter, Pächter und Käufer habe zurechnen lassen wollen. Es sei daher eine Nebenpflicht des Käufers dafür zu sorgen, dass dieser Personenkreis keine Milchverarbeitung auf dem Grundstück vornimmt, ohne das geregelt worden wäre, wie dem der Käufer nachzukommen hat.  

BGH, Urteil vom 11.10.2019 - V ZR 7/19 -

Fehlende Grundbuchfähigkeit lediglich unter dem Vereinsnamen eines nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, §§ 705ff BGB) ist nach der gesetzlichen Regelung rechtsfähig, also Träger von Rechten  und Pflichten, und auch grundbuchfähig. Sie kann also Grundstücke im eigenen Namen erwerben und veräußern oder auch aus Titeln zu ihren Gunsten eine Zwangssicherungshypothek in Grundbüchern wahren lassen. Aber wie steht es mit dem nicht rechtsfähigen Verein (§§ 21f BGB) ? Der BGH verneint für den nicht rechtsfähigen (d.h. nicht im Vereinsregister eingetragenen) Verein entsprechende Rechte wie bei der GbR.

In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Verfahren war der Beteiligte zu 1. Im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Er hielt das Eigentum treuhänderisch für die Beteiligte zu 2., einem Zusammenschluss von Gemeinden und Gemeindeverbänden in Form des nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins. Der Beteiligte zu 1. hatte die Auflassung des Grundstücks an die Beteiligte zu 2. Erklärt und beide beantragten die Wahrung im Grundbuch. Der Rechtspfleger wies den Antrag zurück; die dagegen gerichtete Beschwerde wurde vom Kammergericht zurückgewiesen. Die zugelassene Rechtsbeschwerde war ebenfalls nicht erfolgreich.

§ 54 BGB verweist für den nichtrechtsfähigen Verein auf die Vorschriften über die Gesellschaft (also $$ 705ff BGB).  Der BGH führt aus, der nichtrechtsfähige Verein könne nicht alleine unter seinem Vereinsnamen im Grundbuch eingetragen werden. Er verweist auf die in der älteren Literatur und Rechtsprechung vertretene Auffassung, dass nach §§ 21, 22 BGB der nicht eingetragene Verein keine Rechtsfähigkeit besitze und damit das Recht am Grundstück den Mitgliedern in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit zustünde. Gerade im Grundbuchrecht müsse vermieden werden, dass auf einem Umweg doch dem Verein ein Vorteil der eigenen Rechtspersönlichkeit (wie bei dem eingetragenen Verein) zu Lasten der grundbuchlichen Klarheit zukomme. Aber auch nach der neueren Ansicht, so der BGH, käme man zum gleichen Ergebnis. Nach dieser Ansicht, die an die (Teil) Rechtsfähigkeit der GbR anknüpft würde auch die Rechtsfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins und damit dessen Grundbuchfähigkeit bejaht. Der Verweis in § 54 S. 1 BGB auf die Normen über die GbR beinhalte aber auch einen Verweis auf § 47 Abs. 2 GBO, der neben der Eintragung der GbR auch die Eintragung sämtlicher Gesellschafter zum Zwecke der Identifizierung verlange.

Unabhängig davon, ob man den nicht im Vereinsregister eingetragenen Verein als rechtfähig oder nicht rechtsfähig qualifiziere, könne er nicht alleine durch Wahrung seines Vereinsnamens im Grundbuch eingetragen werden.  Dies begründet der BGH damit, dass  - negiert man die Rechtsfähigkeit -  die gesamthänderische Verbundenheit nicht deutlich würde und dies dem Grundsatz der Bestimmtheit und Klarheit im Grundbuchrecht widerspräche. Es würde der Ein- und Austritt von Mitgliedern nicht korrekt dokumentiert (RGZ 127, 309, 311f).  Aber auch bei Annahme der Rechtsfähigkeit nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins scheide eine Wahrung alleine unter dem Vereinsnamen aus. Die Befürworter der Rechtsfähigkeit verweisen auf § 54 S. 1 BGB, womit dann konsequent auch § 47 Abs. 2 GBO gilt, wonach bei der GbR die Gesellschafter namentlich zu benennen sind.

Der BGH nahm in diesem Zusammenhang auch zu § 50 Abs. 2 ZPO Stellung, wonach der nicht rechtfähige Verein prozessfähig ist und unter seinem Namen einen Zahlungstitel erwirken kann und damit auch in ein Grundbuch vollstrecken kann. Dies würde keine isolierte Grundbuchfähigkeit begründen. Der Gesetzgeber habe die Nachteile, dass die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nicht ohne weiteres möglich sei, wenn der Rechtsträger sich im Zivilprozess nicht in einer dem § 15 GBV genügenden Form bezeichne, hingenommen.

Zuletzt verweist der BGH in Bezug auf Parteien darauf, dass diesen nach Art. 21 GG eine Sonderstellung zukäme und damit eine Vergleichbarkeit insoweit zur GbR oder dem nicht rechtsfähigen Verein nicht bestünde.

Anmerkung: Die Entscheidung des BGH ist in der Sache richtig, wenn auch bedauerlich ist, dass es der BGH hier unterlassen hat, klar Position zur Frage der (Teil-) Rechtsfähigkeit des „nichtrechtsfähigen“, d.h. nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins zu beziehen. Aber auch wenn man mit der wohl heute überwiegenden Annahme der Teilrechtsfähigkeit des nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins im Hinblick auf die Verweisregelung in § 54 BGB bejaht, bleibt es  - unabhängig von der Mitgliederzahl des Vereins, nach § 47 GBO notwendig, die Mitglieder zu benennen. Dies mit dem notwendigen Nachweis bei einem Verkauf durch den Verein, über die Rechtsnachfolge, was gegebenenfalls mit Schwierigkeiten verbunden sein kann.

BGH, Beschluss vom 21.01.2016 – V ZB 19/15 -