Unterlassene Mitteilung über Veräußerung der Mietsache

Die Kläger hatten nach Mietende Klage auf Rückzahlung der Kaution erhoben. Doch war der Beklagte nicht mehr Vermieter; er hatte es unterlasen, den Klägern den Eigentumswechsel mitzuteilen. Da mit dem Eigentumswechsel der Rechtsnachfolger im Eigentum zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet war, § 556a S. 1 BGB, wäre mithin – ohne übereinstimmende Erledigungserklärung – hier die Klage auf Kosten der Kläger abzuweisen gewesen. Das Amtsgericht erlegte den Klägern die Kosten auf, deren sofortige Beschwerde gegen die Kostenentscheidung erfolgreich war.

Das Landgericht verwies darauf, dass den Klägern ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch im Hinblick auf die angefallenen Prozesskosten zustünde, der im Rahmen einer Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen sei (BGH, Urteil vom 22.11.2001 – VII ZR 405/00 -).  Der Beklagte sei seiner Verpflichtung nicht nachgekommen, die Kläger (vor Klageerhebung) darauf hinzuweisen, dass eine Veräußerung des Grundstücks stattgefunden habe.  Dies leitete das Landgericht aus § 242 BGB (Treu und Glauben) und aus einer reziproken Anwendung des Rechtsgedankens des § 555e BGB (Kündigung nach Modernisierungsankündigung) ab. Die Kläger als Mieter hätten, ohne eine Prüfung im Grundbuch vorzunehmen, davon ausgehen dürfen, dass der Beklagte weiterhin Eigentümer ist und für die Rückzahlung der Kaution hafte.  

Anmerkung: Danach hätte der Beklagte auch im Falle einer Klagerücknahme der Kläger die Kosten zu tragen gehabt, § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO.  

LG Berlin, Beschluss vom 04.07.2024 - 67 T 37/24 -

Aus den Gründen:

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Kläger wird der Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 22. Januar 2024 abgeändert.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens - nach einem Beschwerdewert von bis 1.500,00 EUR - zu tragen.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

Die gemäß §§ 567 ff, 91a Abs. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz waren gemäß § 91a Abs. 1 ZPO dem Beklagten auferlegen. Zwar hätte er in der Hauptsache ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung obsiegt, da nicht er, sondern sein Rechtsnachfolger den Klägern gegenüber gemäß § 566a Satz 1 zur Rückgewähr der klageweise zurückverlangten Kaution verpflichtet war. Den Klägern steht jedoch gegenüber dem Beklagten wegen der in diesem Rechtsstreit angefallenen Prozesskosten ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch zu, der im Rahmen des § 91a Abs. 1 ZPO berücksichtigungsfähig ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 22. November 2001 - VII ZR 405/00, NJW 2002, 680, juris Tz.10). Denn der Beklagte hat die Kläger vor Klageerhebung nicht darauf hingewiesen, dass er das streitgegenständliche Grundstück mittlerweile an Dritte veräußert hat. Soweit er erstinstanzlich das Gegenteil behauptet hat, war sein Vorbringen auf das erhebliche Bestreiten der Kläger mangels näherer Substantiierung unbeachtlich. Zu einer entsprechenden Mitteilung wäre der Beklagte jedoch als im Mietvertrag ausdrücklich benannter Vermieter nicht nur gemäß § 242 BGB, sondern auch in reziproker Anwendung des Rechtsgedankens des § 555e Abs. 1 BGB verpflichtet gewesen. Ohne unmissverständliche Mitteilung durch den Beklagten oder Dritte mussten und durften die Kläger davon ausgehen, dass der Beklagte weiterhin Vermieter ihrer Wohnung ist und auf die Rückgewähr der Kaution haftet. Zur Meidung nachteiliger Rechtsfolgen aus § 254 Abs. 1 BGB bestand für die klagenden Mieter davon ausgehend auch keine Verpflichtung, vor Klageerhebung das Grundbuch einzusehen, um sich auf diese Weise Gewissheit von den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen zu verschaffen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 3, 91 Abs. 1, 574 Abs. 2 ZPO.